Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или о предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных. Такая информация может быть получена от непосредственных участников сделки или от посредников.

Данные о сделках с объектами-аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными техниками, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного анализа. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.

Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

Ценообразующие факторы как элементы сравнения

В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Использование таких удельных характеристик, называемых единицами сравнения, хотя и не позволяет полностью исключить зависимость цены от этого фактора, но приводит к существенному ослаблению указанной зависимости и к снижению уровня погрешностей метода.

1. Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже.

Цена за единицу площади участка:

- квадратный метр - для участков под застройку в населенном пункте;

- «сотка» (сотня квадратных метров) - для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

- гектар (десять тысяч квадратных метров) - для сельскохозяйственных и лесных угодий.

Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) - для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

Цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования.

2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используются удельные цены для строения:

- цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м.);

- цена за единицу объема строения; -- цена за квартиру или комнату;

- цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).

3. Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения этого промежутка времени.

Техники количественного анализа

Техники компенсационных корректировок цен (ТКК)

Техники этой группы предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, имеющим некоторый недостаток в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога. Если упомянутый недостаток присущ объекту оценки, то рассчитанная поправка вычитается из цены сделки с объектом-аналогом. Рассмотрим различные варианты реализации этих техник.

ТКК-1. Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды.

Обозначим рыночную и контрактную ставки арендной платы для объекта-аналога символами A_m и A_c соответственно, коэффициент операционных расходов - K_oe, коэффициенты потерь от недозагрузки и неплатежей - K_v и K_d соответственно, площадь арендуемых помещений, на единицу которой задана ставка арендной платы, - S, срок (число лет) действия договора аренды (контракта) - n, а общую норму отдачи на капитал - Y_o. Тогда при определении стоимости объекта оценки, свободного от арендаторов, упомянутая выше скорректированная цена P_o находится добавлением к цене P сделки с объектом-аналогом величины поправки ДP:

(6.37)

P_o = P + ДP (6.38)

Интересно, что здесь при A_m > A_c величина ДP может иметь как положительное, так и отрицательное значения. Это означает, что цена сделки с объектом-аналогом, обремененным договором аренды со ставкой арендной платы ниже рыночной, может быть выше цены (и рыночной стоимости) объекта, свободного от арендаторов. Очевидно, что такой, на первый взгляд парадоксальный, результат может проявиться при характерных для российского рынка больших величинах потерь от недозагрузки помещений, подлежащих сдаче в аренду.

В последнем случае (ДP < 0, договор аренды - не обременение, а преимущество!) уместно использование принципа экономического разделения: при высоких среднерыночных уровнях недозагрузки помещений может оказаться целесообразной перед продажей объекта сдача всех помещения в аренду по ставкам, несколько меньшим рыночных (права пользования и владения продаются отдельно от права распоряжения). Очевидно, однако, что такая операция окажется приемлемой только в случае, если наилучшим и наиболее эффективным (ННЭИ) окажется использование объекта в качестве финансового актива.

Следует заметить, что продемонстрированный способ корректировки цен добавлением (вычитанием) поправок, вычисленных в абсолютных единицах, удобен с точки зрения наглядности результата и представленных комментариев. Однако при необходимости применения всех трех подходов к оценке такой способ корректировки сужает доказательную базу оценки вследствие потери независимости метода сравнительного анализа сделок, так как он использует в качестве промежуточного результата величину рыночной стоимости, определяемую методом капитализации дохода. Указанный недостаток устраняется, если корректировка выполняется не добавлением (вычитанием) поправки, а умножением цены сделки для объекта-аналога на соответствующий повышающий (понижающий) коэффициент. С этой целью вводится коэффициент б, равный отношению величины ценовой поправки (6.37) к цене сделки, определенной техникой метода капитализации, аналогичной использованной в (6.37), но со ставкой арендной платы, соответствующей наличию обременения: б=ДP/P. (6.39)

Если договором аренды обременен объект-аналог, то скорректированная цена P_o=Р(1+ б). Если такое обременение имеет объект оценки, то при корректировке цена P объекта-аналога делится на 1+ б: P_o=Р/(1+ б). Если такие различия касаются только части помещений, то корректировка выполняется только для этой части помещений.

Техники факторного анализа (ТФА)

ТФА-1. Техника парного сравнения цен сделок. Суть этой техники заключается в том, что цена P_oi объекта оценки получается путем корректировки цены P, сделки с соответствующим (i-м) объектом-аналогом по каждому j-му элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения. В простейшем случае допустимости использования линейного приближения, справедливого также для любой пары цен P_q и P_w. соответственно q-го и w-го объектов-аналогов, отличающихся только количественной характеристикой j-го элемента сравнения f_j, можно записать: P_q=P_w+p_jДf_qwj; Дf_qwj=f_qj-f_wj.

Зная величину разности Дf_qwj, можно найти искомую величину p_j цены единицы измерения количества ценообразующего фактора: p_j=(P_q-P_w)/ Дf_qwj, что позволит рассчитать величину слагаемого p_jДf_qwj для любого i (включая i=q и i=w). Выбирая аналогичным образом другие пары объектов-аналогов, можно последовательно найти величины p₁, p₂,…, p_n, что позволит найти все значения P_oi из набора {P_oi}, соответствующего имеющейся совокупности {P_i} цен сделок с объектами-аналогами.

Для реализации этой техники необходимо, чтобы число n объектов-аналогов было не меньше числа элементов сравнения: n>(k+1).

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора. Это относится, например, к зависимости цен сделок от условий рынка. Если вести непрерывный мониторинг цен предложений и цен сделок с помещениями на одном и том же объекте-аналоге, то можно получить набор цен на помещения в разные моменты времени (принципы и правила заключения арендных договоров управляющие компании обычно меняют весьма редко).

Технику построения трендов целесообразно использовать также для учета влияния площади земельных участков или площади помещений на цены единицы этой площади. При этом зависимость может и не быть монотонной: например, кривая зависимости цены одной сотки земельного участка под индивидуальную жилищную застройку от общей площади участка имеет максимум. В этом случае кроме (а иногда и вместо) регрессионного анализа целесообразно использовать графический анализ.

Эту технику целесообразно использовать также при обработке данных о ценах для идентичных объектов, размещающихся на разных расстояниях от центра деловой активности или от станции метрополитена. Она применяется также при оценке стоимости объектов, идентичных по всем параметрам, кроме размеров помещений или числа единиц сравнения (квартир, комнат).

ТФА-2. Техники линейной алгебры. Рассматриваемые выше техники основываются на возможности выявления зависимости цен сделок от каждого из факторов отдельно. Однако это не всегда удается сделать даже в упоминавшемся простейшем случае, когда число объектов-аналогов оказывается равным числу неизвестных (n=k+1). Применение парного сравнительного анализа существенно затрудняется, если не удается подобрать нужное число пар, отличающихся только одним элементом сравнения. Процедура поиска решения может быть упрощена, если использовать аппарат линейной алгебры для системы алгебраических уравнений, полученных из (6.37) путем «обмена местами» искомой величины наиболее вероятной цены P_o= P_oi сделки с объектом оценки и известной цены объекта-аналога P_i:

P_o-p₁Дf₁₁-p₂Дf₁₂-p₃Дf₁₃-…-p_kДf_1k=P₁;

P_o-p₁Дf₂₁-p₂Дf₂₂-p₃Дf₂₃-…-p_kДf_2k=P₂;

P_o-p₁Дf₃₁-p₂Дf₃₂-p₃Дf₃₃-…-p_kДf_3k=P₃; (6.53)

…

P_o-p₁Дf_n1-p₂Дf_n2-p₃Дf_n3-…-p_kДf_nk=P_n;

При n=k+1 полученная из (6.53) система уравнений оказывается замкнутой: для определения k+1 неизвестных (P_o, p₁, p₂,…, p_k) имеется k+1 уравнений. Если ранг матрицы (F)=(1, Дf_ij), составленной из коэффициентов при этих неизвестных (1 - при P_o и Дf_ij - при p_i), и ранг расширенной матрицы F/P_i=(1, Дf_ij, P_i) коэффициентов, полученной из матрицы коэффициентов добавлением столбца свободных членов P_i, равны между собой и равны числу неизвестных n, то решение системы уравнений существует и единственно. Этот же вывод следует из условия, что определитель |F| , соответствующий «квадратной» матрице (F), не равен нулю.

Единственную совокупность значений P_o, p₁, p₂,…, p_k можно найти решением системы уравнений, записанной в матричной форме: (F)(P_j)=(P_i)>(P_j)=(F)^-1(P_i), (6.54) где (F)^-1 - «квадратная» матрица (nхn), обратная «квадратной» матрице коэффициентов (F); (Р_j)=( P_o, p₁, p₂,…, p_k ) - матрица-столбец искомых неизвестных; (P_i) - матрица-столбец свободных членов.

Здесь использование правила Крамера позволяет найти искомые неизвестные p_j как частное |F_j|/|F|, в котором определитель |F_j| получен из определителя |F| заменой j-го столбца коэффициентов столбцом свободных членов P_i. Однако очевидно, что уже при n>4 процедура построения обратной матрицы или вычисления соответствующих определителей оказывается весьма громоздкой, и ее целесообразно реализовать лишь используя ПК со стандартным программным обеспечением.

Техники качественного анализа

Техника качественного сравнения цен (ТКС). В условиях развивающегося рынка недвижимости условие существенного превышения числа сделок над числом элементов сравнения не всегда удается реализовать, поэтому нередко приходится ограничиваться применением качественного сравнительного анализа.

Сравнивая объект оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, стрелками обозначаем направление корректировки, которая могла бы привести ставку арендной платы к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Если значимость поправок, обозначенных стрелками, примерно одинакова, то результирующая поправка к ставке арендной платы для объекта сравнения имеет направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования объектов по направлению корректировок отмечаем, что при заданных условиях величина арендной ставки A_o для объекта оценки находится в некотором интервале значений.

Техника квалиметрического моделирования (ТКМ)

Во всех рассмотренных выше случаях предполагалось, что в анализе удается ограничиться единичными элементами сравнения из названных групп или группами в целом как единичными элементами. Однако в практике оценки нередко приходится учитывать многие элементы из каждой группы и тогда задача с подбором минимума объектов-аналогов, необходимого для реализации рассмотренных техник, существенно усложняется. В этих случаях оказывается весьма полезным использование техники квалиметрического моделирования. Их авторы предложили добавлять к измеряемым характеристикам объекта и ситуаций еще и экспертные оценки свойств объекта, более масштабные, чем в технике качественного сравнительного анализа сделок. При этом учитывается то, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Техника реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. Существенно, что все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей.

Такая иерархия имеет несколько (обычно до трех) уровней свойств, последние подразделяются на простые (собственно ценообразующие факторы - элементы сравнения) и сложные (группы элементов сравнения). Построение модели («дерева») в графической или табличной форме повышает наглядность алгоритма самого анализа и его результата.

Важным элементом техники квалиметрического моделирования является формирование шкал для измерения свойств. С этой целью для каждого из «простых» свойств вводятся понятия абсолютного показателя свойства f_i, а также минимально возможного - «браковочного» значения f_iб и максимально возможного - «эталонного» значения f_iэ) показателей. Очевидно, что абсолютные показатели каждого из свойств f_i находятся в интервале f_iб < f_i < f_iэ. Это позволяет ввести удобные для обработки и анализа единообразно задаваемые для всех простых свойств относительные показатели K_j=(f_i- f_iб)/(f_iэ- f_iб).

Видно, что K_j изменяется в диапазоне от 0 до 1, при этом допускается, что изменение может происходить как по линейному, так и по нелинейному закону.

Кроме относительного показателя простого свойства вводятся понятия интегрального показателя качества объекта K_o, а также относительных показателей K_i и K_ik сложных свойств уровней 1 и 2. При такой системе индексации уровней сложных свойств целесообразно уточнить и индексацию для простых свойств: K_j=K_ikj=(f_ikj- f_ikjб)/(f_ikjэ- f_ikjб).

По результатам измерений простых свойств в электронных таблицах строится дерево свойств и для каждого уровня иерархии на основе анкетирования экспертов или статистической обработки рыночных данных вводятся упоминавшиеся коэффициенты весомости (значимости) свойств: G_i - для уровня 1 (свойства высшей сложности); G_ik - для уровня 2 (сложные свойства); G_ikj - для уровня 3 (простые свойства).

Расчет интегрального показателя качества объекта K_o производится путем «свертки» показателей, т. е. последовательного суммирования «средневзвешенных» относительных показателей простых и сложных свойств. «Средневзвешенные» показатели находят как произведения относительных показателей свойств на коэффициенты значимости последовательно для простых свойств K_ik=K_ikjG_ikj, сложных свойств K_i=K_ikG_ik, и свойств высшей сложности K_o=K_iG_i:

. (6.61)

Здесь q_ik - общее число простых свойств на соответствующей (ik-й) «ветви» дерева свойств; ni - общее число сложных свойств на i-й «ветви» дерева свойств; m - общее число сложных свойств высшего (первого) уровня иерархии.

Предполагается, что цена сделки однозначно связана с интегральным показателем качества объекта как товара и что для «идеального» объекта (K_omax=1) цена сделки достигает максимально высокого уровня (P_oid, A_oid). Тогда цена сделки для объекта оценки, имеющего интегральный показатель качества K_o<1, рыночная стоимость V_o как наиболее вероятная цена сделки (Р_o или А_o) определится соответствующим соотношением P_o=P_oidK_o; A_o=A_oidK_o.

Цену сделки для идеального объекта можно найти, обработав обнаруженные на рынке данные по сделкам с максимально высокими ценами (P_max, A_max). Определив для объектов, фигурирующих в этих сделках, интегральные коэффициенты качества K_omax, можем вычислить и цены для идеального объекта: P_oid=P_max /K_omax, A_oid=A_max / K_omax.

В качестве примера рассмотрим решение [39] задачи об определении рыночной ставки арендной платы для бизнес-центра техникой квалиметрического моделирования (см. табл. 6.19).

Технику можно реализовать, имея данные хотя бы об одной сделке (цена такой сделки может заменить оговоренную выше максимальную для рынка цену сделки). Однако очевидно, что надежность результата оценки будет повышаться по мере увеличения количества сделок, цены которых используются в анализе. Эта техника позволяет не только получить собственно оценку арендной ставки, но также оказывается полезной для инвестора, указывая ему на основные источники снижения привлекательности объекта и подсказывая ему возможные направления деятельности по повышению доходности объекта

Рассмотренные техники метода сравнительного анализа сделок могут обеспечить определение стоимости или арендной ставки для любого объекта недвижимости при разумном выборе объектов сравнения и достаточном обосновании расчетных и экспертных оценок. Эти техники могут быть полезными также при определении величин инструментов капитализации доходов сравнительным анализом сделок. При этом следует иметь в виду, что упомянутые инструменты рассчитываются как средневзвешенные частные от деления цен сделок с объектами-аналогами на соответствующие доходы (для мультипликаторов валового дохода) или обратные им величины (для коэффициентов капитализации), генерируемые объектами-аналогами. Существенно, что до начала процедуры расчетов цены сделок с объектами-аналогами и соответствующие доходы должны быть скорректированы на отличия ценообразующих факторов для объекта оценки и объектов-аналогов.

В частности, не следует забывать, что в таких расчетах доходы должны определяться на дату, следующую за датой сделки и «отстоящую» от нее на один год. Как правило, для цен сделок и для арендных ставок оказываются разными направления и степени влияния правовых обременений, условий финансирования и особых условий сделок, а также экономических характеристик и качества сервиса. Это означает, что при определении инструментов капитализации доходов техники корректировок должны применяться, за редкими исключениями, одновременно как для цен сделок, так и для арендных ставок. Это обстоятельство существенно сужает возможности предложений об использовании техник соотнесения показателей дохода и цены в качестве самостоятельных техник метода сравнительного анализа сделок. Если отсутствует возможность выполнения корректировок цен сделок и соответствующих доходов для объектов-аналогов, то использование в корректировочных расчетах найденных таким образом величин мультипликаторов и коэффициентов капитализации позволяет получить лишь качественные представления о тенденциях изменения искомых величин рыночной стоимости.

17.Затратный подход к оценке недвижимости- [1] -стр. 259-270, 290-324

Метод капитализации издержек

Этот метод предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (права собственности или права заключения договора аренды) земельного участка vi как свободного и рыночной стоимости улучшений У_ь, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания - все на дату оценки:

V_o= V_l+V_b=V_l+E_b+Prof-Dep=V_l+E_b(1+Pr)(1-D). (5.8)

Здесь введены обозначения:

E_b=E_d+E_id+E_ad - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений, но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно (в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита, полученного на строительство);

Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая обеспечивает доход на весь капитал (E_b), вложенный в создание улучшений (включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);

Dep - потери стоимости из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания;

Pr=Prof/E_b; D=Dep/(E_b+Prof).

Прежде всего, отметим, что, как сказано выше, прибыль предпринимателя отнесена к улучшениям, поскольку со временем улучшения стареют («изнашиваются»). Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда вклад улучшений в стоимость объекта становится пренебрежимо малым, т.е. выполняется условие V_b?0. Это означает, что при совпадении даты оценки с концом срока экономической жизни улучшений стоимость объекта становится равной стоимости земельного участка, сохраняющего свой потенциал под новую застройку. Здесь нужно иметь в виду, что последнее условие должно предусматривать освобождение земельного участка от устаревших улучшений в том состоянии, при котором затраты на снос и утилизацию улучшений могут быть полностью скомпенсированы продажей «продуктов» сноса - элементов конструкций и материалов. Таким образом, сказанное выше подтверждает обоснованность избранного способа представления зависимости рыночной стоимости объекта от степени изношенности объекта соотношением (5.8): к моменту полной амортизации улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, из представленных рассуждений следует, что прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли предпринимателя, определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.

Дополнительно обратим внимание на вопрос о том, «изнашивается» ли земля и как такой износ отразится на рыночной стоимости объекта. В связи с этим следует учитывать, что земля как актив:

- изнашивается физически - вследствие эрозии, радиоактивного и химического загрязнения, подтопления, зарастания;

- подвергается функциональному и внешнему устареванию или обновлению из-за появления или отмены отраслевых, градостроительных и юридических обременений, неблагоприятного или благоприятного изменения экологической обстановки, изменения внешней транспортной и ресурсной инфраструктуры и др.

При оценке объекта недвижимости методом «капитализации издержек», а также методами доходного подхода необходимо учитывать влияние различных видов изменения характеристик участка и среды на капитализируемые издержки, доходы и реверсию.

Величина введенной в (5.8) рыночной стоимости V_l права собственности на землю или права заключения договора аренды участка отличается от введенной выше величины издержек E_l на приобретение аналогичного права «привязкой» к моменту времени. Дело в том, что V_l - рыночная стоимость на дату оценки, а E_l - та же стоимость, но рассчитанная на дату, предшествующую дате оценки и «отстоящую» от этой даты на время реализации девелоперского проекта создания улучшений оцениваемого объекта. Это замечание касается и величины издержек на создание улучшений: здесь все эти издержки E_b «привязываются» к дате оценки, в то время как по (5.4) и (5.5) издержки E_b* рассредоточены частями по горизонту реализации проекта создания улучшений. В условиях непрерывного роста цен на строительные материалы надлежит учитывать, что E_b*< E_b. Это следует учитывать при индексации строительных издержек, рассчитанных по ценам базисного уровня, а также иметь в виду при подлежащем обсуждению способе определения прибыли предпринимателя в (5.8) с использованием (5.4)-(5.5): для нового объекта (D=0) оба метода должны дать одно и то же значение стоимости, но в действительности Prof*>Prof из-за того, что E_b*< E_b и E_l<V_l.

Заметим также, что представленная ранее сумма E_l платежей за право застройки (право собственности, право аренды, право пользования), несомненно, связана с возможностью застройки участка под ту или иную функцию: чем выгоднее функция, тем выше плата за пользование. В (5.8) введено обозначение коэффициента Pr общей нормы прибыли предпринимателя (девелопера), не совмещающего свои функции с функциями подрядчика. Можно ожидать, что (по аналогии с (5.4)) эта норма зависит от ожидаемой общей нормы отдачи на капитал Y_oc (внутренней нормы рентабельности для проекта) и обеспечивает справедливое вознаграждение инвестору за использование его средств, «замороженных» на период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию.

Теперь обратимся к введенному в (5.8) обозначению коэффициента D (depreciation) суммарных потерь стоимости. Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа D_w и функционального устаревания D_f физической сущности улучшений, устаревания юридической сущности объекта D_law, а также D_en внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания или обновления (D_en может быть как больше, так и меньше нуля).

Алгоритм реализации методов затратного подхода

При реализации затратного подхода работы выполняются в следующей последовательности.

Вначале для земельного участка с имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами естественного происхождения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу ННЭИ:

- либо рассчитываются издержки E_l на приобретение права собственности или права заключения договора аренды на дату начала платежей по проекту создания объекта, завершаемого на дату оценки (в случае применения метода капитализации издержек),

- либо определяется рыночная стоимость V_l права собственности или права заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации издержек).

Далее рассчитывается:

- либо сумма E_bc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводства V_bc;