Система способов и методов управления муниципальным имуществом

Таблица 7

Динамика финансовых результатов деятельности предприятий муниципального образования г. Буденновска за 2013-2015 годы

Показатели	2013 год	2014 год	2015 год	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Прибыль (+), убыток (-), млн. руб.	102,9	361,6	885,8	в 8,6 раза
Удельный вес прибыльных предприятий, %	75,6	80,5	80,9	+5,3
Сумма прибыли прибыльных предприятий,млн. руб.	140,5	444,9	914,4	в 6,5 раза
Удельный вес убыточных предприятий, %	24,4	19,5	19,1	-5,3
Сумма убытка убыточных предприятий, млн. руб.	37,5	83,3	28,5	76,0
Рентабельность реализованной продукции, %	5,1	4,5	17,5	-12,4
Рентабельность производства, %	2,1	10,9	8,6	+6,5
Кредиторская задолженность, млн. руб.	1618,5	1349,0	1440,7	89,0
Дебиторская задолженность, млн. руб.	512,2	1083,8	1124,5	в 2,2 раза

Показатели, представленные в таблице 7, позволяют отметить, что суммарный объем прибыли предприятий муниципального образования г. Буденновска в 2015 году составил 885,8 млн. руб.

Сумма прибыли прибыльных предприятий города увеличилась за 2013- 2015 гг. в 6,5 раза, при этом их удельный вес за три года возрос на 5,3 %. Сумма убытка убыточных предприятий в отчетном году была равна 28,5 млн. руб., что ниже базисного года на 24 %.

Рентабельность продукции, реализованной организациями муниципального образования г. Буденновска, в 2015 году достигла уровня 17,5 %, рентабельность производства - 8,6 %.

2.2 Полномочия администрации г. Буденновска по управлению муниципальным имуществом

Полномочия администрации г. Буденновска по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности города, возложены на Отдел по управлению муниципальным имуществом (далее - Отдел).

В своей деятельности Отдел подотчетен главе г. Буденновска и заместителю главы г. Буденновска, курирующему вопросы управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города.

Отдел по управлению муниципальным имуществом является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, лицевые счета в органах казначейства, печати, штампы, бланки со своим наименованием и другие реквизиты, необходимые для реализации управленческих функций, возложенных на Отдел. Отдел может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Финансирование расходов на содержание Отдела осуществляется за счет средств бюджета города.

Отдел по управлению муниципальным имуществом создан для осуществления, от имени собственника, функции по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска, в порядке, установленном законодательством РФ, Ставропольского края, муниципальными правовыми актами города.

Основными задачами Отдела являются:

1. Управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска.

2. Оформление прав на земельные участки в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке.

3. Организация и проведение торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности или права их аренды.

4. Организация и проведение торгов по продаже объектов муниципальной собственности или права их аренды.

5. Осуществление прав акционера (участника) хозяйственных обществ, акции (доли) в уставном капитале которых находятся в муниципальной собственности.

6. Организация работы по формированию и ведению реестров муниципальной собственности г. Буденновска.

7. Организация работы по созданию, реорганизации, ликвидации муниципальных унитарных предприятий и участие в создании, реорганизации, ликвидации муниципальных учреждений.

8. Осуществление муниципального земельного контроля по использованию и охране земель на территории г. Буденновска.

Отдел по управлению муниципальным имуществом в соответствии с основными задачами осуществляет следующие функции:

- в пределах своей компетенции представляет интересы города Буденновска в соответствии с действующим законодательством.

- осуществляет подготовку и согласование проектов постановлений главы города при предоставлении земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование.

- осуществляет подготовку и согласование проектов постановлений главы города об изменении вида разрешенного использования земельного участка или его части, находящегося у физического и юридического лица в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании или в безвозмездном срочном пользовании в соответствии с действующим законодательством.

- по поручению главы г. Буденновска заключает договоры, предметом которых является передача земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование.

- по поручению главы г. Буденновска производит продажу права собственности, аренды на земельные участки в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

- осуществляет ведение реестров объектов муниципальной собственности в порядке, установленном муниципальными правовыми актами. На основании письменных запросов предоставляет заинтересованным лицам информацию об объектах, содержащихся в реестрах объектов муниципальной собственности, в соответствии с действующим законодательством.

- осуществляет подготовку пакета документов для государственной регистрации прав муниципальной собственности на объекты недвижимости, в том числе земельные участки, в установленном порядке.

- осуществляет от имени г. Буденновска как собственника имущества государственную регистрацию права муниципальной собственности на недвижимое имущество и земельные участки.

- осуществляет в установленном законом порядке постановку на учет бесхозяйных объектов недвижимости и обеспечивает регистрацию права муниципальной собственности на такие объекты, в том числе обращается в суд с заявлениями о признании права муниципальной собственности на бесхозяйные вещи.

- обеспечивает принятие в муниципальную собственность объектов недвижимого и иного имущества, приобретенного органами местного самоуправления, которым переданы полномочия на приобретение имущества, в установленном законом порядке.

- обеспечивает в порядке, предусмотренном действующим законодательством, подготовку, заключение, изменение, расторжение и контроль за исполнением договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов муниципальной собственности, не закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями образования.

- передает муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениям объекты муниципальной собственности в хозяйственное ведение и оперативное управление в соответствии с действующим законодательством.

- осуществляет функции учредителя муниципальных унитарных предприятий, организует работу по их созданию, реорганизации и ликвидации; заключает трудовые договоры с руководителями данных предприятий; оформляет и хранит трудовые книжки и личные дела руководителей муниципальных унитарных предприятий.

- осуществляет контроль за перечислением муниципальными унитарными предприятиями части прибыли предприятия в бюджет г. Буденновска, в размере, порядке и сроки, установленные нормативно- правовыми актами органов местного самоуправления.

- в предусмотренных законом случаях дает согласие на отчуждение муниципального имущества муниципальными унитарными предприятиями и совершение сделок, связанных с обременением муниципального имущества, совершение сделок, связанных с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга.

- осуществляет функции учредителя муниципальных учреждений в части наделения их имуществом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

- осуществляет, в установленном законодательством порядке, администрирование доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Буденновска.

- осуществляет, в установленном законодательством порядке, администрирование доходов от земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

- осуществляет муниципальный земельный контроль по использованию и охране земель на территории города Буденновска, в соответствии с требованиями действующего законодательства, в рамках бюджетного финансирования.

- разрабатывает проекты муниципальных правовых актов, связанные с управлением и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города, в пределах полномочий Отдела.

- в установленном законом порядке обеспечивает проведение инвентаризации и оценки муниципального имущества, в рамках бюджетного финансирования.

- издает в пределах своих полномочий, установленных действующим законодательством, распоряжения по вопросам, связанным с имуществом города Буденновска, обязательные для органов местного самоуправления города Буденновска, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц и граждан.

- в пределах своих полномочий обеспечивает защиту имущественных прав города, в том числе в правоохранительных и судебных органах.

2.3 Анализ эффективности использования муниципального имущества на территории г. Буденновска

По состоянию на 01 января 2016 г. в реестре муниципальной собственности г. Будённовска числится 1117 объектов муниципальной собственности, в том числе сооружения и объекты инженерной инфраструктуры - 541, жилой фонд - 204, транспортные средства - 196, нежилые помещения - 142, земля - 34. Данная информация отражена в таблице 9.

Рост количества объектов муниципальной собственности в последние 10 лет происходит в основном за счет поступления объектов ведомственного жилищного фонда, постановки на учет вновь приобретенного имущества, бесхозяйных объектов.

Таблица 9

Количество объектов муниципальной собственности на территории муниципального образования г. Буденновска на 1 января 2016 года

Наименование	Количество, ед.
1	2
Всего, в том числе:	1117
Нежилые помещения, встроено-пристроенные	142
Транспортные средства	196
Жилой фонд (здания)	204
Сооружения, объекты инженерной инфраструктуры	541
Земля	34

По состоянию на 01 января 2016 г. в г. Будённовске зарегистрировано 62 муниципальных юридических лица, в том числе муниципальных унитарных предприятий и учреждений - 14.

Формирование рынка земли - одно из важнейших направлений социально-экономического развития г. Будённовска, одновременно его можно назвать одним из самых сложных и проблемных. Нужно констатировать, что основная цель земельной реформы не достигнута.

В современных границах территория городского поселения г. Будённовск составляет на 01 января 2016 г. 6207 га, земли запредельного пользования - 1135 га.

На начало 2016 г. на территории муниципального образования г. Будённовск зарегистрировано:

– в собственности Российской Федерации - 33 земельных участка общей площадью 200 га;

– в собственности Ставропольского края - 37 земельных участков общей площадью 19,79 га, к муниципальной собственности отнесено 396 земельных участков, из них на 01 января 2016 г. зарегистрировано право муниципальной собственности только на 34 земельных участка общей площадью 33,7 га.

В 2016 г. доход от аренды земли составил 13,1 млн. руб., в том числе от аренды земель, находящихся в муниципальной собственности (после разграничения государственной собственности на землю), 0,043 млн. руб.

Нужно отметить, что для органов местного самоуправления информация о земельных участках, зарегистрированных в частную собственность, является недоступной, что отрицательно влияет на процесс выработки стратегии по вопросам землепользования в г. Будённовске.

При наличии информации и планировании этого процесса доходы бюджета от этих статей были бы стабильнее и больше.

Земельный налог в 2016 г. составил 20,680 тыс. руб. (4,6 % доходной части местного бюджета), при учете всех земель, подлежащих налогообложению, этот показатель был бы гораздо больше.

Проблемы в сфере землепользования на территории г. Будённовска следующие:

1. Цель земельной реформы в г. Будённовске не достигнута, земля до сих пор не введена в оборот, а потому не сформирован развитый рынок земли, хотя создание нормативно-правовой базы идет активно, но недостаточно. Сделки с землей затронули незначительную часть земельного фонда г. Будённовска. По данным Регистрационной палаты на 01 января 2016 г. процедуру оформления прошло только 34 земельных участка.

2. Рыночные отношения формируются пока, в основном, в сегменте земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Между тем основным условием использования земельных ресурсов в качестве инструмента социально-экономической политики на муниципальном уровне является их активное вовлечение в хозяйственный оборот.

Именно на этой основе решаются такие важные для муниципального развития вопросы, как:

- разграничение по формам собственности;

- учет земельных участков;

- ведение земельного кадастра;

- совершенствование налогообложения на основе кадастровой оценки земельных участков;

- пополнение местного бюджета за счет земельного налога и арендных платежей;

- повышение инвестиционной привлекательности территории.

В связи с этим вопросы землепользования, управления земельными ресурсами и развития земельных рыночных отношений следует рассматривать в качестве важнейших факторов развития территории. А потому требуется системный подход к их рассмотрению:

1. Методологической основой должна стать Концепция развития земельных отношений г. Будённовска на 2016-2020 гг. Реализация данной Концепции при достаточном финансировании мероприятий и применении программно-целевого метода позволит:

- оптимизировать процесс разграничения государственной и муниципальной собственности на землю;

- сформировать муниципальную собственность г. Будённовска на землю;

- усовершенствовать институциональные основы регулирования земельных отношений;

- увеличить оборот земельных участков;

- оценить экономический потенциал земельных ресурсов г. Будённовска.

2. Необходимо разработать Программу по мониторингу земель на 2016- 2020 гг.

3. Необходимо разработать Программу осуществления муниципального земельного контроля (в том числе общественного земельного контроля).

Далее в табл. 10 представлена общая характеристика организаций муниципальной формы собственности на территории г. Буденновска за 2013- 2015 годы.



Таблица 10

Общая характеристика организаций муниципальной формы собственности на территории г. Буденновска за 2013-2015 годы

Показатели	2013 год	2014 год	2015 год	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Количество организаций муниципальной формы собственности, ед.	63	65	62	98,4
Количество муниципальных унитарных предприятий, ед.	10	11	10	100,0
Среднегодовая численность занятых в организациях муниципальной формы собственности, тыс. чел.	2,96	2,97	2,95	99,7
Общая площадь муниципального жилищного фонда, тыс. кв. м	563	562	562	99,8

Из таблице 10 видно, что общее количество организаций муниципальной формы собственности в г. Буденновска на начало 2016 года составило 62 единицы, в том числе муниципальных унитарных предприятий - 10 единиц.

Среднегодовая численность занятых в организациях муниципальной формы собственности города за три года практически не изменилась и равна 2,95 тыс. чел. Общая площадь муниципального жилищного фонда г. Буденновска - 562 тыс. кв. м.

В таблице 11 отражены результаты деятельности организаций муниципальной формы собственности на территории г. Буденновска за 2013- 2015 годы.

Таблица 11

Результаты деятельности организаций муниципальной формы собственности на территории г. Буденновска за 2013-2015 годы

Показатели	2013 год	2014 год	2015 год	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Инвестиции в основной капитал организаций муниципальной формы собственности за счет всех источников финансирования, млн. руб.	5,8	9,7	13,6	в 2,3 раза
Объем отгруженных товаров собственного производства по организациям муниципальной формы собственности, млн. руб.	228,8	278,6	307,8	134,5
Оборот розничной торговли предприятий и организаций муниципальной формы собственности, млн. руб.	11,2	15,4	20,6	183,9
Объем платных услуг населению организаций муниципальной формы собственности, млн. руб.	88,7	94,5	103,5	116,7

За 2013-2015 гг. инвестиции в основной капитал организаций муниципальной формы собственности г. Буденновска за счет всех источников финансирования выросли в 2,3 раза и составили 13,6 млн. руб.

Объем отгруженных товаров собственного производства по организациям муниципальной формы собственности города увеличился с 228,8 до 307,8 млн. руб. или на 354,5 %. Оборот розничной торговли предприятий и организаций муниципальной формы собственности вырос еще больше - на 83,9 % и в 2015 году был равен 20,6 млн. руб. Что касается объемов платных услуг населению организаций муниципальной формы собственности г. Буденновска, то в отчетном году этот показатель достиг уровня 103,5 млн. руб., что выше базисного на 16,7 %.

Показатели эффективности использования муниципальной собственности на территории г. Буденновска за 2013-2015 годы раскрыты в таблице 12.

Таблица 12

Показатели эффективности использования муниципальной собственности на территории г. Буденновска за 2013-2015 годы

Показатели	2013 год	2014 год	2015 год	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Доходы, полученные от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, тыс. руб., в том числе:	6054	14126	31894	в 5,3 раза
от продажи земельных участков	6046	13359	24352	в 4,0 раза
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, тыс. руб., в том числе:	7011	10663	11444	163,2
от арендной платы за земли	4898	7179	8187	167,1

По данным табл. 12 можно сделать вывод, что доходы, полученные от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Буденновска за анализируемый период выросли в 5,3 раза, в том числе от продажи земельных участков - в 4 раза. Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности города в 2015 году составили 11444 тыс. руб., в том числе от арендной платы за земли - 8187 тыс. руб., что выше уровня 2013 года на 63,2 и 67,1 % соответственно.



3. Предложения по совершенствованию управления имуществом, находящегося в собственности муниципального образования г. Буденновска

3.1 Основные проблемы использования муниципальной собственности и пути их решения

В ходе проведенного экспертного опроса сотрудников по каждому направлению деятельности отдела по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Буденновска нами были выявлены основные проблемы в деятельности структурного подразделения. Они состоят в следующем.

I. Организационная структура управления. Выявлены следующие проблемы:

1. Отсутствуют системы рыночной оценки объектов недвижимости.

2. Отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности.

3. Отсутствует система контроля за осуществлением предприятиями и учреждениями хозяйственных операций.

4. Большая часть доходов от использования муниципального имущества не перечисляется и не учитывается в городском бюджете.

5. Часть имущества, закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями используется в коммерческих целях.

6. Муниципальные органы не проводят мероприятия по повышению эффективности использования зданий и сооружений.

7. Большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность.

8. Права города на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законе порядке, что затрудняет распоряжение ими.

9. Не регламентирован порядок взаимодействия различных муниципальных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении муниципального имущества.

II. Методы управления. Выявлены следующие проблемы:

1. Отсутствует достоверный анализ эффективности использования недвижимости;

2. Не сформирован полный реестр муниципальной недвижимости;

3. Недостаточное количество прогнозных документов;

4. Отсутствует четкое разграничение муниципальной собственности;

5. Доходы от использования муниципального имущества значительно отстают от сложившихся рыночных показателей;

6. Расходы, связанные с управлением акциями, не финансируются;

7. Низкий уровень неналоговых доходов городского бюджета;

8. Неэффективное использование муниципального имущества;

9. Низкий уровень поступлений в городской бюджет от использования муниципального имущества, закрепленного за предприятиями и учреждениями.

III. Кадры в управлении. Выявлены следующие проблемы:

1. Недостаток квалифицированных специалистов;

2. Отсутствие профессионализма управления;

3. Недостаточно высокий уровень активизации сотрудников;

4. Слабо развита система карьерного роста;

5. Недостаточное выделение средств на проведение аттестации специалистов в области управления муниципальным имуществом.

IV. Выработка, принятие и реализация решений. Выявлены следующие проблемы:

1. Отсутствие финансовых средств для реализации решений;

2. Руководители муниципальных предприятий и учреждений не согласовывают свои решения с собственником имущества;

3. Бесконтрольное управление финансовыми потоками в муниципальных предприятиях и учреждениях;

4. Отсутствие у муниципальных органов актуальной информации о состоянии дел в муниципальных предприятиях и учреждениях;

5. Безнаказанность руководителей муниципальных предприятий и учреждений за выполнение установленных обязательных требований;

6. Неэффективное выполнение социальных функций в процессе использования недвижимости.

Выявленные в работе проблемы позволили сформулировать перечень их допустимых решений:

1. Создать и поддерживать единую информационную систему, содержащую сведения о деятельности и финансово-экономическом состоянии унитарных предприятий и учреждений.

2. Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации города Буденновска проводить периодически анализ финансово-хозяйственной деятельности унитарных предприятий и учреждений.

3. Установить обязательные требования к представлению руководителями унитарных предприятий и учреждений в отдел по управлению муниципальным имуществом сведений о текущем и перспективном планировании экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности.

4. Установить принципы определения части прибыли унитарного предприятия, подлежащей перечислению в городской бюджет в виде дохода собственника от использования имущества.

5. Покупка акций для формирования их в пакеты, последующая продажа которых обеспечит наибольший доход в бюджет.

6. Использовать акции, находящиеся в муниципальной собственности, в качестве обеспечения инвестиций или кредиторов, направляемых на реал изацию целевых проектов.

7. Выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование городской недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке.

8. Сформировать полный реестр недвижимости.

9. Выявить излишнее, неиспользуемое, либо используемое не по назначению имущество муниципальных учреждений.

10. Создать условия для привлечения инвестиций путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства.

11. Использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях.

Реализация предложенных мероприятий должна привести к следующим результатам:

- поступление дополнительных доходов в городской бюджет от коммерческого использования имущества, высвобождаемого в результате реорганизации унитарных предприятий и учреждений, а также впоследствии получение части прибыли предприятий;

- улучшение финансово-экономических результатов деятельности унитарных предприятий и учреждений;

- увеличение доходов от управления находящимися в городской собственности акциями;

- улучшение функционирования механизма учета и контроля за деятельностью организаций, в которых город участвует, а также отчетности и контроля управляющих;

- увеличение доходов бюджета от использования муниципального имущества;

- сближение ставок за аренду муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы;

- снижение цен на социально-значимые товары (работы, услуги), производимые пользователями муниципального имущества.

3.2 Разработка критериев распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города

Основу имущественного актива муниципального образования г. Буденновска составляют недвижимость и муниципальные юридические лица - предприятия и учреждения. Управление ими - одно из основных средств реализации социально-экономической политики города, направленной на сбалансированное развитие местного сообщества. При этом преследуется две важнейшие цели управления - обеспечение доходной части бюджета и решение социально-экономических проблем.

Как результат органы местного самоуправления организуют стабильность хозяйствования в сферах обеспечения жителей города централизованными услугами снабжения тепловой и электрической энергией, газом, водой, гарантируют услуги общественного питания, транспорта, образования, культуры и спорта, здравоохранения.

Масштабы названных задач потребовали создания стройной, экономически и логически выверенной городской программы действий по эффективному управлению всеми объектами муниципальной собственности и усилению влияния на хозяйствующих субъектов всех форм собственности.

1. Ведение реестра муниципальной собственности. Основу учета муниципальной собственности в муниципальном образовании г. Буденновска Реестр муниципальной собственности муниципальном образовании г. Буденновска.

Учет собственности выполняет следующие задачи:

- удостоверение наличия собственности;

- разграничение собственности в городе на классы, подлежащие различному регулированию.

Муниципальные предприятия и учреждения учитываются в единой системе учета муниципальной собственности - реестре муниципальной собственности отделом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Буденновска. Имущество, переданное в оперативное управление или хозяйственное ведение, учитывается отделом по управлению муниципальным имуществом и соответственно предприятием и учреждением.

В процессе формирования системы учета, наполнения и актуализации муниципальной собственности проводится «сплошная» инвентаризация объектов собственности. В процессе инвентаризации объектов собственности производится описание и оценка объектов, занесение информации в реестры (обновление базы данных) и регистрация (подтверждение) городом прав на муниципальное имущество, вводятся учетные документы (паспорта) хозяйствующих субъектов.

На каждый объект недвижимости муниципальной собственности, находящийся как на территории города, так и за его пределами, отдел по управлению муниципальным имуществом ведет «паспорт объекта» - базу данных - начиная с актов ввода в эксплуатацию и завершая регистрационными документами о праве собственности.

На сегодняшний день Реестр выступает информационно-правовой основой для эффективного осуществления прав собственника от имени муниципального образования г. Буденновска Ставропольского края. Вместе с тем Реестр муниципальной собственности является «живым» документом, постоянно пополняемым и изменяемым, в том числе путём защиты имущественных интересов города по отдельным объектам недвижимости.

Среди важнейших задач по совершенствованию реестра, стоящих перед отделом по управлению муниципальным имуществом можно выделить такие, как:

- разработка службами жилищно-коммунального хозяйства и утверждение Думой г. Буденновска Порядка списания с балансов Служб заказчика приватизированного жилья с последующим проведением соответствующих мероприятий и внесением комитетом изменений в реестр;

- разработка комитетом и утверждение Думой г. Буденновска единого Положения по принятию имущества в муниципальную собственность с обязательным учетом возможностей городского бюджета и изменением возможных схем финансирования принимаемых объектов.

2. Реализация арендных отношений. Важнейшей составной частью реестра и группой объектов управления является муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду.

Фактически за счет сборов арендной платы сегодня финансируется, условно говоря, такой раздел расходов бюджета города, как транспорт, дорожное хозяйство и связь.

Вместе с тем, социальная функция арендных отношений позволяет городу стимулировать развитие таких отраслей, как здравоохранение, образ ование, культура и спорт, коммунальное и бытовое обслуживание, общественная и государственная деятельность, создавать условия для развития малого предпринимательства. Реализуется эта политика путем изыскания и выделения помещений на льготных условиях.

Можно отметить, что наряду с решением социально-экономических задач, арендные отношения позволяют проводить мероприятия по благоустройству города в направлении надлежащего содержания и ремонта фасадов арендуемых зданий и помещений.

Не менее важный участок работы отдела по управлению муниципальным имуществом администрации г. Буденновска - проведение мероприятий по страхованию муниципальной собственности. Особенность здесь заключается в том, что данный вид страхования является добровольным в силу закона и обязанность по внесению страховых платежей лежит на собственнике. Тем не менее, отделом в тексты договоров аренды были внесены пункты о страховании, постоянно отслеживается их исполнение, периодически проводятся совещания со страховыми компаниями и арендаторами.

Мероприятия по ремонту и страхованию муниципальной собс твенности прямо или косвенно влияют как на увеличение общей суммы арендной платы, так и на снижение расходов городского бюджета, связанных с управлением муниципальной собственностью.

В общем же положительная динамика поступлений арендной платы вызвана, в основном, двумя факторами:

- соответствующими решениями Думы города Буденновска, направленными на совершенствование Методики расчета арендной платы, увеличение ставок и сокращение льгот;

- мероприятиями, проводимыми отделом по увеличению собираемости платежей и выявлению скрытой аренды.

В числе последних выделяют кураторство, претензионно-исковую работу и периодические проверки пользователей муниципального имущества. За каждым специалистом отдела закреплен определенный перечень объектов и арендатором (15-20 единиц), подлежащих ежемесячной проверке как по своевременному и полному внесению арендной платы, так и по использованию помещений. Каждую пятницу проводятся расширенные совещания, на которых заслушиваются отчеты специалистов о проделанной работе. По результатам отчетов некоторые материалы передаются в суд на взыскание задолженностей или выселение, арендаторы понуждаются к заключению договоров или к изменению их условий и так далее.

Анализируя общие итоги работы по реализации арендных отношений, можно сказать, что с помощью них решаются вопросы:

- ценообразования на рынке товаров и услуг;

- сохранения инфраструктуры торговли и бытового обслуживания на территории города;

- стимулирования благотворительной деятельности коммерческих структур;

- благоустройства города;

- сохранения муниципальной собственности.

Из сказанного выше вытекают следующие первостепенные задачи:

- незамедлительно определить совместно с Думой муниципального образования г. Буденновска Порядок возврата муниципальным учреждениям арендной платы из бюджета города по договорам срочной аренды;

- определить способы более тесного взаимодействия со Службой судебных приставов по исполнению решений судов о взыскании задолженностей по арендной плате, поскольку сегодня эффективность их исполнения составляет лишь 5 % от взысканных сумм;

- ускорить выполнение мероприятий по благоустройству города;

- активизировать работу по страхованию муниципальной недвижимости.

3. Функционирование муниципального залогового фонда. Не менее важным направлением использования муниципальной недвижимости наряду с арендой является привлечение инвестиционных и кредитных средств для решения социальных проблем развития города за счет созданного и используемого муниципального залогового фонда.

Процесс пополнения залогового фонда постоянно продолжается. В настоящее время в него предполагается включить еще несколько объектов муниципальной недвижимости. Однако серьезным недостатком функционирования залогового фонда являются риски, связанные в целом с залогом имущества. Поскольку при невыполнении муниципальным образованием своих залоговых обязательств, право собственности на недвижимость переходит залогодержателю.

4. Работа с муниципальными юридическими лицами. Вопросы управления муниципальной недвижимостью, залоговым фондом и реализации арендных отношений тесно переплетены с управлением муниципальными юридическими лицами, за которыми эта недвижимость закреплена, и учет которых ведется отделом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Буденновска в отдельном разделе реестра муниципальной собственности.

В процессе управления муниципальными юридическими лицами отдел выступает их учредителем, утверждает и изменяет уставы, наделяет необходимым имуществом, совместно с соответствующими отраслевыми подразделениями администрации города назначает на должность и освобождает от должности руководителей муниципальных предприятий и учреждений, проводит мероприятия по реорганизации и ликвидации, осуществляет финансово-экономическое и юридическое сопровождение деятельности предприятий и учреждений.

Отдел по управлению муниципальным имуществом наделяет унитарные предприятия необходимым имуществом, относящимся к муниципальной собственности, ведет их реестр, решает вопросы реорганизации унитарных предприятий, осуществляет контроль за эффективностью использования имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, утверждает уставы унитарных предприятий, регулирует цены и тарифы на товары (работы, услуги), вносит предложения по освобождению от должности их руководителей, заключает, изменяет и расторгает контракты с руководителями унитарных предприятий совместно с соответствующими структурными подразделениями администрации города.

Однако предусмотренная гражданским законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств. А именно юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника. Фактически эти полномочия осуществляются единолично руководителем унитарного предприятия. Напротив, круг полномочий собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определен исчерпывающим образом. Вмешательство муниципальных органов в деятельность унитарных предприятий (их руководителей) вне установленного круга полномочий является неправомерным.

В частности, руководители унитарных предприятий бесконтрольно управляют финансовыми потоками этих предприятий, в том числе самостоятельно принимают решения о направлениях использования прибыли. Они не связаны необходимостью согласовывать свои решения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения имуществом). Трудовое законодательство, эффективно защищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.

Полномочия собственника, предусмотренные действующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности не только требовать от руководителей унитарных предприятий достижения определенных качественных показателей в деятельности предприятий, но даже и определять эти показатели.

Порядок взаимодействия различных муниципальных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом до сих пор не регламентирован. Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово- хозяйственной деятельностью существенно затруднен.

Нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. На местном уровне отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности.

На практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий в отсутствие действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят к следующим негативным последствиям:

а) переводу части финансовых потоков унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате вся прибыль, которую могли бы получить унитарные предприятия и от 20 % до 50 % которой они обязаны перечислять в местный бюджет, оседает именно в этих фирмах;

б) заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унита рного предприятия, что, приводит к искусственному завышению себестоимости продукции, а в ряде случаев - к хищениям муниципального имущества;

в) отсутствию у муниципальных органов актуальной информации о состоянии дел в унитарных предприятиях;

г) невозможности предотвратить негативные последствия неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей.

Учреждения создаются исключительно для осуществления социальных функций, носящих некоммерческий характер. Их финансирование полностью или частично производится за счет средств городского бюджета. Однако регламентированная соответствующими нормативно-правовыми актами система контроля за осуществлением учреждениями хозяйственных операций в настоящее время отсутствует. В то же время ст. 51 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [1] муниципальное образование несет субсидиарную ответственность по обязательствам созданных им предприятий и учреждений. Учреждения же, в частности, имеют возможность осуществлять финансирование своей деятельности за счет привлечения кредитных ресурсов без согласования с собственником, что приводит к нанесению прямого ущерба бюджету города. Кроме того, на практике достаточно часто встречаются случаи нецелевого использования выделенного учреждениям имущества. Так, анализ данных, полученных в результате проведения инвентаризации имущества, закрепленного за учреждениями, показал, что часть его используется в коммерческих целях (в том числе путем передачи в аренду). При этом доходы от использования муниципального имущества не перечисляются и не учитываются в городском бюджете.

На основании изложенного, можно сформулировать основные цели и задачи управления муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями:

а) повышение эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений, а также эффективности использования закрепленного за ними имущества;

б) оптимизация количества унитарных предприятий и учреждений;

в) создание системы экономического мониторинга и ужесточение контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений;

г) погашение унитарными предприятиями и учреждениями кредито рской задолженности, прежде всего по налогам, обязательным платежам и по заработной плате, и как следствие - в увеличении поступлений в городской бюджет от использования муниципального имущества, закрепленного за унитарными предприятиями;

д) снижение расходов городского бюджета на содержание учреждений и дотаций убыточным предприятиям;

е) регулирование цен и тарифов на товары (работы, услуги).

Механизм управления унитарными предприятиями и учреждениями, находящимися на территории муниципального образования г. Буденновска, на наш взгляд, должен предполагать:

1) Определение круга и количества унитарных предприятий, необходимых для выполнения муниципальных функций.

Для оптимизации количества унитарных предприятий необходимо, чтобы организации в форме унитарного предприятия, создавались исключ ительно в тех случаях, когда цели и задачи, ради которых они создаются, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно- правовой формы.

На наш взгляд, в муниципальном образовании г. Буденновска необходимо провести оценку деятельности всех унитарных предприятий исходя из того, что использование указанной организационно-правовой формы обосновано исключительно в следующих случаях:

- использования имущества, приватизация которого запрещена, в том числе имущества, необходимого для обеспечения техногенной, экологической или иной безопасности города, обеспечения функционирования транспорта и иных стратегических интересов;

- осуществление деятельности, направленной на решение социальных задач, включая реализацию определенных товаров и услуг по минимальным, регулируемым ценам;

- осуществление деятельности, предусмотренной федеральными законами исключительно для муниципальных унитарных предприятий;

- осуществление отдельных дотируемых видов деятельности, ведение убыточных производств;

- обеспечения стабильного функционирования городской инфраструктуры, а также рынка основных потребительских товаров, ресурсов и услуг; эксклюзивной разработки и ведения инновационной деятельности, производства уникальных видов продукции, работ и услуг;

- производства отдельных высоко прибыльных видов продукции (изъятие ренты).

Интересы города и способы его влияния на хозяйственную деятельность предприятия (учреждения) отражаются в уставе (положении) и контракте с управляющим (руководителем, директором), законодательных и нормативных актах по регулированию цен.

В случае принятия решений о несоответствии деятельности унитарных предприятий и учреждений определенным задачам осуществляется:

- преобразование унитарных предприятий в акционерные общества, приватизация соответствующего муниципального имущества иным способом;

- реструктуризация унитарных предприятий, включая при необходимости реализацию интеграционных механизмов;

- ликвидация унитарных предприятий и учреждений.

2) Определение цели муниципалитета применительно к каждому унитарному предприятию и учреждению, которое состоит в следующем:

- установление обязательных требований к представлению руководителями унитарных предприятий и учреждений в отдел по управлению муниципальным имуществом и отраслевые муниципальные органы исполнительной власти предложений о способе достижения цели, а также сведений о текущем и перспективном планировании финансово- экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности унитарных предприятий и учреждений;

- установление отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти требований к показателям деятельности унитарных предприятий, а также порядка их оценки;

- проведение отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти аттестации руководителей унитарных предприятий с использованием современных методов оценки качества менеджмента. При этом в состав аттестационных комиссий в обязательном порядке включаются с правом решающего голоса представители комитета по управлению муниципальным имуществом;

- установление отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти совместно с отделом по управлению муниципальным имуществом порядка принятия решений о применении мер ответственности к руководителям предприятий (вплоть до расторжения контракта) за невыпо лнение установленных обязательных требований при подготовке предл ожений о способе достижения целей и задач управления унитарными предприятиями и несоответствие результатов деятельности предприятий утвержденным в установленном порядке основным экономическим показ ателям.

3) Ужесточение контроля за деятельностью руководителей унитарных предприятий и учреждений и самих унитарных предприятий и учреждений, для чего необходимо:

- установить порядок заключения контрактов с руководителями унитарных предприятий и учреждений отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти совместно с отделом по управлению муниципальным имуществом;

- осуществлять учет уставов унитарных предприятий и учреждений, а также контрактов с руководителями предприятий в отделе по управлению муниципальным имуществом в рамках ведения реестра муниципального имущества;

- провести проверки учредительных документов унитарных предприятий и привести их в соответствие с действующим законодательством;

- привести организационно-правовую форму всех унитарных предприятий и учреждений в соответствие с требованиями законодательства;

- привести контракты с руководителями унитарных предприятий в соответствие с примерным контрактом;

- создать и поддерживать единую информационную систему, содержащую сведения о деятельности и финансово-экономическом состоянии унитарных предприятий и учреждений;

- отраслевым муниципальным органам исполнительной власти устанавливать основные экономические и иные качественные показатели работы унитарных предприятий и учреждений, в соответствии с которыми оценивается эффективность их деятельности;

- отделу по управлению муниципальным имуществом администрации г. Буденновска проводить периодически анализ финансово-хозяйственной деятельности унитарных предприятий и учреждений, достигнутых ими основных экономических показателей по результатам отчетов и данным проверок контролирующих органов;

- отраслевым муниципальным органам исполнительной власти проводить обязательные ежегодные аудиторские или контрольно- ревизионные проверки унитарных предприятий с привлечением аудиторов из числа уполномоченных отдела по управлению муниципальным имуществом;

- установление принципов определения части прибыли унитарного предприятия, подлежащей перечислению в городской бюджет в виде дохода собственника от использования имущества, и порядка такого перечисления.

После анализа всех вышеизложенных рекомендаций автором предлагаются критерии эффективного распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска. Их цель - развитие имущественно-земельных отношений в г. Буденновске для обеспечения решения социально-экономических задач и повышение эффективности управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города.

Задачи критериев состоят в следующем:

– оптимизация структуры муниципальной собственности города Буденновска;

– совершенствование системы управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города;

– повышение эффективности использования имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения;

– увеличение поступлений средств в бюджет города от использования и распоряжения муниципальным имуществом.

На наш взгляд, предлагаемые критерии должны включать в себя:

– инвентаризация объектов муниципальной собственности, разработка и реализация системы оформления прав на них;

– классификация объектов муниципальной собственности по признакам, определяющим специфику управления;

– оптимизация количества и структуры объектов управления и переход к пообъектному управлению с определением цели управления;

– обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет города за счет:

1) вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых объектов собственности, в том числе объектов, незавершенных строительством;

2) сокращения потерь финансовых средств от проведения встречных расчетов между пользователями городского имущества и органами местного самоуправления;

3) вовлечения в арендные отношения льготных категорий землепользователей, использующих земельные участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот; оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок;

4) введения экономически обоснованных нормативов на эксплуатацию и содержание объектов муниципальной собственности;

5) получения нарастающих доходов от имущественных комплексов унитарных предприятий и учреждений, взносов (вкладов) в уставные (складочные) капиталы хозяйственных обществ;

6) включения в хозяйственный оборот не использовавшихся ранее нематериальных активов и интеллектуальной собственности города;

7) перераспределения имущества от менее эффективного к более эффективному пользователю;

8) приватизации муниципальной собственности, не приносящей доходов и увеличивающей расходы бюджета города;

– усиление контроля за целевым использованием и сохранностью муниципального имущества;

– развитие института управляющих (руководителей) и контроль их деятельностью;

– совершенствование нормативно-правовой базы управления собственностью;

– формирование организационных и финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление собственностью.

Прогнозные показатели деятельности организаций муниципальной формы собственности с учетом предлагаемых критериев распоряжения имуществом г. Буденновска представлены в таблице 13.

Таблица 13

Прогнозные показатели деятельности организаций муниципальной формы собственности с учетом предлагаемых критериев распоряжения имуществом г. Буденновска

Показатели	2015 год (факт)	2016 год (прогноз)	2017 год (прогноз)	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Объем отгруженных товаров собственного производства по организациям муниципальной формы собственности, млн. руб.	307,8	369,4	443,2	143,9
Оборот розничной торговли предприятий и организаций муниципальной формы собственности, млн. руб.	20,6	26,8	34,8	168,9
Объем платных услуг населению организаций муниципальной формы собственности, млн. руб.	103,5	113,9	125,2	120,9

Из таблицы 14 видно, что предлагаемые критерии будет способствовать тому, что к концу 2017 года на территории города Буденновска:

– объем отгруженных товаров собственного производства по организациям муниципальной формы собственности увеличится на 43,9 %;

– оборот розничной торговли предприятий и организаций муниципальной формы собственности вырастит на 68,9 %;

– объем платных услуг населению организаций муниципальной формы собственности взрастет на 20,9 %.

Финансовые результаты применения предлагаемых нами критериев распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска представлены в табл. 15.



Таблица 15

Финансовые результаты применения предлагаемых критериев распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска

Показатели	2015 год (факт)	2016 год (прогноз)	2017 год (прогноз)	Темп роста, %
1	2	3	4	5
Доходы, полученные от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, тыс. руб., в том числе:	31894	74419	171164	в 5,4 раза
от продажи земельных участков	24352	43833	78899	в 3,2 раза
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, тыс. руб., в том числе:	11444	12588	13847	120,9
от арендной платы за земли	8187	9006	10807	132,0

Таким образом, при условии применения предлагаемых автором критериев распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Буденновска: