Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

Наибольший процент изменения за месяц показали производственно-складские помещения - минус 5,22%. Изменение стоимости офисной и торговой недвижимости за месяц составило -1,6% и -4,3% соответственно (таблица 1).

Таблица 1- Изменение средней цены квадратного метра на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости.

За год максимальный процент изменения показали торговые помещения: снижение составило 12,89% (цена в декабре 2013 года - 71,04 тыс. руб. за кв.м). Также снизилась цена на производственно-складские помещения: средняя цена за год сократилась на 8,27%. А вот стоимость офисных помещений по сравнению с показателем 2013 года увеличилась на 1,83%.

Объем предложения коммерческих объектов, выставленных на продажу в апреле, составил 880 адресов, которые были заявлены в Пермской системе. По сравнению с предыдущим месяцем изменение объема предложений составило 12,26% в сторону уменьшения.

Стоит отметить, что распределение объема предложения в разрезе сегментов коммерческой недвижимости г. Перми не изменилось. Лидером по количеству предложений является недвижимость свободного назначения (как правило, это объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут быть использованы как под офис, так и под торговлю либо сферу услуг), что составляет 30,34%. Помещения, предназначенные для офисов, занимают долю в размере 30%. Доля продаваемых торговых площадей составляет 28,86%. Минимальный процент от общего объема занимают объекты, предназначенные под производство, и складские помещения - 10,8% (рисунок 1).

Рисунок 1 - Изменение средней цены квадратного метра на рынке коммерческой недвижимости.

Наибольшее количество предложений торговой недвижимости наблюдается в Свердловском районе - 31,9%. Меньше всего к продаже предлагается объектов, расположенных в Орджоникидзевском районе - 1,5%. Структура предложения производственно-складской недвижимости выглядит иным образом. Максимальное количество предложения сосредоточено в Индустриальном районе - 37,9%, минимальное - в Ленинском районе - 3,2% (рисунок 2).

В сегменте офисной недвижимости максимальное количество предложений сосредоточено в диапазоне до 100 кв.м. - 39,7%. В сегменте производственно-складской недвижимости ситуация противоположная - максимальное количество объектов продается площадью свыше 1100 кв.м (рисунок 3).



Рисунок 2 - Структура предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по районам.

Рисунок 3 - Структура предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по площади.

По месторасположению офисных помещений самыми дорогими являются объекты, расположенные в Ленинском районе, где цена за квадратный метр составляет 68,35 тыс. руб. Недорогое предложение офисов - в Мотовилихинском районе, где цена за квадратный метр зафиксирована на уровне 43,85 тыс. руб. (таблица 2)

Максимальным по площади является продаваемое офисное здание, расположенное в Ленинском районе по улице Петропавловская, 16а - 3476 кв.м. Минимальным по площади является офисное помещение 16 кв.м. в Ленинском районе по улице Монастырская, 14.

Наименьшая цена за 1 квадратный метр офисной недвижимости установлена на помещение общей площадью 158,66 кв.м. в здании Индустриального района по ул. Теплогорская, 22 (27 тыс. руб.), наибольшая цена (100,83 тыс. руб.) - на объект общей площадью 1200 кв.м. в Ленинском районе по ул. Екатерининская, 32.

Таблица 2 - Динамика средней цены офисной недвижимости

Максимальное снижение средней стоимости квадратного метра за месяц торговой недвижимости, зафиксировано в Кировском районе (8,39%). За месяц увеличение стоимости наблюдается в Ленинском, в Мотовилихинском и в Орджоникидзевском районах (таблица 3).

Таблица 3 - Динамика средней цены торговой недвижимости

Минимальным по площади является продаваемое торговое помещение, расположенное в Ленинском районе по ул. Ленина, 92 - 18 кв.м. Максимальным является помещение площадью 3118 кв.м. в Мотовилихинском районе по ул. Уральская, 115.

Наименьшая цена за 1 квадратный метр торгового помещения установлена на объект в Свердловском районе общей площадью 800 кв.м. по ул. Героев Хасана, 105 (20тыс. руб.), наибольшая цена (160 тыс. руб.) - на объект, расположенный в культурно-деловом центре на первом этаже с отдельным входом, общей площадью 332 кв.м. в Ленинском районе по ул. Монастырская, 12а.

В апреле 2014 года на рынке производственно-складской недвижимости наибольшая цена за квадратный метрбыла присуща объектам в Мотовилихинском районе - 23,62 тыс. руб. Самыми дешевыми оказались объекты, расположенные в Индустриальном районе. Здесь средняя цена составила 15,5 тыс. руб. за квадратный метр (таблица 4).

Таблица 4 - Динамика средней цены производственно-складской недвижимости

Минимальным по площади является продаваемое производственно-складское помещение, расположенное в Индустриальном районе по ул. Подводников, 75 - 60 кв.м. Максимальным по площади является объект 6200 кв.м. в Кировском районе по улице Гальперина, 8.

Наименьшая цена за 1 квадратный метр производственно-складской недвижимости установлена на помещение в Свердловском районе общей площадью 3000 кв.м. (4,33 тыс. руб.), наибольшая цена (39,38 тыс. руб.) - на помещение общей площадью 584 кв.м. в Орджоникидзевском районе на улице Бенгальская, 18.

2.2 Характеристика объекта недвижимости

Объектом оценки является: офисное здание, назначение: нежилое, двухэтажное здание с мансардой, общей площадью 1015,2 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Клименко, д. 1.

Объект оценки представляет собой двухэтажное здание с мансардой, расположенный в культурно-деловом центре г. Перми. Объект оценки представляет собой красивое здание, которое является удобной площадкой для развития бизнеса. Современное техническое оснащение и развитая внутренняя инфраструктура центра создают идеальные условия для работы. Здание полностью телефонизировано, имеется выделенная линия Интернет. Высококачественная отделка офисных помещений соответствует всем стандартам. Объект оценки располагает площадью прилегающей территории 1073 кв. м., что является большим преимуществом.

Таблица 5 - Характеристика офисного здания

Характеристика	Описание
Назначение объекта	Офисное здание
Использование объекта	по назначению. В здании расположены административно-офисные помещения,
Этажность	2
Наличие мансарды	Есть
Материал заполнения проемов	оконные - металлопластиковые стеклопакеты дверные - металлопластиковые стеклопакеты, деревянные филенчатые
Наружная отделка	Штукатурка, окраска
Внутренняя отделка и состояние помещений здания	Состояние хорошее. Внутренняя отделка класса "стандарт", ремонт не требуется
Наличие коммуникации	Электроснабжение центральное (скрытая проводка), отопление центральное, водоснабжение горячее и холодное - центральные, канализация - центральная, телефон, приточно-вытяжная вентиляция. Все коммуникации исправны.
Общая площадь здания, кв. м	Общая площадь здания - 1015,2 кв.м., согласно кадастровому паспорту.
Наличие входа	отдельный вход со стороны главного фасада, имеются также входные группы со двора здания и с торца.
Соответствие планировки помещений поэтажному плану	Самовольная перепланировка в помещениях не обнаружена. Планировка помещений соответствует данным Технического паспорта.
Физическое состояние здания на дату оценки	На дату оценки здание находится в хорошем

Рисунок 4 - Месторасположение объекта недвижимости

Административное здание расположено в Ленинском районе г. Перми, на ул. Клименко, д. 1.

Ленинский район - один из семи районов Перми. Это самый маленький район Перми - его площадь 47 кв.м. Он включает в себя 7 микрорайонов: Центр 1, Разгуляй, Камская долина 1, Камская долина 2, Камская долина 3, ППИ, Лесной.

Ленинский район города образован в конце сентября 1936 года. Тогда Пермь была разделена на три района Сталинский (Свердловский), Ленинский и Кагановичский (Дзержинский).

Район уникален тем, что расположен на территории старого исторического центра города. Это административный, деловой, научный и культурный центр города. В районе проживает 61,6 тысяч человек (2001).

В Ленинском районе широко представлены предприятия машиностроительной и пищевой промышленности. Это «Пермский МРЗ" (филиал ОАО «РЖД»), ОАО "Пермалко", «Хлебокомбинат №1». Топливно-энерготический комплекс представляет ООО «ЛУКОЙЛ-Пермнефть».

Гордость района - Пермский областной краеведческий музей, Пермская государственная художественная галерея, областная библиотека имени А. М. Горького, городская библиотека имени А. С. Пушкина, Пермский театр оперы и балета имени П. И. Чайковского, Пермский академический театр «Театр», театр «У моста», Театр юного зрителя, Дворец творчества юных, зоопарк, Центральный выставочный зал, выставочный зал Дома художника, галерея «Марис», Органный зал, Культурно-деловой центр (Пермская филармония).

В Ленинском районе расположено самое большое количество вузов. Перечислим государственные учебные заведения: Пермский государственный институт искусств и культуры, Пермская государственная медицинская академия, Пермская государственная фармацевтическая академия, Пермский государственный технический университет, Пермская сельскохозяйственная академия имени Д.Н. Прянишникова, Пермский институт железнодорожного транспорта, Уральский филиал Российской академии живописи, ваяния и зодчества, Пермский авиационный техникум имени А.Д. Швецова, Пермское государственное ордена Знак Почета хореографическое училище, Пермский педагогический колледж № 4, Пермский техникум железнодорожного транспорта.

Местоположение объекта характеризуется плотностью жилой застройки, с развитой инфраструктурой: по близости располагается остановка на Максима Горького, магазин "Речник", аптека, главпочтамт, участковый пункт милиции, центр эстетической медицины и многое другое.

Таким образом, мы видим, что оцениваемое офисное здание расположено в районе с хорошей инфраструктурой.

2.3 Анализ наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

– рыночный анализ;

– анализ реализуемости варианта;

– анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

· юридическая допустимость;

· физическая осуществимость;

· финансовая обеспеченность;

· максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.

Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость объекта как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

– наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

– наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, действующим в районе его расположения. Обычно это следствие изменения или возникновения новых норм зонирования.

Юридически противоречивые виды использования не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового. Оценщику следует различать стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рассматриваться как промежуточный вид использования.

На практике реально существующая застройка может не соответствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных затрат. Например, в первом случае необходимо перепрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во втором случае существующая жилая недвижимость должна быть заменена более комфортабельными жилыми объектами.

При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего вида использования.

Далее мы определим вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости административного здания, на основании рассмотренных выше критериев.

Критерий законодательной разрешенности: текущее использование объекта оценки признано законодательно разрешенным. Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.

Критерий физической возможности: оцениваемый объект офисное здание. Наличие удобного входа в помещения объекта оценки, наличие санузлов и санитарно-технического оборудования позволяет использовать объект в качестве, офисной, торговой недвижимости.

Критерий финансовой целесообразности: текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земельного участка. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Типичными вариантами использования недвижимости с улучшениями (застроенной) могут служить следующие варианты: продолжение текущего использования, реконструкция, снос строений. Объект оценки по данному фактору может использоваться в качестве офисного и торгового помещения.

Критерий максимальной продуктивности: из всех финансово целесообразных вариантов, использования, которое создает максимальную стоимость объекта, либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наиболее эффективным, а, следовательно, обеспечивает максимальную продуктивность.

После анализа рынка офисной недвижимости, полной характеристики офисного здания и предложенного анализа наилучшего использования, нами в третьей главе проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: административного здания, расположенного по адресу: ул. Клименко, д. 1, г. Пермь.

3. Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости

3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

При определении стоимости объекта в рамках сравнительного подхода возможно применение различных методов к определению стоимости. В данном расчете в связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости развит и имеется достаточное количество аналогов с подробной информацией по ним, применялся метод прямого сравнения продаж, основанный на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы или предлагались к продаже.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода прямого сравнения продаж может быть представлена в виде следующей формулы:

(2)

где k - количество аналогов, Сo - рыночная стоимость объекта оценки, Coi - рыночная стоимость объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога,

Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ().

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

(3)

где Цi - цена i-го аналога,

n - количество ценообразующих факторов,

?цij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

Согласно наиболее эффективному использованию оцениваемый объект планируется использовать в качестве торгово-офисного центра.

После проведения анализа рынка были отобраны аналоги, сопоставимые с объектом оценки по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению.

Для сравнения были выбраны объекты - отдельно стоящие нежилые здания, подходящие для размещения объектов торгово-офисного назначения, сопоставимые по основным характеристикам (назначение, стоимость, площадь, местоположение, транспортная доступность и др.). В приложении 2 представлена информация по объектам аналогам.

Объекты-аналоги подбирались с условием, чтобы различие между оцениваемым объектом и аналогами было минимальным.

Все объекты-аналоги - нежилые помещения свободного назначения и могут быть использованы как торгово-офисные помещения, однако их технические характеристики отличаются от характеристик оцениваемого объекта. Для получения стоимости за 1 кв.м оцениваемого объекта необходимо провести ряд корректировок.

Передаваемые права на объект недвижимости

Все объекты-аналоги переходят на праве собственности так же, как и оцениваемый объект, поэтому корректировка не требуется.

Таблица 6 - Описание объектов-аналогов

№ п/п	Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Назначение объекта	отдельно стоящее нежилое здание с земельным участком в собственности	отдельно стоящее нежилое здание с земельным участком в собственности	отдельно стоящее нежилое здание с земельным участком в собственности	отдельно стоящее нежилое здание с земельным участком в собственности
2	Текущее (возможное) использование объекта	торгово-офисное здание (административно-офисные и торговые помещения)	административно-офисное здание (административно-офисные и торговые помещения)	торгово-офисное здание (административно-офисные и торговые помещения)	торгово-офисное здание (административно-офисные и торговые помещения)
3	Район, микрорайон местоположения	Ленинский район, м/р Разгуляй	Ленинский район, м/р Центр 1	Ленинский район, м/р Центр 1	Свердловский район, м/р Свердлова-Центр
4	Адрес	ул. Клименко, д. 1	ул. Луначарского, д. 11	ул. Петропавловская, д. 55	ул. Куйбышева, д. 62а
5	Цена продажи (предложения), руб.	73 000 000	60 000 000	120 000 000	66 338 000
6	Цена продажи (предложения), руб. за 1 кв. м общей площади	71 907	77 419	80 000	82 000
7	Источник информации	.	База данных Пермской мульти листинговой системы, раздел "Коммерческая недвижимость. Продажа", май 2014- в Приложении	База данных Пермской мульти листинговой системы, раздел "Коммерческая недвижимость. Продажа", май 2014- в Приложении	Раздел "Торговая недвижимость. Продажа", май 2014- в Приложении
8	Передаваемые права на объект недвижимости	собственность	собственность	собственность	собственность
9	Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
10	Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)	май 2014 г.	май 2014 г.	май 2014 г.	май 2014 г.
11	Отличие цены предложения от цены сделки	Предложение. Возможен торг	Предложение. Возможен торг	Предложение. Возможен торг	Предложение. Возможен торг
12	Престижность района местоположения	зона 1 "центральные районы" согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми по зонам престижности, второстепенная улица м/р	зона 1 "центральные районы" согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми по зонам престижности, второстепенная улица м/р	зона 1 "центральные районы" согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми по зонам престижности, второстепенная улица м/р	зона 1 "центральные районы" согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми по зонам престижности, центральная улица м/р
13	Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии
14	Этаж расположения объекта /этажность здания	1,2,мансарда/2	подвал, 1,2,мансарда/2	1,2,3/3	1,2,мансарда/2
15	Наличие и состав коммуникаций	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация
16	Группа капитальности	I	I	I	I
17	Наличие и расположение отдельного входа	отдельный вход со стороны главного фасада	отдельный вход со стороны главного фасада	отдельный вход со стороны главного фасада	отдельный вход со стороны главного фасада
18	Физическое состояние отделки помещений	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "приемиум"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется
19	Высота потолка	~3м	~3м	~3м	~3м
20	Площадь объекта, кв. м	1015,2	775	1500	809

Таблица 7 - Внесение корректировок к ценам объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Корректировки	Ед. изм.	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Стоимость продажи/ предложения	руб./кв.м	77 419	80 000	82 000
2	Передаваемые права на объект недвижимости	%	0	0	0
3	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	77 419	80 000	82 000
4	Условия финансирования	%	0	0	0
5	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	77 419	80 000	82 000
6	Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)	%	0	0	0
7	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	77 419	80 000	82 000
8	Отличие цены предложения от цены сделки	%	-11,9	-11,9	-11,9
9	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	72 242
10	Престижность района местоположения	%	0	0	-5
11	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
12	Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	%	0	0	0
13	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
14	Этаж расположения объекта /этажность здания	%	0	0	0
15	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
16	Наличие и состав коммуникаций	%	0	0	0
17	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
18	Группа капитальности	%	0	0	0
19	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
20	Наличие и расположение отдельного входа	%	0	0	0
21	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	70 480	68 630
22	Физическое состояние отделки помещений	%	0	-2,78	0
23	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	68 520	68 630
24	Высота потолка	%	0	0	0
25	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	68 520	68 630
26	Площадь объекта, кв. м	%	0	0	0
27	Скорректированная стоимость	руб./кв. м	68 206	68 520	68 630
28	Количество вносимых корректировок по модулю	%	11,9	14,68	16,9
29	Весовые коэффициенты	доли ед.	0,36	0,29	0,25
30	Средневзвешенная стоимость	руб./кв. м	68 206
31	Средневзвешенная стоимость объекта	руб.	69 243 000

В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)

Дата оценки - 1 мая 2014 года. Информация об объектах-аналогах также представлена по состоянию на май 2014 года. Корректировка не требуется.

Отличие цены предложения от цены сделки

Скидка на торг принимается равной -11,9% на основании публикации «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости», автор Лейфер Л.А., «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2011 год.

Престижность района местоположения

Одним из факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение объекта относительно центра города. Оцениваемый объект находится в зоне 1 "Центральные районы" согласно классификации коммерческой недвижимости по зонам престижности ОАО "Камская долина", зона 1 "центральные районы, на второстепенной улице микрорайона. Объект аналог №3 расположен в зоне 1 на центральной улице микрорайона. Корректировка проводится экспертно в размере -5%.

Объекты-аналоги №1, 2, также расположены в пределах 1 зоны престижности второстепенной улице микрорайона. Корректировка не требуется.

На привлекательность объекта коммерческой недвижимости влияет расположение объекта на первой линии домов или в глубине квартала. Оцениваемый объект и объекты-аналоги № 1, 2, 3 находятся на первой линии домов. Корректировка не требуется.

Этаж расположения объекта /этажность здания

Объект оценки и объекты-аналоги № 1, 2, 3 представляют собой многоэтажные нежилые здания. Корректировка не требуется.

Наличие и состав коммуникаций

В объекте оценки и объектах-аналогах имеется следующие виды инженерных коммуникаций: отопление, электричество, канализация, водоснабжение. Корректировка не требуется.

Группа капитальности

Объект оценки и все объекты аналоги представляют собой капитальные здания сопоставимые по группе капитальности. Корректировка не требуется.

Наличие и расположение отдельного входа

В помещения объекта оценки и всех объектов-аналогов вход осуществляется через отдельную входную группу. Корректировка не требуется.

Физическое состояние отделки помещений

Таблица 8 - Шкала экспертных оценок для определения фактического состояния для объектов недвижимости

Состояние объекта	Характеристика физического состояния
Отличное	Практически новый объект или с высококачественной отделкой
Хорошее	Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации (улучшенная отделка)
Удовлетворительное (среднее)	Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации или отремонтированный объект (простая отделка)
Неудовлетворительное	Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации
Аварийное	Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости

Помещения оцениваемого объекта и объектов аналогов №1, 3 находятся в хорошем состоянии (отделка класса "стандарт"), ремонт не требуется. Корректировка не требуется. В помещениях объекта аналога № 2, также выполнена отделка класса "премиум", ремонт не требуется. Требуется корректировка.

Корректировка рассчитана как отношение разницы стоимости внутренней отделки класса "премиум" и внутренней отделки класса "стандарт" или (по данным, предоставленным строительной организацией г. Перми) к стоимости объекта аналога. Расчет приведен в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет корректировки на качество отделки

Аналог	Стоимость 1 кв. м аналога, руб.	Разница в стоимости отделки 2000 руб./кв. м/ Стоимость аналога, руб./кв. м	Корректировка, %
Аналог 2	80 000	0,0278	-2,78

Высота потолка

Помещения всех сравниваемых объектов имеют высоту около 3м или более, корректировка не требуется.

Площадь объекта

Поскольку при оценке данного объекта использовались аналоги, имеющие небольшую разницу в площади, следовательно корректировка не требуется.

Ранжирование скорректированных стоимостей за 1 кв. м производим по количеству поправок, внесенных в размер стоимостей объектов-аналогов, т.е. наибольший удельный вес имеют те аналоги, в стоимость которых вносилось наименьшее количество корректировок. Весовые коэффициенты рассчитаны следующим образом:

Таблица 10 - Расчет весовых коэффициентов

1	Количество внесенных корректировок по модулю, %	11,9	14,68	16,9
2	Сумма всех корректировок по аналогам, %	43,48
3	Доля корректировок по аналогу в общей сумме (гр.1/гр.2)	0,273	0,337	0,389
4	Коэффициент 1/гр. 3	3,663	2,967	2,571
5	Сумма коэффициентов по гр. 4	10,2
6	Весовой коэффициент каждого аналога (гр.4/гр.5), доли ед.	0,36	0,29	0,25

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет: 68 206 х 1015,2 = 69 243 000 рублей.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В данном дипломном проекте применяется метод прямой капитализации для расчета стоимости объектов недвижимости как частный случай метода дисконтирования денежных потоков, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами, поскольку рассматривается извлечение доходов от сдачи помещений в аренду.

Алгоритм доходного подхода следующий:

Определение потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовой доход - это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД = А*12, (4)

где А - рыночная арендная ставка за объект в месяц, в рублях, без учета коммунальных платежей.

Определение рыночной ставки арендной платы.

Нами были отобраны аналоги, сопоставимые с объектом оценки по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам местоположению (таблица 16).

Таблица 16 - Описание объектов-аналогов

№ п/п	Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Назначение объекта	отдельно стоящее нежилое здание	встроенные нежилые помещения свободного назначения	встроенные нежилые помещения свободного назначения	встроенные нежилые помещения свободного назначения
2	Текущее (возможное) использование объекта	торгово-офисное здание (административно-офисные и торговые помещения)	торговые и офисные помещения	торговые и офисные помещения	торговые и офисные помещения
3	Район местоположения	Ленинский район, м/р Разгуляй	Дзержинский район, м/р Центр 2	Ленинский район, м/р Разгуляй	Ленинский район, м/р Центр 2
4	Адрес	Ул. Клименко, д. 1	ул. Ленина, д. 88	ул. Пермская, д.7	ул. Монастырская, д. 95г
5	Арендная ставка за 1 кв.м общей площади в мес. с учетом коммун. платежей, руб.	определяется	-	-	-
6	Арендная ставка за 1 кв.м общей площади в мес. без учета коммун. платежей, руб.	определяется	750	650	750
7	Источник информации		Раздел "Торговая недвижимость. Аренда", март 2014 г. - в Приложении	База данных Пермской мультилистинговой системы, раздел "Коммерческая недвижимость. Аренда", март 2014 г. - в Приложении	Раздел "Торговая недвижимость. Аренда", март 2014 г.- в Приложении
8	Передаваемые права на объект недвижимости	аренда	аренда	аренда	аренда
9	Условия назначения арендной платы	За общую площадь без учета коммун. платежей	За общую площадь без учета коммун. платежей	За общую площадь без учета коммун. платежей	За общую площадь без учета коммун. платежей
10	Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)	Май 2014 г.	Май 2014 г.	Май 2014 г.	Май 2014 г.
11	Отличие цены предложения от цены сделки	Предполагаемая сделка	Предложение. Возможен торг	Предложение. Возможен торг	Предложение. Возможен торг
12	Престижность района местоположения	зона 1 "центральные районы", второстепенная улица м/р	зона 1 "центральные районы", центральная улица м/р	зона 1 "центральные районы", второстепенная улица м/р	зона 2 "прилегающие к центру районы", второстепенная улица м/р
13	Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии	здание расположено на первой линии
14	Этаж расположения объекта /этажность здания	1,2,мансарда/2	1,2,3,4,5,6/6	3/4	1,2,3,4,5/7
15	Наличие и состав коммуникаций	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация	электричество, отопление, водоснабжение, канализация
16	Наличие и расположение отдельного входа	отдельный вход со стороны главного фасада	отдельный вход со стороны главного фасада	совместный с другими пользователями	отдельный вход со стороны главного фасада
17	Физическое состояние отделки помещений	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "приемиум"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется	хорошее (отделка "стандарт"), ремонт не требуется
18	Высота потолка	~3м	~3м	~3м	~3м
19	Площадь объекта, кв. м	1015,2	7880	1800	1500

Все объекты-аналоги - нежилые помещения свободного назначения и могут быть использованы для размещения объектов торгово-офисного назначения, однако их характеристики отличаются от оцениваемого объекта. Для получения арендной ставки за 1 кв. м оцениваемого объекта необходимо провести ряд корректировок по следующим элементам сравнения (таблица 17).

Таблица 17 - Внесение корректировок в арендные ставки аналогов

№ п/п	Корректировки	Ед. изм.	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Арендная ставка	руб./кв. м в месяц	750	650	750
2	Передаваемые права на объект недвижимости	%	0	0	0
3	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	750	650	750
4	Условия назначения арендной платы	%	0	0	0
5	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	750	650	750
6	Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)	%	0	0	0
7	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	750	650	750
8	Отличие цены предложения от цены сделки	%	-8,9	-8,9	-8,9
9	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	683	592	683
10	Престижность района местоположения	%	-5	0	25,70
11	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	649	592	858
12	Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	%	0	0	0
13	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	649	592	858
14	Этаж расположения объекта /этажность здания	%	0	3,64	0
15	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	649	613	858
16	Наличие и состав коммуникаций	%	0	0	0
17	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	649	613	858
18	Наличие и расположение отдельного входа	%	0	18	0
19	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	649	723	858
20	Физическое состояние отделки помещений	%	-5	0	0
21	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	616	723	858
22	Высота потолка	%	0	0	0
23	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	616	723	858
24	Площадь объекта, кв. м	%	+10	0	0
25	Скорректированная ставка	руб./кв. м в месяц	678	723	858
27	Количество вносимых корректировок по модулю	%	28,9	30,54	34,6
28	Весовые коэффициенты	доли ед.	0,33	0,31	0,27
29	Рыночная арендная ставка без учета коммунальных платежей	руб./кв. м в месяц	858

Определение поправок и порядок их внесения

Передаваемые права на объект недвижимости

Все объекты-аналоги переходят на праве аренды так же, как и оцениваемый объект, поэтому корректировка не требуется.

Условия финансирования

Арендная плата по всем сравниваемым объектам начисляется и выплачивается арендатором ежемесячно из собственных денежных средств. Арендная плата начисляется по общей площади, не включает в себя коммунальные платежи, с учетом платы за долю земельного участка. Корректировка не проводится.

Изменение цен во времени (дата предложения /сделки)

Дата оценки - май 2014 г. Информация об объектах-аналогах также представлена по состоянию на май 2014 года. Корректировка не требуется.

Отличие цены предложения от цены сделки

Скидка на торг принимается равной -8,9 % для арендных ставок на основании публикации «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости», автор Лейфер Л.А., «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2011 год.

Престижность района местоположения

Одним из факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение объекта относительно центра города. Оцениваемый объект и объект аналог №2 расположены в зоне 1 "Центральные районы", согласно классификации коммерческой недвижимости по зонам престижности ОАО "Камская долина" на второстепенных улицах микрорайонов, корректировка не проводится. Объект аналог №1 также расположен в пределах зоны 1 "Центральные районы",но в отличие от объекта оценки на центральной улице микрорайона. Корректировка проводится экспертно в размере -5%.

Объект аналог №3 в отличие от объекта оценки расположены в зоне 2 "Прилегающие к центру районы" согласно классификации коммерческой недвижимости по зонам престижности ОАО "Камская долина" на второстепенной улице микрорайона. Требуется корректировка.

Корректировка, учитывающая привлекательность местоположения объектов, рассчитывается на основании данных о средней рыночной стоимости коммерческих помещений в зависимости от их местоположения.

Корректировка рассчитывается по формуле:

К = (Цо-Цан)х100% / Цан (5)

где: К - корректировка;

Цан - средняя арендная ставка на коммерческую недвижимость в пределах II зоны;

Цо - средняя арендная ставка на коммерческую недвижимость в пределах I зоны.

Величина корректировки между 1 и 2 зоной составит: (616-490)/ 490х100=+25,7%.

Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

На привлекательность объекта коммерческой недвижимости влияет расположение объекта на первой линии домов или в глубине квартала. Оцениваемый объект и объекты-аналоги № 1,2,3, находятся на первой линии домов. Корректировка не требуется.

Этаж расположения объекта /этажность здания

Объект оценки представляет собой многоэтажное нежилое здание. Объекты-аналоги № 1,3 также представляют собой многоэтажные нежилые здания. Корректировка не требуется. Объект аналог № 2 - встроенное нежилое помещение, расположенное на среднем этаже нежилого здания. Учитывая, что часть помещений объекта оценки расположена на первом этаже (примерно 26% площади от общей площади здания расположена на 1 этаже) и может быть сдана в аренду по более высокой ставке, чем помещения расположенные на средних этажах, к объекту аналога №2 требуется корректировка.

Корректировка рассчитана, как разница в арендной ставке за 1 кв.м. на коммерческую недвижимость, расположенную на первом этаже и на среднем.

Таблица 18 - Расчет корректировки на этаж

Аналог, адрес	Арендная ставка 1 кв. м на 1 этаже, руб.	Площадь 1 кв.м на 1 этаже, руб.	Арендная ставка 1 кв. м на среднем этаже, руб.	Площадь 1 кв.м на среднем этаже, руб.	Корректировка, %
ул. Орджоникидзе, 12а	500	96	400	94	20
ул. Космонавтов шоссе, 111	400	290	350	1500	13
ул. Героев Хасана,41	357	70	300	35	16
ул. Куйбышева, 2	390	60	350	150	10
ул. Пушкина, 114	450	44	400	64	11
ул. Максима Горького, 18	650	66	550	25	15
Среднее значение, %	14

Таким образом, корректировка для объектов аналогов № 2 составит:14х26/100=+3,64%

Наличие и состав коммуникаций

В объекте оценки и объектах-аналогах имеется следующие виды инженерных коммуникаций: отопление, электричество, канализация, водоснабжение. Корректировка не требуется.

Наличие и расположение отдельного входа

В помещении объекта оценки и объектов-аналогов №1,3 вход осуществляется через отдельную входную группу со стороны главных фасадов здания. Корректировка не проводится. Вход в помещение объекта аналога №2 осуществляется совместно с другими пользователями. Корректировка принята на основании публикации «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости», автор Лейфер Л.А., «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2011 год и составила 18%.

Физическое состояние отделки помещений

Помещения оцениваемого объекта и объектов аналогов №2, 3 находятся в хорошем состоянии и имеют отделку класса «стандарт». Корректировка не требуется. Объект-аналог №1 находится в хорошем состоянии, выполнена отделка «премиум», ремонт не требуется. К объекту аналога №1 проводится экспертная корректировка в размере - «-5%».

Высота потолка

Помещения всех сравниваемых объектов имеют высоту около 3м и более, корректировка не требуется.

Площадь объекта

Для расчета поправки на площадь определяется зависимость между объектами, схожими по своим характеристикам, различающиеся по площади.

Была установлена следующая зависимость на рынке аренды, что при увеличении площади недвижимости в 2 раза, арендная ставка на этот объект уменьшается на 5 %.

Таблица 19 - Расчет корректировки на площадь

Площадь об-та Sоц / Площадь аналога Sан	Коэф-т Ко	Величина корректировки, %
< 0,125	1,15	+15,0
0,125-0,24	1,10	+10,0
0,25-0,49	1,05	+5,0
0,50-2,00	1,0	0,0
2,01-4,00	0,95	-5,0
4,01-8,00	0,90	-10,0
>8,01	0,85	-15,0

Максимальное значение корректировки принимается в размере 15 % для объектов, отличающихся более чем в 8 раз по результатам проведенного анализа рынка.

Таблица 20 - Расчет корректировки на площадь

Площадь об-та Sоц	Площадь аналога Sан	Площадь об-та Sоц / Площадь аналога Sан	Величина корректировки, %
1015,2	7880	0,128832	+10
1015,2	1800	0,564	0
1015,2	1500	0,6768	0

Ранжирование скорректированных арендных ставок за 1 кв. м производим по количеству поправок, внесенных в размер ставок объектов-аналогов, т.е. наибольший удельный вес имеют те аналоги, в ставку которых вносилось наименьшее количество корректировок. Весовые коэффициенты рассчитаны следующим образом:

Арендная ставка, по которой можно сдавать в аренду помещения объекта, составляет 858 руб./кв. м в месяц.

2. Оценка действительного валового дохода (ДВД) путем уменьшения ПВД на величину потерь от недозагрузки и недополучения арендных платежей.

Средний срок экспозиции торгово-офисных помещений в центре города, сдаваемых в аренду, составляет в среднем 1 месяц.

3. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) путем уменьшения ДВД на величину издержек по эксплуатации.

В расчет рыночной стоимости объекта включен ряд расходов.

Операционные расходы - эта расходы, включающие в себя постоянные, переменные расходы.

Постоянные расходы - это расходы, не зависящие от степени эксплуатационной загруженности объекта, включающие в себя налог на имущество, арендную плату за землю, расходы на управление, расходы на страхование.

Объект принадлежит на праве собственности юридическому лицу, следовательно, налог на имущество принимается в размере 2,2 % от стоимости объекта оценки, полученной в сравнительном подходе, за вычетом НДС.

Налог на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу ул. Клдименко,1 составляет 1 804 413 рублей и принята по данным публичной кадастровой карты.

Расходы на страхование (ставка страховой премии) рассчитываются по данным страховых компании и составляют для коммерческой недвижимости в среднем 0,28 % в год от страховой суммы. В данном случае страховая сумма равна, рыночной стоимости недвижимости, полученной в сравнительном подходе.

К переменным расходам относятся расходы на управление.

Расходы на управление определены в размере 5 % от ДВД.

4. Пересчет ЧОД в текущую стоимость объекта

Осуществляется методом прямой капитализации (наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов).