Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

Отчет представляет собой мнение оценщиков в отношении рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО «Вертикаль».

При выполнении настоящей работы оценщики исходили из следующих предположений и ограничений:

В ходе настоящей оценки оценщики не проводили проверки и, соответственно, не несут ответственности по юридическим аспектам оцениваемого имущества, включая титул и наличие закладных. Подразумевается, что оцениваемое имущество не находится под залогом, и в отношении оцениваемого имущества не существует никаких ограничений, сервитутов или каких-либо иных видов обременения.

Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной.

К отчету приложены копии предоставленных Заказчиком документов, подписанные и заверенные Заказчиком документы находятся в архиве Исполнителя.

Оценщики не несут ответственности за неточности оценки, которые могли быть следствием скрытых (не обнаруженных при изучении технической и иной документации), и поэтому неучтенных факторов. Таким образом, предполагается, что отсутствуют какие-либо скрытые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц, вследствие легального использования настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по проведению оценки и/или подготовке отчета.

Заключение оценщиков действительно только на дату проведения оценки. В отдельных подходах данные относительно объекта оценки собирались в рублевом выражении или в другой валюте. При необходимости проводилась надлежащая конвертация по официальному обменному курсу валюты к рублю РФ на дату конвертации или другую уместную дату.

Оценщики не принимают на себя ответственность за изменение социальных, экономических, физических факторов, изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после даты оценки, и, таким образом, повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

Настоящий отчет действителен только в полном объеме и только для вышеуказанной цели, любое использование отдельных частей отчета для иных целей не отражает точку зрения оценщиков.

Заключение о величине рыночной стоимости действительно только для оцениваемого объекта. Все промежуточные расчетные данные, полученные в процессе оценки, не могут быть использованы вне рамок настоящего отчета.

Результаты расчетов при проведении оценки каждым из применяемых подходов округлялись до тысяч рублей.

Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком. В настоящем отчете под объектом оценки понимаются права на данный объект оценки. При определении итоговой величины рыночной стоимости имущества оценщики исходят из следующего:

документы, представленные Заказчиком, являются подлинными;

право собственности на оцениваемый объект оформлены надлежащим образом и отражены в соответствующих документах;

у сторон предшествующих сделок с оцениваемым объектом (участников цепочки по отчуждению объекта) нет оснований для признания сделок недействительными.

2.7 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными документами при проведении настоящей оценки явились Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2008г. № 256, 255, 254.

В вышеуказанных стандартах даны основные определения видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки, позволяющие Заказчику и оценщикам достичь однозначного понимания целей и методов оценки, правильно истолковать результаты.

Настоящая работа выполняется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к проведению оценки, и приведенными в вышеуказанных Стандартах оценки.

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), являются нормативными документами, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2008г. № 256, 255, 254. Следовательно, следуя российскому законодательству, данные стандарты являются обязательными при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. В то же время, Федеральные стандарты оценки являются «кратким изложением» Международных стандартов.

В международных сообществах оценщиков и бухгалтеров (а также аудиторов) в настоящее время уже сформировалось единое пространство международных стандартов по всем самостоятельным профессиям, которые в целом составляют блок финансово-экономических измерений.

Во взаимосвязи этих дисциплин развиваются концептуально-методологические обоснования всей совокупности стандартов финансовой отчетности, аудиторской деятельности и профессиональной оценки, вместе с определяющей общее экономическое развитие сферой корпоративного управления и инвестиционной деятельности.

2.8 МЕТОДОЛОГИЯ И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленной задачи с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о величине определяемой стоимости.

Последовательность проведения оценки осуществлялась в соответствии с требованиями к проведению оценки, изложенными в Федеральном стандарте оценки № 1 (ФСО № 1), утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008г. № 256, и включала в себя следующие этапы:

- заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

2.9 ПРОВЕДЕННЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

При выполнении настоящей работы был проведен ряд исследований и собрана следующая информация:

На этапе сбора исходных данных оценочной группой была проведена работа по сбору детальной информации по характеристикам активов и пассивов оцениваемого предприятия, а также бухгалтерская и финансовая информация (соответствующие формы бухгалтерской отчетности за прошедшие периоды).

Проведен финансовый анализ деятельности предприятия.

Проведен поиск данных по сделкам с акциями предприятий, оказывающих транспортные услуги, по данным открытых источников информации, включая Интернет и журналы «Реформа», «Слияния и поглощения».

В рамках оценки стоимости объектов недвижимости Общества были проведены следующие исследования:

· На этапе сбора исходных данных оценочной группой была проведена работа по сбору детальной информации об основных характеристиках оцениваемого объекта.

· По зданиям была собрана информация о характере конструктивных решений, этажности, объемно-планировочным показателям, годам ввода в эксплуатацию, состоянии отделочных улучшений, наличии инженерных коммуникаций.

· Проанализирована информация о степени технического обустройства, удобства коммерческого использования.

· Был произведен визуальный осмотр оцениваемого недвижимого имущества. В процессе инспекции были осмотрены конструктивные элементы и элементы отделки зданий и помещений. Фундамент, подземные коммуникации и другие скрытые конструкции не осматривались.

· Проведена работа по сбору информации и осуществлен анализ полученных данных по аренде, продаже и данным публичных оферт помещений из следующих источников: интернет-сайты www.mian; www.osan.ru,www.izrukvruki, www.realty.ru, www.realtor.ru; www.dm-realty.ru. Риэлтерская фирмы: «Апекс-Недвижимость», «Московская недвижимость», «Инком-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Акрус-Недвижимость», «Виват-Недвижимость», АН «RB GROUP», АН «Альянс Эстейт»; интернет-версия издания «Недвижимость и цены», «Квартира, офис, дача» и другие.

При определении рыночной стоимости объектов оценки специалисты ООО «Оценщик» руководствовались следующими нормативными документами:

Гражданский кодекс РФ;

Налоговый кодекс РФ;

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

ФСО №1, №2, №3, утв. приказами Минэкономразвития России от 20.07.2008г. №256, № 255, № 254.

«Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р;

Постановление Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. № 419-ПП «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка»;

Сборники КО-ИНВЕСТ укрупненные показатели стоимости строительства, «Общественные здания», 2008 год; «Складские здания и сооружения», 2008 год;

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ № 65;

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(Р), «Правила оценки физического износа жилых зданий».

2.10 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В соответствии с заданием на оценку Объектом оценки является право собственности на ценные бумаги в виде обыкновенных именных бездокументарных акций в количестве 82 228 шт., что составляет 100% в уставном капитале ОАО «Вертикаль», расположенного по адресу: расположенного по адресу: 109000, г. Москва, Полярный проезд, д. 12.

Право собственности согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

Акция - именная ценная бумага, удостоверяющая с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права. Данные ценные бумаги представляют собой:

-титул собственности. Это означает, что инвестор, вкладывающий деньги в этот вид ценных бумаг, рискует вместе с компанией-эмитентом, а капитал, внесенный им в уставный фонд компании, является собственным, а не заемным;

-право на получение дохода (дивиденда). Получение дохода ничем не гарантировано и зависит от прибыли акционерного общества и от решения по ее распределению.

-право на получение части имущества в случае ликвидации эмитент

Акции обыкновенные - акции с нефиксированным дивидендом (последний выплачивается из части прибыли, оставшейся после уплаты твердого процента обладателям привилегированных акций, т.е. в виде процента, зависящего от величины прибыли). При этом акции обыкновенные предоставляют их владельцу право участвовать в управлении организацией-эмитентом путём голосования на общем собрании акционеров.

Вид, категория (тип): акции обыкновенные именные бездокументарные

Эмитент: Открытое акционерное общество «Вертикаль»

Количество размещаемых ценных бумаг: 82 228 (восемьдесят две тысячи двести двадцать восемь) штук

Номинальная стоимость: 100 (сто) рублей каждая

Государственный регистрационный номер и дата государственной регистрации:

Поэтому только финансовый анализ способен в комплексе исследовать и оценить все аспекты и результаты движения денежных средств, уровень отношений, связанных с денежным потоком, а также возможное финансовое состояние данного объекта.

Анализ финансового состояния представляет собой глубокое, научно- обоснованное исследование финансовых отношений и движения финансовых ресурсов в едином производственно-торговом процессе. Задачами анализа финансового состояния хозяйствующего субъекта являются:

выявление рентабельности и финансовой устойчивости;

изучение эффективности использования финансовых ресурсов;

установление положения хозяйствующего субъекта на финансовом рынке;

оценка степени выполнения плановых финансовых мероприятий;

оценка мер, разработанных для ликвидации выявленных недостатков и повышения отдачи финансовых ресурсов.

Финансовое состояние предприятия - это характеристика его финансовой конкурентоспособности (т.е. платежеспособности, кредитоспособности), использования финансовых ресурсов и капитала, выполнения обязательств перед государством и другими хозяйствующими субъектами. Движение любых товарно-материальных ценностей, трудовых и материальных ресурсов сопровождается образованием и расходованием денежных средств. Поэтому финансовое состояние предприятия отражает все стороны его производственно-торговой деятельности.

Анализ финансового состояния хозяйствующего субъекта включает:

анализ доходности (рентабельности);

анализ финансовой устойчивости;

анализ кредитоспособности;

анализ использования капитала.

Финансовый анализ - ключевой этап оценки, так как он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в доходном подходе; на величину мультипликаторов, используемых в методе рыночных сравнений.

Источником информации для проводимого анализа финансового состояния оцениваемого Общества служат бухгалтерский баланс и приложения к нему за 2006 г. - 2008 г. Дата проведения оценки - 31 марта 2009 г.

Финансовый анализ проведен с использованием программного продукта «АНАЛИТИК»© ИНЭК.

Результаты Финансового анализа представлены в Приложении 1.

Результаты финансового анализа показывают, что Предприятие ОАО «Вертикаль» является действующим, при оценке стоимости акций применимы методики оценки как к действующему предприятию.

2.11 ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В СТРАНЕ, регионе И В ОТРАСЛИ

· Негативные тенденции конца 2008 года, сформировавшиеся под влиянием мирового финансового кризиса, продолжились в январе-феврале текущего года. Кризис распространился на всю экономику в целом. По оценке Минэкономразвития России, ВВП снизился в январе-феврале на 8%. С исключением сезонного и календарного факторов темпы снижения к предыдущему месяцу в феврале замедлились (-0,8%) по сравнению с январем (-2,4%). По итогам первых двух месяцев спад продолжился в промышленности, строительстве, значительно сократились инвестиции. Потребительский спрос, при сокращении реальных доходов населения и потребительского кредита, характеризовался стагнацией.

· Объем промышленного производства в январе-феврале 2009 г. сократился к соответствующему периоду предыдущего года на 14,6%, в т.ч. в январе на 16% и в феврале - на 13,2%. Наметилась тенденция остановки спада. В феврале отмечается некоторая компенсация январского спада производства: с исключением сезонного и календарного факторов спад к предыдущему месяцу в январе составил 3,3%, а в феврале отмечается рост на 2,9 процента.

· В обрабатывающих производствах спад в январе-феврале составил 21%, в т. Ч. В январе - 24,1%, в феврале - 18,3%. С исключением сезонного фактора в январе спад к предыдущему месяцу составил 4,4%, в феврале, по оценке, рост - на 4,0%.

К февралю 2008 года отмечается рост производства мяса и субпродуктов, муки и крупы, трикотажных изделий, некоторых видов одежды, турбин газовых, тепловозов, вагонов метрополитена и ряда других продуктов. Наибольший спад отмечается в промышленности строительных материалов (строительный кирпич, цемент, железобетонные конструкции, керамическая плитка), химии (минеральные удобрения, каучуки, волокна и нити химические, шины), отдельных отраслях машиностроения (грузовые и легковые автомобили, металлорежущие станки, тракторы, автобусы, грузовые и пассажирские вагоны, средства вычислительной техники, электромашины крупные).

· Спад в добыче полезных ископаемых продолжает углубляться: -3,6% в январе, -6% в феврале, с исключением сезонного фактора к предыдущему месяцу -0,7% и -0,4%, соответственно. Особенно значительно в феврале падали объемы добычи газа природного (на 14,1% к февралю 2008 г.), железной руды (на 23,2%), угля (на 20,1 процента).

· Продолжается также спад в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (-7 и -5,7%, с исключением сезонного фактора +1,4 и -0,5%, соответственно).

· Темпы роста инвестиций в основной капитал в январе-феврале 2009 г. снизились на 14,7% (в т.ч. в феврале - на 14,1%) по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Спад в строительстве составил 18,8% (в феврале - 20,7%). С исключением сезонного и календарного факторов снижение инвестиций в основной капитал несколько замедлилось - до 1,7% в феврале против 2,5% в январе текущего года; спад в строительстве продолжился и составил 3,8% (3,6% - в январе).

· С начала года введено 5,9 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 1,1% выше соответствующего периода 2008 года, однако в феврале на 9,5% меньше уровня января текущего года.

· В январе-феврале 2009 г. реальные располагаемые денежные доходы населения снизились на 7,2% (в феврале - на 4,7%) к соответствующему периоду 2008 г., темп роста реальной заработной платы составил 101,0% (в феврале - 100,1%). Продолжает расти задолженность по заработной плате. На 1 марта 2009 г. по сведениям организаций (не относящимся к субъектам малого предпринимательства) суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности составила 8087 млн. рублей и увеличилась по сравнению с 1 февраля 2009 г. на 1122 млн. рублей (на 16,1 процента).

· За февраль 2009 г. количество официально зарегистрированных безработных увеличилось на 17,8% и составило на конец февраля свыше 2,0 млн. человек.

· Снижение доходов населения привело к замедлению оборота розничной торговли в январе-феврале 2009 г. до 100,3% к соответствующему периоду прошлого года, а в феврале произошло снижение на 2,4%. С исключением сезонного и календарного факторов в феврале спад несколько ускорился и составил -2%. (в январе - -1,4%). Объем платных услуг населению снизился в феврале на 0,8%, за два месяца - на 0,2% к соответствующему периоду прошлого года.

· Положительной динамикой характеризуется развитие сельского хозяйства. В феврале прирост производства продукции сельского хозяйства составил 2,2%, с начала года - 2,4% к соответствующему периоду прошлого года. Однако это более чем в два раза ниже уровня прошлого года.

· Экспорт товаров, по оценке Минэкономразвития России, составил в январе-феврале 2009 г. 39 млрд. долларов США и снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,8 раза. Уменьшение стоимости экспорта в январе-феврале вызвано снижением цен на основные товары российского экспорта, прежде всего на нефть. Сохраняется устойчивая ориентация экспорта на рынки стран дальнего зарубежья, доля которых в общем объеме экспорта России составила 86 процентов.

· Импорт товаров в январе-феврале 2009 г., по оценке Минэкономразвития России, сократился на 35,3%. Доля стран дальнего зарубежья в общем объеме импорта России увеличилась с 86% в январе-феврале 2008 г. до 87,3% в январе-феврале 2009 г., стран СНГ - соответственно снизилась с 14% до 12,7 процента.

· В феврале, в условиях резкого сокращения оттока капитала после завершения периода управляемой девальвации национальной валюты (отток капитала частного сектора составил в феврале 4,5 млрд. долл. США против 29 млрд. долл. США месяцем ранее), снижение международных резервов затормозилось, составив 2,82 млрд. долл. США против 40,186 млрд. долл. США в январе. В целом за январь-февраль их снижение составило 43,006 млрд. долл. США (в январе-феврале годом ранее наблюдался прирост на 16,17 млрд. долл. США). По состоянию на 1 марта 2009 г. объем международных резервов составил 384,074 млрд. долл. США.

· По предварительным данным Минфина России, профицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-феврале 2009 г. составил 116,3 млрд. рублей, или 2,2% ВВП. При этом доходная часть бюджета составила 1219,1 млрд. рублей, или 23,1% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) - 1102,8 млрд. рублей, или 20,9% ВВП. Непроцентные расходы сложились в объеме 1073,1 млрд. рублей, или 20,4% ВВП, обслуживание государственного долга (процентные расходы) - 29,7 млрд. рублей, или 0,6% ВВП. В феврале инфляция на потребительском рынке составила 1,7%, за два месяца с начала года - 4,1% (год назад - 3,5 процента).

Таблица 12.1.1(%)

Источник: данные МЭРТ

1) Оценка Минэкономразвития России.

2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность.

3) С учетом поправки на неформальную деятельность. 4) Оценка Росстата. 5) Предварительные данные.

Таблица 12.1.2(%)

По оценке Минэкономразвития России, ВВП снизился в январе-феврале на 8%, в т.ч. в феврале на 7,3%. По итогам первых двух месяцев спад продолжился в промышленном производстве, строительстве, значительно сократились инвестиции. Потребительский спрос, при сокращении доходов и потребительского кредита, характеризовался стагнацией.

С исключением сезонного и календарного факторов темпы снижения ВВП к предыдущему месяцу в феврале замедлились (-0,8%) по сравнению с январем (-2,4 процента).

Диаграмма 12.1.1 Динамика ВВП с исключением сезонной и календарной составляющих (2) и без исключения (1), (январь 1995 г. (2) - 100%)

Таблица 12.1.3(%)

*Оценка Минэкономразвития России.

В начале года наблюдалось традиционное ускорение роста потребительских цен. В январе 2009 г. прирост потребительских цен составил 2,4%, в феврале - 1,7% против 2,3% и 1,2% год назад. Таким образом, после непродолжительного периода снижения темпов прироста (с 15,0% в августе до 13,3% в декабре прошлого года) инфляция в годовом выражении вновь начала расти, и составила в январе 13,4%, а в феврале - 13,9%.

За два месяца текущего года темпы роста тарифов на услуги (7,8%), существенно превысили значения, наблюдавшиеся на протяжении последних нескольких лет, что негативно отразилось на динамике ИПЦ. Основной вклад в рост тарифов внесло повышение регулируемых тарифов на услуги, оказываемые населению организациями ЖКХ - 17,7% за два месяц (год назад - 13,6%), превышающие показатели за последние четыре года. Такая ситуация связана исключительно с прекращением установления предельных параметров их роста на федеральном уровне, введенное с 2006 г. Учитывая, что повышение оптовых цен на газ для всех категорий потребителей в текущем году будет проходить ежеквартально, рост тарифов на услуги ЖКХ в течение года продолжится в более высоких размерах, чем в предшествующие годы.

Диаграмма 12.1.2 Динамика потребительских цен, обменного курса рубля и доходов населения

Диаграмма 12.1.3 Вклад в инфляцию отдельных групп товаров и услуг

Базовая инфляция (БИПЦ), рассчитанная без учета влияния на динамику цен опережающего роста регулируемых государством тарифов на платные услуги населению и резких колебаний цен на плодоовощную продукцию и бензин, в начале года увеличился - в январе до 1,3%, в феврале - до 1,6% против 1,1% и 0,8% в ноябре и декабре прошлого года (в январе-феврале прошлого года базовая инфляция также была ниже - 1,1% и 1,0%). Ускорение базовой инфляции объясняется резким удорожанием отдельных групп товаров, которое, однако, носило очаговый характер.