Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

Управление недвижимостью - особый вид предпринимательской деятельности. Характеристика оцениваемого офисного здания, анализ наиболее эффективного варианта его использования. Расчет рыночной стоимости объекта с позиций сравнительного и доходного подходов.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 11.12.2014
Размер файла 4,4 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов недвижимости с помощью ставки капитализации. Доход от использования объектов недвижимости и выручка от их перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объектов.

Формула для определения стоимости имеет следующий вид:

С = Д / К, (6)

где С - стоимость объекта недвижимости, определенная доходным подходом, Д - чистый доход, К - ставка капитализации.

За основу установления величины ставки капитализации использовалось значение ставки капитализации для аналогичных помещений коммерческого назначения, определенное методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных помещений. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины ставки капитализации (К) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

(7)

где ЧОД - чистый операционный доход, руб./год; С - рыночная стоимость помещений с учетом скидки на торг (11,9 %), руб. Для определения ЧОД из величины потенциального валового дохода в год вычтена недозагрузка в размере арендной платы за 1 месяц, расходы на управление, налоги на имущество, плата за землю, расходы на страхование.

В качестве источников данных об имеющихся на рынке предложениях пустующих помещений к продаже и аренде взяты местные периодические издания.

Таким образом, стоимость объекта, полученная доходным подходом, составляет 75 165 925 рублей, что соответствует рынку коммерческой недвижимости.

Таблица 21 - Расчет ставки капитализации для единого объекта с использованием информации, указанной выше.

№ п/п

Адрес

Площадь, кв. м

Цена предложения, руб.

Арендная ставка за метр с учетом торга, руб.

Кадастр квартал

кадастровая стоимость, руб.

1

ул. Луначарского, 130

90

2 900 000

319

4410129

15 931,72

2

ул. Автозаводская, 44а

141

6 400 000

420

1713018

3 117,62

3

ул. Лукоянова,8/2

540

18 000 000

364

4413686

9 520,94

4

ул. Куйбышева, 37

233

10 951 000

411

4410123

20 965,04

5

ул. Екатерининская, 165

143

9 500 000

592

4410129

15 037,33

6

Пермская, 70

222,3

11 115 000

545

4410109

21 773,96

Продолжение табл.21

Аналог, местоположение

Арендная плата с НДС в месяц с учетом скидки на торг, руб.

ПВД (ст. 2 х 12мес.), руб.

Недозагрузка (ст. 3 х 8,33%), руб. в год

Предполагаемый ДВД (ст.3-ст. 4), руб./год

Расходы на управление (5% х ст.5), руб. в год

Налог на имущество (ст.12х 2,2%/1,18), руб. в год

Арендный платеж за землю (1,5% от кадастр.ст-ти), руб. в год

Расходы на страхование (ст.12 х 0,055 %), руб. в год

Предполагаемый ЧОД (ст. 5-ст.6-ст.7-ст8-ст9-ст10), руб./год

Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб.

Ставка капитализации (К) (ст.10/ст.11), %

ул. Луначарского, 130

28 697

344 358

28 697

315 662

15 783

47 634

3 585

7154

241 506

2 554 900

9,45

ул. Автозаводская, 44а

59 220

710 640

59 220

651 420

32 571

105 123

388

15788

497 550

5 638 400

8,82

ул. Лукоянова,8/2

196 560

2 358 720

196 560

2 162 160

108 108

295 658

12 853

44402

1 701 139

15 858 000

10,73

ул. Куйбышева, 37

95 763

1 149 156

95 763

1 053 393

52 670

179 875

7 327

27014

786 507

9 647 831

8,15

ул. Екатерининская, 165

84 656

1 015 872

84 656

931 216

46 561

156 042

2 481

23435

702 698

8 369 500

8,40

Пермская, 70

121 154

1 453 842

121 154

1 332 689

66 634

182 569

9 076

27418

1 046 992

9 792 315

10,69

Среднее значение

9,37

Таблица 22 - Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

№ п/п

Характеристика

Ед. изм.

Значение

1

Арендная ставка в месяц

руб./кв. м

858

2

Площадь помещений

кв.м

1015,2

3

ПВД в год (1х 2 х 12 мес.)

руб.в год

10 452 499

4

Недозагрузка

руб.в год

870 694

5

ДВД (3 -4)

руб.в год

9 581 805

6

Операционные расходы (7 + 11)

руб.в год

1 559 828

7

Постоянные расходы, в том числе:

руб.в год

1 511 919

8

Налог на имущество

руб.в год

1 290 972

9

Налог на землю

руб.в год

27 067

10

Расходы на страхование

руб.в год

193 880

11

Переменные расходы, в том числе

руб.в год

47 909

12

Расходы на управление (переменные)

руб.в год

47 909

13

Прочие переменные расходы

руб.в год

0

14

ЧОД (5-6)

руб.в год

8 021 977

15

Ставка капитализации

%

9,37

16

Рыночная стоимость (14/15*100)

руб.в год

75 165 925

3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода

Для помещений расчет рыночной стоимости не проводился из-за сложности точного учета вклада в восстановительную и остаточную стоимости встроенных помещений фундамента, перекрытий, крыши и т.д. всего здания. Затратный подход, не может быть применен. Определение доли затрат в общей стоимости строительства здания, приходящейся на оцениваемые встроенные помещения приведет к большой погрешности при вычислениях.

Кроме этого, применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка.

3.4 Определение итоговой стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки производилось с позиций сравнительного и доходного подходов. Оценка рыночной стоимости затратным подходом не применялась.

Т.к. рыночная стоимость - характеристика вероятностная, то наиболее приемлемым является способ согласования результатов, когда для каждого подхода учитывается весовой коэффициент, величина которого зависит, по мнению оценщика, от достоверности каждого подхода. Факторы, которые влияют на уровень этого внимания к разным подходам, могут меняться во времени, и поэтому как применяемые подходы, так и веса, придаваемые каждому из них, могут быть различными применительно к оценке стоимости одного и того же объекта в разное время и при разных обстоятельствах.

Все данные полученные в ходе оценки сводим воедино и делаем окончательный вывод. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты. Для дальнейшего определения итоговой стоимости используем метод распределения весовых коэффициентов. Взвешивание оценочных подходов не является точной наукой и представлено в математической форме только для того, чтобы интерпретировать ход мысли оценщика о том, какое внимание следует уделять каждому подходу по сравнению с другим.

Таблица 24 - Расчет весовых коэффициентов каждого подхода.

Критерии

Весовой коэффициент для подхода (%)

Сравнительный

Доходный

Достоверность информации

70

30

Полнота информации

70

30

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

50

50

Способность учитывать конъюнктуру рынка

70

30

Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта

70

30

Допущения, принятые в расчетах

65

35

Количество баллов

395

205

Расчет коэффициента

? коэффициентов / количество показателей

Удельный весовой показатель

65,83

34,17

Посредством примененных методов оценки получены следующие результаты занесенные в таблицу 25.

Таблица 25 - Определение итоговой стоимости

Наименование подхода

Стоимость, руб.

Весовой показатель

Удельный вес результата подхода итоговой стоимости

Сравнительный

69 243 000

0,6583- округлено- 0,66

45 700 380

Доходный

75 165 925

0,3417- округлено- 0,34

25 556 415

Затратный

Не применялся

-

-

Итого

71 256 795

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет 71 256 795рублей.

Итак, подводя итог проведенной оценке можно сделать вывод, что процесс оценки объектов недвижимости является довольно трудоемким, требует от оценщика глубоких знаний методологии оценки и практических навыков применения этих методик. Также следует отметить, что процедура оценки требует от исполнителя профессионализма, а также глубоких аналитических навыков в работе.

При определении стоимости объекта оценки, было применено два подхода определения стоимости объектов (сравнительный, доходный).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная двумя подходами составляет 71 256 795 рублей.

Заключение

Все поставленные задачи данного дипломного проекта на тему: «Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1» были изучены и решены.

На основании проведенного анализа по г.Перми можно сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости стабильно растет: спрос на торговые помещения увеличивается, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавное повышение.

Исходя из расчетов, произведенных на основе анализа имеющейся в моем распоряжении информации, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, рыночная стоимость объекта оценки: нежилое помещение, общая площадь 1015,2 кв.м. по адресу: г. Пермь, Клименко дом 1, по состоянию на май 2014г., без учета НДС составляет:

- по сравнительному подходу 69 243 000рублей

- по доходному подходу 75 165 925 рублей

- затратный подход не применялся, так как, отсутствует возможность замены объекта оценки объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные свойства.

Итоговая стоимость 71 256 795 (семьдесят один миллион двести пятьдесят шесть тысяч семьсот девяносто пять рублей).

Список нормативно-технических документов и литературы

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята 12.12.1993 г. // СПС «Консультант плюс»

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ // СПС «Консультант плюс»

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ // СПС «Консультант плюс»

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.07.1997 г., № 122-ФЗ // СПС «Консультант плюс»

5. ФСО № 1 от 20 июля 2007 года, № 256 [Электронный ресурс]

6. ФСО № 2 от 20 июля 2007 года, № 255 [Электронный ресурс]

7. ФСО № 3 от 20 июля 2007 года, № 254 [Электронный ресурс]

8. ФСО № 4 от 22 октября 2010 года,№ 508 [Электронный ресурс]

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости [текст]: учебник /А.Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2008. - 621 с.

10. Баринов В.А. Бизнес-планирование [текст]: учебное пособие / В.А. Баринов. - М.: ФОРУМ, 2009. - 256 с.

11. Бизнес-планирование [текст]: учебное пособие / В.З. Черняк, Г.Г. Чараев.- М.: ЮНИТИ, 2010. - 591 с.

12. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5 Оценка земли и иной недвижимости [текст]: учебники и учебные пособия для студентов высш. Учебных заведений / А.А. Варламов. - М.: КолосС, 2006. - 463 с.

13. Васильева Л.С. Экономика недвижимости [текст]: учебник для вузов / Л.С. Васильева. - М.: ЭКСМО, 2008. - 478 с.

14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Высшее образование, 2007. - 655 с.

15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [текст] / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2008. -- 456 с.

16. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью [текст] / В.В. Иванов. - М.: ИНФРА -М, 2007. - 446 с.

17. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [текст]: учебное пособие / Е.Н. Иванова; ред.: М.А. Федотова. - М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.

18. Коваленко Н.Я. Экономика недвижимости [текст]: учебное пособие / Н.Я. Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Романов. - М.: КолосС, 2007. - 240 с.

19. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью [текст]: учебное пособие / А.В. Марченко. - Ростов н/Д.: Феникс, 2007. - 352 с. (Высшее образование)

20. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости [текст]: учебное пособие / Г.А. Маховикова. - Спб.: Вектор, 2006.- 173 с.

21. Озеров Е .С. Экономический анализ и оценка недвижимости [текст]: учебное пособие / Е.С. Озеров.- СПб.: МКС, 2007. - 246 с.

22. Поносов А.Н. Экономическое обеспечение оценки недвижимости [текст]: учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости»: для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)» / А.Н. Поносов, Н.Н. Поносова. - Пермь: ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА», 2009. - 85с.

23. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости [текст]: учебник / А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2007. - 279 с.

24. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия [текст]: учебник / Г.В. Савицкая. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 534 с.

25. Теория управления [текст]: учебник / ред. Ю.В. Васильев. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 607 с.

26. Явинский А.П. Сделки с недвижимостью. - М.:ИНФРА-М,2012. -203 с.

27. «Справочник КО-ИНВЕСТ» [Электронный ресурс]

Приложение 1

Оцениваемый объект

Приложение 2

Продажа здания

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Аренда

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Размещено на Allbest.ru

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены