Сделки могут подлежать страхованию. В таком случае страховая компания обязана выплатить деньги, оговоренные договором. Гражданам рекомендуется не обращаться к частным посредникам и никому не отдавать свои документы, особенно генеральную доверенность, даже представителю фирмы, имеющей эксклюзивное право продажи квартиры. Субъект сделки должен присутствовать при сборе документов, регистрации договора, регистрации его удостоверения нотариусом и при выписке.

При регистрации договора лучше всего указывать реальную цену, на которую совершается сделка. В споре между продавцом и покупателем имеет значение выданная расписка в получении денежной суммы. Только расписка принимается судом как доказательство выплаченных денег.

Сдача квартир в аренду.

Мошенник арендует квартиру на определенный срок, затем фабрикует пакет документов, подтверждающих его впадение этой квартирой.

Возможны случаи, когда предъявляет паспорт настоящего владельца квартиры человек на него похожий. Затем арендованная мошенником квартира продается, и возникает новый владелец квартиры, предъявляющий свои права. Знакомая ситуация. Чтобы обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо заключить договор найма, в котором оговаривается сумма аренды (деньги получать лучше всего по безналичному расчету).

Дарение квартиры.

Факт дарения подразумевает, что владелец дарит квартиру безвозмездно. Поэтому нежелательно оформлять договор дарения при фактической сделке купли-продажи. Доказать факт передачи денег в этом случае трудно, а правоохранительные органы рассматривают такой вид отношений, как фиктивную сделку, поскольку она подразумевала куплю-продажу. Иногда договор дарения оформляют при обмене. Обменивающиеся стороны как бы дарят свои квартиры друг другу, хотя гражданам выгоды такая сделка не дает.

Обмен квартиры в другом районе.

Как правило, мошенничество возможно, если дополнительные условия не отражены в договоре мены (например, денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с обмениваемой квартирой). Необходимо не лениться и вникнуть во все детали.

Исчерпывающее юридическое оформление всех условий обменивающихся сторон способствует добросовестному выполнению сделки.

Завещание квартиры.

Некоторые мошенники используют завещание, чтобы прикрыть другие сделки. Обычно это сделка по купле-продаже. Договор-завещание расторгнуть трудно, и если не выполнены устные условия по оплате, завещающий может остаться без квартиры и денег.

Поэтому при купле-продаже следует заключать договор, соответствующий совершаемой сделке.

Покупка квартиры в еще не построенном доме.

В этом случае приманкой служат цены ниже коммерческих.

После оплаты может выясниться, что фирма вообще не имеет права на этот вид продаж либо строительство заморожено или не ведется. Мошенничество чаще совершают посреднические фирмы, которые берут деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим фирмам. То есть покупателя, проще говоря, "кидают". Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника необходимо потребовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство и выкуплена ли часть квартир.

Хитрости строительных компаний.

Проще всего погореть на так называемом долевом строительстве. Компания С. по договору должна была предоставить клиенту квартиру не позднее весны 2004 года.

Дом не построен до сих пор. Однако клиент неожиданно получает письмо от генерального директора компании С. В нем предлагается переоформить договор на предоставление квартиры в другом доме и сразу же оплатить разницу в стоимости квартир - 30000 долларов. При этом права выбора клиенту не дают: не хочешь платить - не получишь ничего.

Получилось так, что у клиента взяли деньги на строительство квартиры, прокрутили эти деньги, а теперь еще и требуют три десятка тысяч в качестве доплаты. Клиент довел дело до суда, и там, более того, оказалось, что к сроку сдачи квартиры компания С. лишь начала решение организационных вопросов строительства. К сожалению, такие случаи весьма распространены.

Воздушные замки.

Еще один способ обмана при долевом строительстве жилья. Часто люди наталкиваются на следующую схему. Компания-посредник собирает деньги на строительство новых домов - долларов, скажем, по $600 за квадратный метр. Заключается соответствующий договор.

Казалось бы, дело выгодное для всех. На практике все оказывается совсем иначе. Срок подошел, дома готовы, квартиры готовы, но фирма их почему-то не выкупает. И выходит, что люди деньги отдали, а жилья получить не могут - квартиры, вроде бы купленные ими (а точнее, построенные на их деньги), фактически им не принадлежат!

Тут же выясняется, что возможность подобной ситуации была предусмотрена в договорах, заключенных между компанией и гражданами. В случае непредоставления квартиры клиенту, фирма обязуется вернуть внесенные им деньги и выплатить неустойку. Но и этого, как вы понимаете, не происходит. Клиентам остается лишь судиться, судиться и еще раз судиться. Реальные шансы возвратить деньги, как правило, невелики. Фирма обычно нанимает хорошего адвоката, тот находит массу оправданий для недобросовестных коммерсантов, так что руководству фирмы даже не приходится скрываться за рубежом.

Квартира в кредит.

Гражданин А. увидел рекламу, повествовавшую о возможности покупки квартиры в кредит с рассроченными выплатами. Предлагало такую услугу сообщество компаний с хорошей репутацией, и А., недолго думая, продал свою квартиру в другом, менее привлекательном населенном пункте и обратился в одну из компаний.

Ему незамедлительно нашли квартиру стоимостью 50000 долларов США и предложили первоначально выплатить половину цены. А. согласился, предполагая, что к его сумме компания добавит свои деньги и расплатится с продавцом квартиры.

Но все оказалось не так просто. Сперва ему вместо оформления договора купли-продажи предложили оформить договор о ссуде в подставном банке. А. послушно заключил с банком договор о ссуде на 2 года, причем денег он на деле не получал. Затем он внес оговоренную половину суммы. Это было описано в договоре как возврат части как бы полученной им ссуды и далее на протяжении оставшихся двух лет он должен доплатить оставшуюся сумму и проценты за пользование ею. Таким образом, 25000 долларов проходили не как плата в счет покупки квартиры, а как возврат части ссуды. Вместо получения кредита A. оказался должником, еще не став владельцем квартиры. Между тем, сразу после перечисления в банк денег владельцем квартиры стал не наш герой, а одна из компаний вышеназванного сообщества. Она лишь предложила А. заключить договор аренды "с правом выкупа". Он, таким образом, остался без прав на квартиру, но с обязанностями: перед компанией в качестве арендатора и перед банком в качестве должника. Все, кроме клиента, оказались в выигрыше.

В результате у А. попросту не хватило денег, чтобы выплачивать по всем своим новоприобретенным обязательствам. При этом ни по одному из договоров он не значится как покупатель квартиры. Отдав 30000 долларов, А. остался не только без квартиры и без денег, но и с колоссальными долгами.

Предпринятая было попытка прописаться в новой квартире окончилась неудачей. Более того, у обманувших клиента компаний эта попытка вызвала такое негодование, что они проинформировали последнего, что обратятся в органы внутренних дел с "просьбой о пресечении таких мошеннических действий". Теперь А. остается только одно: искать грамотного юриста, обращаться в суд и надеяться на успех.

Псевдособственность за рубежом.

Во многих городах СНГ действуют представительства очень интересных фирм, зарегистрированных, как правило, на Кипре. Деятельность такой фирмы сводится к следующему: обаятельные молодые люди цепляют клиентов на улице. Их задача - только заманить в офис на "презентацию". Там клиента обрабатывают весьма хорошо натасканные служащие. Клиенту предлагают оригинальный вид семейного отдыха. Якобы фирма располагает широкой сетью коттеджей в разных уголках мира. Внеся задаток (несколько тысяч долларов), клиент может в любое время отправиться с семьей недельки на две куда-нибудь на Таити. Называется это "таймшер". Прямо на презентации вынуждают подписать соответствующий договор.

Затем, в случае, если клиент звонит и требует оговоренную услугу, ему отвечают: "В нынешнем году очень большой наплыв, на август мест нет, можем предложить вам отдых в конце сентября". Такого рода отмазки продолжаются бесконечно.

В конце концов клиент требует расторжения договора, согласно условиям. Тогда ему отвечают, что этот механизм еще не налажен, но есть фирма, которая скупает договоры. Дают адрес, где предлагают полцены.

Тараканы.

Очень простое и элегантное мошенничество. Как правило, его жертвами становятся жильцы современных многоэтажек в микрорайонах.

На подъезды развешиваются угрожающего содержания объявления. Типа: "Такого-то числа в связи с сильной зараженностью вашего подъезда насекомыми будет проводиться дезинсекция мусоропровода. Желающим обработать квартиры обращаться по телефону..." Каждому ясно, что, если отравят подъезд, все тараканы ринутся искать спасения в квартиры. Так что заявки на обработку квартир обычно подают. Однако мошенники, проводя обработку, не тратят ни дорогие препараты, ни специальное оборудование. Приходит девочка и посыпает плинтусы порошочком. Это может быть и соль, и сода, и дорожная пыль, и смесь всех этих компонентов. А деньги берутся как за полноценную дезинсекцию. Ход почти беспроигрышный - навряд ли кто-то из жильцов станет сам нюхать антитараканий порошок или понесет его куда-либо на экспертизу.

Бывалые оперативники помнят, что пик мошенничеств на рынке недвижимости пришелся на 90-е годы. Причина банальна - слишком много было прорех в существующем законодательстве, у нас не имелось достаточной практики борьбы с этим видом правонарушений. Последователи Остапа Бендера с успехом сумели воспользоваться "смутным временем" и далеко не все из них предстали впоследствии перед судом.

рынок недвижимость россия оценка

Глава 3. «Предложения по развитию рынка недвижимости в России»

1. Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

Инвестиции в недвижимость по праву являются одним из самых надежных и стабильных способов вложения капитала. Для того чтобы объект жилой или коммерческой недвижимости потерял свою стоимость, его нужно, как минимум, разрушить. В то же время цены на недвижимость постоянно растут. Кроме того, низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще и высокой доходностью от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Сравнение с другими объектами инвестирования.

Люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако простые арифметические вычисления рентабельности вложений в квартиры с целью сдачи в аренду дают доход на уровне 7-12 % годовых, при этом в органах власти и в прессе идет активное обсуждение роста цен на квартиры и механизмов их снижения. Инвесторам в жилую недвижимость имеет смысл в первую очередь обратить внимание на коммерческую недвижимость - офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в среднем в пределах от 3-х до 6 лет.

Рекомендации по выбору объектов инвестирования

При покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду необходимо учитывать ряд факторов.

Прежде всего - общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. К примеру, гораздо привлекательней арендовать под офис помещение в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спрос велик на маленькие помещения - от 10 до 15 кв. м. Широко представленные объекты-гиганты, а также многочисленные сетевые продуктовые и промтоварные супермаркеты никогда не сделают ненужными небольшие торговые точки в удобных для потребителя местах.

Что касается государственных и муниципальных органов власти, то они активно меняют положение дел на рынке коммерческой недвижимости, предлагая все новые условия выдачи разрешений на осуществление различных видов деятельности.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

При покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в центре города, в легко находимых местах, с окнами, телефоном и выходом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) там располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже.

Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому.

Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения, а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда возможно.

И наконец, вариант, не относящийся непосредственно к покупке, - выкуп прав аренды на нежилое помещение в муниципальной собственности. Сумма сделки тут существенно ниже, чем при покупке, но получить права удастся только на временное использование. Кроме того, возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами (точнее, в данном случае субарендаторами). Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет.

Таким образом, инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью.

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется достаточно просто как соотношение между инвестиционной и рыночной стоимостью объекта.

На степень привлекательности влияют риски, с которыми придется столкнуться, уровень прогнозируемых результатов и затрат, наличие конкуренции, продолжительность проекта и другие факторы.

Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние совсем другие факторы - местоположение, инфраструктура, индивидуальность проекта, планировочные решения, экологическая составляющая и так далее.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности является степень рискованности предприятия. В первую очередь, это риски, связанные с возможными колебаниями в соотношении спроса и предложения. В качестве альтернативы рыночным рискам можно предложить заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию объектов недвижимости, инвестирование в элитные виды объектов недвижимости.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости - это риск инфляции. В этом случае вложения в недвижимость являются наилучшим способом страхования от инфляции. Чем интенсивнее цены ползут вверх - тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью объекта, тем выгоднее для инвестора.

Трудности самостоятельного инвестирования

Инвестировать в недвижимость в одиночку достаточно сложно по следующим причинам:

- высокий порог вхождения на рынок.

- дополнительные издержки и организационные трудности

- высокая стоимость объектов целиком

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет.

Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома. Пайщик, таким образом, лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о результатах управления, не имеет ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Одна из самых существенных проблем - низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как уже отмечалось, все они относятся к типу «закрытых». То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев.

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на три типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.

Строительные фонды.

Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых.

Рентные фонды.

Если основная цель инвестиций - не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

А рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр - вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость пая и доход по нему. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15-18% годовых.

Земельные фонды.

Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций - земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором - покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Воронежская область на международной выставке «MIPIM-2007» в Каннах. Каталог недвижимости «Парадный подъезд», апрель/2007.

13-16 марта в Каннах (Франция) состоялась международная выставка-ярмарка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости «MIPIM-2007». Воронежская область приняла активное участие в мероприятии и представила экспозицию инвестиционных проектов недвижимости региона.

Губернатор Воронежской области В.Г. Кулаков, подводя итоги работы делегации области на выставке "MIPIM-2007", отметил заинтересованность со стороны инвесторов к представленному проекту мультимодального транспортного узла, строительство которого позволит создать в Воронеже крупный международный аэропорт, логистический центр и транспортный узел. Предполагается, что созданная инфраструктура будет способствовать консолидации товарных потоков в Центрально-Чернозёмном регионе. Участники крупной международной выставки проявили повышенное внимание и к инвестиционным проектам общественно-деловых зданий, авторами которых стали воронежские архитекторы.

В ходе работы выставки В.Г. Кулаков провёл переговоры с рядом крупных зарубежных компаний. По предварительной информации, иностранные инвесторы выразили готовность вложить не менее 1 миллиарда евро в строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного в городе Воронеже. К таким крупным инвестиционным вложениям, подчеркнул губернатор, нужно тщательно подготовиться, основательно проработав законодательную базу.

А.И. Соболев, руководитель Главного управления экономического развития Воронежской области, так прокомментировал участие Воронежской области в международной выставке "MIPIM-2007":

- На выставке в Каннах в течение трёх дней мы вели непрерывные переговоры с инвесторами. Особый интерес среди них был проявлен к проекту строительства транспортно-логистического узла в нашем регионе. В частности, речь шла о реконструкции здания аэровокзального комплекса и возведении объектов бизнес-инфраструктуры - гостиничного и выставочного комплексов.

Не менее интересными были и предложения инвесторов. В частности, внимание привлекли инвестиционные проекты по развитию малоэтажного строительства в регионе. Представители объединённой компании из Австрии, Венгрии, Чехии и России предложили возвести на территории Воронежской области современные коттеджи, стоимость квадратного метра которых не должна превышать 25-30 тысяч рублей. Это несколько завышенные цены, хотя снижение стоимости вполне реально - всё зависит от обеспечения земельного участка инженерией.

Кроме того, было получено предложение о сотрудничестве от Всемирного банка. По предварительным данным, Банк готов в течение двух лет вести работу по экспертной оценке возможностей Воронежской области и изучению перспектив развития региона. В дальнейшем полученный материал был бы направлен на повышение инвестиционной привлекательности области.

Стоит добавить, что на выставке встретились и представители компании, которая намерена развивать в нашей области стекольное производство. Интересно, что специалисты этой компании уже осведомлены о природных ресурсах региона.

Таким образом, с некоторыми инвесторами уже достигнуты предварительные договорённости о сотрудничестве, через некоторое время представители заинтересованных компаний посетят наш регион для более детального изучения возможностей. В целом, участие Воронежской области на выставке-ярмарке инвестиционных проектов коммерческой недвижимости в Каннах стало одним из инструментов региональной инвестиционной политики и средством эффективного продвижения инвестиционных возможностей региона на международный финансовый рынок.

2. Развитие страхования на рынке недвижимости

Имущественное страхование.

Имущественное страхование демонстрирует стабильный рост. По итогам прошлого года было собрано 185, 6 млрд. руб. - это практически 38% от всех страховых сборов. Конечно, большая часть этих премий приходится на крупные промышленные холдинги. Однако, по оценкам экспертов, растет и интерес населения к добровольному страхованию имущества.

По оценкам Росгосстраха, в 2006 году по страхованию имущества физических лиц было собрано 10,5 млрд. руб., это на 19% больше, чем в 2005 году. Хорошую динамику показывает этот рынок и в нынешнем году. Главным стимулом, способствующим развитию страхования имущества населения, по мнению экспертов, стал бурный рост рынка недвижимости и развитие ипотеки.

С увеличением объемов строительства в Москве, области и многих промышленных регионах РФ наблюдается устойчивый спрос на жилье, - считает начальник управления страхования имущества физических лиц Генерального агентства страховой компании "МАКС" Елена Фокина. - Обладание все более дорогим имуществом заставляет владельцев задумываться о его сохранности". В связи с развитием ипотеки, которая обязывает заемщиков страховаться, по словам Елены Фокиной, все чаще наблюдается добровольное обращение клиентов с просьбой о достраховании до действительной рыночной стоимости предмета залога в свою пользу, а также о страховании своей гражданской ответственности при эксплуатации залоговой недвижимости.

Наиболее популярно у населения страхование загородной недвижимости: дачных домов, коттеджей, разнообразных построек. "Летом в наибольшей степени востребовано страхование загородного имущества. Страхование квартир в меньшей степени зависит от сезонности. В будущем все более востребованными будут комплексные страховые продукты, включая страхование имущества, ответственность и финансовые риски", - считает заместитель генерального директора ОАО "Московская страховая компания" Александр Федонкин.

По статистике, количество проданных полисов по страхованию строений в 2 раза превышает продажи полисов по страхованию квартир. Развитие ипотечного страхования, по-видимому, этот разрыв сократит", - уточняет Елена Фокина. Говоря о наиболее частых страховых случаях, эксперты единодушны - в России лидируют пожары.

Этот риск относится к катастрофическим. По количеству случаев он уступает любым рискам, но по последствиям превосходит каждый из них. При этом от общего количества пожаров основная доля (в разных регионах до 90%) приходится именно на имущество физических лиц", - говорит Александр Федонкин. Впрочем, при страховании загородного и городского имущества набор рисков различен. Для загородных строений главный фактор риска - это действительно пожары. Для городских квартир, по словам Елены Фокиной, на первом месте - заливы в результате аварии водонесущих систем и проникновения воды из соседних помещений. Объясняется это не только забывчивостью соседей и изношенными коммуникациями, но и популярными в последнее время перепланировками, все чаще проводимыми без надлежащего согласования и надзора. Второе место, по мнению Елены Фокиной, - за кражами.

Эксперты отмечают также рост интереса населения к страхованию ответственности. Например, в Московской страховой компании особенно востребованы коробочные полисы "МСК-Ремонт", которые предлагаются на период ремонта или переустройства квартиры. Недавно МСК выпустила страховой продукт "МСК-Деликт", который защищает клиентов по более широкому спектру случаев причинения вреда. По мнению Елены Фокиной, чаще всего страхуют ответственность владельцы городской недвижимости, а при страховании строений добавить тот же риск в полис просят лишь единицы.

Впрочем, страховщики стараются максимально учесть в своих программах весь набор возможных рисков. Например, по программе "МАКС-Классика" в базовый пакет входят риски пожара, удара молнии, взрыва и механического воздействия. Полный пакет помимо базовых рисков включает еще и противоправные действия третьих лиц, залив, стихийные бедствия. Можно включить в страховку и дополнительные риски: терроризм, перенапряжение электросети, бой стекол. "Причем по этому риску страхуется не только обычное стекло, но и вся сантехника, плазменные панели, витражи - все бьющиеся предметы в доме", - уточняет Елена Фокина. У некоторых компаний есть также сервис по возмещению расходов по расчистке территорий после страхового случая и сбору справок.

По мнению экспертов, у рынка страхования имущества физических лиц большой потенциал. Однако пока существует немало препятствий для его развития. Главное - отсутствие страховой культуры у населения. Люди еще не поняли, что они сами должны позаботиться о сохранности своего имущества, государство не обязано компенсировать им убытки в случае катастрофы или пожара. По словам начальника аналитического отдела ОСАО "Ингосстрах" Ильи Богданова, главное препятствие - это невысокие доходы населения и дороговизна полиса. По мере удешевления страховки все большее число граждан будут страховать свое имущество. По мнению Александра Федонкина, развитие рынка тесно связано со структурой собственности. "Доля дорогого, тем более элитного, жилья пока еще недостаточно велика, а именно страхование подобной собственности востребовано", - уточняет он. Не менее важно и упрощение процедур оформления полиса, описи имущества - именно это чаще всего отпугивает клиентов. А по словам Елены Фокиной, развитию страхования имущества частных лиц поможет принятие закона о дачной амнистии.

Крупнейшие страховщики имущества физлиц во 2-м кв. 2006 г. http://www.russianrealty.ru - Все о недвижимости Москвы и Подмосковья.

№	Компания	Премии на 01.04.06, тыс. руб.	Выплаты, тыс. руб.	Кол-во договоров, шт.	Доля им-ва физлиц, %
1	Росгосстрах	2 614 852,0	1 078 891,0	1 932 565	75,51
2	Ингосстрах	1 783 077,8	1 187 718,2	28 987	45,11
3	РЕСО-Гарантия	1 656 389,0	980 880,0	52 055	42,33
4	РОСНО	566 180,0	367 339,0	25 709	25,89
5	Наста	541 701,0	237 655,0	30 378	73,20
6	Ренессанс Страхование + СК Прогресс Нева	533 220,2	291 679,7	12 083	68,05
7	Уралсиб	516 195,0	292 208,0	19 564	62,54
8	Стандарт-Резерв	449 234,0	286 195,0	12 977	62,40
9	Согласие	446 588,0	338 797,6	21 732	22,05
10	МАКС	422 658,0	171 910,0	377 275	62,72

Страхование коммерческой недвижимости.

Страховщики предлагают все больше программ страхования, специально разработанных для торговых и офисных центров.

Прошло уже более 5 лет с тех пор, как страховые компании начали продвигать страхование площадей в торговых и офисных центрах. За это время процент охваченных ими объектов увеличился незначительно. В Самаре страхование коммерческой недвижимости только-только набирает обороты, хотя выбор целевых программ по страхованию коммерческой недвижимости уже достаточно широкий.

По словам специалистов, сегодня страхованием площадей в офисных и торговых центрах охвачено всего около 15-20% рынка. Выделяют несколько причин низкой востребованности страхования коммерческой недвижимости. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. «А у нас так уж повелось, что пока не случится чего-то действительно глобального, какого-нибудь необратимого события с объектом недвижимости, мало кто позаботится о том, чтобы вовремя себя обезопасить», -- отмечает заместитель директора компании «Ингосстрах» Светлана Погорелова. Поэтому, несмотря на то, что тарифы по автострахованию примерно в 7-8 раз выше, чем по имущественному страхованию, последнее значительно уступает первому по распространенности.

Однако в последнее время наметились положительные тенденции в сфере страхования коммерческой недвижимости. Бизнесмены все чаще обращаются к этому виду страхования как к реальному инструменту защиты своих экономических интересов. Это подтвердили исследования, проведенные центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» в конце 2006 -- начале 2007 гг. с целью проанализировать потребительские предпочтения предприятий на рынке страхования Поволжья. «Опрос 6355 респондентов показал, что потребность в защите имущества и персонала является главным мотивом обращения в страховую компанию для 41% предприятий среднего и малого бизнеса. Для 51% опрошенных обращение в страховую компанию -- обязательное требование государства, партнеров или контрагентов», -- рассказывает начальник отдела страхования имущества граждан самарского филиала компании «Росгосстрах» Виктория Камендровская.

В целом для офисных и торговых центров актуальны следующие виды страхования: страхование имущества (недвижимости, отделки, а также оборудования и товаров, находящихся на объекте), страхование риска от перерыва в производственной деятельности, а также страхование гражданской ответственности при эксплуатации офисного или торгового помещения.

В связи с возрастающей потребностью в страховании офисных и торговых центров на рынке появляются специальные программы, рассчитанные на собственников и арендаторов таких площадей, а также управляющие компании и организации, осуществляющие техническое обслуживание объектов. В некоторых случаях собственники требуют от арендаторов, чтобы те страховали свое имущество и ответственность. Иногда это требование вносится отдельным пунктом в договор аренды.

Как отмечает Лидия Феоктистова, заместитель директора СВД ОАО «РОСНО», целевые программы страхования коммерческой недвижимости, как правило, носят комплексный характер: в них представлен весь перечень рисков, необходимых для страхования торговых и офисных центров.

Кроме того, в целях поддержания финансовой устойчивости компаний и повышения качества услуг застраховать коммерческую недвижимость можно в рамках программ страхования предприятий и организаций малого и среднего бизнеса, предполагающих одновременное страхование имущества собственника, страхование убытков от перерыва в производстве и страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков товаров, работ и услуг.

Активное развитие самого рынка недвижимости и бизнеса мотивирует страховщиков уделять все большее внимание страхованию коммерческой недвижимости. Для некоторых страховых компаний этот сегмент постепенно становится одним их приоритетных направлений.

3. Развитие ипотечных механизмов на рынке недвижимости

Ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ: http://www.realtypress.ru/ipoteka - Ипотека в России

Ипотека без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса.

Ипотечный кредит без первоначального взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального взноса сильно возрастает.

Некоторые банки, предлагающих получение ипотечного кредита без первоначального взноса:

· Банк Москвы

· Внешторгбанк

· Бинбанк

· Абсолют-Банк

· Банк жилищного финансирования

По прогнозу Леонида Амнуэля, аналитика департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка, в дальнейшем все больше банков будут предлагать кредиты без первоначального взноса. Однако в подавляющем большинстве аналитики опрошенных банков подобные нововведения считают слишком рискованными.

Ипотека - молодым семьям.

Ипотечные программы для молодых семей

Если молодая семья мечтаете жить в собственной квартире, нее есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы "Ипотека - молодым семьям". Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35 процентов от расчетной (средней) стоимости жилья, а для семей с одним и более детьми на 40 процентов.

Необходимо знать, что субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в конкретном муниципальном образовании и тем, есть ли в семье дети.

При этом молодая семья должна соответствовать следующим условиям:

· возраст одного из супругов не превышает 30 лет - без детей или с детьми;

· необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта 2005 года);

· молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Программа для молодой семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Муниципалитеты передают сформированные ими списки семей-участниц в субъекты РФ до 1 сентября года, предшествующего планируемому. Субъект сводит списки и формирует заявку на выделение бюджетных средств. Все это представляется в Росстрой, являющийся государственным заказчиком программы до 1 октября.

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств.

Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Ипотека без комиссий

Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.

Стоимость кредита для заемщиков по программе "Ипотека без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20% стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.

Всероссийская программа "Строим вместе"

Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств населения.

Задача участника программы - накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем, делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или строить на купленном земельном участке свой дом. Срок рассрочки можно выбрать в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного плана и срока накопления. Когда пай полностью выплачен, залог с недвижимости снимается.

Социальная ипотека

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. При этом правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году уменьшилась до 12 процентов годовых в рублях, в 2007 году должна уменьшиться до 11 процентов, в 2008-м - до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 процента до 14,5 процента годовых в рублях.

Дмитрий Медведев об ипотеке, жилье и ценах.

5 марта состоялась Интернет-конференция, на которой первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев отвечал на все самые актуальные и злободневные вопросы жителей страны.

Одним из главных на конференции был вопрос о создании государственной строительной компании, которая позволит покупать жилье по себестоимости: по 15 тыс. рублей за кв. м. в Москве и Санкт-Петербурге, по 10 тыс. рублей в регионах.

Идея создания государственной строительной компании уже обсуждалась в рамках работы Совета по приоритетным национальным проектам, сказал первый вице-премьер. Но, как показывает опыт, она не сможет решить вопрос с ценами. Для того чтобы цены были приемлемыми для большинства населения, необходимо, прежде всего, развивать рынок жилья. По словам Дмитрия Медведева, до последнего времени он был просто в стагнационном состоянии. В прошлом году было построено более 50 млн. кв. м., в этом году намечено построить 56 млн. Это неплохой рост, и чем больше будет строительство, тем разумнее будут цены. А метод фиксирования цен и строительства по ним государственной компанией не сработает, так как через время эти квартиры будут продаваться на вторичном рынке по тем же самым ценам. "Рынок - довольно жесткий инструмент, он неумолим. Он не терпит пустот и какого-то отдельного регулирования", - заметил Медведев.

Первый вице-премьер также сообщил, что в рамках жилищного проекта сейчас активно обсуждается идея малоэтажной или одноэтажной России, которая позволит в будущем выделить каждой семье по гектару земли для жизни и строительства. Такой подход рассредотачивания по всей территории государства может положительно отразиться и на здоровье, и на стране в целом. В рамках этой программы, по словам Медведева, уже подготовлен законопроект - отдельная глава в Жилищный Кодекс, которая будет стимулировать создание малоэтажного жилья рядом с городами и в деревнях. Для стимуляции таких строек выделены деньги на подведение коммуникаций и на создание дорожной сети к ним.

Идея малоэтажной застройки перекликается с идеей родовых поместий. И в ряде регионов эти процессы уже идут не плохо. Например, в Белгородской области можно получить земельный участок за 10-15 тыс. рублей. Правда, на определенных условиях (в течение 5 лет там должен быть построен дом, в течение 3 лет он не может быть продан).

На вопрос об ипотечных программах, которые будут доступны среднестатистической семье, Дмитрий Медведев постарался ответить как можно подробнее. Доступность, по мнению вице-премьера, понятие зависимое и от населенного пункта, и от семейного дохода. Конечно, зрелые люди имеют больше возможностей в плане ипотеки, чем молодые. Поэтому нужно, чтобы портфели ипотечных программ содержали различные возможности: стандартная ипотека; ипотека, в которой субсидируется первоначальный взнос; ипотека с отсроченной уплатой процентов; ипотека, основанная на уплате в определенный период только процентов без компенсации основной задолженности. Последний вид ипотеки, как кажется первому вице-премьеру, в большей степени подходит для молодых людей.
Ипотечная ставка на сегодняшний день очень высокая - 12-13%. "Наша цель - опустить ее до 6-8%. Это абсолютно по силам. По этому пути прошли большинство развитых стран Европы и мира. Но для этого потребуется добиться определенных макроэкономических успехов", - заявил Медведев. Чтобы ипотечная ставка стала приемлемой, нужно, во-первых: снижать темпы инфляции, а во-вторых: добиваться роста доходов.

Еще один важный вопрос, обсуждаемый в ходе конференции - цели национальных проектов. В последнее время модным стало понятие SMART (Specific Measurable Accessible Realistic Temporal), что означает конкретный, измеримый, достижимый, реалистичный и определенный во времени. Так вот, это понятие теперь неразрывно связывают с любыми целями, в том числе и национальных проектов.

Цели у национальных проектов совершенно очевидные: повышение качества жизни людей по всем направлениям - здравоохранение, образование, возможность приобрести жилье, возможность нормально жить и трудиться в деревне и производить значительное число полезных продуктов для города. А проектная работа дает возможность за несколько лет добиться ощутимых результатов в конкретных вопросах и с учетом их двинуться дальше", - резюмировал Дмитрий Медведев.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.

· Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

· Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

· Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей и выполняет ряд общих и специфических функций.

· Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, и находится в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен, в долгосрочном же периоде прямая предложения недвижимости выглядит как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций.

· Основными методами оценки недвижимости являются доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный).

· В своем развитии рынок недвижимости в России проходит несколько этапов. Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

· Что касается криминальных аспектов рынка недвижимости, то статистика свидетельствует о росте преступности на рынке недвижимости. Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в самых различных проявлениях.