Договор ипотеки в гражданском праве

Говоря о способах обеспечения исполнения обязательств, нельзя не сказать, что они имеют огромное экономическое значение. Если обратиться к практике арбитражных судов, она показывает, что арбитражные суды рассматривают сотни дел, связанных с рассмотрением споров, касающихся способов обеспечения исполнения обязательств.

Можно высказать мысль о том, что способы обеспечения исполнения обязательств - это возможность доступа к кредиту. Доступ к кредиту - это возможность эффективного развития экономики, а эффективное развитие экономики - это благосостояние граждан. Следовательно, хорошо работающие, эффективно урегулированные законодательством, освоенные практикой, как договорной, так и судебной, и раскрытые доктринально способы обеспечения исполнения обязательств ведут к благосостоянию общества.

Согласно закону исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК). Общие положения ГК устанавливают всего шесть способов обеспечения обязательств, однако обеспечительные конструкции содержатся и в других положениях ГК, а также могут устанавливаться соглашением сторон.

Обратимся к главе 23 Гражданского кодекса, посвященной институту обеспечения исполнения обязательств. Прежде всего хотелось бы сказать, что отнесение нашим законодательством и доктриной к способам обеспечения исполнения обязательств неустойки представляется весьма спорным, ибо обязанность должника уплатить неустойку едва ли вообще может представлять реальную гарантию для кредитора. В литературе часто указывается, что она оказывает стимулирующее воздействие на должника. Но на практике мы видим огромное количество судебных споров о взыскании неустойки, что, видимо, и свидетельствует о том, что она своего стимулирующего воздействия не оказала: обязательства не исполнены. Если уж быть последовательным, то надо отнести к способам обеспечения и проценты, установленные ст. 395 ГК: они тоже должны стимулировать должника. По этой причине я полагаю оправданным уклониться в рамках доклада от рассмотрения проблем, связанных с применением норм Гражданского кодекса о неустойке.

Залог. Залог, как один из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств, весьма широко используется на практике, порождая вместе с этим и целый ряд проблемных вопросов, рассмотрение и разрешение которых требует значительного места. Практика свидетельствует, что в настоящее время нельзя признать удовлетворительным положение дел с залогом прав (требований), в том числе денежных требований к финансовым институтам, залогом товаров в обороте, залогом "будущего" имущества, замещением заложенного имущества, созданием рынка ипотечных бумаг и т.д. Остановимся лишь на некоторых проблемах правоприменительной практики, связанных с залогом.

Залог земельных прав при залоге недвижимости

Законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты. Так, п. 3 ст. 340 ГК гласит: ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичное положение закреплено в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Данные предписания реализуют идею "единства судьбы здания и сооружения с земельным участком", на котором они расположены, основой которой служит необходимость обеспечения одновременного участия в обороте, включая ипотечный, двух юридически разнородных, но фактически неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними. Реализация этих законоположений вызывала на практике вопросы об их применимости к случаям, когда собственник здания или сооружения не имеет права собственности или аренды на соответствующий земельный участок. Высшие судебные инстанции на этот счет установили следующее. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время ст. 35), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками

Впоследствии в практике арбитражных судов возникли дела, связанные с залогом не зданий или сооружений в целом, но их частей в виде отдельных помещений. Высший Арбитражный Суд исходит из следующего. Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Остался, однако, неразрешенным вопрос о том, каким образом возможно заложить отдельное помещение (или несколько помещений) в нежилом здании, если у такого здания имеется один собственник, являющийся собственником или арендатором земельного участка под зданием. Если требовать от собственника непременной передачи всего земельного участка в залог одновременно с залогом отдельного помещения, то при обращении взыскания на предмет залога собственность на оставшиеся в здании помещения не найдет "опоры" в правах на землю, ибо последняя отойдет новому собственнику реализованного помещения (помещений). Заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник помещения не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии по крайней мере двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК). Если, вопреки подходу, содержащемуся в п. 3 ст. 340 ГК, допустить залог помещения без одновременного залога прав на землю, то принцип единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости будет нарушен.

В связи с изложенным представляется необходимым совершенствование законодательства, предусматривающее возможность залога помещений в здании без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник помещения получал бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Заключение

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

В результате проведенного анализа хочется отметить что, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру.

Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище" В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой.

На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

1. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный"

Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.

На основании проведенного в работе исследования можно сделать вывод о том, что принятый Закон в целом защищает права граждан, участвующих в долевом строительстве, но резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, т.е. развития ипотеки на первичном рынке жилья. К примеру, в Уфе кредитование строящегося жилья составляет не более 3% от общего количества ипотечных сделок.

Согласно нормам Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик не имеет права продавать квартиры "дольщикам" до получения всей необходимой разрешительной документации и выполнения ряда других требований. В России едва ли не каждый дом начинает строиться без разрешений, т.е. привлекать средства частных лиц в новые проекты невозможно. Альтернативный источник финансовых ресурсов - банки, при участии которых возникает ипотека на строящийся объект недвижимости.

1. Участие банков возможно как:

- участие в финансировании застройщика;

-участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика прямо предусмотрено Законом. Права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются ипотекой земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Устанавливая залог, закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем его реализация на практике весьма затруднена. Согласно ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет на него какое-то право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации закон не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный законом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатков), залог будет длиться вечно.

В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.

Хочется надеется что, исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение.

Но учитывая несовершенство законодательства в этой сфере, в результате действие закона под угрозой оказывается национальный проект "Доступное жилье" и как существенная часть этого проекта - возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 03.06. № 153-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. №19. ст.32.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ 1997.ст. 18.

4. Федеральный закон от 03.02.1996 г. N 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (в ред. от о3.08.2000 г. № 132) // СЗ РФ. 2000.№24

5. Федеральный закон от 30.12.2004 г. 216-ФЗ . "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

6. Федеральный закон от 30.12. 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.11.2001 № 146-ФЗ ( в ред.от 03.06.2006 №73). // СЗ РФ 2006. №23, ст2379

Специальная литература

8. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости" (постатейный)" // М.: Юстицинформ, 2005.

9. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях. Уфа.2001 .

10.. Малахова О.А. Изменения в ипотечном законодательстве // Жилищное право. N 9. С. 9.

11. Зайнуллина, А.Р. Зайнуллин. М.:: Как купить квартиру, если денег почти нет / С.Р. НТ "Пресс", 2006. С. 9.

12. Русецкий А.Е. О содержании закладной. Саратов .2001.

13. Фархутдинов И.З., Трапезников В.А. Инвестиционное право. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 274.

14 . Фархитов В.П. Проблемы государственной регистрации договора ипотеки. // Журнал российского права. №2 2005.

15. Шаламова Е.Е. Способы обеспечения обязательств: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук М., 2001.

Материалы юридической практики

16. Вестник Банка России. 2001. N 8.

17. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357

18. Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2000. N 10. С. 29.

19 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

22 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

23. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 45).

24. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

25. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Российская газета. 2001. 26 сен.

26. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам"// Российская газета .№12 от 27.022000 г.

27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"

Размещено на Allbest.ru