Всесторонний анализ эффективности использования муниципальной собственности города Ставрополя

- анализирует ход и эффективность мероприятий по приватизации объектов муниципальной собственности;

- переоформляет договоры купли-продажи, регулирует вторичный рынок недвижимости ранее приватизированных объектов;

Рисунок 1 - Структура комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

- создает, реорганизует и ликвидирует муниципальные предприятия, учреждения по решению органов местного самоуправления;

- оформляет закрепление муниципального имущества в управление за предприятиями и учреждениями, дает согласие муниципальной собственности в соответствии с положением находящимся в муниципальной собственности г. Ставрополя;

- принимает решение об использовании имущества ликвидированных муниципальных предприятий;

- обеспечивает проведение инвентаризации и оценку муниципального имущества в установленном порядке совместно с ПТИ, ведет учет имущества;

- осуществляет анализ доходов от сбора налогов, иных платежей и сборов, владения муниципальной собственностью, ее использования и сделок с ней с целью выявления резервов повышения доходной части бюджета за счет наиболее эффективного использования имущества;

- разрабатывает нормативные и методические документы, определяющие принципы и формы ценообразования и нормирования во всех сферах хозяйства, социального обеспечения и развития города, в части, регулируемой органами местного самоуправления;

- контролирует финансовые потоки, связанные с арендой, содержанием и ремонтом муниципального имущества.

Что касается полномочий, комитет по управлению муниципальным имуществом в пределах своей компетенции имеет право [8]:

- проводить приватизацию муниципальных предприятий, находящихся на территории города, имущества, зданий и помещений, земельных участков приватизированных предприятий, относящихся к муниципальной собственности, включая решение вопросов о способах, сроках и формах приватизации конкретных объектов в пределах, установленных законодательством Российской Федерации и решениями Ставропольской городской Думы;

- принимать решения о создании, реорганизации, ликвидации муниципальных предприятий, учреждений в соответствии с решениями Ставропольской городской Думы и главы города Ставрополя;

- быть правопреемником по договорам аренды муниципального имущества, в том числе с правом выкупа;

Порядком приватизации имущества, принадлежащего муниципальному образованию «Город Ставрополь», для комитета по управлению муниципальным имуществом и мэра предусмотрены следующие способы приватизации муниципального имущества:

- приватизация муниципального имущества на аукционе (в том числе продажа акций в процессе приватизации открытых общества на специализированном аукционе);

- продажа акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации их работниками;

- выкуп арендованного муниципального имущества;

- преобразование муниципальных предприятий в открытые акционерные общества;

- отчуждение находящихся в собственности города Ставрополя акций открытых акционерных обществ владельцам муниципальных ценных бумаг;

- другие не запрещённые законом способами [47].

Итак, рассмотрев систему местного самоуправления в сфере управления муниципальной собственности мы пришли к выводу, что глава города наделён существенными полномочиями по управлению муниципальной собственностью; а если учесть, что им осуществляется общее руководство деятельностью администрации города и соответствующие решения данного органа местного самоуправления принимаются на основе принципа единоначалия, то можно с уверенностью говорить о функциях мэра города Ставрополя как о самых значительных (в сравнении с другими субъектами управления муниципальной собственностью). Также не стоит забывать, что не менее важная роль по управлению муниципальной собственностью отводится комитету по управлению муниципальным имуществом, который непосредственно контролирует имущественные и земельные отношения, организовывает деятельность муниципальных учреждений и предприятий.

2.2 Анализ формирования муниципальной собственности города Ставрополя

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывался в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправления. Однако процесс передачи носил спонтанный и затяжной характер, а решение принималось по каждому конкретному объекту.

В Ставропольском крае и в г. Ставрополе, в частности, формирование муниципальной собственности проходило способами, характерными для Российской Федерации в целом. Наряду с реформированием политической и экономической систем в стране после распада СССР имела место также реформа местного самоуправления. В период реформы МСУ формирование муниципальной собственности происходило за счёт:

- муниципальной собственности, имеющейся на момент разграничения (1990 год);

- объектов государственной собственности, переданных на безвозмездной основе в муниципальную собственность для осуществления полномочий МСУ;

- безвозмездной передачи находящихся в государственной собственности предприятий, включая акции приватизированных предприятий, расположенных на территории МО;

- приобретения собственности и создание муниципальных предприятий за счёт собственных или заёмных средств;

- имущества на территории МО, не имеющего собственника [41].

В определённый период современной истории формирование муниципальной собственности было взаимосвязано с процессом приватизации, но в связи с отсутствием средств муниципальные образования фактически не участвовали в этом процессе.

Эффективное управление земельно-имущественным комплексом муниципального образования - является основой для стабильного социально- экономического развития города Ставрополя.

Чтобы оценить деятельность городских властей с точки зрения её эффективности, необходимо рассмотреть показатели, характеризующие эту деятельность. В данной работе за отчётный период возьмём конец 2015 года, с учётом имеющихся в нашем распоряжении материалов [45].

Наилучшим образом эффективность использования и управления муниципальной собственностью отражает такой показатель, как неналоговые поступления в бюджет муниципального образования. Это является одним основных источником доходов бюджета города. Его анализ выявляет две тенденции: во-первых, рост с 2013 по 2015 год неналоговых доходов, во- вторых, их удельный вес относительно общего объёма поступлений в бюджет ещё небольшой и составил в 2015 году 6,65 процентов. (рис. 2).

Рисунок 2 - Динамика роста неналоговых поступлений в бюджет города Ставрополя (2013-2015гг.), млн. тыс. рублей.

Формирование доходной части городского бюджета от использования муниципального имущества в 2015 году происходило по следующим основным направлениям:

- доход от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда (93 млн. 644 тыс. рублей);

- доход от сдачи в аренду земельных участков (451 млн. 163 тыс. рублей);

- доход от приватизации и продажи имущества (7,9 млн.тыс. рублей).

То есть 66,52 процента доходов в бюджет по статье «Неналоговые доходы» поступает от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда и 22,74 процента - от аренды земельных участков [32].

В муниципальной собственности города Ставрополя находится 98 муниципальных унитарных предприятий, 190 муниципальных учреждений, 8 пакетов акций акционерных обществ. Общая стоимость муниципального имущества, переданного в хозяйственное ведение, составляет 1,7 млрд. рублей, в оперативное управление - 2,4 млрд. рублей. Город Ставрополь располагает крупнейшим в крае имущественным комплексом, балансовая стоимость которого составляет без учета стоимости жилого фонда 4,1 млрд. рублей, остаточная - 1,9 млрд. рублей, с учетом стоимости жилого фонда - соответственно 5,3 млрд. рублей и 2,9 млрд. рублей [48].

В составе муниципальной собственности числится 943 объекта нежилого фонда общей площадью 694 тыс. квадратных метров. Кроме того, в городской собственности находятся 250 объектов коммунально-бытового назначения: насосные станции, котельные и пр.

В 2015 году - за счет использования земельно-имущественного комплекса - бюджет города получил - 630 млн. 221 тыс. рублей, что на 81 млн. рублей больше к установленному комитету заданию.

По сравнению с 2012 годом, в 2015 году доходы от аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, - возросли в 20 раз (рис. 3).

В 2015 году от использования муниципального имущества сбор доходов от арендных платежей за землю в бюджет города составил в размере 451 млн. 163 тыс.рублей (в 2014 поступило 256 701,7 тыс.рублей), плановые назначения выполнены на 124%. Перевыполнение составило 86 млн. 995 тыс.рублей.

Данный результат стал возможным благодаря планомерному и комплексному подходу администрации города, в частности комитета по управлению муниципального имущества к исполнению поставленных задач.



Рисунок 3- Динамика доходов от аренды земельных участков, расположенных в границах муниципального образования города Ставрополя.

В прошлом году: - проведено 16 заседаний городской комиссии по контролю за поступлением арендной платы за землю, приглашено 173 арендатора.

По результатам работы комиссии - оплачено задолженности по арендной плате - во все уровни бюджетов - 32 млн. 175 тыс. рублей;

- арендаторам (юридическим лицам и предпринимателям), - направлено 232 уведомления о наличии задолженности и необходимости ее погашения;

- доработан программный комплекс «Аренда», введены дополнительные функции, обеспечивающие качественное начисление и контроль за поступлением арендных платежей [50].

Выполненные мероприятия дали свои результаты - недоимка по арендным платежам за землю уменьшилась на 10 млн.рублей. Если на 01.01.2015 она составила 90 843 тыс.рублей, то на 01.01.2009 - 80 954 тыс.рублей. Юридической службой комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя за 2015 год подано 83 исковых заявлений о расторжении договора, освобождении земельных участков, взыскании арендных платежей - на общую сумму 76 млн. рублей. Было принято 36 решений о расторжении и освобождении незаконно занимаемых земельных участков, а так же о взыскании арендной платы и пени на общую сумму 17 млн. рублей. Помимо всего, в городской бюджет в прошлом году было взыскано за несвоевременную уплату аренды за земельные участки - в сумме 0,9 млн. рублей [34].

Кроме того, после получения арендаторами претензий, - в добровольном порядке было погашено задолженности на сумму 11 млн. 300 тыс. руб. Одной из важнейших составных частей работы администрации города является распоряжение муниципальной собственностью, в частности, нежилыми помещениями.

От сдачи в аренду нежилых помещений в 2015 году в городской бюджет поступило 93 млн. 644 тыс. рублей, - при плане 75 млн. 916 тыс.руб. Выполнение плана составило (123%). (рис.4)

Рисунок 4 - Динамика поступления арендной платы за нежилые помещения (1998-2015 г.г.).



Было заключено 569 договоров аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, общей площадью 100,5 тыс.кв.м. В том числе:

- договоров прямой аренды - 280 - на общую площадь 44,1 тыс.кв.м;

- договоров срочной аренды - 162 -на общую площадь 7,5 тыс. кв.м,

- договоров безвозмездного пользования - 123, -на общую площадь

48,9 тыс.кв.м.

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений образования города Ставрополя - при плане 6 млн.

201 тыс. руб. поступило 5 млн. 796 тыс. рублей. Выполнение - 93 % - объясняется уменьшением числа субарендаторов. Суммарная площадь субаренды в учреждениях образования в 2014 году составляла - 12 633 кв.м., а в 2015- снизилась до 9 876 кв.м.

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений здравоохранения города Ставрополя при плане 2 198,82 тыс. руб. - поступило 2 520,18 тыс. руб.(115 %).

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений культуры - при плане 907,48 тыс. руб. - поступило 1041,0 тыс. руб.(115 %).

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений физической культуры и спорта - при плане 23 тыс. руб. поступили в том же объеме.

Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении органов управления городских округов и созданных ими учреждений и в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, - при плане 66 млн. 585 тыс. руб., фактические поступления - 84 млн. 263 тыс. руб., выполнение 127%.

Проводится работа над приведением в соответствие нормам действующего законодательства порядка распоряжения муниципальным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями [34].

Права учреждения на закрепленное за ним имущество определены нормами Гражданского кодекса. При этом органы местного самоуправления, осуществляя полномочия собственника имущества учреждения, может распорядиться по своему усмотрению только изъятым, излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

В то же время, согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ, - учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, - владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и его назначением. Поэтому необходимо учитывать, что распоряжение нежилыми помещениями, закрепленными за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, - путем их передачи в арендное пользование - осуществляется учреждением с согласия органов местного самоуправлению, лишь в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано.

В связи с этим следует учитывать, что передача имущества, заключенного на праве оперативного управления третьим лицам для осуществления хозяйственной (коммерческой) деятельности не допустимо, в связи с чем у комитета могут возникнуть проблемы с выполнением поступлений по доходам от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений образования, здравоохранения и культуры.

В результате прекращения арендных отношений, не отвечающих указанным требованиям, доходная часть бюджета на 2009 год, в части поступлений от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждений - образования, здравоохранения и культуры - на сумму 7 млн. 699 тыс.руб., - может быть выполнена не в полном объеме, на данный период времени такой прогноз.

За три года поступления от арендной платы за нежилые помещения возросли - в 1,5 раза (рис. 4). Однако, этот показатель мог быть во много раз выше, если бы снизилась доля аренды имущества по договорам безвозмездного пользования, установленного решениями Ставропольской городской Думы [38].

В этой связи полагаю целесообразным провести анализ деятельности организаций, с которыми оформлены договоры безвозмездного пользования, - с целью оценки их социальной значимости для города. Как пример, - «Профцентр», который более 2,5 тысяч квадратных метров нежилых помещений использовал в субаренде, - что не допускается условиями договора о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом. Это уже коммерческий вид деятельности, что в принципе не допустимо.

Изменение порядка предоставления в пользование муниципального имущества и необходимость проведения аукционов по продаже права аренды нежилых помещений - потребовалось необходимость от органов местного самоуправления принятия оперативных мер для обеспечения исполнения норм федерального законодательства. Был подготовлен проект Комитета по управлению имуществом г. Ставрополя и - в начале марта текущего года - главой города принято постановление: «О проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя» [42].

Комитетом по управлению муниципальным имуществом в ближайшее время комитет проведётся семинар со всеми заинтересованными учреждениями, организациями и разъясняет особенности нового порядка аренды нежилых помещений.

Органы местного самоуправления, конкретно комитет по управлению муниципальным имуществом предлагает будущим арендаторам список: 75 пустующих муниципальных нежилых помещений - общей площадью 9 тысяч 138 кв.м.

Проводятся торги, где соблюдается особый порядок подготовки и проведения аукционов предусматривает опубликование соответствующей информации - не менее чем за 30 дней до даты торгов. Также проводится напряженная работа по оценке предмета продажи, изготовлению технической документации, регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости.

Вопрос о дальнейшей судьбе муниципального имущества, которое может быть приватизировано, открыт и очень актуален, и подлежит регулярному обсуждению.

Торопиться с продажей данного имущества не следует, поскольку основным фактором, влияющим на уменьшение арендуемых площадей нежилых помещений, - является приватизация объектов муниципальной собственности. (рис.5).

Рисунок 5 - Динамика сокращения арендуемых площадей нежилых помещений в связи с приватизацией муниципального имущества.

Анализ финансовых результатов приватизации муниципального имущества показывает, что в 2012 году было продано имущества - на 138,8 млн. рублей, в 2013 - на 67,2 млн. рублей, в 2014 - на 33,6 млн. руб., в 2015 году - на 7,9 млн. рублей.

Какое влияние оказала распродажа муниципального имущества на социально-экономическое положение города - неизвестно.

В 2009 году приватизация муниципальной собственности приостановлена по решению Ставропольской городской Думы.

Резервы будущего пополнения местного бюджета заложил принятый в июле прошлого года Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действие, которого вступает в силу с 01.01.2009 года, порядка

160 объектов могут быть приватизировано арендаторами, которые арендовали нежилые помещения 3 и более лет, что приведет к уменьшению количество площадей сдаваемых в аренду на 17 тыс. кв.м. и соответственно к потерям поступлений в бюджет по статье «Доходы».

Администрацией города в ноябре прошлого года, составлен проект прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности.

В него включены - 39 нежилых помещений, общей площадью более 4 тысяч кв.м. Арендаторами этих помещений в настоящее время являются субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие их более трех лет и имеющие преимущественное право выкупа. В комитете находится более пятидесяти заявлений от субъектов малого и среднего предпринимательства, изъявивших желание воспользоваться предоставленным им правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений.

Следует отметить, что один квадратный метр этих помещений, по отчету независимого оценщика, стоит в среднем - 27 тысяч 861 рубль. По методике, утвержденной решением Ставропольской городской Думы от 24.12.2013 года № 144, рассчитывается арендная плата.(38)

У Администрации города висит вопрос продавать или нет муниципальное имущество и когда. На мой взгяд необходимо сравнить суммы доходов от аренды и выкупа.

В собственности муниципального образования находится - 5283 объекта недвижимости, в том числе:

- 1 854 объекта - это жилой фонд (жилые дома, общежития), в том числе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- 2 775 - объекты нежилого фонда (детские сады, школы, больницы, поликлиники, производственные базы, отдельно стоящие здания нежилого фонда, сдаваемые в аренду); - 654 объекта - это инженерные сооружения - котельные, насосные станции, трансформаторные подстанции и другое имущество; - 54 объекта - являются памятниками истории и культуры. Кроме того, в реестре муниципальной собственности числятся 282 муниципальных предприятия и муниципальных учреждения. Учтены акции 6 хозяйственных обществ, в уставном капитале которых имеется доля муниципальной собственности. Это: ОАО «Ставропольский городской расчётный центр» (90%), ОАО «Ставропольские городские аптеки» (26%), ОАО «Ставропольгоргаз» (25,1%), ОАО «Молочный комбинат Ставропольский» (3,4%), ОАО «Теплосеть (100%), ОАО « Содружество» (100%).

Эффективное управление имуществом и получение доходов от его использования, - обеспечиваются системой учёта.43

На мой взгляд это главный приоритет. Существующие базы данных - «Аренда» (земельных участков и нежилых помещений), «Реестр муниципальной собственности» - морально и технологически устарели.

Например, программный продукт «Реестр» создан в 1998 году. Сегодня имеются проблемы с его использованием и надежностью. Обмениваясь опытом по вопросам учёта с органами местного самоупарвления из городов - Липецка и Ижевска - присутствует проблема что Ставрополь серьёзно отстаёт.

Цена вопроса - 1 млн. рублей. При корректировке бюджета 2009 года, депутаты городской Думы своими поправками обещали направить на разработку программы «Реестр» необходимые средства.

Также остро стоит вопрос технического оснащения зала аукционов. Комитет вынужден проводить торги по продаже права аренды на земельные участки и нежилые помещения - без -аудио - и - видео записи, электронного табло результатов аукциона и компьютерного сопровождения. На это нужны средства - немногим более 1 млн. руб.

Хотелось бы кратко остановиться на функции, которую исполняет комитет по организации деятельности муниципальных учреждений и предприятий, закрепления за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.(46)

По состоянию на начало года - в городе действуют 37 муниципальных унитарных предприятий, которые находятся в различном ведомственном подчинении. У Комитета по управлению муниципальным имуществом - 2 предприятия, Комитета городского хозяйства - 19, комитета экономического развития и торговли - 5; Управления здравоохранения - 2, Управления социальной защиты - 2, Администрации города - 3; Комитета градостроительства - 3, Администрации Октябрьского района - 1, Управления культуры -1.

Муниципальные унитарные предприятия города Ставрополя в 2015 году обеспечили фактическое поступление доходов от перечисления части прибыли, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в объеме 13 млн. 498 тыс. руб., что в 3 раза больше установленного задания. В связи с реорганизацией МУП «Полигон», МПРТП № 12 «Пазарджик» и МУП «Ромэл-Х» имеют задолженность по отчислениям в сумме 336 тыс. рублей.

Комитетом, в целях регламентации деятельности муниципальных учреждений и предприятий, - были подготовлены постановления главы города:

- от 28.11.2015 № 198 «О полномочиях органов администрации города Ставрополя по управлению подведомственными учреждениями»;(54)

- от 28.11.2015 №199 «О полномочиях органов администрации города Ставрополя по осуществлению прав собственника имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя»;(56)

- от 22.12.2015 №349 «О дополнительных мерах по повышению эффективности управления муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, находящимися в муниципальной собственности города Ставрополя»;(55)

- от 22.12.2015 №350»Об утверждении порядка отчётности руководителей муниципальных унитарных предприятий и представителей администрации города Ставрополя в органах управления открытых акционерных обществ».(55)

Администрация города Ставрополя комитет по управлению муниципальным имуществом, при подготовке вышеназванных документов, включая новый типовой устав для муниципальных унитарных предприятий,- делался акцент и ставилась задача по усилению контроля за деятельностью этих предприятий и повышению эффективности их работы.

Комитет оказывает населению и организациям значительный объем безвозмездных муниципальных услуг - в области земельных отношений.

Успешный муниципальный менеджмент в этой сфере - обеспечивает стабильное наполнение доходами местный бюджет.

Сегодня - оборот земель, аренда и приватизация земельных участков, земельный налог - дают значительные суммы поступлений в бюджет города. В прошлом году - арендаторы земельных участков заплатили свыше 450 млн. рублей.

Складывается положительная динамика по продаже права аренды земельных участков - через аукционы. В 2013 году продано с торгов право аренды на сумму - 8,9 млн. рублей, в 2015 году - в бюджет перечислено - 25,7 млн. рублей. (рис.7).

Население и организации стали активнее выкупать земельные участки под зданиями и сооружениями, собственниками которых они являются. В 2015 году комитет заключил 151 договор купли-продажи земельных участков, в том числе - 119 с физическими лицами, 32 - юридическими. В 2013 году комитет заключил 65 договоров купли-продажи, в том числе с физическими лицами - 46, юридическими - 19. Данную тенденцию можно также наблюдать на рисунке.

Рисунок 7- Продажа права аренды земельных участков через аукционы под жилищное строительство 2013-2015г.г.

От выкупа земель в прошлом году в доход бюджета перечислено - 62 млн. 680 тыс. рублей, что на 12 млн. рублей больше запланированного.

За прошлый год поставлено на учет - в Управлении Федеральной Регистрационной службы по краю - 229 бесхозяйных земельных участков, принято - 97 отказов от правообладателей.

Используя официальные материалы вычисления площадей земель, расположенных в границах муниципального образования города Ставрополя, в комитете подготовили экспликацию земель, занятых - водными объектами, лесами, дачами, в аренде, сельхозназначения, частными землями. В прочих - земли обороны, промышленности и т.п. Отдельно на схеме указаны площади федеральных, краевых и муниципальных земель, прошедших процедуру разграничения государственной собственности на землю - по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Все земли имеют вид разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости единицы площади, который используется при сделках с недвижимостью.

Результаты кадастровой оценки земель для городов Будёновска, Невинномысска и Ставрополя утверждены в 2013 году Правительством Ставропольского края и подлежат переоценке - не позднее 2011 года.

Площадь земель города Ставрополя на конец прошлого года, - составляла 27 тысяч 669 гектаров, а в начале текущего - увеличилась на 325 гектаров за счет земель Татарского сельсовета Шпаковского района. Земли распределены следующим образом: федеральные и краевые занимают, соответственно, - около 70 и 133 гектаров; зарегистрировано в собственности муниципалитета - 174,5 гектара; земель под водой - 4313 га; занято лесами - 5456 га, в том числе городскими

- 3200; в частной собственности - 4415 га; под дачными некоммерческими товариществами - 4153 га; земли сельхозназначения - 3815 га; в аренде - 2230 га; прочие - 3850 га.

Перспектива обустройства в краевом центре новых жилых микрорайонов - крайне ограничена. Дальнейшее развитие города возможно за счет - инвестиций и приобретения земельных участков в муниципальную собственность на вторичном рынке, сноса ветхого аварийного жилья и выкупа частных земель.

Перед органами местного самоуправления остро стоит проблема внедрения инструментов земельно-ипотечного кредитования, повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов и предоставление их под строительство социально-значимых объектов на льготных и безвозмездных условиях.

Неэффективное использование муниципальных земель приводит к значительным потерям местного бюджета.(34)

С 2012 года не получается сформировать земельные участки под многоквартирными домами (их более 2,5 тысяч). Это приводит к потерям земельного налога, подлежащего к взиманию с собственников жилья. За районными администрациями постановлением главы города установлена функция заказчика, средства на землеустройство выделялись.

Настоящее бедствие города Ставрополя - хаотичное размещение торговых павильонов и киосков. Как показывают многочисленные проверки муниципального земельного контроля - правоустанавливающих документов у продавцов нет, за аренду муниципальной земли - никто не платит.

С участием представителей - администраций Промышленного и Ленинского районов, - выявлены нарушения земельного законодательства, связанные с самовольным занятием муниципальной земли торговыми павильонами и гаражами.

В киосковой зоне, по улице 50 лет ВЛКСМ (58/1) - из 21 действующего торгового объекта, только 4 (*владельцы - ОАО «Иней» и ОАО «Ставропольский пивоваренный завод») - имели надлежащим образом оформленные документы. 10 торговых мест - имеют просроченные договоры аренды, 2 земельных участка - заняты самовольно, а землепользователей 5 киосков - установить не удалось [38].

На улице 45 Параллель, № 4 - самовольно установлено 34 металлических гаража. На пр. Ворошилова, 11/1 - земельный участок под киоском, принадлежащим ОАО «Ставропольхлебторг», используется без правоустанавливающих документов, договор аренды не пролонгирован. По ул. 50 лет ВЛКСМ (24/1) арендатор Миломердов В.С. использует павильон из легких металлических конструкций по договору с истекшим сроком действия. В Ленинском районе - по проезду Врачебному (район жилых домов №№ 48,49,53) самовольно установлено 8 металлических гаражей. Дело рассматривается в суде.

В Октябрьском районе - ОАО «Республиканское агропромышленное предприятие «Кавказ-мясо» не оформило надлежащим образом документы на земельный участок (ул.Толстого в районе жилого дома № 73). Во дворе жилого дома по ул.Рылеева, 5 - самовольно размещены металлический и капитальный гаражи, владельцы которых не установлены.

Администрацией города, в частности Комитетом изучается опыт соседних регионов. В Краснодаре, например, создано управление по земельно-имущественному контролю (*юридическое лицо - 26 чел.). Постановлением главы краснодарского краевого центра, после уведомления, за непринятие мер, в 10-дневный срок, временные сооружения (павильоны, киоски) - демонтируются, брошенный автотранспорт эвакуатором вывозится на специальные площадки.

Таким образом, в городе наводится оперативный порядок, а владельцы, чтобы возвратить свое имущество, - идут в суд и там доказывают свои права. Логика краснодарцев проста: «Земля муниципальная? Платность использования земли установлена? Платите в городской бюджет и возмещайте причиненный ущерб» [57].

Что касается городских лесов, обустройство лесных земель, площадью 3200 гектаров, вошло в число приоритетов администрации города и Ставропольской городской Думы. На межевание лесных земель - с целью их постановки на кадастровый учет и регистрацию права муниципального образования - выделено около 10 млн. рублей. Завершение этой работы в текущем году позволит включить лесные участки в имущество казны, а затем и распорядиться им. Вариантов несколько. Можно провести лесные аукционы и на праве аренды закрепить лесные участки для спортивно- оздоровительных целей и развития туризма. В любом случае необходимы публичные слушания и, с учетом мнения горожан, - разработка муниципальной целевой программы обустройства и сохранения лесного массива.

Также необходимо обратить внимание на возможность передачи в муниципальную собственность дополнительного имущества.

Анализ показывает, что доля передаваемого застройщиком в муниципальную собственность движимого и недвижимого имущества - очень мала.

Практически не развивается инженерная инфраструктура, а износ сетей и сооружений достигает своего предела износа.

За два последних года в реестр муниципальной собственности включены следующие объекты:

- 103 квартиры переданы городу территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и из государственной собственности; - 13 квартир - город приобрел для детей-сирот; - застройщики ООО «Аспект» и ОАО «Ставропольстрой» - передали 4 квартиры; - нежилые помещения переданы: МУП «Стройинвест» (129,1 кв.м) и ООО «Техноцентр» (1921,7 кв.м).

Наиболее значимым приобретением - стала передача, в конце прошлого года, из краевой казны двух котельных (ул.Кулакова, 20Б, ул.2-я Промышленная, 8Б). В целом это не значительный прирост имущества казны, потенциал есть, а городу нужны новые коммуникации (движимое имущество), объекты, сооружения, жильё [34].

Таким образом в ходе анализа можно отметить, что важным направлением использования городской недвижимости наряду с арендой является привлечение инвестиционных и кредитных ресурсов для решения социальных проблем развития города за счет муниципального залогового фонда. Если в 2009 году залоговый фонд состоял из 57 объектов (оценочная стоимость которых около 34 млн. рублей), то сегодня он содержит 120 оформленных объектов недвижимости стоимостью около 190 млн. рублей.

В целях эффективности управления муниципальным имуществом в городе Ставрополе Положением о порядке учета и управления имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ставрополя, установлен преимущественно аукционный либо конкурсный порядок предоставления права аренды.

При этом победителем становится соискатель, представивший наиболее выгодные предложения по наибольшему размеру месячной арендной ставки за один квадратный метр. Исключения составляют случаи предоставления в аренду помещений по целевому назначению учреждениям и организациям, финансируемым из бюджета города (культура, образование, здравоохранение, спорт, органы власти и управления, правоохранительные органы), муниципальным предприятиям, организациям социальной защиты малоимущих слоев населения. Порядок проведения конкурса (аукциона) по продаже права на аренду регламентируется Положением о конкурсе, аукционе.

Программа управления муниципальной собственностью города Ставрополя на 2013-2015 годы предполагает введение механизмов оценки полезности объектов собственности города путем определения бюджетной и иной эффективности [38].

Каждый объект городской собственности проверяется на необходимость его сохранения в собственности города. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач.

На основании проведённого нами анализа можно сделать следующие выводы:

- проводится масштабная работа над приведением в соответствие норм действующего законодательства о порядке распоряжения муниципальным имуществом;

- администрацией города Ставрополя делается акцент по усилению контроля за деятельностью муниципальных унитарных предприятий и повышению эффективности их работы;

- комитетом по управлению муниципальным имуществом оказывается населению и организациям значительный объём безвозмездных муниципальных услуг в области земельных отношений. Успешный муниципальный менеджмент в этой сфере обеспечивает стабильное пополнение доходной части местного бюджета;

- была приостановлена на 2009 год приватизация муниципальной собственности. Анализ финансовых результатов приватизации муниципального имущества показал уменьшение получение доходов от аренды нежилых помещений, вследствие чего одним из основных источников доходов местного бюджета является поступление платы за использование нежилых помещений;

-в настоящее время одной из приоритетных задач в процессе управления муниципальной собственностью города является поставлено обустройство лесных земель в целях включения лесных участков в имущество казны и в дальнейшем распоряжения ими.



3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА СТАВРОПОЛЯ)

3.1 Направления реформирования системы муниципальной собственности

Муниципальная собственность наряду с местными финансами составляет экономическую основу местного самоуправления. Вопросы формирования эффективного управления и использования муниципальной собственности являются поэтому приоритетными для муниципальных образований. Для муниципальных образований особую актуальность имеет проблема скорейшего и полноценного нормативно-правового обеспечения деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом. Решение проблемы создания эффективной системы управления муниципальным имуществом предполагает сосредоточение нормотворческих, организационных и управленческих усилий органов местного самоуправления на следующих основных направлениях:

-обеспечение надлежащего (т.е. полного и своевременного) учета муниципального имущества и ведение его реестра, включающего многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета.

-обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, внесении в качестве вклада при создании хозяйственных обществ, использования в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека).

-обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования муниципального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.

-обеспечение эффективного контроля за сохранностью и использованием по назначению муниципального имущества [49].

Одной из важнейших задач управления муниципальной собственностью является повышение эффективности управления муниципальной собственностью как непрерывный процесс самоанализа, который должен присутствовать в соответствующих управленческих организациях.

Трудности управления имуществом муниципального образования города Ставрополя, возникают в связи со следующим. Предприятия, собственность которым передана муниципальным образованием на праве хозяйственного ведения, управляются «единоличным органом управления - его руководителем, взаимоотношения которого с собственником находятся в сфере действия законодательства о труде», которое - в свою очередь - предоставляет руководителям предприятий широкий круг полномочий. В то же время круг полномочий собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определён исчерпывающим образом. Это приводит к «значительным трудностям» применения к ним мер ответственности и, как следствие, к «отсутствию реального стимула улучшать качество управления» [52].

В хотелось бы отметить, что Администрацией города Ставрополя совместно с городской Думой в принятой Концепции управления имуществом муниципального образования города Ставрополя в связи со сложившейся ситуацией в сфере управления муниципальным имуществом, переданным во владение предприятиям, предлагается механизм управления ими, который предусматривает следующие меры:

-для оптимизации количества муниципальных унитарных предприятий необходимо, чтобы создание организаций в форме муниципального предприятия осуществлялось исключительно в случаях, когда их цели и задачи не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных организационно-правовых форм;

-установление обязательных требований представления руководителями предложений о способе достижения цели, а также сведений о текущем и перспективном планировании финансово-экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности предприятий и учреждений;

-ужесточение контроля за деятельностью руководителей муниципальных унитарных предприятий и учреждений и самих предприятий и учреждений;

-установление порядка принятия управленческих решений при недостижении цели города, невыполнении программы (плана, бизнес-плана).

«В частности, при обосновании невозможности достижения цели, выполнения программ могут приниматься решения о реорганизации, ликвидации предприятия, учреждения, о приватизации муниципального имущества» и т.д.

С данными мерами можно не только согласиться как с обеспечивающими верный подход к исправлению сложившейся ситуации, но и в дополнение к ним следовало бы принять на местном уровне нормативный правовой акт, в соответствии с которым обязательным пунктом договора (контракта) с руководителем предприятия будет норма, устанавливающая право собственника переданного муниципального имущества освобождать данного руководителя от занимаемой должности в случае, если результативность деятельности организации не отвечает определённым требованиям, когда на то не было объективных причин [46].

В результате, в течение определённого периода времени стала бы возможна постепенная и полная замена работающих сегодня руководителей предприятий «новыми», с которыми были бы заключены новые договоры. С некоторыми (возможно, большинством) - ввиду накопленного данными работниками опыта - достаточно перезаключить контракты, не меняя при этом руководителей персонально.

При этом необходимо больше внимания уделить подготовке управленческих кадров именно в сфере муниципального управления, давая при этом специалистам знания не только об общих принципах и закономерностях управления муниципальным хозяйством, но и применительно к городскому хозяйству города Ставрополя.

Город Ставрополь самое крупное муниципальное образование (относительно других населённых пунктов края). Именно поэтому социальная ориентированность, в том числе и в управлении (использовании) муниципальной собственности, здесь приобретает особое значение. В этой связи для улучшения эффективности использования муниципальной собственности и взаимодействия местной власти и населения муниципального образования хотелось бы предложить использовать опыт, применяемый в г. Челябинске. А именно так называемое управление по «слабым сигналам» населения. «Это специфический и пока мало изученный уровень управленческой деятельности муниципальных властей, касающийся стратегических проблем взаимоотношения муниципальной власти и гражданского сообщества».

Важной особенностью управления по «слабым сигналам» населения является механизм учета и фиксации этих сигналов. В этом плане различают «сильные» и «слабые сигналы» населения. К «сильным сигналам» относятся митинги, акции протеста или неповиновения и т.п. К «слабым сигналам» - состояние общественного мнения горожан, эмоциональный фон повседневной жизни населения, эволюция менталитета горожан и т.п. Применительно к городу Ставрополю данную деятельность можно осуществлять в сфере оказания услуг населению муниципальными предприятиями и учреждениями. При этом необходимо принимать предложения населения касательно управления данными организациями, анализировать информацию и - по возможности - внедрять в практику управления городской собственностью рациональные предложения. Работа с населением должна носить периодический характер. Управление по «слабым сигналам» населения даёт возможность городской власти:

-видеть оценку населением её деятельность по обозначенному направлению;

-видеть, как данная оценка меняется с течением времени и в случае принятия определённых решений;

-при обеспечении освещения данной деятельности в средствах массовой информации развивать институты демократии в городе через пробуждение у населения веры в способность влиять на процессы решения вопросов местного значения [21].

Внедрение данного опыта практически не влечёт за собой приложения каких бы то ни было ощутимых финансовых или кадровых ресурсов. Достаточно в рамках одного из структурных подразделений Администрации добавить штатную единицу - сотрудника, который выполнял бы функции социолога и занимался обеспечением описанного выше процесса. Плюс, определённые расходы на освещение процесса управления «по слабым сигналам» населения в СМИ.

Что касается ветхого и аварийного жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, то здесь возможно только два пути:

-повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части городского бюджета;

-активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт.

С одной стороны, второй вариант оправдан, так как в результате разграничения вопросов ведения (1990 год) муниципальные образования оказались заложниками своего положения. Во многом это связано с тем, что процесс шёл «сверху». С другой стороны, капитальный ремонт - это обслуживание объектов собственности, а это прямая обязанность собственника. Поэтому «выбивание» средств из федерального или областного бюджета представляется довольно сложным. Следовательно, остаётся перераспределение средств расходной части городского бюджета либо общее увеличение доходной части бюджета, в том числе засчёт повышения эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий [28].

Также не маловажную роль в эффективности использования муниципальной собственности лежит развитие арендных земельных отнош ений и собираемости платы.

Данным процессам препятствует следующие:

-на период финансово-экономического кризиса - в городе Ставрополе отсутствует правовая основа для реструктуризации задолженности арендаторов, а также механизм введения моратория на взимание пени. При этом налоговое законодательство - для арендаторов - не устанавливает периода действия отсрочки. Все эти виды муниципальной поддержки, прежде всего, малому бизнесу, напрямую затрагивают интересы местного бюджетов [57].

Таким образом, проблемы обусловлены, прежде всего, несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации - по сути - призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании.

Особенно важной является социальная направленность (общесоциальный характер) муниципальной собственности. Но не только в федеральном законодательстве заключаются проблемы управления муниципальной собственностью, а также очевидна проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности.

В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником).

Реформирование нормативно-правовой базы, ужесточение мер по воздействию на задолжников по арендной плате принесёт положительный итог в решении данной проблемы.

-теряется время и деньги на пролонгации (постановлением главы города) действия договора аренды.

Внедрение электронного документооборота между структурными подразделениями администрации города - позволит обеспечить выполнение регламента по оказанию данной муниципальной услуги.

Перспектива - за информатизацией, развитием оптико-волоконной связи, созданием специального программного комплекса, который совместит в одном формате все базы данных, включая и федеральные.

-мониторинг внесения арендной платы за землю - в январе - феврале текущего года - показывает, что произошло на 40% снижение наполнения бюджета к аналогичному периоду прошлого года. Это объясняется ухудшением платежеспособности арендаторов, приостановлением строительства ряда крупных объектов. Застройщик, при вводе в эксплуатацию завершенных строительством многоэтажных домов, - прекращает платить за аренду земельного участка. Выкуп, ранее арендованных земельных участков, - также снижает объемы поступления арендных платежей [30].

В связи с данной проблемой использования муниципальной собственности требуется необходимость принятия решения - еженедельно, а не 2 раза в месяц, как раньше, в досудебном порядке, приглашать должников на заседание городской комиссии.

-за три года поступления от арендной платы за нежилые помещения возросли - в 1,5 раза. Однако, этот показатель мог быть во много раз выше, если бы снизилась доля аренды имущества по договорам безвозмездного пользования, установленного решениями Ставропольской городской Думы.

В этой связи полагается целесообразным провести анализ деятельности организаций, с которыми оформлены договоры безвозмездного пользования, - с целью оценки их социальной значимости для города. Как пример, - «Профцентр», который более 2,5 тысяч квадратных метров нежилых помещений использовал в субаренде, - что не допускается условиями договора о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом [53].

Для эффективного управления нежилыми помещениями необходимо отказаться от практики заключения, так называемых договоров «срочной аренды», обусловленных не законностью, а целесообразностью. В соответствии с положениями Федерального закона «О защите конкуренции», как законный способ, можно ввести в практику - изъятие из оперативного управления муниципальных учреждений части не используемого ими имущества - с последующей его передачей в казну муниципального образования. Затем, в установленном порядке, комитетом по управлению муниципального имущества могут заключаться договора аренды с предпринимателями [29].

Анализируя перспективы пополнения доходной части бюджета города от аренды нежилых помещений, необходимо так же учитывать негативные экономические факторы, связанные с последствиями экономического кризиса, а так же возросшей конкуренцией на рынке аренды нежилых помещений за счет снижения размера арендной платы на объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и организаций.

Реальную конкуренцию на рынке коммерческой недвижимости муниципалитет может обеспечить - только создав наиболее привлекательные условия предоставления в аренду своих помещений. В частности, можно предложить - в качестве начального лота на аукционы - более низкую ставку арендной платы, а так же гарантированное заключение договоров аренды на срок не менее пяти лет.

Так же, целесообразно пересмотреть одно из условий типового договора аренды муниципальных нежилых помещений, предусмотрев возможность уменьшения (зачета) арендной платы на суммы понесенных арендатором затрат на капитальный и текущий ремонт муниципальных помещений.

Политика органов местного самоуправления города будет направлена на решение следующих задач:

-использование имущества как инструмента социально- экономического развития региона;

-использование имущества по целевому назначению с извлечением максимального социального эффекта;

-поддержание имущества в работоспособном состоянии;

-эффективную реализацию имущества по тем или иным причинам не приносящего должного социального эффекта;

-приобретение (создание) имущества, необходимого для реализации социальных задач в пределах разумной достаточности.

Основными направлениями совершенствования системы управления муниципальной собственностью являются:

-определение принципов и критериев, на основе которых принимаются решения о сохранении объектов в муниципальной собственности;