РОЗДІЛ I. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Іпотека її значення в сучасних умовах

1.2 Зарубіжний досвід регулювання іпотечних відносин

1.3 Особливості іпотечних відносин в аграрному секторі економіки

РОЗДІЛ II. АНАЛІЗ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ПРИВАБЛИВОСТІ ПІДПРИЄМСТВА

2.1 Загальна характеристика господарства

2.2 Оцінка фінансового стану підприємства

2.3 Оцінювання інвестиційної привабливості підприємства

РОЗДІЛ III. ФОРМУВАННЯ СТРАТЕГІЇ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ ПІДПРИЄМСТВА

3.1 Визначення перспективних напрямків інвестиційної діяльності досліджуваного підприємства

3.2 Розрахунок загального обсягу інвестиційних ресурсів та планування джерел їх надходження

3.3 Фінансовий план інвестиційної програми

ВИСНОВКИ І ПРОПОЗИЦІЇ

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

ДОДАТКИ

ВСТУП

Становлення ринкової економіки в Україні - це об'єктивний і закономірний процес, якому альтернативи немає.

Реорганізація колгоспів і радгоспів та створення на їх основі справжніх сільськогосподарських підприємств, виникнення нових організаційних форм господарювання на селі - селянських фермерських господарств, господарських товариств, кооперативів, приватних підприємств, асоціацій, стимулювання державою підприємницької діяльності, започаткування інтеграції економіки України у світовий ринок створюють ринкове середовище з усіма притаманними йому законами і закономірностями.

І тому в таких умовах ефективно діяти зможуть лише ті господарства, які використовують у процесі виробництва сучасну високоефективну, енерго та ресурсозберігаючу техніку, застосовують науково обґрунтовані технології, і дотримуються встановлених нормативів по матеріальним витратам. Але на сучасному етапі у підприємств немає коштів для закупівлі сучасної техніки і дотримання науково обгрунттованого технологічного процесу, тому для вирішення цієї проблеми підприємству потрібно залучати інвестора з його інвестиціями або брати кредит у банків.

Оскільки через недосконалість нашого законодавства, нестабільної політичної ситуації, не розвинутості ринкової економіки, наявності диспаритету цін між промисловою та сільськогосподарською продукцією, відсутності ефективного датування с/г виробника з боку держави та відсутність розвинутої системи страхування в сфері с/г виробництва інвестор не хоче йти в с/г, особливо іноземний. Тому в даній ситуації для отримання коштів на оновлення матеріально технічної бази підприємства змушені брати банківські кредити. Але так як у нас основна маса с/г підприємств збиткова то банки не хочуть давати їм кредити і вимагають наявність поручителя або заству.

Саме тому за іпотечним кредитом велике майбутне в сфері сільського господарства.

Водночас іпотечні відносини в сільському господарстві мають властиві тільки їм особливості. До них насамперед належить іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Згідно із законодавством України предметом застави можуть бути земельні ділянки (у тому числі сільськогосподарського призначення), які перебувають у приватній власності громадян України.

Аграрний сектор економіки потребує довгострокових системних фінансових ресурсів. Єдиним реальним забезпеченням таких кредитів може бути застава земельних ділянок. Цей кредит сприятиме збільшенню розмірів продуктивного капіталу підприємців, а землевласникам дасть змогу фінансувати купівлю додаткових ділянок землі, машин, устаткування та інших засобів виробництва, тобто сприятиме розвиткові та зміцненню ринкових відносин.

Однією з основних умов іпотеки землі є створення спеціалізованого селянського іпотечного банку з широкими можливостями іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників і комерційних операцій із землею та нерухомістю. Оскільки операції із землею мають перебувати під контролем держави і їх недоцільно передавати приватним підприємницьким структурам, статус Земельного банку повинен бути державним.

Однією з основних умов іпотеки землі є створення спеціалізованого селянського іпотечного банку з широкими можливостями іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників і комерційних операцій із землею та нерухомістю. Оскільки операції із землею мають перебувати під контролем держави і їх недоцільно передавати приватним підприємницьким структурам, статус Земельного банку повинен бути державним.

Земля має нарешті стати товаром, капіталом і давати прибуток, передусім будучи об'єктом купівлі-продажу. Земля виступатиме як аграрний капітал, що сприятиме поліпшенню інвестиційної та кредитної привабливості сільськогосподарського виробництва.

Але це все буде в майбутньому оскільки до 01.01.07 діє мораторій на купівлю-продаж землі, тому вона не може на даний момент виступати обєктом застави.

Тому метою написання моєї курсової роботи є: вивчення теоретичних аспектів іпотечного кредитування враховуючи актуальність даної проблеми, дослідження фінансового стану підприємства СТОВ ім. Шевченка Червоноармійського району, Житомирської обл., та після проведеного аналізу дати оцінку інвестиційної привабливості даного господарства. В результаті аналізу виявити перспективні напрямки інвестиційної діяльності, визначити загальний об'єм інвестиційних ресурсів та джерела їх фінансування.

В процесі написання курсової роботи використовувалися методи досліджень (монографічний, розрахунково-конструктивний, прогнозування, балансовий,групування та інші), а також використовував дані з законодавчих актів, інформаційних видань, інтернету, річних звітів, балансу.

РОЗДІЛ I. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Іпотека її значення в сучасних умовах

В сучасній Україні, в міру переходу її економіки до ринкової форми, утворилися і набувають поступового розвитку іпотечні відносини.

Закон України "Про заставу" визначає іпотеку так: "Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи." [1].

Проект Закону України "Про іпотеку", розроблений Міністерством юстиції України, дає таке тлумачення цього терміна: "Іпотека -- застава нерухомого майна, коли земля та (або) інші речі, що становлять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставоутримувач набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо воно не виконано, за рахунок предмета іпотеки".

Отже, іпотека, по-перше, -- це використання нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язання; по-друге, -- це право звернення стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні заставодавця, а заставоутримувач, в разі невиконання зобов'язання боржником, має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна.[8].

Нерухомим майном (нерухомістю) є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і безпосередньо пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без їх руйнування або зміни їх призначення (будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо). До нерухомого майна відносять також повітряні та морські судна, судна внутрішньої навігації та космічні об'єкти.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання. Вона виникає в силу угоди з моменту її державної реєстрації. Іпотекою можуть забезпечуватися дійсні зобов'язання, а також ті, що виникнуть у майбутньому, але вже зумовлені угодою, яка набрала чинності. Дійсні чи майбутні зобов'язання можуть виникати на підставі угод: кредитної, гарантійної, купівлі-продажу та ін.[12].

Предмет іпотеки -- це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов'язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

¦ земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

¦ жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

¦ дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

¦ підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

¦інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами. Частина речі, яка належить до нерухомого майна, передається в іпотеку лише після її виділення із складу нерухомого майна.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об'єкти, які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв'язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпеченням іпотечного кредиту, наданого Для придбання ₍земельної ділянки, може бути вона сама; в будівництві це може бути об'єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту тощо.

Предметом іпотеки не можуть бути:

об'єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

національні культурні та історичні цінності, що перебувають у Державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.[12].

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець -- це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа -- майновий поручитель.

Майновий поручитель -- це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).

Заставоутримувач -- це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед нею.

Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов'язанням перевищує визначену законом суму, іпотека може провадитися шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода.

Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна -- це цінний папір, який посвідчує передачу нерухомого майна в іпотеку. Заставна складається в одному примірнику і передається заставоутримувачу. Вона надає йому право вимагати виконання кредитного зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а в разі невиконання його -- право вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформляється за взаємною згодою заставодавця та заставоутримувача.

Іпотечні відносини передбачають здійснення контролю з боку заставоутримувача, який має право:

§ перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан і умови збереження предмета іпотеки;

§ вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки;

§ вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки, яке загрожує йому втратою, пошкодженням чи зменшенням його вартості;

§ вживати інших заходів, спрямованих на збереження предмета іпотеки, якщо вони не суперечать чинному законодавству та змісту іпотечної угоди;

§ вимагати дострокового виконання кредитного зобов'язання в разі втрати предмета іпотеки не з вини заставоутримувача.[8].

Контроль заставоутримувача не може призводити до порушення прав заставодавця, визначених законом та іпотечною угодою.

Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відносини мають двосторонній характер заставодавець (позичальник) заставоутримувач (кредитор). Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру "позичальник -- заставодавець (майновий поручитель) -- заставоутримувач (кредитор)".

Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зумовленої невиконанням кредитного зобов'язання позичальника перед заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову.

регресний позов -- це вимога майнового поручителя до позичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручителю.

В процесі іпотечних відносин їх учасники можуть змінюватися, тобто заставоутримувач може поступитися своїми правами за заставою іншому заставоутримувачу.

Індосант несе перед індосатом відповідальність за достовірність інформації, що міститься у заставній, за існування іпотечного права і його справжність, а також за реалізацію цього права.

Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію цієї особи як нового заставоутримувача.

Отже, в колі учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (основна, або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).

Одне й те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання. З економічної точки зору це ефективно і значно збільшує фінансові активи як окремих суб'єктів господарювання, так і економіки в цілому, що підвищує рівень капіталізації ресурсів. За цих умов застосовуються певні обмеження на заставне майно, що відображається в угодах між заставодавцем та заставодержателем. Так, наприклад, у розвинутих країнах, де іпотека має тривалу історію існування, усі наступні позики під іпотеку передбачають підвищену процентну ставку, менший термін кредитування та більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить у середньому 70-80 % ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60 %.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, має місце об'єднана іпотека. Якщо зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи.

Різноманітність правових систем різних країн зумовили і виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англо-саксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки (Нуроіека). Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

Договірна іпотека -- це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов'язане іпотечне кредитування. Законодавство деяких країн (Франції, Португалії, окремих штатів США та ін.), крім договірної, визначає також законну та судову іпотеки.

Законна іпотека виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).

Судова іпотека встановлюється рішенням суду для забезпечення вимог позивача.

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.[26].

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок:

перша, він об'єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди;

друга, трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб;

третя, розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов'язань.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки).

Основними інвесторами на ринку, про який йдеться, є домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді уряд. Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість: купують нерухоме майно, будують та вдосконалюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць.

Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як І додаткова гарантія повного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик при неплатоспроможності, банкрутстві, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування - один з найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів з низькими банківськими відсотками), причому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність [9].

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. В будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва та нового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, в свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни.[6].

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі - джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме стабільності розвитку сільського господарства та зменшуватиме його залежність від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування.

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечне кредитування та іпотечний ринок відіграють суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях з нерухомим майном - пом'якшити його дію завдяки переміщенню капіталу.

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах з найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах. Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об'єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредиту як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки.[11].

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності закону "Про іпотеку" та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку. Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отриманню додаткових переваг, зміцнюватиметься. До таких переваг можна віднести:

-- збільшення грошового мультиплікатора та пропозиції грошей (МЗ) в економіці;

-- розширення можливостей рефінансування комерційних банків Національним банком за рахунок використання іпотечних цінних паперів;

-- диверсифікація ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку;

-- збільшення попиту та пропозиції іпотечних кредитів завдяки ринковій (реальній) оцінці нерухомого майна та державній реєстрації його правового становища;

-- можливість реалізації банком іпотечних цінних паперів на відкритому ринку чи спеціалізованій фінансовій установі, що сприяє прискоренню вивільнення коштів банку, наданих у кредит.[9].

Наведені переваги посилюватимуться завдяки розширенню кількості учасників ринку (страхові компанії, пенсійні фонди, інші небанківські фінансові установи, державні фонди тощо), які зацікавлені у вкладанні грошових коштів у більш ліквідні та менш ризиковані фінансові інструменти. При цьому роль іпотечних цінних паперів, які за надійністю поступаються лише облігаціям державних позик, як базових інструментів визначення дохідності цінних паперів, значно підвищується.

Крім того, забезпечені реальними активами іпотечні цінні папери надають комерційним банкам більші можливості отримання фінансової підтримки в разі необхідності з боку центральних банків країн, що посилюватиме роль держави у регулюванні фінансової системи.

Збільшення монетизації економіки та посилення міцності фінансової системи країни сприятимуть зменшенню вартості кредитних ресурсів, що, в свою чергу, стимулюватиме зростання кредитного ринку.

Отже, іпотечний кредит є ефективним, засобом, трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Переваги іпотечного кредитування сприяли його значному поширенню. Так, на початку 1999 р. обсяг іпотечних кредитів досяг у США 3,5 трлн USD, а у ФРН -- майже 1,7 трлн DM.

Іпотечне кредитування здійснюється переважно через спеціалізовані фінансово-кредитні установи -- іпотечні банки. Тут лише зазначимо, що іпотечні банки, надаючи кредити під заставу нерухомого майна, залучають в своє розпорядження коротко- і довгострокові фінансові ресурси, насамперед через заставу застави (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Розширення кола учасників іпотечних відносин

Застава застави призводить до розширення кола учасників іпотечних операцій. Вона може здійснюватися, зокрема, через заставу заставних. У цьому випадку заставна може бути використана як предмет застави для забезпечення зобов'язань її власника (в даному разі іпотечного банку) перед третьою особою (кредитором банку). Застава заставної здійснюється шляхом укладення угоди застави, яка підлягає нотаріальному засвідченню. Отже, застава заставних є одним із засобів рефінансування інвестицій у нерухомість.

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування -- це передусім:

· стабільність і паритет цін;

· стабільність обмінного курсу національної валюти;

· помірна вартість позичкового капіталу;

· загальне економічне зростання.

Стабільність цін і обмінного курсу національної валюти є надзвичайно важливою передумовою іпотеки. За високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а "короткі" гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів.[11].

Незадовільний фінансовий стан переважної більшості аграрних підприємств зумовлює знецінення їхнього основного капіталу, в тому числі нерухомого майна. Застава знеціненого майна не дає можливості підприємствам залучати значні фінансові ресурси, що різко звужує їхні інвестиційні можливості, а низька кредитоспроможність більшості сільськогосподарських товаровиробників може призвести до надто широкого застосування примусової реалізації іпотеки.

Непевність у стабільності української валюти робить непередбачуваними перспективи довгострокового кредитування, а високі кредитні ставки різко звужують його можливості.

До важливих передумов іпотечного кредитування належить загальне економічне зростання, яке б супроводжувалося суттєвим підвищенням доходів населення, рівня банківських заощаджень і відповідним розвитком ринку капіталів.

Обов'язковими є правові передумови іпотечного кредитування. З Цього приводу Європейська Комісія в "Білій книзі" Європейського співтовариства (1995 р.) зазначає: "Дуже важливою сферою, особливо в народному господарстві, яке реформується в ринкову економіку, є іпотечний кредит. Функціональна галузь іпотечного кредитування не може існувати без таких відповідних правових підвалин, як прозоре регулювання власності на нерухомість та Функціонуюча галузь реєстрації прав на нерухомість, де можуть бути зареєстровані іпотеки. Сюди можна віднести також і правові можливості реалізовувати іпотеку. Також треба відмітити розвиток галузі оцінювачів нерухомості".

Конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування:

· правові гаранти приватної власності на нерухоме майно;

· правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень;

· правова безпека іпотеки;

· правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Отже, без правових гарантій приватної власності на нерухоме майно іпотека не можлива. Дуже важливою передумовою розвитку іпотечного кредитування є також забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Лише в разі додержання цієї умови нерухоме майно може без обмежень використовуватися в якості забезпечення кредиту.

Правова безпека іпотеки передбачає наявність ефективної системи реєстрації нерухомого майна та пов'язаних з ним прав власності і обтяжень, а також чітких правових норм примусової реалізації заставленого майна.[18].

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати два компоненти:

кадастр, в якому визначаються всі нерухомі об'єкти з описом їхнього місце розташування, виду і розміру;

опис всіх прав на нерухомість, особливо прав власності та обтяжень (у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Без запровадження такої системи всі правові відносини мають перевірятися кредитором на підставі первинних документів, що призводить до затримки прийняття рішення та підвищує витраті на кредит.

Наступною правовою передумовою іпотечного кредитування ( правове забезпечення примусової реалізації іпотеки в разі невиконання зобов'язання позичальником банку. Така реалізація дає можливість іпотечному банку виконувати свої зобов'язання перед кредиторами. Отже, ризики при застосуванні примусової реалізації безпосередньо впливають на надійність іпотечних цінних паперів ті ліквідність банківської системи.

Для іпотечного банку та власників його цінних паперів важливим є чітке визначення рангу іпотеки -- черговості задоволення вимог заставоутримувача в разі звернення стягнення (заставодавець на момент звернення стягнення може мати також й інші борги безпосередньо чи опосередковано пов'язані з предметом застави в тому числі по податках, заробітній платі, соціальному страхуванню тощо).

Нормальне функціонування іпотечного кредиту потребує, щоб податкові вимоги, вимоги працівників, вимоги фонду соціального страхування та інші вносилися в систему реєстрації нерухомості так само, як іпотека і відповідно до часу звернення стягнення мали б попередній або наступний ранг щодо інших прав.

Іпотека може бути реалізована через примусовий продаж нерухомості або через примусове управління нею на користь кредитора.

В разі примусового продажу реалізується ринкова вартість нерухомості; при цьому власник нерухомості, як правило, змінюється. У випадку примусового управління реалізуються доходи від використання нерухомості без зміни власника.

Проведення примусової реалізації відбувається, як правило, через суд. В ряді країн (Велика Британія, Чехія, Угорщина, Словаччина) допускається також позасудова реалізація, якщо боржник з самого початку на цю реалізацію погоджується. Застосування позасудової реалізації прискорює її процедуру і розвантажує суди.

Продаж нерухомого майна, що становить предмет іпотеки і на яке звернено стягнення, провадиться на прилюдних торгах за місцем його знаходження відповідно до законодавства. В прилюдних торгах мають право брати участь фізичні та юридичні особи, включаючи заставодавця та заставоутримувача, якщо інше не передбачено законом.

Винятково важливе значення має створення правових підстав Для організації і діяльності іпотечних банків, особливо стосовно умов надання іпотечного кредиту, оцінки заставлюваного нерухомого майна та порядку емісії і погашення іпотечних цінних паперів.

З економічними та правовими передумовами тісно пов'язані інституційні передумови, а саме:

становлення спеціалізованих іпотечних банків;

наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності;

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов'язань -- закладних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень в нерухомість.

Закладний лист -- це різновид іпотечної облігації, яка емітується під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і житловими будівлями тощо).

Емісія закладних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у чітко визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.

Система закладних листів (зобов'язань) склалася у XVIII -XIX ст. в Німеччині і широко застосовується у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Icпанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини.[12].

Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії закладних листів, індиційованих на золото і долари США в умовах інфляції, що після Першої світової війни дали можливість залучити в економіку Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високорозвинених країнах створені всі економічні правові та інституційні передумови іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, деякі з яких дуже потужні.

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування в постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права створені в Польщі, Словаччині! Чехії та Угорщині. Впровадження принципу конституйованої дій внесень до поземельної книги і громадської довіри стосовно правильності цих внесень закладає основи для трансакцій з нерухомістю в цих країнах.

Надійність прав на іпотеку є певною мірою визначальною щодо розвитку ринку закладних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються також надійності закладних листів.

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, до не достатньо врегульованих слід віднести насамперед проблеми рангу та примусового виконання.

У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні закладні листи. Ця сама норма практикується у Польщі. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають тільки витрати на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від закладу вимоги працівників.

У всіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для вирішення цієї проблеми доцільне запровадження особливих ринків примусового продажу.

Задовільним в цих країнах є правове регулювання будівельного планування та дозволу на будівництво. Поступово запроваджується система найму житла, що відповідає ринковій економіці.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, потребувало законодавчого врегулювання діяльності іпотечних банків та ринку цінних паперів. Ця передумова була створена в Чехії (1995 p.), Словаччині (1996 p.), Угорщині (1996 р.) та Польщі (1998 p.). Принципи функціонування систем іпотечних банків у цих країнах у багатьох відношеннях близькі до існуючих у ФРН.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили значні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не вирішили поки-що всіх проблем, пов'язаних з ним.

Розвиток іпотечних відносин значною мірою залежить від адекватного законодавства. Його відсутність до останнього часу практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку, оскільки за таких умов цей ринок розвиватиметься не врегульовано, на власний розсуд його суб'єктів, що може спричинити непередбачуваність розвитку та високу ризикованість та на певному етапі призвести до кризи та до дискредитації перевірених історією інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити.[8].

На сьогодні правове регулювання відносин іпотеки здійснюється на основі кількох нормативно-правових актів.

Закон України „Про заставу" від 2 жовтня 1992 р., сприяючи запровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачив різні види застави: визначив предмет застави, договір застави, тощо. Цим законом було фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найбільш дієвим та надійним засобом забезпечення виконання умов кредитних та інших договорів. Проте подальшого законодавчого розвитку у цьому напрямі не було, що не сприяло розвитку інституту іпотеки та іпотечного кредитування.

У 2001 році було прийнято новий Земельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 року (далі - Кодекс). На відміну від Земельного кодексу 1992 року, у новому Кодексі право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом. Відповідно до статті 133 Кодексу, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, передається у заставу лише за згодою всіх співвласників.[27].

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України („Про банки і банківську діяльність", „Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" та ін.). Порядок застави земельних ділянок визначається спеціальним законом.

Досить плідним з точки зору динаміки та за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки та іпотечного кредитування виявився 2003 рік. Фактично подолано правовий вакуум, який існував у цій сфері протягом тривалого часу. Знаковою подією стало прийняття базового Закону „Про іпотеку", який вступив в силу з 1 січня 2004 року (далі - Закон) і наразі вважається одним з найпрогресивніших на теренах Центральної та Східної Європи.

Закон системно регулює іпотечні відносини і переорієнтовує його спрямованість на захист інтересів кредиторів. Зроблена спроба вирішити низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволить уніфікувати правила її здійснення за загальноприйнятими міжнародними стандартами, розширить можливості для іпотечного кредитування та створить умови для становлення і успішного розвитку іпотечного ринку.

Зокрема, узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд. Так, частина 4 статті 6 Закону встановлює, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється також на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням.[1].

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законом запроваджено чітку систему визначення пріоритету прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав чи вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість - предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів; при зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Дозволяється передача в іпотеку земель сільськогосподарського призначення. Така передача, за винятком земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства та для садівництва, які належать громадянам на праві власності, не може бути пов'язана з відчуженням таких видів земель сільськогосподарського призначення як земельні ділянки, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (в тому числі для ведення фермерського господарства); земельні частки (паї), власники яких мають право на отримання у власність земельних ділянок зі складу земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При чому для вказаних земельних ділянок на сьогодні таке відчуження забороняється лише на підставі цивільно-правових купівліпродажу та дарування.

Закон дозволяє передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, коли іпотекодавцем виступає особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них. Іпотекодавець має документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. При фінансуванні будівництва споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам іпотекодавцем може бути також забудовник.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне у майбутньому.

У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.[11].

Законом передбачена можливість позасудового (без втручання суду, на власний розсуд сторін) врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказана процедура дозволятиме кредитору оперативно і ефективно задовольнити свої вимоги.

Прийняттям Закону вперше на законодавчому рівні здійснено спробу врегулювати процедуру виселення мешканців з житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Передбачається, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Закон України „Про іпотеку" запроваджує новий фінансовий інструмент - заставну. За тлумаченням статті 20 Закону - це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі. У випадку невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки. Перехід права власності по ній здійснюється шляхом індосаменту.

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка затверджена Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Законом України „Про іпотеку" визначені такі можливості рефінансування з використанням заставних (див. рис. 1.2.): продаж заставних; продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу, передача заставної у заставу, емісія іпотечних цінних паперів.

Згідно цього Закону заставні можуть забезпечувати випуск таких іпотечних цінних паперів як іпотечні облігації і іпотечні сертифікати. Тобто Закон визначає інструменти вторинного іпотечного ринку.

Рис.1.2 Схема використання заставних при рефінансуванні банків, яка визначена Законом України

Згідно Закону іпотекодержатель має право проводити операції з заставними для рефінансування власної діяльності самостійно, або з залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору з іпотекодержателем надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій з іпотечними активами такого іпотекодержателя, що забезпечують надходження грошових коштів від будь-яких інших осіб-кредиторів. Однак Закон не визначає порядок випуску та обігу зазначених іпотечних цінних паперів.

Таким чином, Закон містить правовий механізм і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку.

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", яким запроваджуються в практику іпотечного кредитування іпотечні сертифікати.

Іпотечний сертифікат, згідно статті 1 цього закону, - це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

-- право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

-- право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

-- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

-- право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;[1].

-- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя. Законом також визначено порядок випуску та обігу зазначених сертифікатів. На рис. 1.3 наведено фінансові схеми випуску сертифікатів участі та сертифікатів з фіксованою дохідністю.

Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов'язань, реформованих в консолідований іпотечний борг

На сьогодні в Україні підготовлено проект Закону України „Про іпотечні цінні папери", що має визначати правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обігу іпотечних цінних паперів, а також виконання зобов'язань за ними.

У проекті іпотечний цінний папір визначається як борговий емісійний цінний папір, що засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емітента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість та відсоток відповідно до вимог, що будуть встановлені цим Законом.

Рис. 1.3 Схема випуску іпотечних сертифікатів, яка визначена Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати"

Проектом Закону України „Про іпотечні цінні папери" передбачено два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментами однорівневого вторинного іпотечного ринку (див. рис. 1.3) (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку (американська модель іпотечного кредитування).

Емітентом звичайних іпотечних облігацій може бути виключно іпотечний кредитор, який має дозвіл Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку (ДКЦПФР) на здійснення діяльності по випуску та обігу цінних паперів. Для емісії звичайних іпотечних облігацій кредитор, якщо це банк, повинен отримати дозвіл Національного банку України. Емітент несе відповідальність за виконання зобов'язань за звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке, відповідно до закону, може бути звернене стягнення. Звичайні іпотечні облігації одного випуску надають їх власникам однаковий обсяг прав.

Послідовність дій випуску звичайних іпотечних облігацій у цьому випадку така:

-- іпотечний кредитор надає іпотечний кредит;

-- під забезпечення заставних, які належать іпотечному кредитору, він емітує звичайні іпотечні облігації;

-- іпотечний кредитор продає звичайні іпотечні облігації та бере зобов'язання по виплаті основного боргу і відсотків. Облігації забезпечені заставними, які належать даному іпотечному кредитору;

-- інвестори купують облігації та отримують платежі в рахунок погашення основного боргу і виплати процентів від іпотечного кредитора;

-- іпотечні кредити залишаються на балансі іпотечного кредитора, але враховуються на окремому рахунку;

-- Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР) регулює проведення емісії звичайних іпотечних облігацій;

-- у випадку банкрутства емітента, власники облігацій мають вищий пріоритет над правами чи вимогами інших осіб щодо іпотечного покриття.