Оценка стоимости предприятия

В результате оценки методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета акций с высокой степенью ликвидности. Чтобы получить стоимость неконтрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность. Скидка для обыкновенных акций будет больше, чем для привилегированных, так как риск недополучения дивидендов для обыкновенных акций выше, чем для привилегированных, у которых величина дивиденда фиксируется заранее.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Он основан на анализе цен купли - продажи контрольных пакетов акций компаний - аналогов или анализе цен приобретения предприятий целиком. Цена сделок принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различны показатели стоимости.

Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия, как действующего и которое будет и дальше действовать. Метод чистых активов и метод сделок, напротив, применимы и для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем выпуска продукции. Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить эти активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но, которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами. Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Из анализа достоинств и недостатков всех вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. При этом каждый из них может давать разные, порой противоположные, результаты оценок и представлять интересы различных сторон, например владельцев и потенциальных инвесторов.

2.2 Обоснование выбранных подходов и методов в оценке бизнеса

Для определения рыночной стоимости 100% капитала ООО «Строитель» были использованы следующие подходы и методы в оценке бизнеса:

• затратный (имущественный) подход, в рамках которого применен метод стоимости чистых активов;

• доходный подход, в рамках которого применен метод дисконтированных денежных потоков.

В настоящей дипломной работе при оценке предприятия ООО «Строитель» был использован затратный подход к оценке бизнеса, поскольку ожидается, что предприятие по-прежнему будет действующим. Для проведения оценки специалистами предприятия была предоставлена необходимая техническая документация по объектам недвижимости, оборудованию и транспорту.

При оценке ООО «Строитель» в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков принимаем денежный поток для собственного капитала, так как привлечение заемного капитала предприятием не планируется. На основании информации, полученной от руководства ООО «Строитель», учитывая планы развития Организации, ее стратегию, а также параметры финансирования был выбран четырехлетний прогнозный период. Поскольку по истечении прогнозного периода предполагается дальнейшее стабильное развитие бизнеса ООО «Строитель», то при определении остаточной стоимости оцениваемой фирмы была использована модель Гордона.

Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса ООО «Строитель» в данной дипломной работе не применялся, так как рынок оцениваемого бизнеса не развит и не было возможности получить достоверную информацию о ценах сделок с объектами аналогичными объекту оценки.

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Строитель»

3.1 Перспективы развития региона и отрасли

Основные тенденции социально-экономического развития России в 2013 году

В начале 2013 года, когда темпы роста мировой экономики замедлились, а европейская вошла в рецессию, российская экономика демонстрировала стабильные показатели. Однако с началом IV квартала 2013 года эти показатели несколько ухудшились. В тот момент, когда объём ВВП превысил докризисный максимум, российская экономика, вышла на траекторию замедления экономического роста.

I полугодие 2013 года было благополучным для российской экономики. В то время как в Европе экономический рост приостановился, а в других развивающихся странах замедлился, в России продолжился уверенный экономический рост. Основные экономические показатели достигли рекордных отметок или приблизились к ним: профицит счёта текущих операций платёжного баланса оставался высоким, а валютные резервы Центрального банка России пополнились, что помогло укрепить доверие рынков. Отток капитала, который считается одним из слабых мест российской экономики, сократился во II и III кварталах 2013 года с очень высоких значений в предыдущих двух кварталах. В то время как многие европейские страны испытывают серьёзные трудности в связи с высоким уровнем государственного долга и большим дефицитом бюджета, в России уровень государственного долга в процентах к ВВП приблизился к однозначным значениям, а бюджет исполняется с профицитом. Инфляция и уровень безработицы достигли минимальных показателей за последние 20 лет. Поскольку покупательская способность населения выросла, а численность занятых в экономике увеличилась, количество людей, живущих за чертой бедности, в I полугодии 2013 года было минимальным с начала переходного периода.

Во II половине 2013 года экономический рост стал замедляться, а инфляция - расти.

По итогам 2013 года ВВП России увеличился на 3,5%, инфляция составила 6,6%. Розничные продажи в 2013 году выросли на 5,9%, а реальные располагаемые денежные доходы населения - на 4,2%.

За 2013 год в России открылось свыше 400 новых производств (не считая мелких). Среди них преобладают предприятия пищевой промышленности (молокозаводы, мясомолочные фермы, переработка мяса и рыбы, консервные заводы), предприятия строительной индустрии (цементные заводы, панельное домостроение, производство плитки, панелей, окон и сантехники и др.), а также разнообразные предприятия добывающей, металлургической и автомобильной промышленности. За год появилось и несколько десятков высокотехнологичных производств, связанных с ИТ, телекоммуникациями и приборостроением.

Сельское хозяйство

В 2013 году несколько крупных сельскохозяйственных регионов России подверглись засухе. Из-за тяжёлых погодных условий сократилось производство зерновых.

Финансы

Когда инфляция превысила ставки денежного рынка, Банк России в сентябре 2013 года впервые с мая 2012 года повысил ставку рефинансирования. Он также повысил ставку недельного РЕПО, которое в последнее время стало для банков основным инструментом получения ликвидности. С помощью этого показателя Банк России намеревается сдерживать инфляционные ожидания, поскольку негативные эффекты базы, рост продовольственных цен, быстрые темпы роста кредитования, а также напряженность на рынке труда указывают на возможность дальнейшего роста инфляции в ближайшие месяцы. Кроме того, ужесточение денежно-кредитной политики стало сигналом для участников рынка о том, что регулятор остается полностью приверженным переходу к таргетированию инфляции. С учетом сохраняющегося инфляционного давления в проекте Основных направлений денежно-кредитной политики на 2014-2016 годы, одобренном Банком России, целевой диапазон инфляции пересмотрен в сторону повышения - с 4,5-5,5% до 5-6%, а полный переход к таргетированию инфляции отложен с конца 2015 года до 2016 года.

Доля ликвидных активов банков сократилась с 24% в начале 2013 года до 21% к концу июля 2013 года. За тот же период рост денежной массы (агрегат M2) замедлился с 23% до 18% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.

Общий объём кредитов, предоставленных частному сектору, увеличился с 45,9% ВВП на конец декабря 2012 года до 47,3% в конце июня 2013 года. При этом кредиты нефинансовым организациям выросли на 20%, что отчасти было обусловлено тем, что компании переключились с привлечения кредитов в иностранной валюте на рублёвые кредиты с целью снижения уязвимости к валютным рискам. Рост кредитов населению во втором квартале 2013 года, напротив, превысил 40%. Общий объём ипотечной задолженности населения вырос с 1,5 трлн рублей в декабре 2012 года до 1,7 трлн рублей в июле 2013 года.

Цены

Достигнув в апреле 2013 года рекордно низких уровней, инфляция в России стала расти главным образом в результате повышения продовольственных цен и регулируемых государством тарифов. После того как в сентябре 2013 года годовая инфляция превысила целевой показатель, Банк России повысил процентные ставки для сдерживания инфляционных ожиданий, подогретых опасениями по поводу опережающего роста кредитования и заработной платы.

По состоянию на 17 сентября 2013 года инфляция потребительских цен за 12 месяцев достигла 6,4%, превысив установленный Банком России целевой показатель на конец года (6%). Для сравнения: в апреле 2013 года инфляция составляла всего 3,7%. Повышение инфляции связано с тремя факторами. Во-первых, оно отражает рост продовольственной инфляции, обусловленный засухой в России и других странах мира, являющихся основными производителями зерна. Так, продовольственная инфляция за 12 месяцев выросла с нулевой отметки в годовом выражении в апреле 2013 года до 5,6% в августе 2013 года. Ослабление рубля в мае и июне оказало дополнительное давление на цены за счёт повышения цен на импортные продовольственные товары, особенно мясо, фрукты и овощи. Во-вторых, повышение тарифов на коммунальные услуги в июле и сентябре подстегнуло рост инфляции тарифов на услуги. Инфляция тарифов на услуги выросла с 3,7% в годовом выражении в апреле 2013 года до 6,2% в августе 2013 года. В-третьих, зафиксировано небольшое повышение базовой инфляции, которая исключает цены на продовольствие и бензин. Базовая инфляция повысилась с 5,1% в мае 2013 года до 5,5% в августе 2013 года, то есть до верхней границы целевого диапазона Банка России для базовой инфляции.

Государственные и муниципальные финансы

В 2013 году бюджетная политика в России была смягчена. Во-первых, отчасти из-за осуществления опережающих выплат по некоторым статьям, расходы федерального бюджета в первом полугодии 2013 г. увеличились в номинальном выражении на 29%. В то же время доходы федерального бюджета выросли только на 17%. В результате бюджетные расходы за период до июня включительно увеличились до 21,2% ВВП - по сравнению с 18,6% годом ранее.

6 июля 2013 года Госдума одобрила в первом чтении новое бюджетное правило, определяющее принципы использования нефтегазовых доходов. Данное правило устанавливает верхний предел расходов федерального бюджета, равный сумме нефтегазовых доходов при базовой цене на нефть, ненефтегазовых доходов и лимита чистых заимствований в размере 1% ВВП. Любые нефтегазовые доходы, получаемые в результате превышения базового уровня цены на нефть, будут направляться в Резервный фонд до тех пор, пока его объем не составит 7% ВВП. После достижения этого порогового значения дополнительные доходы будут распределяться между Фондом национального благосостояния и приоритетными проектами в области развития. В 2014 году базовая цена на нефть будет определяться как средняя цена за последние пять лет, с учётом первых шести месяцев 2013 года в качестве среднегодовой цены. Учетный период будет постепенно увеличиваться на один год, пока не достигнет 10 лет в 2018 г. Если цена на нефть упадет ниже базовой цены, образующийся дефицит доходов будет восполняться из Резервного фонда.

Основные тенденции социально-экономического развития Краснодарского края в 2013 г.

Краснодарский край - самый южный регион России. Площадь Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4 процента от всей территории Российской Федерации. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 370 километров, с запада на восток - 375 километров. Регион граничит с Ростовской областью, Ставропольским краем, Республикой Адыгея и Грузией, омывается Азовским и Черным морями.

В состав Краснодарского края входят 38 районов, 26 городов из них 15 - краевого и 11 - районного подчинения, 21 поселок городского типа, 389 сельских административных округов, объединяющих 1717 сельских населенных пунктов.

В крае проживает свыше 5 млн. человек, в том числе 54% - в городах, и дом 46% - в сельской местности.

Климат, на большей части территории, умеренно-континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) - субтропический.

На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн подземных вод, имеющий большие запасы термальных и минеральных вод.

Широко развита система транспортных коммуникаций - морские порты, аэропорты, сеть автомобильных, железных дорог, продуктопроводы.

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, производство строительных материалов.

Социально-экономическое развитие края в 2013 году характеризуется положительной динамикой развития всех основных секторов экономики, а также позитивным изменением индикаторов, отражающих уровень жизни населения. В последние месяцы 2013 года более четко обозначилась тенденция замедления темпов экономического развития и ухудшения финансовых результатов деятельности организаций, связанная с усилением негативного влияния мирового финансового кризиса. Наиболее существенное замедление темпов роста произошло в строительстве и промышленном производстве.

Сохранены высокие темпы роста инвестиционных вложений и объемов кредитования реального сектора - более 120%, хотя это на 5-7 п.п. ниже показателя января-сентября 2013 года. За год в экономику Кубани привлечено около 650 млрд. рублей кредитных ресурсов, в том числе субъектами малого бизнеса - 152,6 млрд. рублей. Объем инвестиций по оценке превысил 318 млрд. рублей.

Оборот и отгрузка товаров, выполненных работ и услуг по полному кругу организаций в действующих ценах возросли относительно 2012 года, соответственно, на 26% и 23%. Темпы роста основных направлений деятельности в сопоставимых условиях - от 5% до 25%. Более динамично, чем в 2012 году, развивались сельское хозяйство и общественное питание.

К концу 2013 года индекс промышленного производства замедлился до 102,8%. В январе-сентябре 2013 года он составлял 106%. Отрицательная либо замедляющаяся по сравнению с 9 месяцами 2013 года положительная динамика отмечена во всех видах деятельности, за исключением производства машин и оборудования.

Рост промышленного производства обеспечен за счет увеличения производства продукции обрабатывающих производств на 5%. Добыча полезных ископаемых составила 89,1% от уровня 2012 года, производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 92,5%.

Объем подрядных работ в строительном комплексе края достиг 182,3 млрд. рублей, что на 15,6% превышает показатель 2012 года. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в замедлении темпов роста строительных подрядных работ по сравнению с январем-сентябрем 2013 года, когда они составляли 125,5% к соответствующему периоду 2012 года. В четвертом квартале 2013 года приостановлено строительство нескольких жилых домов, осуществляемых с привлечением денежных средств граждан, в городах Апшеронске, Геленджике, Краснодаре и Сочи.

В прошедшем году продолжалось строительство крупных объектов: горно-туристического центра (дом приема официальных делегаций и квартал коттеджной застройки «Лаура»), 1-ой очереди горно-лыжного комплекса (пос. Красная Поляна), жилого комплекса «GradCitu» (г. Сочи).

Объем введенной общей площади жилых домов составил 3837,1 тыс. кв. м, что на 3,6% больше, чем в 2012 году (в 2012 году - рост в 1,4 раза), из них 72,8% приходится на индивидуальных застройщиков. Ввод жилья в расчете на душу населения составил - 0,75 кв. м.

Средние рыночные цены 1 кв. м общей площади типовых квартир на первичном и вторичном рынке жилья в четвертом квартале 2013 года составили, соответственно, 39,1 и 59,5 тыс. рублей (прирост относительно аналогичного периода 2012 года, соответственно, на 31% и 18%); квартир улучшенной планировки - 51,3 и 59,9 тыс. рублей (на 22% и 13%). Вместе с тем, в четвертом квартале 2013 года цены по видам квартир снизились по сравнению с третьим кварталом 2013 года от 1,6% до 4,4%.

В 2013 году на улучшение жилищных условий выдано кредитов на сумму свыше 26,2 млрд. рублей (44 тыс. единиц). Более 17 тысяч семей улучшили жилищные условия с помощью целевых жилищных кредитов и займов на сумму 20,9 млрд. рублей (приобретено 1042,7 тыс. кв. м жилья), в том числе более 9,5 тысяч с помощью ипотечных кредитов и займов на сумму 15,5 млрд. рублей.

В рамках развития ипотечного жилищного кредитования краевой целевой программы «Жилище» в 2013 году выдано 4356 свидетельств на сумму свыше 1,8 млрд. рублей, оказана государственная поддержка на 1,06 млрд. рублей. Получены социальные выплаты для улучшения жилищных условий 681 молодой семьей на сумму 230,4 млн. рублей, выдано 327 государственных жилищных сертификатов для граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех производителей составил 192,3 млрд. рублей или 122,8% к уровню 2012 года. Высокие темпы роста сельскохозяйственного производства связаны с рекордными урожаями основныхсельхозкультур.

В санаторно-курортном и туристическом комплексе в 2013 году функционировало более 100 детских оздоровительных учреждений, почти 1250 коллективных средств размещения, из них около 485 предприятий гостиничного типа и 763 специализированных организаций (санатории, пансионаты, турбазы и другие).

Функционирование санаторно-курортного и туристского комплекса Азово-Черноморского побережья Краснодарского края характеризуется сезонностью. Число мест в период максимального развертывания в 2,5 раза превышает число круглогодичных мест. Средняя загрузка предприятий отрасли в 2013 году возросла до 66%, что на 12,3 процентных пункта выше, чем в 2012 году.

Здравницы и туристские организации края способны единовременно принимать около 212 тысяч отдыхающих. Коечный фонд неорганизованного (частного) сектора, который представлен индивидуальными предпринимателями, предоставляющими услуги временного проживания на территории Азово - Черноморского побережья, по оценке составляет 1300 тыс. мест.

Объем услуг, оказанных крупными и средними хозяйствующими субъектами транспортного комплекса края, составил 137,7 млрд. рублей, что в действующих ценах на 16,3% выше уровня 2012 года.

Объем услуг связи в 2013 году составил 36,9 млрд. рублей, темп роста - 117,9%. Общее количество абонентов связи превысило 8,6 млн. единиц (рост на 6,2%), в том числе сотовой связи - 7,4 млн. единиц, фиксированной связи - 1,2 млн. единиц.

В 2013 году оборот розничной торговли по всем каналам реализации превысил 500 млрд. рублей и увеличен (в сопоставимых ценах) на 16,6%.

Розничный товарооборот на 81,7% формируется торгующими организациями и предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети (из них 36,9% приходится на крупные и средние организации; 29,9% - на малые предприятия, 14,9% - на индивидуальных предпринимателей). Доля продаж товаров на рынках сложилась на уровне 18,3% (в 2008 году - 19,6%).

В структуре оборота преобладающая доля сохраняется за непродовольственными товарами - 57,5% (2008 год - 59,4%).

Продолжен ускоренный рост оборота торговли транспортными средствами, их технического обслуживания и ремонта - по итогам 2009 года оборот возрос на 32,5% и составил более 73,1 млрд. рублей. Объем продаж новых автомобилей оценивается в 90 тыс. единиц, что на 17% больше, чем в 2012 году. Открыто 6 дилерскихавтотехцентров, еще 6 - находятся в стадии реализации.

Объем платных услуг населению возрос на 11,7% и составил 136,8 млрд. рублей. Наиболее высокие темпы роста сложились по услугам правового характера (в 1,5 раза). Рост отмечен практически по всем видам услуг, кроме жилищных и услуг организаций физической культуры и спорта (сокращение на 12,8% и 17,9% соответственно).

В структуре платных услуг населению преобладали 4 вида услуг (жилищно-коммунальные, связи, транспортные и бытовые), на долю которых приходилось около 70% общего объема.

В экономику края по оценке вложено 318,5 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 20,5% выше уровня 2012 года.

Объем денежных доходов населения в 2013 году (по оценке) достиг 736,9 млрд. рублей, их реальный размер возрос на 9,5% к уровню предыдущего года (в 2012 году - на 20,3%).

Среднедушевые денежные доходы населения доведены до 12 тыс. рублей, прирост относительно прошлого года - 19,9%. Рост потребительских расходов на душу населения составил 30,6%.

Индекс потребительских цен в декабре (к декабрю 2012 года) составил 113,1% (в 2013 году - 111,3%). В целом за год цены выросли на 13,6%, что на 3,7 процентных пункта больше, чем в 2012 году.

Перспективы развития г. Краснодара

Объект оценки расположен в городе Краснодаре - административном центре Краснодарского края. Территория г. Краснодара в границах черты города, установленной администрацией Краснодарского края, составляет 18850 га. В административных границах города в его состав входят два поселка городского типа и три сельских округа, включающих 28 сельских населенных пунктов.

С 1995 года Краснодар отнесен к зоне высокой сейсмической активности (7-8 баллов).

Краснодар расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань, в 1539 км к югу от Москвы. На северо-востоке Краснодар граничит сДинским районом, на западе - с Красноармейским районом Краснодарского края, на юге, по акватории реки Кубань, с Тахтамукайским районом Республики Адыгея, на востоке с Усть-Лабинским районом Краснодарского края. Рельеф местности - степной, климат - умеренно-континентальный.

В муниципальное образование город Краснодар входят четыре внутригородских административных округа: Центральный, Западный, Карасунский, Центральный. В границах округов находятся два поселка городского типа, пять сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение в Северо-Кавказском экономическом регионе, расположен на важнейших транспортных магистралях, связывающих центр России с портами Черного и Азовского морей, а также курортами черноморского побережья Кавказа. В Юго-восточной части Краснодара расположено Кубанское водохранилище, построенное в 1973 году для обеспечения выполнения производственных и мелиоративных мероприятий.

Краснодар является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, имеются аэропорт и речной грузовой порт.

Современный Краснодар - индустриальный центр. Ведущее место в структуре промышленности занимает пищевая, машиностроительная и металлообрабатывающая, лесная и деревообрабатывающая, легкая отрасли. Промышленность города также представлена предприятиями электроэнергетики, строительных материалов, химии и нефтехимии, микробиологии и другими.

Крупнейшие предприятия города: - Краснодарский завод объемно-блочного домостроения ЗАО «ОБД», выпускающий железобетонные изделия для строительства жилых домов серии БКР-2; Краснодарский домостроительный комбинат №1, специализирующийся на изготовлении сборных железобетонных конструкций, монтаже и отделке жилых домов до полной готовности; ЗАО «Кубаньфарфор»; филиал №1 ЗАО «Очаково»; ОАО «Компрессорный завод» - один из крупнейших поставщиков компрессорного и холодильного оборудования; ЗАО «Анит ЛТД», специализирующееся на выпуске кондитерских изделий; Фабрика кожаных изделий; ОАО «Краснодарский экспериментальный маслозавод»; ОАО «Мясокомбинат «Краснодарский»; ЗАО «Александрия», специализирующееся на производстве одежды для населения; ОАО «Филипп Моррис Кубань», производящее табачную продукцию.

Краснодар - крупный культурный центр России. В городе функционируют Краснодарский государственный академический театр драмы, Краснодарский краевой театр кукол, Краснодарский государственный цирк, Краснодарский краевой художественный музей им. Ф.А. Коваленко, Краснодарский государственный историко-археологический музей-заповедник им. Е.Д. Фелицына, выставочный зал изобразительных искусств, спорткомплекс «Олимп» на 3000 мест, 5 парков, дендрарий, аквапарк на 500 посещений. В составе муниципального творческого объединения «Премьера» - Музыкальный театр, концертный зал камерной и органной музыки, Дворец искусств, Театр классического балета Юрия Григоровича, Молодежный театр, Новый театр кукол, Театр ветеранов сцены (единственный в России) - всего 18 творческих коллективов. В состав Краснодарской краевой филармонии входят 14 исполнительских коллективов. Гордостью Краснодара является известный в стране и за рубежом Государственный кубанский казачий хор (основан в 1811 г.) под управлением В.Г. Захарченко.

В Краснодаре находятся Российский центр функциональной хирургической гастроэнтерологии, краевой центр гомеопатии, первый в России Центр грудной хирургии. На базе Краснодарского муниципального лечебно-диагностического объединения создан комплекс центров специализированного курсового амбулаторного лечения (СКАЛ).

Краснодар входит в пятерку российских городов, имеющих Генеральный план развития города на период до 2025 года. Это - комплексная программа по застройке и благоустройству береговой территории реки Кубань в центральной части города. Сегодня Краснодар переживает строительный бум.

Итоги социально - экономического развития муниципального образования город Краснодар за последние три года свидетельствуют о том, что Краснодар упрочил свои позиции краевого центра, большинство секторов экономики развивалось более динамично, чем в предыдущие годы. В 2013 году продолжилась тенденция дальнейшего роста макроэкономических показателей в промышленном производстве, строительстве, транспорте, связи, агропромышленном комплексе, в сфере потребительского рынка.

3.2 Общая характеристика объекта оценки

Общество с ограниченной ответственность «Строитель» расположено в центральном районе г. Краснодара Краснодарского края. Предприятие было создано в 2007 г. в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» №14-ФЗ от 08.02.98 года (постановление главы администрации г. Краснодара 05.11.2000 г. №2937).

Устав ООО «Строитель» был зарегистрирован Постановлением главы администрации г. Краснодара №541 от 24 ноября 2007 г.

Общество действует на основании устава и в соответствии с Федеральным Законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.98 г. №14-ФЗ.

Общая численность работников на дату проведения оценочной работы составляет 15 человек.

Юридический и фактический адрес общества - Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Октябрьская, 125.

Полное официальное наименование общества «Общество с ограниченной ответственностью «Строитель».

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица серия 23 №0306325 от 31 ноября 2007 г. и присвоении идентификационного номера 2351000057, выданное ГНИ по г. Краснодару.

Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридического лица серия 23 №003399748 от 19.10.2007, регистрационный номер 1022304567372, выданное Инспекцией МНС по г. Краснодару.

Согласно решению общего собрания участников от 15 ноября 2007 г. №1 для обеспечения деятельности Общества его участниками образован уставный капитал, который на дату оценки 01.01.2014 г. составляет 710 000 рублей.

Уставный капитал Общества разделен на доли участников, которые выражены соответствующим процентом: 5%, 45%, 50% и принадлежат разным физическим лицам.

ООО «Строитель» осуществляет свою деятельность по следующим направлениям:

- оказание юридических услуг в сфере строительства;

- риэлтерская деятельность;

- получение дохода от сдачи в аренду помещений;

- другие виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации.

В собственности ООО «Строитель» находится:

а) здание общей площадью -335,1 м², построенное на участке площадью 6 соток (собственность);

б) автомобиль Hyundai Accent 1.5MT GL (MT1);

в) оргтехника.

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия

Финансовый анализ оцениваемой организации проводится на основе ее баланса, отчета о финансовых результатах, данных аналитических и синтетических счетов бухгалтерского учета и других финансовых документов.

Основная цель финансового анализа - определить реальное финансовое состояние организации на дату оценки и найти резервы его улучшения.

Финансовое состояние - это способность организации финансировать свою деятельность, оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального ее функционирования, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью. Финансовое состояние может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Основная характеристика хорошего финансового состояния - способность организации своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность на расширенной основе.

При оценке стоимости бизнеса, наряду с определением реального финансового состояния организации цели финансового анализа можно дополнить следующими:

а) определение реальной доходности оцениваемого предприятия для корректного прогнозирования денежных потоков;

б) выявление степени соответствия финансовой отчетности оцениваемого предприятия общепринятым в отрасли принципам бухгалтерского учета;

в) сравнение оцениваемого предприятия с его аналогами для оценки степени риска, присущего данному бизнесу, и параметров его стоимости;

г) оценка экономических возможностей и перспектив бизнеса;

д) корректировка финансовых отчетов для целей оценки.

Ретроспективная финансовая отчетность за последние 3 - 5 лет анализируется оценщиком с целью определения потенциала бизнеса на основе текущей и прошлой деятельности.

В зависимости от целей оценки и применяемых методов финансовый анализ может быть направлен на определение степени рисков, сопоставление с предприятиями-аналогами, прогнозирование доходности, что позволяет изучить показатели самого предприятия по годам, выявить тенденцию, увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования и т.п.

При любой степени детализации анализ проводится в два этапа:

1) анализ финансовых отчетов;

2) анализ финансовых показателей.

Баланс предприятия отражает финансово-имущественное состояние предприятия на конкретную дату. Отчет о финансовых результатах отражает выручку, затраты и прибыль предприятия за определенный период.

Результаты анализа используются в каждом из подходов к оценке. При осуществлении оценки с применением различных подходов уделяется большее или меньшее внимание тому или другому бухгалтерскому документу:

а) при оценке затратным подходом основное внимание уделяется анализу и корректировке баланса;

при использовании сравнительного подхода анализируются и баланс, и отчет о финансовых результатах оцениваемого предприятия и его аналогов;

б) в случае оценки доходным подходом большое внимание уделяется анализу и корректировке отчета о финансовых результатах, где наиболее полно представлена информация о доходности предприятия, на основе которой прогнозируются денежные потоки.

Анализ балансовых отчетов

В процессе функционирования предприятия величина активов, их структура претерпевают постоянные изменения. Для выявления качественных изменений проводят вертикальный и горизонтальный анализ отчетности.

Вертикальный анализ - анализ отдельных разделов и статей баланса, отчета о финансовых результатах показывает структуру средств предприятия и их источников. Расчеты обычно проводят в процентах от общей суммы средств предприятия для сопоставимости данных, что позволяет избежать инфляционной корректировки ретроспективной финансовой документации.

Горизонтальный анализ - анализ финансовой отчетности за ряд лет, данные которого представляются в виде индексов по отношению к базисному году или сопоставления процентных изменений по статьям за анализируемый период. Выявление базисных темпов роста за ряд лет позволяет анализировать не только изменение отдельных показателей, но и прогнозировать их значения.

Сначала выявляются важнейшие характеристики деятельности предприятия: общая стоимость имущества, собственных и заемных средств. Затем вырабатывается суждение о структуре имущества предприятия, характере использования финансовых ресурсов, выявляются сильные и слабые стороны предприятия в абсолютном выражении.

При анализе структуры активов и пассивов предприятия особое внимание уделяется:

а) соотношению между собственными и заемными средствами;

б) обеспеченности запасов и затрат собственными источниками (анализ собственного оборотного капитала);

в) структуре кредиторской и дебиторской задолженности;

г) анализу ликвидности баланса (ликвидность определяется покрытием обязательств предприятии его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств);

д) удельному весу наиболее ликвидных активов (наиболее ликвидные активы - денежные средства и ликвидные ценные бумаги - должны быть больше или быть равными наиболее срочным обязательствам).

При анализе отчета о финансовых результатах особое внимание уделяется, во-первых, соотношению выручки от реализации, себестоимости и прибыли предприятия за анализируемый период и, во-вторых, выявлению тенденции в уровне доходов на предприятии.

Анализ финансового состояния ООО «Строитель» начнем с изучения состава и структуры имущества Организации и его источников по данным формы №1 Бухгалтерский баланс за 2011-2013 годы. На основании данных таблицы 1 проанализируем состав и структуру активов баланса ООО «Строитель» за 2011-2013 годы.

Таблица 1 - Анализ активов организации

АКТИВ	Код стр.	2011 г	2012 г.	2013 г.	Отклонение, руб.
					2013/ 2011 г.
		Абс.	%	Абс. руб.	%	Абс.	%	Абс.	%
		руб.				Руб.		руб.
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы (04, 05)	110	0	0	0	0	0	0	0	0,0
Основные средства (01, 02, 03)	120	3 409 391	70	3 407 570	63	3 514 268	61	104 877	-9,3
в том числе
земельные участки и объекты природопользования	121	250 000	7,3	250 000	7,3	250 000	7,1	0	-0,2
здания, сооружения, машины и оборудование	122	3 159 391	62,8	3 157 570	55,4	3 264 268	53,7	104 877	-9,1
Прочие внеоборотные активы	150	0		0		0		0	0,0
=== Итого по разделу I	190	3 409 391	67,72	3 407 570	59,78	3 514 268	57,79	104 877	-9,9
II. Оборотные активы
Запасы	210	595 895	36,67	806 657	35,18	1 009 111	39,31	413 216	2,6
в том числе
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10,15,16)	211	445 871	74,82	654 678	81,16	841 781	83,42	395 910	8,6
готовая продукция и товары		148 102	24,85	121 102	15,01	148 102	14,68	0	-10,2
расходы будущих периодов		1 922	0,32	30 877	3,83	19 228	1,91	17 306	1,6
НДС по приобр. ценностям (19)	220	20 185	1,24	31 170	1,36	21 541	0,84	1 356	-0,4
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	826 955	50,89	998 716	43,56	1 002 139	39,03	175 184	-11,9
в том числе
покупатели и заказчики (62, 76, 82)	241	625 461	75,63	698 139	69,90	697 665	69,62	72 204	-6,0
задолженность участников по взносам в уставной капитал (75)	242	0				0		0	0,0
прочие дебиторы	246	201 494	24,37	300 577	30,10	304 474	30,38	102 980	6,0
Краткосрочные финансовые вложения (56, 58, 82)	250	0		0	0	0	0	0	0,0
Денежные средства:	260	181 854	11,19	456 418	19,91	534 512	20,82	352 658	9,6
Прочие оборотные активы	270	0	0	0	0	0	0	0	0,0
=== Итого по разделу II	290	1 624 889	32,28	2 292 961	40,22	2 567 303	42,21	942 414	9,9
БАЛАНС	300	5 034 280		5 700 531		6 081 571		1 047 291

Общая стоимость имущества ООО «Строитель» на 01.01.2014 г. составила 6 081 571 руб. За 2011-2013 гг. стоимость имущества возросла на 1 047 291 руб. или 21,2%. Структура имущества Организации характеризуется превышением внеоборотных активов над оборотными активами.

За исследуемый период наблюдается некоторое снижение внеоборотных активов в общей стоимости активов с (67,72% до 57,79%). За анализируемый период прирост внеоборотных активов составил 104 877 руб. Основные средства в структуре внеоборотных активов Организации составляют (100%) на конец 2013 г.

Оборотные активы на конец периода составили 42,21% валюты баланса. Следует отметить, что в 2011 г. очень большой удельный вес в структуре оборотных активов (50,89%) составляла дебиторская задолженность в сумме 826 955 рублей.

На 01.01.2014 г. дебиторская задолженность составляла 39,03% и составляет 1 002 139 руб. Это является очень хорошим показателем деятельности предприятия и заслуживает положительной оценки. К концу периода наличие наиболее ликвидных активов, денежных средств, возросло с 181 854 руб. в 2011 г. до 534 512 руб. на конец 2013 г., что составляет 20,82% оборотных активов Организации. Положительным фактом является снижение остатка по счету №19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в общих активах предприятия.

Анализ пассивов баланса

Капиталом являются средства, которыми располагает Организация для осуществления своей деятельности с целью получения прибыли. В современных экономических условиях структура капитала является фактором, оказывающим непосредственное влияние на финансовое состояние Организации - ее платежеспособность, ликвидность, величину дохода, рентабельность деятельности. Проанализируем состав и структуру источников формирования имущества ООО «Строитель» за 2011-2013 гг. по данным таблицы 2.

Таблица 2 - Анализ пассивов организации

ПАССИВ	Код стр.	2011 г	2012 г.	2013 г.	Отклонение, руб.
					2013/ 2011 г.
		Абс.	%	Абс. руб.	%	Абс.	%	Абс.	%
		руб.				руб.		руб.
III. Капитал и резервы
Уставный капитал (80)	410	710 000	20,57	710 000	20,62	710 000	18,09	0	-2,5
Добавочный капитал (83)	420	1 820 037	52,73	1 878 568	54,56	2 298 586	58,56	478 549	5,8
Резервный капитал	430	0	0,00	0	0,00	0	0,00	0	0,0
Непокрытый убыток (прибыль) отчетного года	470	921 760	26,70	854 275	24,81	916 280	23,35	-5 480	-3,4
=== Итого по разделу III	490	3 451 797	68,57	3 442 843	60,40	3 924 866	64,54	473 069	-4,0
IV. Долгосрочные пассивы
Заемные средства (67)	510
=== Итого по разделу IV	590
V. Краткосрочные пассивы
Кредиторская задолженность:	620	1 582 483	31,43	2 257 688	40	2 156 705	35,46	574 222	4,0
в том числе
поставщики и подрядчики (60, 76)	621	885 892	55,98	1 693 889	75,03	1 641 993	76,13	756 101	20,2
задолженность перед персоналом (70)	622	87 421	5,52	69 510	3,08	54 930	2,55	-32 491	-3,0
задолженность перед перед государственными внебюджетными фондами (69)	623	214 687	13,57	169 740	7,52	163 715	7,59	-50 972	-6,0
задолженность по налогам и сборам (68)	624	246 486	15,58	164 569	7,29	138 431	6,42	-108 055	-9,2
прочие кредиторы	625	147 997	9,35	159 980	7,09	157 636	7,31	9 639	-2,0
Расчеты по дивидендам (75)	630	0	0	0	0	0	0	0	0,0
Доходы будущих периодов (86,98)	640	0		0		0		0	0,0
Резервы предстоящих расходов и платежей (96)	660	0	0	0	0	0	0	0	0,0
Прочие краткосрочные пассивы	670	0	0	0	0	0	0	0	0,0
=== Итого по разделу V	690	1 582 483	32,07	2 257 688	37,63	2 156 705	33,88	574 222	1,8
БАЛАНС	699	5 034 280		5 700 531		6 081 571		1 047 291

Пассив баланса характеризуется преобладанием собственных источников средств над заемными. Если в 2011 г. собственные источники составляли 3 451 797 руб. (68,57%), то за два последующих года собственные источники увеличились на 473 069 руб. и составили 64,54% валюты баланса Организации. Уставный и резервный капиталы Организации за 2011-2013 гг. не менялись. Размер уставного капитала составлял 710 000 руб., а резервный - отсутствовал. За 2011-2013 гг. существенно изменился добавочный капитал с 1 820 037 руб. в 2011 г. до 2 298 586 руб. на конец 2013 г. Удельный вес добавочного капитала возрос с 52,73% до 58,56% капитала Организации.

Нераспределенная прибыль Организации немного уменьшилась в 2012 г., но по итогам 2013 г. увеличивалась. На конец 2013 г. нераспределенная прибыль Организации составила 916 280 руб. - 23,35% собственного капитала Организации.

Структура заемного капитала за исследуемый период представлена краткосрочными обязательствами. Долгосрочные кредиты и займы не при-влекались. Размер заемного капитала за период 2011-2013 гг. увеличился на 574 222 руб. Доля краткосрочных обязательств в источниках формирования имущества Организации увеличилась незначительно с 31,43% в 2011 г. до 35,46% на конец данного периода.

На начало периода Организация имела собственные оборотные средства в размере 42 406 руб., а на конец 2013 г. - 410 598 руб., что свидетельствует о стабильно улучшающемся финансовом положении Организации. Прирост показателя за данный период составил 368 192 руб.

Анализ отчетов о прибылях и убытках

Финансовый результат деятельности предприятия выражается в изменении величины его собственного капитала за отчетный период. Способность предприятия обеспечить неуклонный рост собственного капитала может быть оценена системой показателей финансовых результатов. Обобщенно наиболее важные показатели финансовых результатов деятельности предприятия представлены в форме №2 «Отчет о прибылях и убытках». Показатели финансовых результатов (прибыли) характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности: производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной. Они составляют основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми участниками бизнеса.

Рост прибыли создает финансовую базу для самофинансирования, расширенного воспроизводства, решения проблем социального и материального поощрения персонала. Прибыль является также важнейшим источником формирования доходов бюджета (федерального, республиканского, местного) и погашения долговых обязательств организации перед банками, другими кредиторам и инвесторами. Показатели прибыли являются важнейшими в системе оценки результативности и деловых качеств предприятия, степени его надежности и финансового благополучия как партнера.

Результаты анализа отчета о прибылях и убытках предприятия используются в сравнительном анализе, который важен для кредиторов, акционеров, участников фондового рынка и других пользователей, принимающих деловые решения на основе выбора варианта. Кроме того, результаты анализа используются в прогнозировании финансовых результатов.

Основным источником дохода ООО «Строитель» является доход от сдачи помещений в аренду, а так же от риэлтерской деятельности. На основании данных форм №2 Отчет о прибылях и убытках проанализируем финансовые результаты деятельности ООО «Строитель» за 2011-2013 гг. Аналитические данные и расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3 - Анализ финансовых результатов деятельности ООО «Строитель»

ПОКАЗАТЕЛИ	Код стр.	2 010г.	2 011г	2 012г	Отклонение
1	2	3	4	5	6 (гр. 4 - гр. 3)	7 (гр. 5 - гр. 4
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)	10	3 125 942	3 750 750	4 875 946	624 808	1 125 196
Темп роста выручки, %		-	20	30
Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг	20	2 500 754	2 888 078	3 656 960	387 324	768 882
Темп роста себестоимости, %		-	15	27
Себестоимость, % к выручке		80	77	75
Валовая прибыль (стр. 010-020)	29	625 188	862 673	1 218 987	237 484	356 314
Управленческие расходы	40
Управленческие расходы, % к выручке
Прибыль (убыток) от продаж (стр. 010-020-040)	50	625 188	862 673	1 218 987	237 484	356 314
Прибыль от продажи, % к выручке		20	23	25
Прочие доходы и расходы
Прочие операционные доходы	90	853 108	621 993	274 900
Прочие операционные расходы	100	744 205	494 350	150 842
Внереализационные доходы	120	1 168	5 147	6 612
Внереализационные расходы	130	20 464	12 458	11 424
Прочие доходы, руб.		854 276	627 140	281 512
Прочие расходы, руб.		764 669	506 808	162 266
Прочие доходы% к выручке		27	17	6
Прочие расходы% к выручке		24	14	3
Прибыль (убыток) до налогообложения стр. 050+060-070+080+090+100+120-130)	140	714 795	983 005	1 338 233	268 209	355 228
Прибыль до налогообложения, % к выручке		23	26	27
Отложенные налоговые активы	141	0	0	3
Текущий налог на прибыль	150	171 551	235 921	321 176
Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи	180	0	0	0
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода) (строки (160+170-180)	190	543 245	747 083	1 017 057	203 839	269 973

За период с 01.01.2012 г. по 31.12.2013 г. изменение выручки ООО «Строитель» имеет положительную динамику. Темп прироста выручки в 2012 г. составил 20%, в 2013 г. - 30%.

Эффективность основного вида деятельности Организации на протяжении анализируемого периода времени остается примерно на одном уровне, так как темп роста себестоимости незначительно отличается от темпа роста выручки.

Прирост валовой прибыли от продаж в 2012 г. составил 237 484 руб., в 2013 г. - 356 314 руб.

При постоянном уменьшении прочих расходов с 764 669 руб. в 2011 г. до 162 266 руб. в 2013 г. и снижении данных расходов в процентном отношении к выручке Организации, величина прочих доходов также имела тенденцию к снижению, что практически не повлияло на формирование прибыли до налогообложения

Прибыль до налогообложения ежегодно увеличивалась. Прирост прибыли за период с 01.01.2012 г. по 31.12.2013 г. составил 355 228 руб. В процентном отношении к выручке в исследуемом периоде прибыль до налогообложения имеет тенденцию к увеличению и составляет от 23% в 2011 г. до 27% в 2013 г.

После исчисления налога на прибыль, Организация располагала чистой прибылью. Чистая прибыль Организации имеет тенденцию к росту. Темп роста чистой прибыли в 2012 г. составил 138%, в 2013 г. - 136%. Чистая прибыль по результатам работы за 2013 г. составила 1 017 057 руб.

Анализ финансовых коэффициентов

Оценка финансового положения предприятия

Финансовое положение предприятия характеризуется двумя группами показателей:

а) показатели ликвидности;

б) показатели финансовой устойчивости.

В процессе взаимоотношений предприятий с кредитной системой и другими предприятиями постоянно возникает необходимость в проведении анализа его кредитоспособности. Кредитоспособность - это способность предприятия своевременно и полностью рассчитаться по своим долгам. Анализ кредитоспособности проводят как банки, выдающие кредиты, так и предприятия, стремящиеся их получить.

В ходе анализа кредитоспособности проводятся расчеты по определению ликвидности активов предприятия и ликвидности его баланса.

Ликвидность активов - это величина, обратная времени, необходимому для превращения их в деньги, тем они ликвиднее, чем быстрее их можно превратить в денежную форму.

Ликвидность баланса выражается в степени покрытия обязательств предприятия, его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Потребность в анализе ликвидности баланса возникает в условиях рынка в связи с усилением финансовых ограничений и необходимостью оценки кредитоспособности предприятия. Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств. Ликвидность активов величина, обратная ликвидности баланса по времени превращения активов в денежные средства. Чем меньше требуется времени, чтобы данный актив обрел денежную форму, тем выше его ликвидность.

В практике проведения финансового анализа используются следующие показатели ликвидности:

1) коэффициент текущей (общей) ликвидности или коэффициент покрытия;

2) коэффициент быстрой ликвидности;

3) коэффициент абсолютной ликвидности.

Коэффициент текущей (общей) ликвидности отражает, достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение предстоящего года и определяется отношением оборотных активов (итог ЙЙ раздела актива баланса) к краткосрочным обязательствам (итог V раздела пассива баланса).

Коэффициент быстрой ликвидности определяется как отношение ликвидной части оборотных средств (т.е. без учета материально-производственных запасов) к текущим (краткосрочным) обязательствам. Расчет этого показателя вызван тем, что ликвидность отдельных категорий оборотных средств далеко не одинакова, и если например, денежные средства могут служить непосредственным источником выплаты текущих обязательств, то запасы могут быть использованы для этой цели лишь после их реализации, что предполагает не только наличие покупателя, но и наличие у покупателя денежных средств.

Наиболее ликвидными статьями оборотных средств являются денежные средства, которыми располагает предприятие на счетах в банке и в кассе, а также в виде ценных бумаг.

Отношение денежных средств к краткосрочным обязательствам называется коэффициентом абсолютной ликвидности. Это наиболее жесткий критерий платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно.

Таблица 4 - Анализ ликвидности