- либо сумма E_bf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением новых технологий и материалов, - для расчета стоимости замещения V_bf.

На основании принципа замещения из двух вариантов расчета величины издержек (E_bc, E_bf) выбирается тот, при котором издержки E_b и стоимость V_b меньше; при этом в состав издержек E_b включаются: основные E_f прочие E_an издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина E_ad суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).

При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных E_be, так и из заемных E_bm средств, изначально очищенных от налогов. При этом моделируется схема финансирования, типичная для проектов создания объектов, аналогичных оцениваемому, - с использованием источников финансирования, доступных для типичного девелопера - с рыночно обоснованными: долей M суммы кредита V_mc (добавлен индекс «c» - construction) в рыночной стоимости объекта залога M=V_mc /V_o, годовыми (в общем случае - эффективными) кредитными ставками Y_mc, сроками и размерами I_m годовых платежей по обслуживанию долга.

После расчета затрат на землю и улучшения моделируется график расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).

Важными для реализации метода капитализации издержек являются:

- обоснование величины общей нормы отдачи Y_c на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или

- определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Y_c) - относительной величины (коэффициента) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.

При этом указанная величина прибыли предпринимателя рассматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).

Предыдущие этапы реализации подхода обеспечивают получение рыночной стоимости объекта оценки как нового. Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды (в том числе вследствие изменения степени соответствия объекта принципу ННЭИ), называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.

Расчет затрат на создание улучшений

Виды затрат на создание строительной продукции

Сумма всех затрат для каждого объекта именуется общей сметной стоимостью строительства последнего, эта стоимость в объектной смете и сводном сметном расчете распределяется по трем графам:

- затраты на строительные работы и монтаж оборудования;

- затраты на приобретение оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие капитальные затраты.

Расчет стоимости улучшений

Перечень затрат на новое строительство для целей оценки должен быть конкретизирован с учетом условий задания на оценку. Очевидно, что из этого перечня должны быть исключены издержки по созданию элементов и выполнению работ, не имеющих отношения к объекту оценки. Из состава затрат на подготовку территории выделяются и особо оцениваются затраты на приобретение девелопером права застройки земельного участка.

Для целей оценки недвижимости все издержки можно условно разделить на основные E_f и прочие E_an, причем первые предназначаются для обеспечения работ, непосредственно связанных со строительством, а вторые обеспечивают организацию и сопровождение строительства. Это разделение опирается на группировку затрат по трем графам (строительно-монтажные работы, приобретение оборудования и прочие затраты) с учетом практически полного исключении из рассмотрения затрат второй графы.

Техники обработки сметной документации. При наличии проектно-сметной документации основные и прочие издержки E_f и E_an определяются как суммы соответствующих статей сметной стоимости строительства, пересчитанные на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к базисному уровню цен, который был использован при разработке имеющейся сметной документации. В качестве доступной сметной документации могут использоваться сводный сметный расчет или комплект объектных и локальных смет.

В процессе анализа сметного расчета, выполненного в текущих ценах на период строительства объекта, все суммы издержек надлежит привести к дате оценки (путем «возвратной» индексации к ценам базисного уровня и последующей индексации к дате оценки).

Несколько сложнее решается задача расчета прямых и косвенных издержек, если сводного сметного расчета нет, но имеются все локальные сметы. В этом случае прочие затраты (включая затраты на подготовку территории к застройке) рассчитываются по нормам на эти затраты, определяемым соответствующими методическими рекомендациями и нормативными письмами.

Техники сметных расчетов. При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки величины издержек рассчитываются с использованием укрупненных сметных нормативов или сборников единичных расценок и прейскурантов. При этом укрупненные сметные нормативы используются, как правило, для типовых проектных решений зданий и сооружений.

Наиболее точных результатов оценки (с относительной погрешностью до 5%) удается достичь при использовании ресурсной и ресурсно-индексной техник метода единичных расценок.

Ресурсная и ресурсно-индексная техники обеспечивают расчет в текущих ценах затрат на ресурсы, необходимые для реализации проекта. Расчет этих затрат выполняется путем умножения объема ресурса, требующегося для создания всех улучшений объекта, на рыночную стоимость единицы этого объема на дату оценки. При этом ресурсная и ресурсно-индексная техники различаются только тем, что стоимость единицы объема ресурса на дату оценки определяется либо по текущим ценам (ресурсная техника), либо путем пересчета цен базисного уровня в текущие цены с использованием рыночно обоснованных величин индексов K_in (ресурсно-индексная техника).

Наибольшее распространение в практике оценки получили техники, предполагающие использование укрупненных показателей. Менее точные результаты можно получить при оценке издержек на основе укрупненных показателей стоимости строительства. Техника укрупненных элементных показателей реализуется путем суммирования затрат по видам работ (с использованием укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ - УПБС ВР) или по частям зданий (на базе укрупненных сметных норм на здания и сооружения - УСН ЗС). При этом стоимость строительства определяется в ценах базисного уровня умножением рассчитанных - по проектной документации или по данным обмера - объемов работ на соответствующий укрупненный показатель, представленный в справочниках или в базе данных. Полученный результат приводится к текущему уровню цен умножением стоимости в базисном уровне на индекс удорожания строительства по всему комплексу работ при создании улучшений. Данная техника позволяет оценивать издержки на строительство зданий и сооружений с погрешностью до 10%.

Удобной для экспресс-оценок затрат на строительство оказывается техника сравнительной единицы, которая предусматривает расчет стоимости строительства объекта оценки путем сравнительного анализа стоимости единицы объема или единицы площади возведенных недавно объектов строительства, с корректировкой этой величины на различия параметров сметной стоимости строительства объекта оценки и объекта-аналога (включая размеры строения, особенности архитектурно-планировочного решения, типы несущих конструкций, материалы и пр.). Относительно невысокая точность оценки, обеспечиваемая этой техникой (15-20%), компенсируется существенно меньшей трудоемкостью и высокой оперативностью получения результата.

Определение прибыли предпринимателя

Модель формирования прибыли

Определение (оценку) величины прибыли предпринимателя и коэффициента Pr имеет смысл производить для объекта как нового (D=0), т.е. уславливаться, что к дате оценки объект только что завершен строительством и полностью подготовлен к совершению сделки купли-продажи. Если активен рынок инвестиций и доступна информация о доходности аналогичных проектов, то коэффициент прибыли предпринимателя оценивается с использованием сведений о доходности конкретных проектов с объектами недвижимости, подобными объекту оценки, или сведений об ожиданиях инвесторов (девелоперов), вкладывающих средства в подобные объекты. Указанные сведения добываются опросом инвесторов, реализовавших или реализующих девелоперские проекты такого же масштаба (по уровню затрат и продолжительности строительства), как и у объекта оценки. В таких случаях полученные сведения о величине Pr следует корректировать, если при реализации сравниваемого проекта отмечен перерасход средств из-за превышения контрактных цен на материалы и подрядные работы, а также из-за сбоев в графике подрядных работ.

Однако указанный выше алгоритм поиска Pr реализовать весьма трудно, поскольку найти полностью достоверную и достаточно подробную информацию об инвестиционных проектах с объектами, аналогичными объекту оценки, удается весьма редко. Проблема оказывается особенно трудно разрешимой при «пассивном состоянии» рынка инвестиций, при стремительном росте или колебаниях цен на недвижимость, при оценке объекта с незавершенным строительством. Значения в интервале 10-30%, принимаемые некоторыми оценщиками на основании интервью с девелоперами, не подвергаются анализу этих показателей на соответствие требованиям типичности - с точки зрения рыночных предпочтений и реальностей. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от параметров проектов, реализованных опрашиваемыми предпринимателями, и может отличаться от рыночной величины прибыли из-за особых условий или недостатков реализации проектов.

Между тем искомая величина прибыли зависит от объемов, сроков и графика платежей по этапам строительства (эти параметры должны быть типичными для рынка и такими же, как у объекта оценки). Величина прибыли, называемая современными девелоперами, зависит от того, разграничены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика). На эту величину оказывает влияние структура инвестированного капитала: нередко девелопер называет прибыль на собственный капитал (без учета использованного им заемного и долевого капитала), в то время как оценщику нужно знать величину прибыли на весь инвестированный капитал.

В условиях указанных трудностей извлечения рыночной информации было предложено использовать аналитический метод определения этой прибыли на основе модели капитализации издержек. Отличительной особенностью предложения было то, что коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывался по отношению ко всем издержкам. Реализация данной техники определения прибыли предпринимателя иллюстрируется схемой на рис.

Рыночная стоимость V_o определяется соотношением V_o=V_l+E_b(1+Pr)(1-D) для объекта, который прошел этапы жизненного цикла, обеспечившие реализацию замысла, создание объекта и его использование - с перерывами на ремонты и реконструкции. Определив рыночную стоимость V_l земельного участка в составе объекта на дату оценки, строим модель, позволяющую найти рыночную стоимость V_o* точной копии (при воспроизводстве) или функциональной копии (при замещении) оцениваемого объекта, но в состоянии как будто нового, завершенного строительством только что (к дате оценки):

. (5.37)

При известной рыночной стоимости земли V_l на дату оценки находим величину коэффициента прибыли предпринимателя:

. (5.38)

Заметим, что здесь затраты на создание улучшений Е_ь определяются по ценам, сложившимся на рынке к дате оценки, в тот время как в (5.37) затраты меняются во времени в соответствии с известной оценщику динамикой роста цен на производство строительных и сопутствующих работ в периоды, предшествующие дате оценки.

Для крупных объектов со сроками строительства от двух лет и больше оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта-аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться до уровня типичных сроков. Дополнительные издержки, возникающие из-за «затяжки» строительства (вне зависимости от причин) должны покрываться за счет прибыли предпринимателя.

Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания

Техника суммирования потерь стоимости

Суть техники заключается в детальном анализе влияния на стоимость объекта изменения характеристик улучшений вследствие их физического износа и функционального устаревания, а также изменения характеристик внешней среды («внешнего устаревания»). При этом износ или устаревание считаются исправимыми, если затраты ДE_bi на исправление дефектов оказываются меньше следующего за этим исправлением приращения ДV_oi стоимости объекта или равны этому приращению. В противном случае износ и устаревание считаются неисправимыми. Заметим, что упоминаемая иногда физическая невозможность устранения дефектов в качестве критерия отнесения их к неустранимому износу уже учитывается в обозначенном выше критерии, поскольку означает лишь соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения (любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего).

Во всех техниках затраты на работы рассчитываются на дату оценки без добавления прибыли предпринимателя.

Оценка физического износа

Исправимый физический износ связывается с ухудшением эксплуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. Величина потерь стоимости в этом случае определяется как сумма затрат на «отложенный» ремонт, которые должен будет понести будущий пользователь при осуществлении такого ремонта немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического оборудования и т.п.) или при проведении очередного косметического ремонта. Полагая, что такой ремонт обеспечивает восстановление эксплуатационных характеристик соответствующих элементов улучшений здания до состояния, аналогичного состоянию новых элементов, величина потерь стоимости оценивается как сумма затрат на выполнение ремонтных работ в текущих (рыночно обоснованных) ценах. Соответствующие затраты E_wr можно оценить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ.

Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издержек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Если обозначить величину затрат на создание i-го короткоживущего элемента E_shi, возраст этих элементов t_shi, сроки их жизни T_shi, то абсолютная величина потери стоимости всей совокупности этих элементов определится как ДE_sho=?ДE_shi=?(E_shi-E_wri)ц_shi; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n. (5.42)

Здесь E_wri - сумма затрат на отложенный ремонт i-го элемента; ц_shi - коэффициент износа элемента, определяемый по данным технической экспертизы элемента или задаваемый соотношением ц_shi=t_shi /T_shi.

Отличительной особенностью любого (j-го) долгоживущего элемента от короткоживущего является то, что его возраст t_loj и срок его жизни T_loj совпадают с возрастом t_b и сроком жизни T_b всего строения. В данной концепции величины коэффициента износа ц_loj для всех долгоживущих элементов оказываются одинаковыми: ц_loj=t_b /T_b (они могут быть разными, если рассчитываются по данным технической экспертизы реального состояния элементов). Учитывая, что при планировании «отложенного» ремонта предусматриваются затраты E_wrj на устранение дефектов также и некоторых долгоживущих элементов, в общем случае можно записать ДE_lo=?ДE_loj= ц_b?(E_loj-E_wri); i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n; (5.43) где k - общее число короткоживущих элементов; n - общее число долгоживущих элементов; E_loj - затраты на создание j-го долгоживущего элемента; ц_b=t_b /T_b.

Из этого следует, что потери стоимости, связанные с физическим износом, могут быть представлены в виде суммы найденных выше взаимно независимых величин: ДE_w=E_wr+E_wir=ДE_wrsh+ДE_wrlo+ДE_wrlo+ДE_lo (5.44) E_wr=?E_wri+?E_wrj=ДE_wrsh+ДE_wrlo; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n.

Упомянутая независимость элементов потерь между собой объясняется физической разделенностью носителей этих потерь и приводит к принципиально важному выводу о применимости аддитивной модели при учете потерь, обусловленных физическим износом, так что коэффициент потерь стоимости D_w из (5.8) может рассчитываться по соотношению D_w=ДE_w /E_b с использованием связей (5.42)-(5.44).

Выделение потерь «исправимого износа» из состава потерь стоимости, связанных с физическим износом, усложняет расчет и может быть оправдано только в том случае, если имела место небрежность в эксплуатации строения, приводящая к появлению сравнительно легко устраняемых дефектов. Если строение бережно эксплуатировалось, и его элементы своевременно ремонтировались (только в этом случае для расчета коэффициента износа можно использовать выражение типа ц_j=t_j /T_j), то разделение износа на устранимый и неустранимый, полезное для целей управления объектом, теряет смысл с точки зрения обеспечения целей оценки. Тогда удобнее использовать более простое соотношение: D_w=ДE_w /E_b=?ц_shiE_shi /E_b+ц_b(E_b-?E_shi)/E_b; i=1,2, …,k; D_w /ц_b=1+?(ц_shi /ц_b-1)E_shi /E_b; i=1,2, …,k; (5.45)

Анализ функционального устаревания объекта

Функциональное устаревание связано с рассогласованием эксплуатационных, функциональных, эстетических характеристик улучшений с характеристиками, предпочитаемыми типичными пользователями в современных рыночных условиях. Аналогично физическому износу функциональное устаревание подразделяется на исправимое и неисправимое. Эти виды функционального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

- при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

- при неисправимом устаревании - по величине капитализированной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Оба типа функционального устаревания чаще всего вызываются «элементными» недостатками трех типов: отсутствием элементов конструкций или инженерного оборудования, необходимых для типичного пользователя (группа «a»); несоответствием характеристик элементов конструкций или оборудования современным требованиям (группа «b»); избытком величины количественной характеристики какого-либо элемента («фактора производства») над величиной, предпочитаемой типичным пользователем (группа «с»). Кроме этих простейших форм проявления недостатков учету подлежат также упоминавшиеся выше несоответствия современным требованиям архитектурно-планировочных характеристик строения, стиля и качества дизайна интерьера и экстерьера, а также другие проявления сложных комбинаций «элементных» недостатков (группа «d»).

При анализе влияния исправимых функциональных недостатков целесообразно использовать алгоритм, основанный на расчете превышения суммы прошлых затрат (на создание оцениваемого объекта) с дополнительными затратами (на исправление недостатков) над суммой затрат на создание объекта без недостатков (все на дату оценки).

Учет устаревания юридической сущности объекта

Изменение правового статуса объекта за время его жизни - с ухудшением (или с улучшением) качества и ценности юридической сущности объекта оценки - должно быть учтено в качестве своего рода «износа» (обновления) этой сущности с соответствующей корректировкой величины стоимости воспроизводства или замещения, найденной расчетом в рамках затратного подхода. Это означает, что в случае возникновения за время жизни объекта каких-либо обременений прав собственности, надлежит учитывать величину «юридического устаревания» или «устаревания юридической сущности» объекта.

Величину потери стоимости (ДE_law и D_law) вследствие этого вида устаревания можно оценивать техниками, аналогичными техникам компенсационных корректировок метода сравнительного анализа сделок. Однако, в отличие от рыночного подхода, когда корректировки применяются к ценам объектов-аналогов, в рассматриваемом случае упомянутая корректировка должна применяться к расчетной величине стоимости самого объекта.

Обратим внимание на некоторую особенность учета влияния «юридического устаревания» в упомянутом выше случае обременения объекта оценки договором аренды со ставкой арендной платы, меньшей рыночной. Направление корректировки стоимости воспроизводства может меняться в зависимости от среднерыночного уровня потерь доходов из-за недозагрузки и неплатежей. Таким образом, если обнаруживается, что оцениваемый объект сдан в аренду по ставке арендной платы, несколько меньшей рыночной, но с полной занятостью помещений, то обременение объекта арендным договором может оказаться как «износом» («юридическим устареванием») - с отрицательной корректировкой (уменьшением), так и «благоприобретением» («юридическим обновлением») - с положительной корректировкой (увеличением) стоимости. Это последнее увеличение стоимости может трактоваться как получение дополнительной прибыли предпринимателя.

Анализ «внешнего» устаревания объекта

Обратимся теперь к оценке потерь, связанных с внешним устареванием. Выше уже отмечалось, что этот тип устаревания определяется влиянием изменений в окружающей среде (физической, правовой, экономической и социальной). Поскольку указанное влияние проявляется через экономические характеристики объекта, внешнее устаревание иногда называют экономическим износом. Однако термины «устаревание» и «износ» оказываются недостаточно точными, поскольку, в отличие от физического износа и функционального устаревания, ухудшающих стоимостные характеристики объекта, «внешнее устаревание» (изменения характеристик среды) при определенных условиях может приводить и к росту стоимости объекта. В последнем случае более уместным было бы использование термина «внешнее обновление».

18. Методы оценки земельного участка- [1]-стр. 271-289

Рыночная стоимость V_l соответствующего права на участок земли оценивается (в методе компенсации издержек) на дату оценки всего объекта, в то время как рыночно обоснованная величина издержек E_l на приобретение права на этот участок оценивается (в методе капитализации издержек) на дату, предшествующую дате оценки объекта и отстоящую от этой даты на время создания улучшений.

При оценке участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный (как бы свободный) от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования. Существует общепринятый перечень методов и техник, которые в действительности могут быть позиционированы в трех подходах к оценке - рыночном, доходном и комбинированном. При этом необходимо обратить внимание на то, что оценку свободных земельных участков можно выполнять всеми рассматриваемыми ниже техниками, в то время как при оценке участков земли как бы свободных могут использоваться, как правило, только некоторые из них. Это обстоятельство делает целесообразным анализ всего набора подходов, методов и техник оценки рыночной стоимости свободных (действительно свободных) земельных участков, выбирая затем из их числа техники, применимые для участков как бы свободных.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельных участков реализуется всем набором техник метода моделирования рынка (при массовой оценке земель поселений) и метода сравнительного анализа сделок (при индивидуальной оценке участков).

Доходный подход осуществляется с использованием некоторых техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого от сдачи участка в аренду, - главным образом техниками коэффициентов капитализации метода прямой капитализации и модельными техниками метода капитализации нормой отдачи.

Комбинированный подход предусматривает использование комбинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.

Сравнительный подход к оценке земли

В условиях активного рынка земли при наличии данных о ценах реальных сделок (цен предложений) с земельными участками или о ценах продаж прав застройки (прав заключения договоров аренды на строительство и последующее использование) участка применение методов этого подхода является наиболее предпочтительным. При недостатке данных о сделках целесообразно использовать информацию о ценах предложений - с соответствующей (понижающей) корректировкой этих цен поправкой, определяемой сопоставлением цен сделок с ценами предложения хотя бы для малого числа сделок. Нецелесообразно использовать информацию о ценах сделок или ценах предложений в районах, местоположение которых существенно отличается от местоположения объекта оценки (рынок земли является сугубо региональным). В любом случае сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины.

Из двух методов рыночного подхода наиболее широко применяется метод сравнительного анализа сделок (метод моделирования рынка востребован при массовой оценке земель для целей налогообложения). На основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции реализации метода сравнительного анализа сделок:

- выбираются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;

- выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;

- из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты-аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным, к тому же совпадающим с ННЭИ оцениваемого участка;

- цены сделок с объектами-аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта-аналога от объекта оценки по элементам сравнения; при этом имеется в виду использование возможности определения цены, по которой могла бы пройти сделка с объектом-аналогом, если бы свойства этого объекта были бы аналогичными свойствам объекта оценки, а условия сделки с объектом-аналогом - аналогичными прогнозируемым условиям совершения сделки с объектом оценки;

- рыночная стоимость земельного участка - как цена моделируемой сделки с ним - определяется статистической обработкой цен сделок с объектами-аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами-аналогами.

Методы и техники капитализации чистой земельной ренты

Из принципа добавочной продуктивности следует, что после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Величина этой части доходов, зависящая от доходности бизнеса, может рассматриваться как справедливая плата (рента) собственнику за пользование его участком. В рыночных условиях часть дохода, относящаяся к земле (генерируемая землей) определяется величиной годовой рыночной ставки арендной платы A_l. Для свободного земельного участка как объекта оценки величину этой ставки можно найти методом сравнительного анализа арендных договоров. При этом анализируется информация о рыночных величинах ставок арендной платы A_lj для земельных участков, используемых наилучшим и наиболее эффективным образом под ту функцию, которая соответствует принципу ННЭИ оцениваемого участка. Если оценивается участок, уже сданный в аренду, то для этого объекта известна контрактная ставка арендной платы A_lc.

По одной из двух указанных ставок (A_l или A_lc) и площади участка S определяется потенциальный валовой доход I_pgl, - как правило, включающий в себя только одну статью дохода (скользящие и прочие доходы обычно не планируются): I_pgl=A_lS, или I_pgl=A_lcS. Учитывая, что земля в аренду сдается обычно на сроки в десятки лет, а также то, что в условиях жесткого земельного законодательства неплатежи по договорам аренды караются санкциями с невосполнимыми потерями для бизнеса, обычно потери от недозагрузки и неплатежей отсутствуют и могут приниматься равными нулю.

При расчете операционных расходов E_l в их составе обязательно учитываются платежи T_l по налогу на землю. В тех редких случаях, когда арендодатель включает в арендную ставку компенсацию предстоящих ему или уже понесенных расходов по развитию инфраструктуры или благоустройству прилегающей территории, в составе операционных расходов появляется сумма соответствующих годовых расходов, определяемая в результате распределения по годам (с учетом стоимости денег во времени) сумм упомянутых «разовых» платежей. Заметим, что в состав арендных платежей за землю обычно не включаются платежи за пользование ресурсами и вывод отходов, так как обеспечение таких платежей возлагается на собственника улучшений и относится к операционным расходам по эксплуатации этих улучшений. В случае, если на арендуемом участке коммуникации проложены поставщиком ресурсов, то затраты на прокладку коммуникаций компенсируются потребителем ресурсов путем включения соответствующих платежей в тарифную ставку за поставляемый ресурс.

Полученный таким образом чистый операционный доход (чистая земельная рента) I_l=I_pgl -E_l=I_pgl (1-K_oel) пересчитывается в рыночную стоимость полного права собственности на земельный участок техниками методов капитализации (здесь K_oel - коэффициент операционных расходов). Если оценивается стоимость права застройки (заключения договора аренды) участка, то капитализируется разность двух величин чистого операционного дохода ДI_l=(A_l -A_lc)S_l(1-K_oel), рассчитанных соответственно по рыночной и по контрактной ставкам арендной платы за землю на период после завершения строительства.

Заметим здесь, что, как указывалось выше, право застройки имеет стоимость, большую нуля, только при условии A_l > A_lc. Для примера укажем, что стоимость права застройки свободного земельного участка, выставляемого на торги от имени государства, может быть оценена с учетом обычно устанавливаемого 30%-го превышения рыночной ставки над контрактной ставкой: ДI_l ?0,3A_lS_l(1-K_oel). Следует иметь в виду, что в этом случае при расчете и назначении государственным органом контрактных ставок в качестве рыночной принимается ставка, определяемая по нормативной методике, обычно базирующейся на результатах массовой оценки методом моделирования рынка аренды, менее точным в сравнении с методом сравнительного анализа рыночных сделок.

При реализации доходного подхода к оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффективного валовых доходов (M_pgl= M_egl), так и набор техник коэффициентов капитализации R_l. Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнительного анализа сделок:

(5.9)

Здесь г_j - весовые коэффициенты (удовлетворяющие условию ?г_j =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения для скорректированных цен сделок купли-продажи P_jls единицы площади (на дату сделки) и ставок арендной платы A_li для земельных участков-аналогов, а также арендных доходов I_l планируемых к получению годом позже даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием (5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным анализом цен сделок P_j из того же набора k сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом сравнительного анализа сделок, а не дополняет его, но, тем не менее, может использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является выделение вклада стоимости земельного участка (E_l, V_l) в стоимость объекта (например, в случае, если у земли и у улучшений разные собственники).

В рамках метода прямой капитализации оценки земли в составе объекта недвижимости возможно использование техники инвестиционной группы, если известна информация о практике ипотечного кредитования сделок с земельными участками, используемыми в качестве обеспечения возвратности кредита. Что касается техники остатка, то ее мы относим к комбинированному подходу, поскольку существенную роль в ее реализации играют техники оценки рыночной стоимости улучшений из затратного подхода оценки недвижимости.

Однако более предпочтительным в этом случае оказывается применение метода капитализации доходов (I_l и ДI_l) нормой отдачи, поскольку он реализуется без привлечения данных о сделках с земельными участками, используя равенство общей нормы отдачи на капитал Y_o для земли и для объекта в целом. При этом для целей реализации затратного подхода интересным оказывается вариант использования модельных техник указанного метода.

Рассмотрим два крайних приближения для реальных ситуаций с изменением цен на земельные участки и их доходности, определяемой арендными отношениями. В первом приближении (нередко соответствующем реальной российской практике) полагаем, что чистая земельная рента I_l почти не меняется во времени, но цены на земельные участки могут изменяться, так что через n периодов относительное приращение стоимости участка определится соотношением Д_l=(V_ln-V_l)/V_l ?0. Тогда:

(5.10)

Оценка земли методом выделения

Суть метода состоит в использовании базового постулата затратного подхода, предполагающего возможность выделения рыночной стоимости V_l земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта V_o рыночной стоимости улучшений V_b: V_l=V_o-V_b=V_o-E_b(1+Pr)(1-D); Pr=f(E_l, …). (5.17)

Здесь V_o определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений V_b - техниками затратного подхода. При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений - от стоимости земельного участка.

Метод реализуется техниками: оценки вклада, сравнительного анализа сделок, распределения.

Техника оценки вклада предусматривает оценку земельного участка в составе конкретного объекта недвижимости с использованием (5.17) - только для выявления стоимости интереса собственника земли в конкретном объекте недвижимости (оценка вклада земли в стоимость объекта в случае принадлежности земли и улучшений разным собственникам). Используется техника при отсутствии или при недостатке данных о сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому.

Очевидно, что реализация метода выделения такой техникой не представляет интереса с точки зрения потребностей реализации затратного подхода, так как здесь предусмотрено определение рыночной стоимости всего объекта методами других подходов (теряется независимость затратного подхода).

Техника сравнительного анализа сделок предполагает подбор данных о сделках с объектами недвижимости, для которых ННЭИ участка с существующими улучшениями совпадает с ННЭИ оцениваемого земельного участка. Для каждого i-го объекта-аналога, проданного по цене P_i, техниками затратного подхода рассчитывается рыночная стоимость улучшений V_bi (по (5.17)). Далее для каждого такого объекта рассчитываются цена: P_li участка земли в составе объекта-аналога (P_li=P_i - V_bi) и единицы сравнения - цена единицы площади участка S_l (P_lis=P_li /S_l) и длины фронтальной границы L (P_liL=P_li /L). Теперь для удельных цен P_liS, P_liL может быть реализован метод сравнительного анализа сделок - с корректировками, касающимися только различий характеристик земельных участков - без учета различий характеристик улучшений.

Очевидно, что величину рыночной стоимости земельного участка, полученную этой версией техник, целесообразно применять только для оценки свободного земельного участка - при отсутствии данных о рыночных сделках со свободными участками земли.

Особый интерес представляет другой вариант этой техники. Её автор обратил внимание на полезную возможность использования данных о ценах сделок с только что построенными объектами сравнения, аналогичными объекту оценки по всем параметрам, кроме местоположения, и подобранными таким образом, что в их составе земельный участок имеет стоимость V_le, близкую к нулю. Последнее устанавливается на основании сравнения со стоимостью V_lo земельных участков в составе объектов, аналогичных объекту оценки по всем параметрам, включая местоположение, и реализуется при сравнении объектов недвижимости на дальней окраине поселения в сравнении с объектами, размещенными, подобно объекту оценки, близко к центру поселения.

Техника распределения опирается на тот факт, что в условиях развитого рынка недвижимости, обеспечивающего рациональное распределение земли между различными функциями использования и эффективными собственниками, при застройке земли, как правило, реализуются принципы баланса и экономического размера. В соответствии с этими принципами обеспечивается определенность соотношения характеристик (в том числе размера) земельного участка и характеристик (в том числе размеров) улучшений под каждый вид функции. В этом случае в одном микрорайоне поселения для одного и того же типа объектов недвижимости с новыми (или почти новыми) улучшениями может установиться вполне определенное соотношение между стоимостью V_l земельного участка и стоимостью V_o всего объекта L=V_l /V_o.

Техника распределения предполагает использование этого соотношения, найденного, например, для застраиваемой окраинной части микрорайона, при грубой оценке участка земли в составе проданного объекта недвижимости в уже застроенной части микрорайона. Следует, однако, иметь в виду, что в условиях российского рынка величина L является довольно сильной функцией местоположения (при далекой от требований экономической оптимальности застройки территорий) и может существенным образом меняться даже в пределах одного квартала. Можно рекомендовать применение этой техники лишь для оценки вклада земельного участка в стоимость объекта, а также для интерполяционных расчетов и качественных оценок стоимости земли в поселениях - с использованием выстраиваемой по единичным сделкам зависимости L от расстояния оцениваемого участка до центров деловой активности и жизнеобеспечения, а также до рекреационных и экологически опасных зон.

Метод капитализации издержек и доходов

Метод обеспечивает определение рыночной стоимости земельного участка с использованием комбинаций техник доходного и затратного подходов.

Техника остатка для земли предусматривает выделение из общего чистого операционного дохода I_o части I_l=I_o-I_l, приходящейся на землю - с последующей капитализацией этого дохода. Требующуюся для расчета I_l величину дохода I_b, генерируемого улучшениями, можно найти, рассчитав величину рыночной стоимости улучшений V_b, техниками затратного подхода и оценив величину коэффициента капитализации R_b для улучшений: I_b=V_bR_b. Рыночная стоимость V_l земельного участка определяется путем прямой капитализации дохода I_l коэффициентом капитализации R_l для земли: V_l=(I_o-V_bR_b)/R_l. (5.19)

Таким образом, в данной постановке задача сводится к расчету величин I_o и V_b, а также к оценке величин коэффициентов капитализации R_b и R_l.

В условиях развитого рынка недвижимости эти коэффициенты могут быть определены техниками сравнительного анализа. Коэффициент капитализации R_b для улучшений определяется по скорректированным ценам сделок купли-продажи P_ibs единицы общей площади и ставкам арендной платы A_bi на единицу общей площади для зданий, расположенных на окраине поселений, где вклад земельного участка (местоположения) в стоимость объекта пренебрежимо мал в сравнении с вкладом улучшений:

Здесь K_oeb - коэффициент операционных расходов для зданий; г_i - весовые коэффициенты, учитывающие степень близости объектов-аналогов к объекту оценки по набору и количественным характеристикам ценообразующих факторов.

Заметим, что последнее соотношение получено с учетом того, что при L?0 оказывается R_o=LR_l+(1-L)R_b?R_b. Однако, так как, очевидно, величина L будучи весьма малой, все-таки больше нуля, а R_b>R_l, то найденную указанным способом величину R_b можно рассматривать как оценку «снизу» истинной величины коэффициента капитализации для улучшений.