Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землеполь-зования, архитектуры, налогооблажения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

Инфраструктура рынка недвижимости

Формирование и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера - профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации - риэлторские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости.

Риэлторские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, подразделяются на три группы:

Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.

Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах.

Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм - это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.

Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.

Профессиональные общественные объединения.

Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли друг друга, чтобы сделка совершилась к обоюдному интересу и чтобы результат сделки был юридически чистым и неоспоримым. Стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью. Специалистов выпускают не только учебные заведения России. Задачу профессиональной подготовки взяли на себя профессиональные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов (РГР). http://www.rgr.ru Российская гильдия риэлторов

В Российской гильдии риэлторов представлены компании, работающие по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью, ипотечное кредитование более чем в 70-ти регионах Российской Федерации.

Миссия РГР - Создание и развитие в России цивилизованного рынка недвижимости.

Цель РГР (в соответствии с уставом) - содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для еe участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.

Предмет деятельности Гильдии:

Для удовлетворения интересов и потребностей своих членов Гильдия осуществляет следующие виды деятельности:

· Изучение текущего состояния, тенденций и проблем развития рынка недвижимости в России. Подготовка информационных, аналитических, конъюнктурных исследований, экспертных материалов для своих членов, всем заинтересованным лицам и общественности.

· Оказание влияния на формирование законодательной и нормативной базы для рынка недвижимости как в РФ, так и в ее субъектах, а также развитие рыночных механизмов управления недвижимостью на муниципальном уровне. Участие в экспертизе законопроектов, нормативных актов, разработка альтернативных законопроектов и дополнений к действующему законодательству, рекомендаций и предложений для соответствующих комитетов, комиссий и экспертных групп Палат Федерального Собрания, местных органов власти.

· Определение основных направлений в области подготовки специалистов на рынке недвижимости, создание обучающих программ, обучение членов Гильдии и лиц, работающих на рынке недвижимости, на основе принятых в Гильдии стандартов.

· Оказание услуг по обмену информацией, установление связей и развитие сотрудничества между различными участниками рынка недвижимости, взаимодействие со СМИ.

· Содействие в создании региональных и профессиональных объединений риэлторов.

· Участие в защите прав собственников на рынке недвижимости, рассмотрении споров между членами Гильдии, а также между членами Гильдии и потребителями их услуг, формирование механизма третейского суда, создание системы коллективной ответственности членов Гильдии перед третьими лицами.

· Содействие развитию деловых связей членов Гильдии с иностранными партнерами по вопросам, входящим в компетенцию Гильдии.

· Проведение научных исследований, разработка и предоставление членам Гильдии рекомендаций по вопросам торгово-инвестиционной политики, ипотеке, приватизации, оценке недвижимости, налогообложению и страхованию, развитию системы регистрации прав на недвижимое имущество.

· Создание единой информационной сети коммерческой информации, относящейся к торговле недвижимостью, инвестиционной и строительной деятельности с целью активизации операций с недвижимостью на межрегиональном и международном уровне.

· Формирование положительного общественного мнения о Гильдии, осуществление конструктивного взаимодействия с органами государственной власти и общественными объединениями, проведение активной рекламной и редакционно-издательской деятельности в интересах членов Гильдии, налаживание постоянной связи со средствами массовой информации для разъяснения целей, задач и предмета деятельности Гильдии.

· Развитие информационной, консультативной, образовательной и просветительской деятельности, способствующей становлению и совершенствованию цивилизованного рынка недвижимости в России и повышению профессионального уровня его участников.

· Проведение работ по сертификации на соответствие требованиям стандартов профессиональной деятельности членов Гильдии.

· Организация и проведение специализированных выставок, симпозиумов, конференций и конгрессов по недвижимости, культурных и общественных мероприятий.

· Осуществление иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству, которая будет направлена на реализацию поставленных целей Гильдии.

Высшим органом управления Гильдии является съезд, следующая ступень управления - это совет региональных и профессиональных представителей, куда входит 52 человека организации и который собирается 2 раза в год. Совет включает представителей всех профессий риэлторского направления: посредников, инвесторов, оценщиков, риэлторов, работающих на первичном и вторичном рынках и др.

Текущей работой в Гильдии руководит Совет оперативного управления. Это постоянно действующий коллегиальный орган управления, который вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Гильдии, кроме отнесенных Уставом, корпоративными нормативными актами Гильдии к исключительной компетенции Съезда и Совета региональных и профессиональных представителей РГР. Созывается Президентом не реже 2-х раз в 3 месяца. В состав совета входит на 2006-2007 год 43 человека.

В настоящий момент президентом РГР является Романенко Александр Юрьевич.

Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности. При вступлении в РГР фирма должна предоставить учредительные и уставные документы, подтверждающие, что операции с недвижимостью являются основным видом деятельности, затем подписывают Кодекс этики Гильдии.

Российская гильдия риэлторов занимается профессиональной подготовкой специалистов. Например, с 6 по 9 декабря 2006 года в Национальном учебном центре риэлторов прошли очередные курсы для начинающих аналитиков «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» в объеме 32 учебных часа.

Авторский курс читал Стерник Геннадий Моисеевич. Слушателям в качестве раздаточного материала было предоставлено методическое пособие «Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. - Москва, ноябрь 2006.

На курсах присутствовало 32 человека из Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Волгограда, Новосибирска, Тюмени, Волгограда, Ижевска, Кемерово, Новокузнецка, Омска, Ростова-на-Дону, Рязани, Стерлитамака, Твери, Уфы, Уральска (Казахстан). В составе слушателей впервые более половины составляли люди не только со специальной подготовкой (экономика, статистические методы и программы, базы данных), но и с собственным опытом аналитической работы на рынке недвижимости.

Слушатели единодушно дали высокую оценку организации и проведению занятий, качеству раздаточного материала и предложили ряд рекомендаций по дальнейшему их совершенствованию. Рекомендации, сводятся в основном, к расширению содержания занятий: проведению большего количества практических расчетов, более детальному изложению отдельных разделов, бизнес-туров по новостройкам Москвы и др.

Наиболее интересное предложение - подготовка и проведение курсов второго уровня, для «продвинутых» аналитиков, в том числе для сертифицированных.

На этих курсах можно было бы рассмотреть такие новые разделы:

- Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая и кибернетическая система (инфраструктура рынка недвижимости, структура объектов, субъектов, процессов и операций на рынке, основные закономерности рынка как колебательной системы),

- Новые методики анализа рынка составных объектов (новостройки, бизнес-центры, коттеджные поселки и т.п.) в условиях недостаточной и недостоверной информации,

- Методология использования результатов анализа рынка недвижимости при проведении инвестиционного консалтинга и оценки, и др.

Рынок, на котором действуют риэлторские фирмы, можно отнести к его организованным формам. Вместе с тем продолжает действовать стихийный рынок недвижимости на котором действуют в основном маклеры-индивидуалы. Эту часть рынка отличает существенный разброс цен в отличии от среднерыночных и правила, которые устанавливают для себя участники сделки. По мере становления цивилизованного рынка недвижимости, на котором будут действовать профессионалы, имеющие лицензию и прошедшие сертификацию, доля стихийного рынка будет уменьшаться, так как гарантии риэлторских фирм намного весомее.

Одной из форм деятельности профессиональных объединений риэлторов является организация мероприятий пропаганды на рынке недвижимости.

В Центральном Доме Художника 15-18 марта прошла специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость 2007» http://www.exporealty.ru - официальный портал выставки-ярмарки «Недвижимость-2007». , организованная компанией «Привет-Экспо».

Эта выставка проходит в Москве с 1998 года дважды в год - весной и осенью и за девять лет своего существования успела стать одной из примечательных московских традиций. И не только. Эта выставка, по словам первого заместителя мэра Москвы и руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимира Ресина, приобрела репутацию серьезного российского форума инвесторов, строителей и риэлторов. Здесь можно получить ответы на вопросы о механизмах приобретения новых квартир и ипотечного кредитования, о том, как будет развиваться столица, какие дома и другие объекты недвижимости будут строиться во всех административных округах города и в Подмосковье.

Работа городской выставки-ярмарки «Недвижимость 2007» традиционно сопровождалась обширной деловой программой, в рамках которой были проведены семинары, круглые столы и конференции, затрагивающие актуальные проблемы на рынке недвижимости и строительства.

Следует отметить некоторые из мероприятий:

· Пресс-конференция на тему «Тенденции рынка недвижимости Москвы и Московской области».

· Презентация нового информационно-справочного приложения к газете «Из рук в руки»- «Новый адрес. Из рук в руки» Медиа Ходинга «Пронто- Москва». В рамках презентации с докладами выступили руководитель направления «Недвижимость» Департамента продаж рекламы Галина Верещагина, руководитель направления «Недвижимость» Департамента маркетинга - Светлана Антонова.

· Круглый стол Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”.

· Семинар компании «Инвестиционная Компания МГСН » на тему «Где мы будем завтра жить?» На семинаре состоялось выступление постоянного ведущего юридической рубрики вопросов и ответов жилищной газеты московского правительства «Квартирный Ряд» - известного московского адвоката - Александра Владимировича Молохова.

· И другие мероприятия.

В числе 130 участников были представители строительных, инвестиционных компаний, банки и банковские структуры, операторы рынка недвижимости, юридические и страховые фирмы с крепкой деловой репутацией.

Среди участников были: Сбербанк России, Банк Москвы, Домостроительный комбинат №1, компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Пик Регион», Строительное управление-155, Мосжилрегистрация, Первая ипотечная компания и многие другие.

Деловая программа выставки была по-настоящему деловой: встречи, семинары, круглые для разных целевых аудиторий. Руководитель этого проекта Нина Трофимова рассказала, что на разных этажах ЦДХ одновременно проходили две выставки, посвященные жилью: «Недвижимость-2007» - продажа и консультации о квартирах в Москве и выставка-ярмарка «Второй дом».

Сегодня цены на квадратные метры в городе и Подмосковье практически сравнялись, поэтому проект «Второй дом» подразумевает не только загородную недвижимость, а и вторую квартиру в Москве, за городом, в ближнем и дальнем зарубежье. Здесь же можно было узнать об особенностях инвестирования в строительные объекты в столице и другие уголки света.

В рамках выставки вел работу официальный консультационный центр, где посетители могли получить совершенно бесплатную консультацию по вопросам юридических, налоговых, имущественных прав от официальных представителей городских структур, органов власти и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Работу в консультационном центре вели высококвалифицированные юристы в области имущественного и финансового права, которые отвечали на вопросы о социальных жилищных программах в городе Москве.

Кроме того, все желающие могли получить бесплатные консультации по вопросам приватизации, получения жилья в порядке улучшения жилищных условий, решения жилищных споров в суде, вопросы участия в долевом строительстве, инвестиционной деятельности, анализ договоров, в том числе переуступки прав требований и другие юридическим вопросам.

Консультации давали: член Московской коллегии адвокатов А.В. Молохов, В. Порубиновская - ведущий консультант-помощник адвоката, консультанты Болдинова М., Бордукова М., Сафонова К., Романов Р., Беспятых М.

Выставочная деятельность является одной из форм развития инфраструктуры рынка недвижимости, которая направлена на внедрение рыночных методов и привлечение инвесторов в сферу недвижимости.

Управление недвижимостью.

По мере становления российского рынка недвижимости все большее значение приобретает обеспечение экономически эффективного функционирования объектов недвижимости. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми, складскими и производственными центрами, а также имущественными комплексами и развитой инфраструктурой - это достаточно сложный вид предпринимательской деятельности. Знание основ хозяйственного права, технологии эксплуатации и ремонта зданий, сооружений и инженерных сетей должно быть дополнено владением финансовым менеджментом, теорией оценки недвижимости, инвестиционным анализом, методами управления проектами, включая развитие объектов и минимизацию рисков. Только комплексное использование такого инструментария позволяет включить недвижимость в группу эффективно работающих активов.

Подготовка профессиональных управляющих недвижимостью актуальна не только для российский фирм, владеющих недвижимой собственностью, но и для коммерческих банков и инвестиционных структур, у которых проявляется интерес к доверительному управлению недвижимостью своих клиентов.

По мере увеличения инвестиций в недвижимость будет расти роль предпринимателя-застройщика. За рубежом таких профессионалов называют девелоперами и в сфере их деятельности находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкцию или реставрацию) объектов.

Для такой работы требуется широкий диапазон знаний в области предпринимательской деятельности, землеустроительных работ и собственно строительства.

Электронный риэлтор - новый сервис от IRN.RU.

Аналитический центр www.irn.ru представляет новый уникальный online сервис - «Электронный риэлтор». Впервые этим сервисом могли воспользоваться все желающие на стендах аналитического центра www.irn.ru в рамках выставки «Недвижимость-2007», которая прошла в Центральном Доме Художника (ЦДХ) на Крымском Валу с 15 по 18 марта 2007 года. После 18 марта «Электронный риэлтор» стал доступен в Интернете по адресу www.irn.ru/er.

Электронный риэлтор - новый уникальный on-line сервис, разработанный аналитическим центром www.irn.ru. Этот сервис позволяет моментально просчитать экономику покупки или обмена жилья исходя из обозначенного бюджета, минуя многочасовую работу с газетами, каталогами, базами данных, а также прозвон агентств.

Не секрет, что каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса - покупкой или обменом жилья - теряет на это уйму времени. Можно потратить от нескольких часов до нескольких недель на то, чтобы облазить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость разных квартир и пообщаться с риэлторами, чтобы, наконец, понять нереальность одной сделки и возможность другой. Однако этот же результат можно получить фактически сразу, даже не обращаясь к перебору конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и делает электронный риэлтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риэлтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данным. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риэлтора сразу же видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так уж далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты.

Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет, скорее всего, на самом деле будет нужен для обмена или покупки желаемой квартиры.

Электронный риэлтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов.

Однако не следует забывать, что как любая компьютерная программа, электронный риэлтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка.

При этом если надо достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риэлтор незаменим!

Печатные издания.

На этапе формирования цивилизованного рынка недвижимости особая роль отводится средствам массовой информации, которые должны донести до большинства россиян правила игры на этом рынке, деловую и рекламную информацию, помочь тому, чтобы субъекты рынка нашли друг друга.

Парадный подъезд - Первый в Воронеже специализированный глянцевый журнал, предназначенный для желающих приобрести и обустроить новое жилье, купить или арендовать помещение для бизнеса. Цель издания - распространение информации о конкретных предложениях на рынке недвижимости Воронежа. Распространяется через торговую сеть и по подписке, осуществляется адресная доставка.

ИД "Коммерсант" - Крупнейший издательский дом, специализирующийся на выпуске печатных и электронных изданий, посвященных сфере экономики, предпринимательства и торговли.

Твоя Квартира - Специализированное издание по недвижимости Журнал выходит 1 раз в неделю - в субботу, тираж 8000 экземпляров.

Единственное издание, где выходит глянцевая карта города Кирова формата А2.

Commercial Real Estate - Журнал Commercial Real Estate является ведущим журналом в области коммерческой недвижимости в России. Уже в течение трех лет он снабжает своих читателей актуальной информацией о событиях на рынке, предоставляет объективную качественную аналитику о проблемах и тенденциях его развития. Журнал стал незаменимой площадкой для общения профессионального сообщества и поиска деловых партнеров и эффективным инструментом для поиска помещений.

Realtyweb.ru - Некоммерческий информационный сайт о недвижимости: статьи, новости, новостройки, агентства недвижимости. Продажа и аренда квартир в Москве. Офисы. Бизнес-центры.

Эксперт - На сегодняшний день группа компаний "Эксперт" представляет собой разветвленную международную издательскую и исследовательскую группу. Деятельность группы компаний "Эксперт" ориентирована на создание всего комплекса информационных и аналитических продуктов, содействующих российским компаниям в их развитии, помогающих ориентироваться в сложном мире современной экономики и бизнеса.

Вятский Наблюдатель, информационно-аналитический еженедельник - Вятский наблюдатель - частное независимое издание. Его первый номер вышел в апреле 1991 года. Основу содержания еженедельника составляют местные новости и аналитические материалы на политические, экономические, социальные, культурные и спортивные темы, а также федеральные и международные новости. Победитель конкурса в рамках программы "Поддержка российских независимых СМИ", проводимого Фондом Сороса, дипломант IV Всероссийского фестиваля СМИ "Вся Россия-99".

Несомненно, что рост объемов информации сам по себе не обеспечивает информационную достаточность для быстрого внедрения рыночных механизмов. Кроме того, мнения авторов публикаций нередко противоречивы, особенно это касается динамики цен на различных сегментах рынка и количества сделок. Многие участники рынка стараются не давать о себе информацию, выходящую за рамки рекламы. Явно недостаточна информация из официальных источников и властных структур, что затрудняет понимание правил игры, которые часто корректируются как на местном, так и на федеральном уровне. Плохо обстоит дело с информацией о покупателях недвижимости, как о предъявителях спроса, - какова величина потенциального спроса на различных сегментах рынка, какие существуют возможности для инвестиций.

Подготовка специалистов для рынка недвижимости.

Рассматривая сферу недвижимости как область специализации, необходимо сказать о профессионалах, специализирующихся в этой сфере.

В 90-е годы подавляющее большинство профессиональных участников рынка недвижимости - агенты, маклеры, брокеры, риэлторы, девелоперы и другие - не имели специального образования. Однако время настойчивых самоучек и талантливых самородков прошло, ситуация на рынке стала требовать высокого уровня профессионализма. Поэтому стали появляться и развиваться различные формы и методы подготовки специалистов для динамично развивающейся сферы деятельности.

Профессиональная подготовка включает сегодня изучение конкретных законодательных и нормативных актов, технологии работы с клиентами и проведения сделок, а также норм и правил профессиональной деятельности, включая правила этикета, понятия о честности, обязательности и ответственности как принципах любой деятельности.

Примером может служить действующая в Москве школа менеджеров «Арсенал», которая взаимодействует со многими риэлторскими фирмами. Директора и ведущие специалисты этих фирм принимают участие в работе школы в качестве преподавателей, а сами фирмы являются будущими работодателями для выпускников.

Аттестация специалистов рынка недвижимости по квалификациям «агент», «брокер». Аттестация проходит в форме письменного тестирования. Проводится в "Арсенале" не реже 1 раза в месяц. Количество тестовых вопросов: на квалификацию "Агент" - 138, на квалификацию "Брокер" - 150. Аттестация считается успешно пройденной при условии не менее 75% правильных ответов. Стоимость участия в аттестационном испытании - 60 у.е. Для слушателей бизнес-курса "Брокер по недвижимости" аттестационное испытание проводится бесплатно. Успешно прошедшим аттестацию выдается аттестат стандарта Российской Гильдии Риэлторов, подтверждающий квалификацию специалиста.

Подготовка и повышение квалификации занимают большое место в деятельности профессиональных объединений риэлторов, которые проводят для своих членов курсы и семинары с привлечением представителей государственных органов управления, ученых, отечественных и зарубежных преподавателей и специалистов по различным аспектам деятельности рынка недвижимости.

Услуги на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости предлагается значительное количество услуг, которые по своему содержанию подразделяются на следующие виды: посреднические; проектно-изыскательные; строительные; кредитные; оценочные; страховые; информационные; консультационные; маркетинговые; рекламные; нотариальные; юридические; охранные; ремонтно-отделочные; дизайнерско-оформительские; санитарно-гигиенические; сантехнические; социальные; транспортные.

Лицензирование деятельности в сфере недвижимости.

В целях обеспечения защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства, а также проведения единой государственной политики в области лицензирования отдельных видов деятельности Правительство РФ постановлением от 26 января 2006 г. №45 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности» утвердило Порядок ведения лицензионной деятельности и отнесло к лицензируемым следующие виды деятельности, связанные со сферой недвижимости:

· разработка градостроительной документации;

· риэлторская деятельность;

· топографо-геодезические и картографические работы при осуществлении строительной деятельности;

· архитектурная деятельность;

· выполнение инженерных изысканий для строительства, проектных и строительно-монтажных работ;

· гидрометеорологическая экспертиза проектов на строительство и освоение территорий;

· производство отдельных видов строительных материалов, конструкций и изделий;

· строительство, реконструкция, ремонт, содержание федеральных автомобильных дорог и дорожных сооружений;

· обследование состояния, консервация, реставрация и ремонт памятников истории и культуры;

· проведение экологической паспортизации, сертификации, экологического аудирования;

· платные юридические услуги;

· деятельность в области пожарной безопасности.

Этим постановлением определено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование риэлторской деятельности и проектно-изыскательных работ, связанных с использованием земель на подведомственных территориях. Лицензированию подлежат следующие виды деятельности:

A. Операции с жилыми помещениями.

1. Продажа жилых помещений с аукциона и на конкурсной основе.

2. Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции.

3. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием.

4. Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений.

5. Деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.

B. Операции с нежилыми помещениями.

1. Продажа нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе.

2. Купля-продажа, обмен, дарение, мена нежилых помещений.

3. Сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.

C. Операции с земельными участками, включая сдачу в аренду земельных участков, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.

Наличие лицензии у риэлторской фирмы является для клиентов одной из гарантией безопасности при совершении сделки, что в сочетании с членством этой фирмы в одной из профессиональных общественных организаций риэлторов должно свидетельствовать о её надежности как партнера.

Лицензия аннулируется при обоснованных жалобах граждан на противоречащие законодательству действия риэлторской фирмы в процессе совершения сделок и при передаче конфиденциальной информации третьим лицам.

Лицензии выдаются на срок от одного года до пяти лет, причем на каждый вид деятельности требуется отдельная лицензия.

В процессе лицензирования от риэлторских фирм требуется, чтобы помещение для работы с клиентами соответствовало определенным стандартам и чтобы юридический адрес фирмы совпадал с фактическим.

Лицензирование ставит барьер для непрофессиональных и недобросовестных риэлторских фирм, но порой происходит и отсев эффективно работающих фирм, которые не в состоянии обеспечить предъявляемые требования.

Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

Криминальные аспекты рынка недвижимости

1. Основные аспекты современных правонарушений на рынке недвижимости. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.-- М.: ИНФРА-М, 1996 .-- 669с.

Статистика свидетельствует о росте преступности на рынке недвижимости. Особую озабоченность вызывают корыстные преступления, отягощенные убийством (или исчезновением) собственников приватизированных квартир. Расследования показали, что в основном мотивами убийства были стремление отобрать выплаченные за жилье деньги, нежелание содержать престарелых владельцев, оговоривших в договоре купли-продажи право пожизненного содержания.

Как правило, жертвами преступников становились либо пожилые или одинокие люди, либо алкоголики, либо асоциальные элементы. Сюжеты этих уголовных историй почти всегда были схожими: к одинокому пожилому человеку поступало предложение о выгодном обмене с доплатой либо о пожизненном содержании в обмен на право наследования (продажи) жилья. Оформлялся договор об обмене (продаже, наследовании или залоге) недвижимости, причем все хлопоты и расходы за оформление сделки преступники брали на себя. Желание улучшить финансовое положение и устоявшаяся в российском обществе привычка верить людям на слово подталкивали многих на сделки, которые кончались для них трагически. Хозяева жилья тем или иным способом устранялись: либо организовывался несчастный случай, либо это было убийство, либо люди просто бесследно исчезали. Недвижимость переходила в руки преступников, перепродавалась, и следы преступления постепенно терялись.

В преступлениях часто были замешаны работники жилищно-эксплуатационных служб, частных нотариальных контор и паспортных столов органов внутренних дел, поскольку через них проходило оформление документации по сделкам, сомнительный характер которых должен был вызвать соответствующие вопросы.

Характерно, что незаконные действия имеют место со стороны всех участников рынка -- как предъявители спроса и предложения, так и профессиональные структуры, действующие на рынке недвижимости, порой оказываются носителями преступных намерений и действий. Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в самых различных проявлениях.

Мошенничество, т. е. завладение имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием, проявляется в следующих типичных формах по отношению к покупателям:

продажа или сдача в аренду, передача в залог недвижимости лицом, которое не является ее собственником. При этом обычно используются поддельные или краденые документы, дубликаты свидетельств о праве собственности на недвижимость;

продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким покупателям;

продажа незаконно (путем мошенничества, вымогательства или злоупотребления служебным положением) присвоенных объектов недвижимости;

присвоение денежных средств без выполнения условий сделки, уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья;

преступное завладение денежными средствами, предназначенными для приобретения недвижимости;

присвоение денежных средств до нотариального оформления сделки;

присвоение одним из участников всей суммы, полученной от сделки, вместо причитающейся ему доли;

признание сделки недействительной и присвоение разницы между фактически выплаченной ценой и инвентаризационной стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. При этом основанием для признания сделки недействительной может быть ненадлежащее нотариальное оформление сделки; использование оспоримых правоустанавливающих документов;

продажа недвижимости, потенциально состоящей в споре.

По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия проявляются в следующих формах:

вымогательство, т. е. требование передачи недвижимого имущества или прав на имущество, или совершения каких-либо действий имущественного характера (подписание дарственной, договора купли продажи и т. п.) под угрозой насилия над личностью собственника недвижимости;

разбой, т.е. нападение с целью завладения недвижимостью, соединенное с насилием, опасным для жизни и здоровья владельца недвижимости, либо с угрозой применения такого насилия;

манипуляции в процессе расчета с продавцом (собственником) с целью завладения недвижимостью за минимальные средства (использование фальшивых купюр, «куклы» и т. п.).

Характерным элементом любого мошенничества является доверие жертвы, независимо оттого, кем она является -- гражданином или юридическим лицом. В зарубежных исследованиях установлено, что на уровне хозяйствующих субъектов ущерб от мошенничества возрастал в тяжелые экономические периоды, в период роста финансовых затруднений или реорганизации предприятия, а также при осуществлении рискованных проектов. Поэтому на ближайшее будущее в связи с наличием в России практически всех обозначенных условий можно прогнозировать дальнейший рост мошенничества, учитывая, что те же исследования подтверждают печальную истину: в принципе мошенничество может совершить любой человек, независимо от его общественного положения, образования, профессии, национальности, вероисповедания и других социально-психологических характеристик.

Появление значительной прослойки собственников жилья и активное развитие рынка недвижимости выдвинули проблему охраны собственности от противоправных посягательств в число национальных приоритетов. Преступления против собственности превратились в фактор торможения и дискриминации рыночных реформ, который вызывает у десятков миллионов российских граждан обоснованное чувство тревоги за личную и имущественную безопасность.

Мошенничество на современном этапе развития российского общества становится все более серьезной национальной проблемой. Рынок недвижимости находится, пожалуй, на втором месте после сферы финансов по темпам роста и количеству преступлений, связанных с обманом клиентов.

Все эти виды преступлений и многие другие, здесь не упомянутые, за короткое время сделали рынок недвижимости очень опасной сферой деятельности. Причем наибольшей опасности подвергаются собственники недвижимости, так как недвижимость по стоимости является одним из самых дорогих товаров. В то же время правоохранительные органы и суды отмечают, что еще не сложился комплекс юридических норм, регулирующих все стороны правоотношений в сфере недвижимости.

Преступные структуры, которые прекрасно ориентируются во всех юридических тонкостях операций с недвижимостью, знают, где, кому и какую нужно дать взятку, чтобы получить необходимые документы или бланки для криминальной сделки, и оформляют сделки так, что пострадавшим впоследствии трудно отстоять свои права.

Известны случаи с залогом квартир, когда жилье переходило в собственность мошенников даже в случае возврата залога с процентами. Чаще всего мошенники завлекают клиентов предложением «продать (купить)... в течение дня в любом районе... по самым высоким (низким) ценам за наличный расчет». В составе преступных групп, как правило, действуют и женщины, поскольку им обычно проще вызвать доверие у незнакомых людей.

Статистика роста преступлений в сфере недвижимости становится все более угрожающей, и новые факты о них, которые освещаются в средствах массовой информации, свидетельствуют о том, что в российском обществе появился ряд новых проблем, которые требуют пристального внимания как законодательных и исполнительных органов власти в центре и на местах, так и широких слоев общественности.

В связи с наличием в большинстве сделок с жильем оборота значительных денежных средств в долларах и рублях, передаваемых из рук в руки после регистрации сделки, возникло большое количество криминогенных ситуаций. В результате многие граждане понесли значительный ущерб, причем порой не только финансовый.

Правительство РФ, обеспокоенное ростом преступности в сфере недвижимости, после ряда совещаний с участием как муниципальных структур, так и профессиональных объединений на рынке недвижимости, повело борьбу с криминальными проявлениями по следующим направлениям:

1. Совершенствование правовой и нормативной базы в сфере недвижимости и выдвижение законодательных инициатив с целью ликвидации предпосылок для циркуляции на рынке недвижимости неучтенной наличности (за счет снижения процента государственной пошлины при нотариальном оформлении сделок, отмены приравнивания сделок по продаже собственности, в т.ч. недвижимости, к получению облагаемого налогом дохода) и других не урегулированных законодательством моментов.

2. Лицензирование деятельности профессиональных участников рынка.

3. Создание специализированных подразделений по борьбе с преступностью в сфере недвижимости в системе правоохранительных органов.

4. Упорядочение процедур оформления сделок с жильем и государственной регистрации права собственности на недвижимость.

5. Создание системы работы с «группами риска» на рынке жилья и обеспечения социальной поддержки одиноких пожилых граждан.

6. Развитие информационной среды рынка недвижимости на основе создания специализированной системы коллективного пользования «Жилище» на базе применения телекоммуникационных и компьютерных технологий.

При покупке или обмене жилья имеет смысл придерживаться следующих рекомендаций:

при осмотре объекта сделки необходимо зафиксировать номера дома, корпуса, подъезда и квартиры;

до принятия окончательного решения о сделке нужно лично ознакомиться с комплектом правоустанавливающих документов на предлагаемое жилье и при малейших подозрениях постараться проверить содержащиеся в них сведения и подлинность подписей и печатей в жилищно-эксплуатационных службах, паспортном столе отделения милиции, также полезно переговорить с жильцами соседних квартир, участковым инспектором и даже с нотариусом, который регистрировал предыдущую сделку с интересующим объектом;

в случае, если предлагаемая квартира несколько раз за последнее время сменила хозяев, требуется специальное расследование причин этого явления. Эту работу лучше поручить риэлторской фирме, так как ее специалисты знают, как это грамотно и быстро сделать, и несут за это ответственность в соответствии с договором;

особого внимания и осторожности требует сделка, которая совершается по доверенности от собственника жилья.

Важно знать, что действие доверенности прекращается вследствие:

истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее; отказа лица, которому выдана доверенность, от действий, на которые оно уполномочено;

прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Важным моментом при покупке жилья является проверка того факта, что из приобретаемого жилья выписаны все жильцы и в паспортах имеются соответствующие штампы о регистрации выписки.

Особую настороженность должна вызвать ситуация, когда жилье предлагается по ценам ниже среднерыночных в данном районе и для оформления сделки используются копии документов.

Передача задатка и основной суммы при окончательном расчете должна производиться прежнему владельцу при свидетелях, лучше это делать при участии риэлторов. Вышеизложенное должно стать серьезным предостережением для тех, кто решил продать или приобрести жилье: только внимание и осторожность в выборе партнеров по сделке в сочетании с юридически обоснованным подходом уберегут имущество и жизнь граждан от преступных посягательств.

2. Анализ наиболее распространенных способов мошенничества c недвижимостью и мер ее защиты.

Немалые деньги, циркулирующие в сфере торговли недвижимостью и строительно-ремонтных работ, заставляют преступников придумывать все новые способы обмана. Некоторые из этих способов будут изложены ниже. Они взяты из российской криминальной практики.

В последнее время участились случаи мошенничества не только в экономической, предпринимательской сферах, но и по отношению к частным гражданам. Проведем краткий анализ наиболее распространенных способах мошенничества c недвижимостью и мерами защиты.

Невыполнение договора купли-продажи.

Суть состоит в том, что владелец квартиры доверяет продажу другому лицу, которое, получив право продажи, использует его в свою пользу. Избежать встречи с мошенником можно, если обратиться в риэлторскую фирму, имеющую законную лицензию и накопившую солидный опыт работы на рынке недвижимости.

Не все фирмы, представленные на рынке недвижимости имеют лицензию. По вашему требованию фирма обязана предъявить лицензию, а вам следует проверить ее достоверность. Все требования должны быть оговорены в договоре между сторонами, и в первую очередь - сумма, которую владелец квартиры намерен получить от ее продажи. В договоре о продаже с залогом указывают сумму залога и цели, на которые они направлены, а также порядок возврата суммы после продажи квартиры (полностью или частично). Если в процессе сделки меняются условия, нужно перезаключить договор с фирмой, оговорив в нем новые суммы, сроки, требования и т. д. Фирма может выступать в роли посредника и покупателя.

Многие квартиры требуют проверки их "прошлой жизни". Это касается и квартир, по которым прежде уже совершались подобные сделки. Фирмы делают такую проверку и даже дают гарантию в том, что по данной квартире к новому ее владельцу претензии предъявляться не будут. Как проверить документы на квартиру.

Прежде всего следует выяснить, на основании каких правоустанавливающих документов квартира принадлежит продавцу. Квартира может принадлежать ему на основании:

1. Договора передачи квартиры в собственность (приватизация квартиры). Если приватизация квартиры осуществлялась до августа 1994 года, то в число собственников не включались несовершеннолетние дети. Однако, согласно ныне действующему законодательству, если несовершеннолетние дети на момент приватизации квартиры проживали в ней, то на продажу указанной квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. Причем вне зависимости от того, проживают или не проживают на день продажи квартиры указанные дети.

2.Договора купли-продажи квартиры. Необходимо внимательно прочитать весь договор и выяснить, оговорены ли в нем какие-либо условия, на которых продавалась указанная квартира. При наличии этих условий, они могут стать обязательными для исполнения новым покупателем.

Также необходимо обратить внимание на момент передачи денег за проданную квартиру. Если они передавались в день регистрации договора или после его регистрации, то необходимо подтверждение факта передачи денег (это должно быть указано в передаточном акте, если договор купли-продажи квартиры оформлялся после марта 1996 года, или в другом документе).

При продаже квартиры, приобретенной в период брака, необходимо согласие другого супруга на продажу.

3. Свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, договора дарения.

Здесь следует обратить внимание на то, уплачен ли налог на наследство или дарение.

Кроме того, при покупке квартиры необходимо выяснить, кто проживает и кто проживал на указанной площади, зарегистрированы ли на ней другие члены семьи собственника квартиры (так как при продаже квартиры они сохраняют право пользования и проживания в проданной квартире), зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети (если они зарегистрированы или являются собственниками квартиры, то при продаже квартиры необходимо разрешение органов опеки и попечительства, при этом жилищные права несовершеннолетних ущемляться не должны).

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право осуществлять сделки с квартирами при согласии своих родителей. От имени малолетних детей (до 14 лет) при сделках с квартирами выступают их родители.

В случае если квартира продается доверенным лицом от имени собственника, необходимо проверить у нотариуса не отменялась ли доверенность, а также условия, на которых собственник квартиры доверил ее продать.

Также необходимо обратить внимание на паспорт продавца: вклеены ли фотографии в 25 и 45 лет (для паспортов со старыми бланками), либо в 20 и 45 лет (для паспортов с новыми бланками), стоят ли все необходимые печати, в том числе штамп о регистрации по месту жительства.