Анализ рынка однокомнатных квартир в г. Пятигорске

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1 Общая характеристика региона и района исследования

1.1 Административный статус:.

1.1.1 История города Пятигорска

1.1.2 Административное устройство города Пятигорска

1.2 Экономический статус:

1.2.1 Промышленность и сфера торговли

1.2.2 Санаторно-курортный комплекс и туризм

1.3 Характер транспортных связей

1.4 Природно-климатические и экологические условия, географическое положение Пятигорска

1.5 Характер и состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка г. Пятигорска

2 Общая характеристика исследуемого сегмента рынка недвижимости

2.1 Ценовая ситуация

2.2 Конъюнктура спроса и предложения

2.3 Активность рынка

2.4 Ликвидность объектов

Заключение

Список использованных источников



Введение

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость всегда выступала в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Актуальность данной работы обусловлена тем, что такой сегмент рынка недвижимости, как однокомнатные квартиры, последнее время вызывает все больший интерес. И это вполне объяснимо: приобретая однокомнатную квартиру, можно по вполне доступной цене стать собственником жилья со всеми удобствами. Спрос на однокомнатные квартиры всегда находится на высоком уровне, откуда проистекает и еще одна положительная особенность этих квартир: в случае необходимости их можно легко и быстро продать. Следовательно, изучение этого сегмента необходимо для более полного понимания сложившейся ситуации на рынке недвижимости в г.Пятигорске в целом.

Основной целью данной работы является проведение анализа рынка купли-продажи однокомнатных квартир в г.Пятигорске. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· Изучить общую характеристику г.Пятигорска, его историю, географическое положение, особенности его социально-экономической политики, состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка.

· Рассмотреть ценовую ситуацию в сфере купли-продажи однокомнатных квартир.

· Провести исследование конъюнктуры спроса и предложения на однокомнатные квартиры.

· Проанализировать активность рынка недвижимости и ликвидность объектов в данном сегменте рынка.

Объектом исследования является купля - продажа квартир на рынке недвижимости. Предмет исследования - купля-продажа однокомнатных квартир в г.Пятигорске.

Полученные результаты данной работы могут быть использованы конкретным потребителем при принятии решения о покупке или продаже однокомнатной квартиры в г.Пятигорске.



1. Общая характеристика региона и района исследования

1.1 Административный статус

Пятигорск -- старейший бальнеологический и грязевой курорт федерального (всероссийского) значения, а также промышленный, торговый, научный, культурный и туристский центр эколого-курортного региона Кавказские Минеральные Воды, в Ставропольском крае России.

Пятигорск расположен в Ставропольском крае в центральной части Кавказских Минеральных Вод (КМВ) и является самым крупным в регионе КМВ как по территории, так и по численности населения. В городе численностью более 200 тысяч человек проживает 156 национальностей, из которых наиболее многочисленными являются русские, армяне, греки, евреи, украинцы, дагестанцы и др.

1.1.1 История города Пятигорска

Пятигорск - второй по величине город в Ставропольском крае, расположен в регионе Кавказских Минеральных вод, долгое время был центром курорта, является старейшим среди городов-курортов региона. Датой основания считается 1780 год.

23 июля 1779 года астраханский генерал-губернатор генерал-поручик В.И. Якоби направил рапорт Г.А. Потемкину с предложением устроить крепость у Бештовых гор, которая должна была «служить замком» Азово-Моздокской линии. Историки считают, что в следующем году укрепление было выстроено. Названо Константиногорской крепостью в честь сына императора Павла I великого князя Константина, родившегося в 1779 году. Первыми поселенцами стали присланные из Георгиевска рекруты и Свияжский батальон.

С вступлением в 1816 году в должность Главноуправляющего на Кавказе и в Грузии генерала А.П. Ермолова началась новая эра в истории Горячих вод. Он обратил внимание на кавказские курорты, осуществил ряд нововведений, изменивших их внешний вид и организацию управления,

Начиная с 1823 г. застройка Горячих вод велась быстрыми темпами. Осуществлялись проекты, разработанные в Петербурге архитектором Л. Шарлеманем. Также уделялось большое внимание и частному строительству. Жителям Горячих вод вменялось в обязанность обустраивать свои усадьбы по особым правилам, а дома и флигели отстроить по Высочайше утвержденным образцовым проектам, разработанным в Петербурге для российской провинции, причем строительная комиссия строго следила за неукоснительным исполнением своих требований.

18 февраля 1830 г. комитет Министров утвердил план будущего окружного города и его название - Пятигорск, а 14 мая Правительствующий Сенат приказал привести его в исполнение. Так на карте России появилось название - Пятигорск.

В начале 1830-х годов в городе всего проживало более 300 человек: дворяне, отставные чиновники, служащие военные и гражданские, купцы, отставные солдаты, дворовые и три роты военного ведомства, здесь было около 260 домов.

Первый православный храм появился в городе в 1828 году благодаря стараниям архимандрита Александро-Невской лавры Александра Товия.

К 1842 году в Пятигорске проживало уже 2324 человека, домов - около четырехсот. В городе каждую неделю устраивались рынки, а в июле - ярмарка, на которую съезжались соседние жители и колонисты. Основной доход жители города получали от сдачи квартир внаймы посетителям вод. Промышленность была развита очень незначительно. В этот период (1830-е гг.) в Пятигорске проживали братья Дубинины, которые первые на Северном Кавказе занялись производством керосина.

В 1844 году Кавказским наместником был назначен Михаил Семенович Воронцов. Его правление сказалось самым благотворным образом на их развитии. Город начал застраиваться каменными частными домами. Пятигорск стал расти к западу.

К 1852 году количество жителей оставалось прежним. В городе было 2 публичных сада, 57 частных, 7 каменных и 6 деревянных мостов, 24 улицы и переулка, 2 площадки, 2 православных приходских церкви и одна на кладбище, 1 костел, 96 частных каменных домов и до 574 деревянных, саманных, турлучных, 38 лавок. К этому времени относится появление первых учебных заведений в Пятигорске.

В 1850 году в Пятигорске был основан первый в России музей под открытым небом, просуществовавший более 30 лет. Здесь были выставлены памятники археологии, привезенные из разных мест Ставропольской губернии. рынок недвижимость жилищный пятигорск

К началу б0-х годов выяснилось, что несмотря на все заботы правительства и денежные затраты курорты не приносят желаемых результатов. По предложению Барятинского казенное управление было упразднено, воды переданы арендатору - первому частному контрагенту - действительному статскому советнику Н. А. Новосельскому.

С конца 1861 года начался новый период жизни на курорте, период частной инициативы, продлившийся до 1884 года. Для непосредственного заведования водами Новосельский пригласил известного московского врача Семена Алексеевича Смирнова - в качестве директора нового состава управления КМВ.

Весьма успешно стала развиваться научная деятельность. Благодаря Смирнову в 1863 году возникло первое Русское Бальнеологическое Общество, просуществовавшее до 1920 года. На его базе был создан Бальнеологический институт - в настоящее время институт курортологии.

В 1869 году в Пятигорске был освящен Спасский собор. Открыта первая курортная библиотека, получавшая столичные газеты и журналы. В это же время Пятигорское уездное училище в 1866 г. было преобразовано в классическую прогимназию. В 1865 г. в городе открыта А.О. Смирновой первая бесплатная школа для девочек.

В августе 1869 года в Пятигорске произошло еще одно важное для города событие - открыт общественный банк с основным капиталом в 10 тыс. рублей, отчисляемых из городских запасных сумм.

В 1870 году контрагентом Кавминвод стал А.М. Байков. В начале 70-х годов его деятельность была плодотворна - в этот период началось изучение вод по всем новейшим требованиям гидротехники.

В 1885 году в Пятигорске было 12329 жителей в основном мещан, ремесленников и крестьян, отставных военнослужащих, а также здесь проживали дворяне, чиновники, духовенство, купцы и почетные граждане, отставные нижние чины, колонисты и иностранцы.

Из важных культурных событий этого периода следует отметить открытие в Пятигорске памятника МЮ. Лермонтову - первого в России (1889).

В 1889 году началось строительство водопровода к городу из источника г. Юца. Закончен в 1890 г. Построено пять фонтанов. Пятигорск был полностью обеспечен прекрасной водой. Одновременно началось устройство и домовых водопроводов.

В 1894-1901 гг. - отремонтированы, перестроены и расширены старые и устроены новые ванные здания; 1902 - закончена постройка Лермонтовской галереи. В 1894 году закончилось строительство железнодорожной ветки от станции Минеральные воды. Улучшение железнодорожного сообщения еще больше увеличило приезд больных на КМВ. Этот наплыв посетителей побудил правительство, располагавшее в то время хорошими средствами, принять срочные меры к развитию КМВ.

В городе стремительно развивалась торговля и строительство с широким участием частного капитала. Появились новые рынки, множество магазинов и лавок. В 1903-1905 гг. проложено две ветки электрического трамвая, что решило транспортную проблему. Необходимость изыскивать большие средства на новые сооружения побудила Дирекцию Вод с 1906 года развивать розлив и экспорт лечебных и столовых минеральных вод. Только в 1911 году Управление КМВ получило до 400-500 тыс. рублей чистого дохода от продажи 15 миллионов бутылок с лечебной водой.

Бурное развитие города и курорта повлекло за собой и развитие культурной жизни города.

В этот же период в Пятигорске открыта Сейсмическая станция.

В городе было три музея, несколько библиотек, одна из них - частная. К этому периоду в Пятигорске было шесть православных храмов, несколько домовых церквей, несколько инославных храмов - костел, кирха, армянская церковь, синагога. Издавалось несколько газет. Самые крупные - «Пятигорское эхо», «Кавказский край», журнал «Кавказские курорты».

Годы Гражданской воины (1918-1920гг.) нанесли тяжелый урон курорту и городу. 1920 году на Кавказе установилась Советская власть. Перед курортом встала громадная задача организовать бесплатное содержание и питание всех больных, создание санаториев, пансионатов и столовых. В 1922 году началось восстановление разрушенного курортного хозяйства.

Однако самой болезненной проблемой для города стал лимит жилого фонда, что не давало возможности курорту расти. Новое же строительство в Пятигорске было очень невелико. Другой неотложной задачей стало благоустройство канализационной системы. И по-прежнему в городе был высокий процент незамощенных улиц. Положительным в благоустройстве города в этот период можно считать увеличение протяженности трамвайной линии.

Начавшаяся в 1941 году Великая Отечественная война нарушила все планы по улучшению жизни в Пятигорске. Уже в июле во всех санаториях развернули эвакогоспитали на 8000 коек. На базе лаборатории Бальнеологического института организовано изготовление боевого оружия.

С 9 августа 1942 года по 11 января 1943 года город был оккупирован немецко-фашистскими захватчиками. Уходя, фашисты подожгли или взорвали часть капитальных строений, разграбили краеведческий и Ростовский художественный (эвакуированный в Пятигорск), музеи, нанесли большой урон курорту и хозяйству города. Сразу после освобождения Пятигорска в городе начались восстановительные работы.

40-е годы - это период восстановления народного хозяйства. 50-е - период благоустройство города. На улицах, в скверах и парках высаживались десятки тысяч деревьев, асфальтировались десятки километров улиц. Вновь заработали санатории, бальнеологические учреждения, набирали мощь заводы, фабрики, переоборудовались артели местной промышленности. Началось строительство дополнительных 15 км трамвайных путей.

1960-1980-е годы - это период бурного роста города и курорта. В городе набирают мощь крупные промышленные предприятия, появляются новые жилые районы, реконструируются старые улицы. В 1970 году Пятигорск был отнесен к 115 историческим городам России. В 1973 году на базе «Домика Лермонтова» был создан Государственный музей-заповедник М.Ю. Лермонтова.

В 1980 году Пятигорск отметил свой юбилей - 200-летие основания. К этой знаменательной дате город стал вторым по величине в Ставропольском крае, крупнейшим в районе КМВ многопрофильным курортом, одним из крупнейших промышленных городов в крае.

Пятигорск - город курорт, поэтому особое место в перспективном градостроительстве отводилось развитию курорта. Пятигорским ГК КПСС и горсоветом была намечена программа развития города до 2000 года. Однако из-за изменения геополитической жизни в стране она так и не была выполнена.

В 1998 г. Пятигорск получил звание «Самый благоустроенный город России», в 2000 г. - III призовое место. Продукция предприятий ОАО «Холод», ООО «ПКФ «Экон», ЗАО «Завод «Спектр» отмечена общероссийскими и международными наградами. Были построены и капитально отремонтированы десятки объектов здравоохранения, образования, культуры, появились десятки новых кафе, предприятий торговли, сделавшие город торговым центром региона.

Для пятигорчан открыты 16 библиотек, 4 музея, 3 спецшколы дополнительного образования, Дом культуры, 16 ВУЗов, 2 стадиона, более 60 спортивных залов, ипподром, второй по значимости в России.

Сегодня Пятигорск добился зримых успехов в решении социальных вопросов, в науке, образовании, здравоохранении, культуре и спорте. Сохраняется положительная динамика показателей производства промышленной продукции, инвестиционной и строительной деятельности, реализации потребительских товаров и услуг населению, развития курорта и инфраструктуры.

19 января 2010 года Президент РФ Дмитрий Медведев принял решение о выделении из Южного федерального округа нового Северо-Кавказского федерального округа, с центром в городе Пятигорске.

1.1.2 Административное устройство города Пятигорска

В состав муниципального образования города-курорта Пятигорск входят следующие территории административно-территориального подчинения: город Пятигорск, пос. Горячеводский, пос.Свободы, посёлок Энергетик, станица Константиновская, посёлок Нижнеподкумский, посёлок Средний Подкумок, село Золотушка (Казачий), село Привольное.

История городского управления, является частью истории Пятигорска и неразрывно связана с процессами, происходившими в социальной жизни общества. Пятигорское городское общественное самоуправление берет свое начало с 1830-х годов. В 1838 году первым головой стал Максим Симонов.

В 1893 году были созданы новые органы городского самоуправления -- Городская дума и Городская Управа. Усовершенствуется система управления городским строительством. Увеличиваются объёмы строительства и развития экономики.

В 1918-20 гг. власть в Пятигорске переходила в руки различных воюющих сторон. В советское время устанавливается институт Секретарей Горкомов, который просуществует до 1991 г. С переходом к новому государственному устройству городское управление ведется мэрами. В настоящее время мэр Пятигорска - Травнев Л.Н.

Действующий устав города принят Думой 31 января 2008 года. Последние изменения в Устав города были внесены решением Думы города Пятигорска от 6 мая 2010 года. Глава города одновременно является председателем Думы города Пятигорска. Избирается депутатами Думы из числа депутатов Думы, возглавляет и организует работу Думы. Срок полномочий также 5 лет. Дума утверждает структуру администрации города и назначает руководителя администрации города.

Хотя Пятигорск является центром Северо-Кавказского федерального округа, изначально резиденция полномочного представителя Президента в Северо-Кавказском федеральном округе А. Г. Хлопонина временно находилась в Ессентуках.

В Пятигорск резиденция переместилась в начале лета 2011 года и постепенно размещается в здании бывшей гостиницы «Бристоль». Примечательно, что в текст Указа Президента, определяющий адреса полномочных представителей, до сих пор не внесён Северо-Кавказский федеральный округ. В 2012 году Пятигорск отметит 232-летие со дня основания. Он входит в число 115 городов России, объявленных историческими.

Сегодня Пятигорск добился зримых успехов в решении социальных вопросов, в науке, образовании, здравоохранении, культуре и спорте. Сохраняется положительная динамика показателей производства промышленной продукции, инвестиционной и строительной деятельности, реализации потребительских товаров и услуг населению, развития курорта и инфраструктуры.

1.2 Экономический статус

На территории города Пятигорска зарегистрировано 4627 предприятий и организаций различных отраслей экономики и социальной сферы, из них крупных и средних - 211 предприятий, малых и микро - 4416 предприятий. В сфере обрабатывающих производств действует 443 предприятия, строительством занято 363 предприятия, в отрасли транспорта и связи действует 229 предприятий, в образовании - 164 организации, здравоохранением и предоставлением социальных услуг занимаются 118 организаций.

Непроизводственная сфера экономики по-прежнему наиболее привлекательна для среднего и малого бизнеса. Оптовой и розничной торговлей, ремонтом автотранспортных средств, бытовых изделий, предметов личного пользования занимаются 1637 предприятий, из них более половины - это малые и средние предприятия города.

Численность занятых в экономике города составляет 103,4 тыс. чел., или 76,5 процентов от численности трудовых ресурсов, что свидетельствует о большом потенциале трудовых ресурсов в городе. Около 40 процентов работающих заняты в сфере материального производства.

1.2.1 Промышленность и сфера торговли

Промышленность является одной из базовых отраслей реального сектора экономики города Пятигорска. Она ориентирована главным образом на обслуживание потребностей курорта.

Имеются предприятия пищевой промышленности: мясной, винный комбинаты, молоко-завод, хлебзавод, хладокомбинат (пятигорское мороженое), а также шоколадно-конфетная фабрика и пивзавод (последний, вероятно из-за отсутствия инвесторов, не работает). Уникальное географическое расположение города вблизи многочисленных источников минеральных вод предопределило развитие предприятий по розливу минеральной воды.

Лёгкая промышленность: представлена множеством мелких цехов и небольших фабрик по пошиву одежды и самых разнообразных изделий ткацкого производства. Особое место в легкой промышленности Пятигорска занимает обработка кожи и меха и пошив верхней меховой одежды.

Развито также машиностроение и металлообработка:

§ ОАО Пятигорский завод «Импульс» -- серийно выпускающий приборы и системы радиационного контроля для атомной энергетики и промышленности

§ ПО «Пятигорсксельмаш» -- машины и оборудование для птицеводства

§ Машиностроительный завод ООО «ПРОФИТЕКС» -- оборудование для пищевой промышленности

§ ОАО «Станкотерм» -- выпускающий отопительное и коммунальное оборудование

Ведущим предприятием в городе по производству машин и оборудования является ЗАО «Пятигорсксельмаш», доля которого составляет более 70 процентов, и показатели его деятельности существенно влияют на результат в целом по отрасли.

Таким образом, ведущими отраслями в промышленном секторе экономики города являются пищевая промышленность и энергетика. Однако потенциал промышленной индустрии города используется не в полном объёме, и для дальнейшего развития промышленных отраслей требуется вложение инвестиций на модернизацию производства и внедрение инновационных технологий.

Город Пятигорск является вторым по численности населения и экономическому потенциалу городом Ставропольского края, поэтому и развитие малого бизнеса в городе находится на достаточно высоком уровне.

Общее число средних, малых и микропредприятий к 2010 году достигло 3234 и, несмотря на финансовый кризис, продолжает с каждым годом увеличиваться. В них всеми видами деятельности занято более 31 тысячи человек. Кроме того, во всех отраслях экономики и социальной сферы занято около 10 тысяч человек предпринимателей без образования юридического лица. Таким образом, в сфере малого и среднего предпринимательства занято более 41 тысячи человек, или 39 процентов от общей численности занятых в различных отраслях экономики и социальной сферы города.

На территории и в окрестностях города расположены 12 рынков. На восточной окраине Пятигорска (на восточной окружной -- автомагистрали «М-29 Кавказ») расположен крупнейший в Северо-Кавказском Федеральном округе торговый комплекс «Предгорье» (чаще именуемый «Людмила»); кроме собственно «Людмилы» включает рынки: «Латик», «Горячеводск», «Лира», «Терский казачий», «Авторынок», и «XXI век». Некоторые рынки (или павильоны) работают круглые сутки.

Из сферы услуг наиболее динамично развиваются услуги правового характера, услуги в области бухгалтерского учёта и аудита, риэлтерские услуги. Недостаточно развиты инфраструктура развлечений, гостиничный бизнес, сфера коммунальных и персональных услуг, которые являются актуальными для города-курорта Пятигорска.

1.2.2 Санаторно-курортный комплекс и туризм

В городе-курорте Пятигорске действует 21 здравница на 5886 мест, в том числе 5 лечебно-профилактических учреждений ФНПР на 2485 места.

В эксплуатации находится 5268 мест или 89 % коечной емкости.

За 2010 год в санаториях города отдохнуло более 98 тыс. чел.

На Пятигорском курорте можно пройти обследование и лечение заболеваний сердечно-сосудистой системы, опорно-двигательного аппарата, центральной и периферической нервной системы, болезней кожи, гинекологических, иммуноаллергических и ряда других заболеваний. На основе сочетания уникальных природных лечебных факторов, традиционного санаторно-курортного лечения, новейших методических разработок и использования современной медицинской техники высокопрофессиональными специалистами - курортологами созданы высокоэффективные, не имеющие аналогов в мире, комплексные методы оздоровления и реабилитации. Одним из существенных преимуществ города Пятигорска по сравнению с курортами, расположенными в других регионах, является уникальный климат, минеральные источники и лечебная грязь Тамбуканского озера.

Учитывая возрастающие требования, предъявляемые к санаторно-курортному комплексу, постоянно развивается и совершенствуется лечебно-оздоровительная база курорта. Внедряются новые диагностические и лечебные методики. Большинство здравниц города оснащены современным оборудованием для ультразвуковой, компьютерной, рентгеновской диагностик.

В инфраструктуру туризма города входят 43 туристические фирмы, 9 гостиниц, значительное количество развлекательных учреждений, спортивных клубов, фитнес-центров, предприятий общественного питания, а также ряд высших и средних специальных учебных заведений, которые являются объектами образовательного туризма.

В дополнение к традиционному лечебно-оздоровительному комплексу город имеет условия для развития познавательного (152 памятника истории, культуры, архитектуры и градостроительства), экологического, конгрессного и делового туризма. Кроме этих видов туризма туристические фирмы города предлагают широкий спектр возможностей для активного отдыха, включая пеший туризм, велотуризм, поездки на лошадях и т.д.

Важной стратегической задачей, позволяющей реализовать программы будущего экономического роста Пятигорского курорта, является привлечение инвестиций и решение проблем программным методом.

Обилие зелени и красота окружающей природы, высококвалифицированные медицинские кадры, а также наличие удобных путей сообщения и сельскохозяйственной базы края для снабжения курорта - все это определяет экономическую обоснованность дальнейшего развития курорта. Но Пятигорск сегодня не только город-курорт, но и научный и культурный центр Кавминвод и края в целом.

В нем три государственных ВУЗа: Пятигорский государственный лингвистический университет, Пятигорская государственная фармацевтическая академия, Пятигорский государственный технологический университет, 11 филиалов и 2 института; 13 средних специальных учебных заведений. Общее количество учащихся составляет более 39,5 тыс. человек.

В городе действует крупнейшая на Кавказских Минеральных Водах библиотека -- Городская библиотека им. Горького (памятник архитектуры -- построена в 1982 году; авторы проекта и архитекторы -- Г. Минайченко, А. Привалова, П. Абидов). Она объединяет все библиотеки города в единую Пятигорскую централизованную библиотечную систему (ЦБС), в которую, кроме Центральной городской библиотеки [для взрослых], входят Детская библиотека и 14 библиотек-филиалов Центральной библиотеки в различных районах города и населённых пунктах.

В парке «Цветник» на склоне горы Горячей в здании, построенном в 1914 году, находится Ставропольский государственный краевой театр оперетты(прежде Пятигорский театр музыкальной комедии). В репертуаре театра как постановки классических композиторов оперетты, так и спектакли для детей.

Здание (просп. Кирова, 17) было построено в 1914 г. как народный дом на средства Общества пособия бедным, которое также содержало в Пятигорске столовую, ночлежный дом, библиотеку, начальную школу и студенческий санаторий.

1.3 Характер транспортных связей

Пятигорск расположен в 196 км к юго-востоку от Ставрополя, в 24 км к югу от Минеральные Воды, на высоте около 525 м над уровнем моря

Транспортный комплекс - одна из важнейших составляющих производственной инфраструктуры города Пятигорска. Эффективное транспортное обеспечение имеет большое значение для привлечения отдыхающих, и, соответственно, для экономики города-курорта Пятигорска.

Транспортная инфраструктура города довольно разнообразна. Предприятия осуществляют как городские пассажирские и пригородные перевозки, так и междугородние и международные. Кроме того, в городе действует МУП «Горэлектротранспорт», осуществляющее пассажирские трамвайные перевозки, причём пассажиропоток на трамвайных линиях в 3,8 раза выше, чем в городском общественном автомобильном транспорте.

Ежедневно на маршруты города выходят сотни маршрутных такси, соединяющих все районы города. Кроме того, маршрутные такси курсируют (с ж/д вокзала) до городов Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, Железноводск, Минеральные Воды, Георгиевск, Нальчик, пос. Терскол (турбазы Чегет и Азау, Приэльбрусье), пос. Энергетик, поселка Пятигорский, пос. Нижне-Подкумский, а также связывают Пятигорск со многими пригородными населёнными пунктами. В последнее время возрождается некогда забытая система автобусного транспорта. Ежегодно город получает новые автобусы средней и большой вместимости, которые сразу ставятся на маршрут.

В городе два автовокзала: «Центральный» и «Пятигорск» в комплексе рынков города а также автостанция «Верхний рынок».

Муниципальный транспорт соединяет все основные маршруты города Пятигорска; соединяет все населённые пункты, административно относящиеся к городу Пятигорску.

Также в городе работает около пятидесяти фирм, предлагающих услуги такси.

В 2010 году автотранспортными предприятиями города был получен доход в сумме 158,2 млн. руб., снижение к уровню предыдущего года - на 7,8 процентов. На 4,2 процента сократилось количество перевезённых пассажиров, перевезено 6151,4 тыс. чел.

Автобусные перевозки по городу и в пригородные районы автобусами большой вместимости осуществляет МУП «Пятигорскпассажиравтотранс». Предприятием было обслужено 2456,0 тыс. чел., или 39,9 процентов общего количества перевезённых общественным автотранспортом пассажиров. В то же время наблюдается снижение количества перевезённых пассажиров транспортом общего пользования.

Транспортная инфраструктура города поддерживается на уровне развитой конкуренции. Кроме МУП «Пятигорскпассажиравтотранс» вопрос по перевозке пассажиров решается с привлечением транспортных средств предприятий ОАО «ПАКС», ОАО «ПОГАТ», ООО «Пятигорск-Экспресс», которые работают на городских маршрутах на договорной основе. С целью улучшения транспортного обслуживания гостей и жителей города-курорта этими организациями привлечены на рынок транспортных услуг города маршрутные такси и автобусы средней вместимости.

Кроме автотранспорта пассажирские перевозки в городе осуществляет МУП «Горэлектротранспорт» с пассажирооборотом, почти в 4 раза превышающим пассажирооборот городского общественного автомобильного транспорта, за прошедший год трамваями перевезено 23544 тыс. человек.

Через город проходит ветка Северо-Кавказской железной дороги. На пути её следования через город расположена пассажирская станция «Пятигорск» (с железнодорожным вокзалом), станции «Машук» (пос. Энергетик), «Лермонтовская» («Лермонтовский разъезд»), «Скачки» (с грузовой станцией «Скачки-товарная»), а также платформа для остановок пригородных поездов «Ново-Пятигорск». Электричкой можно приблизительно за час добраться до Минеральных Вод или Кисловодска.

Ближайшие аэропорты -- аэропорт Минеральные Воды и аэропорт Ставрополь (г. Михайловск).

На вершину горы Машук ведет канатная дорога. Открыта в августе 1971 года. За 1,5-2 минуты цельнометаллический вагон с окнами из органического стекла преодолевает расстояние в 964 метра до верхней станции на вершине горы (превышение 369 м) С видовой площадки на горе Машук открывается панорама Кавказских Минеральных Вод. В солнечную погоду видны практически все города-курорты (Железноводск, Ессентуки и Кисловодск), зеркала озёр, цепь снеговых вершин главного Кавказского хребта.

Проблемы транспортной инфраструктуры заключаются в значительной изношенности подвижного состава (95 процентов), трамвайных путей (18 км при общей протяжённости 48,7 км) и контактной сети (контактного провода) - 15 км.

1.4 Природно-климатические и экологические условия, географическое положение Пятигорска

Пятигорск расположен на Ставропольской возвышенности; широко раскинулся на берегах реки Подкумок, по юго-западным и южным склонам у подошвы г.Машук, на высоте 500--600м над уровнем моря.

В черте города находятся вершины пяти гор: Машук (993,7 м, над ней возвышается 112метровая телеретрансляционная вышка), а также отрог Машука г. Горячая (557,9 м), Казачка (633 м), Дубровка (690 м), Пикет (565,3 м), Пост (555 м), и др. (см. Машук). Высочайшая точка в окрестностях города -- вершина горы Бештау (1401,2 м). С высоты её вершин открывается панорама курорта и горная цепь Кавказского хребта.

Средняя месячная температура воздуха в январе: ?3,9°; в июле: 21,4°. Годовая норма осадков -- около 500-600 мм в год. Месяц с наибольшим количеством осадков -- июнь, с наименьшим -- январь. Климат -- благоприятный, умеренно-континентальный, без резких колебаний годовых и суточных температур.

Несмотря на то, что Пятигорск лежит на одной широте с Генуей, южнее Венеции и Ялты, климат его резко разнится от климата всех этих мест, что неудивительно, если принять во внимание, что там везде имеется море, служащее могущественным регулятором климата. Здесь же регулирующим фактором являются горы и обширные лесопарковые насаждения. Невысокая влажность и сухость воздуха, слабые восточные ветры помогают перенести летнюю жару.

Климат степной, в сочетании с низкогорным, с умеренным количеством осадков, невысокой относительной влажностью, небольшим и неустойчивым снежным покровом.. Средняя высота курортной части города около 520 м (510--550 м) н.у.м. С этим связано несколько пониженное атмосферное давление, которое колеблется от 710 до 735 мм рт. ст. Зимой наблюдаются значительные перепады атмосферного давления, более высокая влажность воздуха, нередко появляются туманы. Морозные дни и снежный покров держатся от нескольких дней до 1-2 месяцев. Во время частых оттепелей температура воздуха иногда подымается до +10 -- +18 °C.

Курортный район, богатый подземными источниками минеральных вод, сравнительно беден ресурсами поверхностных вод. Его пересекает река Подкумок (и Кума огибая с запада--северо-запада--севера) с несколькими небольшими притоками-речками. Они мелководны, не обеспечивают район питьевой водой в полной мере, мало используются для отдыха (так как холодные). Воду на производственные, хозяйственно-бытовые и курортные нужды регион дополнительно получает по специальному водоводу.

Мало естественных озёр с пресной водой. Известные Тамбуканское и Лысогорские озёра содержат горько-солёную воду и являются ценными источниками лечебной грязи. Однако с высоты горных вершин видно, как в долине сверкают зеркала озёр. Это крупные водохранилища в Ессентуках и близ Пятигорска (искусственные озёра сооружены также в Железноводске и Кисловодске). Летом на берегах этих озёр много отдыхающих, курортников и местных жителей.

Общая протяженность автомобильных дорог города Пятигорска составляет 401,4 км., площадь уличной дорожной сети - 6448,9 тыс. кв.м. На обслуживании и содержании в муниципальном хозяйстве находятся 6 подземных переходов, общая протяженность гидротехнических сооружений (ливнеприемные коллекторы, открытые ливневые стоки) составляет 27620 п.м., площадь газонов - 706,1 тыс. кв.м., площадь цветников - 14,5 тыс. кв.м.

В городе Пятигорске в пределах городской черты расположены кладбища общей площадью 119 га.

Площадь территории механизированной уборки составляет 2669,3 тыс. кв.м., площадь убираемых тротуаров - 328 тыс. кв.м., площадь убираемых лестниц - 452 тыс. кв.м. На обслуживании в муниципальном хозяйстве находится 21 общественный туалет.

В пределах городской черты с 1997 года проводится рекультивация полигона твердых бытовых отходов в районе ул. Пожарского.

Система сбора и удаления твёрдых бытовых отходов в городе недостаточно эффективна и не в полной мере соответствует установленным санитарно-гигиеническим нормам. Не отработан экономически сбалансированный механизм вывоза и переработки отходов. В городе Пятигорске за год образуется около 900 тыс. куб.м. ТБО. В целях обеспечения полного и своевременного удаления отходов с территории города с последующей их утилизацией и качественного улучшения ситуации в этой сфере требуется сформировать экономически сбалансированный механизм по внедрению системы обращения с отходами. В связи с этим возникает острая необходимость внедрения мусоросортировочной линии и строительства технопарка.

Остаётся нерешённым вопрос утилизации трупов животных и птиц. Отсутствие на территории города места обезвреживания не исключает возможности распространения инфекционных болезней и причинения вреда здоровью животных и людей. Ещё одной проблемой является реальная опасность затопления и подтопления городских территорий в паводковый период, в связи с чем требуется своевременное проведение берегоукрепительных, природоохранных и противопаводковых работ.

К полномочиям органов местного самоуправления относятся вопросы использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, расположенных в границах населённых пунктов. Наличие зелёных насаждений и содержание их в надлежащем состоянии является неотъемлемой частью экологического благополучия города. Отрицательное воздействие на эксплуатацию насаждений оказывает изменение градостроительной ситуации и функций объектов, при этом повышаются рекреационные нагрузки. В городских насаждениях древесные растения обычно стареют и умирают значительно раньше, чем в естественных условиях, что требует охраны, защиты и воспроизводства, а также сохранения биологического разнообразия лесных экосистем, повышения санитарно-гигиенического и ресурсного потенциала городских зелёных насаждений.

1.5 Характер и состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка недвижимости

Одной из важнейших целей социально-экономического развития города Пятигорска является создание благоприятных условий для обеспечения потребностей населения города в комфортном жилье, отвечающем современным требованиям. Для достижения данной цели необходимо не только стимулировать расширение нового строительства, но и улучшить техническое и функциональное состояние существующего жилищного фонда.

Жилищный фонд города на 1 января 2010 года насчитывает 22954 единицы жилых строения общей площадью 4192,9 тыс. кв.м.

В частной собственности находится 3960,2 тыс. кв.м. жилищного фонда, в муниципальной - 187,2 тыс. кв.м жилищного фонда, в государственной - 45,5 тыс. кв.м жилищного фонда.

Согласно данным официальной статистики аварийный и ветхий жилищный фонд города Пятигорска составляет 6,4% общей площади жилищного фонда. При этом доля жилищного фонда, возведенного до 1920 года, составляет 25%.

Решить проблему сокращения аварийного жилищного фонда возможно путем увеличения объема ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального.

Оборудовано (в процентах от общей площади жилищного фонда): водопроводом - 92,2 процента, канализацией - 87,2 процента, отоплением - 97,0 процентов, горячим водоснабжением - 84,0 процента, газом - 94,5 процента.

Показатель средней обеспеченности населения города Пятигорска жилой площадью на одного жителя в 2009 году составил 19,9 кв.м.

Средняя заработная плата составляет 17,5 тыс. руб. Уровень безработицы - 0,3 %.

Численность граждан, состоящих на учёте и нуждающихся в улучшении жилищных условий в Пятигорске, за последние годы имеет очевидную тенденцию к увеличению. На учете состоит 4635 семей. В очереди на получение жилья всего по городу Пятигорску числится 13,9 тыс. человек.

До настоящего времени в городе Пятигорске ежегодно вводилось не более 0,4 кв. м жилья на человека что близко к среднероссийским показателям (0,36 - 0,47 кв. м на чел. в год). Доля индивидуальных жилых домов, возводимых за счет средств населения, за последние три года составляла около 50%. При этом рост удельной жилищной обеспеченности соответствовал показателям ввода жилья и составлял 1,5% при ежегодном увеличении численности проживающих на 0,5 - 0,7%.

В соответствии с Генеральным планом города Пятигорска и прогнозом ввода жилищного фонда на период до 2015 года объем ввода должен составить не менее 131 тыс. кв. м в год или 0,63 кв. м на человека, при существующих 91,4 тыс. кв. м или 0,44 кв. м на человека (факт 2008 года), что позволит достичь к 2015 году жилищной обеспеченности в размере 21,6 кв. м на человека.

Для обеспечения планируемых темпов жилищного строительства требуется решение задач по развитию строительного комплекса, инвестиционной политики, а также подготовка площадок под строительство жилых домов, с учетом факторов, влияющих на строительное освоение города: сложность рельефа, сейсмичность территории 7 - 9 баллов, оползни на склонах реки Подкумок.

В соответствии с Положением о территориальном планировании города Пятигорска площадь территории, отведенной под застройку многоэтажными домами составляет 190,5 га, коттеджная застройка планируется на площади 369,8 га.

Существуют различные государственные и муниципальные программы, направленные на воспроизводство жилого фонда города: «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», «Капитальный ремонт многоквартирных домов города-курорта Пятигорска на 2012 год», «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе-курорте Пятигорске с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2011-2012 годах».

На 1 января 2012 года в Пятигорске официально насчитывается 88 риэлтерских агентств. Также в городе издаются специализированные строительные и риэлтерские газеты и журналы: «Рынок недвижимости Кавминвод», «Строитель», «СТРОЙКА».

Главная тенденция в экономике - это то, что Пятигорск все чаще площадкой для ведения бизнеса стал выбирать иностранный капитал. Так, начале 2011 года здесь открыли свои представительства две крупные мировые компании: «METRO Cash & Carry», которая построила в юго-западном районе многофункциональный торговый комплекс, общей площадью 10 тыс. кв. м, и «McDonald,s», открывший в Пятигорске свой первый на Ставрополье ресторан быстрого обслуживания.

Весной 2011 в городе побывала представительная делегация австрийских бизнесменов, которые выразили готовность сотрудничать с Пятигорском в сфере жилищно-коммунального хозяйства и туризма. В мае администрация города встречалась с чрезвычайным и полномочным послом Польши в РФ Войцехом Зайончковски, в рамках его официального визита в столицу СКФО, который также рассказал о желании польской стороны работать с Пятигорском в области пищевой и перерабатывающей промышленности, жилищно-коммунального хозяйства, городского транспорта, строительства и энергосбережения.

На сегодняшний день для инвесторов у Пятигорска готовы еще два крупных проекта, которые были представленны на экономическом форуме в Сочи. Это строительство многофункционального экспоцентра, стоимостью более 4 миллиардов рублей и реконструкция Пятигорского теплоэнергетического комплекса (ПТЭК), в который предстоит вложить около 5 млрд. рублей.

Оба проекта уже вызвали живой интерес инвесторов и поддержку краевых властей. И тот и другой имеют большое значение для Пятигорска как столицы СКФО и просто динамично развивающегося города.

Многофункциональный выставочный комплекс, общая площадь которого составит 50 тыс. кв. м, планируется построить на въезде в Пятигорск со стороны поселка Иноземцево. Он будет включать в себя экспоцентр, отель на 200 номеров, конгресс-холл, зал для пленарных заседаний, открытые выставочные площадки, а также всю необходимую инфраструктуру. Потребность в таком строении назрела давно. Сегодня на Кавминводах просто негде проводить масштабные массовые мероприятия. Особенно остро вопрос стоит в столице округа.

Городские власти уже заручились финансовой поддержкой Сбербанка РФ и направили пакет документов в федеральное правительство на получение государственных гарантий.

Необходимость модернизации ПТЭК вызвана неуклонным увеличением объема отходов, который производит город. Сейчас эта цифра составляет более 900 тысяч кубометров в год. С обретением Пятигорском статуса столицы округа, увеличением числа местных жителей и потока приезжих, эти объемы будут неизбежно расти. Существующий мусоросжигательный завод с такой нагрузкой уже не справится, нужны дополнительные мощности.

Власти намерены использовать инновационные разработки в области переработки и утилизации отходов и провести модернизацию предприятия в соответствии с современными технологическими стандартами и требованиями по охране окружающей среды.



2. Общая характеристика исследуемого сегмента рынка недвижимости

Однокомнатные квартиры в Пятигорске - один из наиболее востребованных типов жилья на рынке недвижимости. Каждый день можно отслеживать все большее и большее пополнение объявлений и продаже и покупке однокомнатных квартир. Это связано с тем, что в связи с невысоким уровнем зарплат, далеко не все могут позволить приобрести себе многокомнатную квартиру, а стоимость однокомнатной квартиры в Пятигорске не очень велика. Рассмотрим ситуацию на рынке купли-продажи однокомнатных квартир более подробно.

2.1 Ценовая ситуация

Таблица 2.1.1 - Средняя цена предложения о продаже по районам Пятигорска

Наименование района	Средняя цена, руб	Средняя цена за м2, руб.
		первичный рынок	вторичный рынок
Центр	1850000	47435	42600
Новопятигорск	1465200	45722	41980
Квартал	1033333	41072	38700
Бештау	1780000	43250	40650
Поселок Свободы	1102000	38500	35400
Горячеводский пос.	1550000	41980	41700
Белая Ромашка	2250000	53570	51400



Рисунок 2.1.1 - Соотношение цены кв.м. квартиры на первичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Рисунок 2.1.2 - Соотношение цены кв.м. квартиры на вторичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Максимальная цена - 2700000 руб. за 49 м² (Центр).

Минимальная цена - 720000 руб. за 34 м² (район Квартала).

2.2 Конъюнктура спроса и предложения

Таблица 2.2.1 - Количество предложений о продаже однокомнатных квартир по районам

Наименование района	Количество предложений
Центральный планировочный район	12
Новопятигорский планировочный район	16
Квартал	11
Бештау	9
Поселок Свободы	4
Горячеводский пос.	5
Белая Ромашка	17

Таблица 2.2.2 - Уровень спроса на однокомнатные квартиры по районам

Наименование района	Количество предложений
Центральный планировочный район	7
Новопятигорский планировочный район	3
Квартал	3
Бештау	2
Поселок Свободы	1
Горячеводский пос.	2
Белая Ромашка	9

Таблица 2.2.3 - Типизация квартир на продажу по качеству

Параметр	Количество предложений
1. Сегмент рынка:
· первичный рынок	14
· вторичный рынок	60
2. Этаж
· 1-3	34
· 4-6	30
· 7-9	10
3. Тип дома
· кирпичный	34
· блочный	10
· панельный	30
4. Общая площадь
· до 30 м2	22
· 30-40 м2	25
· 40-50м2	15
· 50-60 м2	10
· от 60 м2	2
5. Площадь кухни
· до 5 м2	12
· 5-10 м2	34
· 10-15 м2	19
· 15-20м2	7
· от 20 м2	2
6. Санузел
· совмещенный	26
· раздельный	48
· Больше одного	2
7. Балкон/лоджия	45
8. Квартиры свободной планировки	3
9. Телефон	57

Рисунок 2.2.1 - Соотношение спроса и предложения на куплю-продажу однокомнатных квартир в Пятигорске (по районам)

Рисунок 2.2.2 - Распределение предложений на однокомнатные квартиры по районам Пятигорска в зависимости от сегмента рынка



2.3 Активность рынка

Не так давно (в 2010 году) Пятигорск был признан столицей Северо-Кавказского федерального округа (СКФО). И, по данным портала «Недвижимость КМВ», буквально за пять месяцев цены на жилье выросли на 7,1%, после чего давление кризиса переломило динамику в сторону снижения, что отражается до сих пор. В целом же за период январь-сентябрь 2011 г. цены на квартиры в городе снизились на 2,57%, относительно сентября прошлого года индекс потерял 4,88%.

Рисунок 2.3.1 - Динамика цен на квартиры в Пятигорске в период 09.2010-09.2011гг

Рассматривая динамику цен по типам квартир видно, что наиболее востребованными на рынке остаются однокомнатные квартиры, сначала года они потеряли 1,33%.

Около 74% предложений по продаже квартир в Пятигорске находится в диапазоне от 35 до 50 тысяч рублей за кв.м.

В 2009 году, в разгар экономического спада, обороты сильно сбавились, цены во всех сегментах снизились на 30-40 %, количество сделок также упало в разы. Но, начиная с конца зимы этого года, рынок стал оживать. Цены стабилизировались, а в сегменте жилой недвижимости стоимостью до 2,5-3 миллионов рублей можно говорить об их небольшом росте. Большим спросом пользуются и различные коммерческие объекты. Сейчас по всем секторам рынка есть интересные предложения, покупатели имеют возможность выбора. В целом рынок ровный, без резких колебаний.

Большое предложение в сегменте двух и трехкомнатных квартир. А однокомнатные квартиры в дефиците. Особенно после того, как прошла акция в рамках федеральной программы по обеспечению жильем ветеранов войны - таких квартир практически на рынке не осталось.

Очень большим спросом пользуются квартиры повышенной комфортности. При этом говорить о наличии элитной недвижимости в Пятигорске пока не приходится, если сравнивать с той же Москвой или Санкт-Петербургом. Но есть дома, которые построены недавно, там квартиры с комфортной современной планировкой. Они вызывают большой интерес.

А в целом рынок вторичного жилья представлен, главным образом, многоквартирными пятиэтажными домами 20-30-летней давности: с улучшенной планировкой, «хрущевками» и «брежневками».

Рынок риэлторских услуг также разнообразен. Есть и частные маклеры и агенты, работающие в режиме хоум-офис. Но тенденция такова, что постепенно большинство игроков рынка недвижимости склоняется к необходимости создания агентств, с офисом, с оформлением соответствующих договоров. Через них сегодня и проходит основная часть сделок. Агентства в основном небольшие, в них работает от 2 до 5 сотрудников. Самое крупное насчитывает порядка двух десятков человек, в Пятигорске оно считается монстром. Сейчас в Пятигорске около 80 агентств. До кризиса их было гораздо больше - примерно три сотни.



2.4 Ликвидность объектов

Сроки продажи квартиры напрямую зависят от степени ее ликвидности. Понятие ликвидности объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, возможность его продажи в наиболее сжатые сроки, востребованность данного вида товара на рынке недвижимости и соответствие заявленной стоимости реального состояния этого объекта.

Принято считать, что ликвидность объектов недвижимости выше в том случае, если требуется небольшой срок времени на продажу данного объекта.

В настоящее время наиболее ликвидными объектами недвижимости остаются квартиры, находящиеся в самом дешевом сегменте рынка жилья. Наименее ликвидными являются объекты, так называемой, элитной недвижимости.

Анализируя состояние рынка однокомнатных квартир в Пятигорске можно сделать вывод, что наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры на вторичном рынке, площадью до 40 м², расположенных на 1-5 этажах кирпичных или панельных домов в таких микрорайонах как Новопятигорск, Центр, Белая Ромашка.



Заключение