Анализ основных направлений национального проекта "Жилье" в Сахалинской области и разработка мероприятий по совершенствованию его реализации

г) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий населения;

д) реализация мер по повышению эффективности и качества оказания жилищно-коммунальных услуг населению.

Главное, что позволит решить квартирный вопрос граждан, по мнению

разработчиков национального проекта - это развитие ипотечного кредитования [11].

В целом на реализацию мероприятий программы «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы» (Программа) в течение 2011-2015 годов предусматривается общий объем финансирования в размере 12,004 млн. р., в том числе за счет средств областного бюджета - 6 093,7 млн. р.; бюджетов муниципальных образований - 747,6 млн. р.; внебюджетных источников - личных средств граждан, включая инвестиции, - 5 162,8 млн. р.

Решение жилищной проблемы россиян - одна из приоритетных и в то же время не из простых задач власти. И хотя в целом по стране о высоких темпах жилищного строительства говорить пока не приходится, если рассматривать отдельно Сахалинскую область, то у нас показатели в этом плане неплохие.

Кроме указанных внебюджетных источников планируется привлечение средств институтов государственного развития: Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства; государственной корпорации - Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства; открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На рисунке 2 представлены данные Сахалинстата по построенным в Сахалинской области квадратным метрам жилья в динамике за пять лет.

Итого получается: за последние пять лет рост ввода в эксплуатацию жилья почти четырехкратный.

К тому же в общем объеме введенного жилья не малую часть занимает социальное жилье. В 2011 году на его долю приходилось 35 %, а это 83,1 тыс. кв. метров (1531 квартира). По данным министерства строительства Сахалинской области, объем построенного социального жилья в 2011 году по сравнению с прошлым годом увеличился на 25,4 тыс.кв. метров (или на 44 %).

Здесь необходимо напомнить, что во время финансово-экономического кризиса 2008-2009 годов даже в Москве и Санкт-Петербурге, не говоря о других регионах страны, наблюдалось снижение не то что темпов, а фактических годовых показателей.



Рисунок 2 - Динамика строительства жилья в Сахалинской области

Положительных результатов в области жилищного строительства на Сахалине удалось достичь с помощью реализации одновременно нескольких целевых программ.

В настоящее время на Сахалине и Курилах, кроме так называемого коммерческого строительства, возводятся дома сразу по нескольким программам, финансируемым из всех уровней бюджета.

В период с 2009 по 2011 год в рамках федеральной целевой программы по сейсмоусилению жилищного фонда построено 64 многоквартирных дома общей площадью 82,8 тыс. кв. метров. Более 8 тыс. кв. метров жилья в рамках этой же программы планируется построить и в текущем году.

Параллельно реализуется долгосрочная целевая программа «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы» с множеством подпрограмм, в рамках которых застраиваются пригороды областной столицы (например, с. Дальнее) и райцентры региона. Особое внимание привлекает другая областная программа - «Переселение граждан, проживающих в Сахалинской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005-2015 годах». Ее реализация осуществляется по линии двух региональных ведомств - министерства строительства и министерства энергетики и ЖКХ. Только по линии первого ведомства в 2011 году на ул. Долинской в Южно-Сахалинске сданы два 24-квартирных жилых дома, в них переселено 237 человек. В этом году начато строительство еще десяти таких же домов.

По линии министерства энергетики и ЖКХ за последние три года свои жилищные условия улучшили 696 сахалинцев и курильчан. Однако здесь требуется пояснение. Дело в том, что это ведомство не занимается строительством жилья, поэтому те 696 сахалинцев и курильчан, о которых идет речь, поменяли место жительства в результате приобретения для этих целей квартир на вторичном рынке жилья либо ремонта заброшенных в районах области за счет областного и муниципального бюджетов.

В 2012 году на эти цели ведомству выделено из региональной казны 99 млн. 800 тыс. рублей. Это почти в два раза больше, чем в прошлом году. К этой сумме прибавятся еще средства муниципальных бюджетов, так как программой предусмотрено обязательное софинансирование в размере 5,3 % от выделенной из областного бюджета суммы.

Администрация областного центра, например, в прошлом году обеспечила софинансирование в объеме 54 % Планы на 2012 год не менее обнадеживающие. Как известно, областные власти ставят перед строителями задачу ввести в эксплуатацию не менее 300 тыс. кв. метров жилой площади. Однако в очереди на улучшение жилищных условий стоят более 20 тыс. семей. Снижение темпов строительства в таких условиях просто недопустимо. Принятые в свое время программы увеличивают шансы очередников стать наконец обладателями современного, комфортного жилья [42].

Обеспечение жильем граждан - участников Программы, осуществляется в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем жителей Сахалинской области», которая предусматривает строительство жилья с использованием внебюджетных средств (средств граждан) через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Кроме того, мероприятиями подпрограммы предусмотрена государственная поддержка граждан-участников Программы в виде социальных выплат, которые по различным категориям составляют от 30 до 50 % от фактической стоимости квадратного метра строящегося жилья.

Государственная поддержка в виде социальных выплат предусматривается для таких категорий участников реализации Программы, как: граждане, вставшие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 года; молодая семья, в том числе неполная; молодые ученые, работающие в научной организации; работники бюджетной сферы (бюджеты Сахалинской области и муниципальных образований области).

Кроме того, вступить в ЖСК могут и граждане, проживающие на территории Сахалинской области, не моложе 18 лет, имеющие постоянное место работы и достаточный собственный доход для участия в строительстве.

В области на данный момент зарегистрированы 4 ЖСК: два в г. Южно- Сахалинске и по одному в г. Корсакове и г. Холмске, также готовится к регистрации ЖСК в г. Анива. ЖСК «Дальнее» (г. Южно-Сахалинск) и ЖСК «Мой дом» (г. Корсаков) закончили прием заявлений от граждан, желающих стать участниками.

В списки желающих участвовать в строительстве жилья включены 393 человека, среди которых наибольшее количество - это работники бюджетной сферы и молодые семьи. С 19 сентября 2011 года ведется прием заявлений во второй ЖСК в г. Южно-Сахалинске.

Кроме того, администрацией города Южно-Сахалинска разработан инвестиционный проект «Комплексное развитие села Дальнее городского округа «Город Южно-Сахалинск», идея которого соответствует приоритетам и задачам «Стратегии социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2025 года», и заключается в закреплении населения в регионе за счет формирования комфортной среды проживания человека. В рамках реализации указанного проекта планируется решить вопрос с обеспечением жильем 2 тысяч семей, выразивших желание иметь индивидуальные жилые дома в селе Дальнее, что составляет порядка 7000 человек.

Безусловно, для строительства жилья большинству граждан необходимо будет брать кредиты, и в настоящее время есть возможность получить кредиты под строящееся жилье. Есть и банки, готовые участвовать в программе и выдавать такие кредиты. Более того, в настоящее время наметилась серьезная конкуренция за участников программы. Поэтому у граждан будет возможность не просто взять кредит, но и выбрать наиболее устраивающие условия.

Реализация Программы позволит к 2015 году осуществить решение вопросов стимулирования развития жилищного строительства и совершенствования механизмов поддержки проектов комплексного освоения территорий, а также снизить среднюю цену на жилье, ориентировочно, до 35-45 тыс. рублей за квадратный метр, за счет исключения из его цены затрат на строительство инфраструктуры и предоставления права на строительство лишь застройщикам, готовым осуществлять строительство жилых помещений в установленных ценовых пределах.

В соответствии с приоритетными задачами социально-экономического развития Сахалинской области одной из основных целей, на которые направлена деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления Сахалинской области, является создание условий для безопасной жизнедеятельности населения. В последние годы в области возводятся жилые дома, отвечающие требованиям, как комфортности, так и надежности, и сейсмобезопасности. Применяемые технологии в жилищном строительстве рассчитаны на нормативную сейсмостойкость в регионе -9 баллов [55].

По поручению Президента РФ Д.А.Медведева на территории Сахалинской области с 2009 года полным ходом идет реализация мероприятий федеральной целевой программы «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации на 2009-2014 годы». В целях реализации мероприятий по повышению сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения постановлением администрации Сахалинской области от 31.12.2008 года № 423-па принята областная целевая программа «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Сахалинской области на 2009-2013 годы и на период до 2017 года» [9].

Реализация Программы предусматривает четыре основных направления: выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, разработку проектно-сметной документации на сейсмоусиление и строительство жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения по результатам инженерно-сейсмического обследования и проведение первоочередных работ по сейсмоусилению или строительству жилых многоквартирных домов.

Программой определены основные направления и мероприятия, позволяющие комплексно реализовать цели и задачи по обеспечению сейсмической безопасности населения, снижению социального, экономического и экологического ущерба от разрушительных землетрясений. Система программных мероприятий направлена на последовательное выполнение конкретных задач: от оценки сейсмической опасности территорий области до обеспечения сейсмостойкости эксплуатируемых зданий и сооружений как главного фактора, приводящего к людским и материальным потерям при сильных землетрясениях.

Реализация мероприятий перечисленных целевых программ позволит обеспечить население областного региона комфортными и безопасными условиями для проживания, что является одной из приоритетных задач, поставленных перед Правительством Сахалинской области. Кроме того, в декабре прошлого года Президент РФ поручил регионам разработать и реализовать программы реконструкции существующих и строительства новых детских садов. Во исполнение данного поручения постановлением Правительства Сахалинской области от 14.02.2011 года № 35 была утверждена долгосрочная целевая программа Сахалинской области «Обеспечение доступности дошкольного образования в Сахалинской области на 2011-2015 годы» [10].

Таким образом, Правительством Сахалинской области, органами местного самоуправления проводится масштабная работа по реализации жилищной политики и с целью повышения качества жизни населения Сахалинской области [57].

Однако, учитывая все указанные раннее перспективы и преимущества реализации национального проекта «Жилье» в Сахалинской области, существует ряд проблем, с которыми сталкиваются участники соответствующих программ.

Самой актуальной проблемой, которая уменьшает темпы приобретения жилья жителями Сахалинской области, является высокая цена квадратного метра, заявленная министерством строительства Сахалинской области в программе «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы», составляющая 30-40 тысяч рублей. Достижение таковой стоимости квадратного метра жилья только планируется достичь в процессе реализации данной программы за счет исключения из его цены затрат на строительство инфраструктуры и предоставления права на строительство лишь застройщикам, готовым осуществлять строительство жилых помещений в установленных ценовых пределах, а на практике стоимость не уменьшилась ниже 54 тысяч рублей за квадратный метр жилья. Данный факт снижает возможность жителей Сахалинской области, имеющих средний заработок, приобретать необходимое жилье.

Для решения поставленной проблемы стоит использовать не только механизм предложенный министерством строительства Сахалинской области в рассматриваемой Программе, а также путем привлечения производителей и подрядчиков с других субъектов Российской Федерации, так как их ценовая политика за квадратный метр жилья на порядок ниже, чем в нашей области, за счет дешевого и доступного сырья, использования передовых технологий в производстве строительных материалов, значительно низкой стоимости оплаты труда работников строительной промышленности.

Следующей по значимости проблемой, которая возникает в процессе реализации рассматриваемой Программы, низкая возможность участия граждан в жилищно-строительных кооперативах, долевом строительстве, вследствие малого начального капитала, особенно для молодых семей, молодых специалистов.

В результате социологических опросов выявлены основные причины, по которым молодые семьи не имеют детей. В 85 случаях из 100 такими причинами назывались низкий уровень доходов и отсутствие перспектив улучшения жилищных условий.

Сложные жилищные условия оказывают особенно отрицательное влияние на репродуктивное поведение молодой семьи. Вынужденное проживание с родителями одного из супругов снижает уровень рождаемости и увеличивает количество разводов среди молодых семей. Напротив, наличие отдельной квартиры в наибольшей степени способствует увеличению размеров семьи. Вопрос обеспечения жильем молодых семей является актуальным в настоящее время и, безусловно, останется таковым в последующие годы.

Уточненная информация от органов местного самоуправления, материалы экспертных оценок и социологических исследований свидетельствуют о том, что минимальное количество нуждающихся в отдельном жилище молодых семей составляет 2,5-4,0 тыс. человек.

К проблемным показателям в реализации Программы по направлению молодых семей можно отнести:

- молодые семьи не могут получить помощь в рамках реализации национального проекта «Жилье», не имея собственных средств для вложения на приобретение квартир или строительство или завершение строительства

индивидуального жилья;

- отсутствие кредитных механизмов строительства и приобретения жилья. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

В условиях повышенного спроса на жилье, значительного количества ветхого фонда, невысоких темпов ввода нового жилья, необоснованного роста цен на квадратный метр жилья возникла ситуация, при которой молодые семьи, а также молодые ученые не имеют возможности приобретать жилье даже с учетом оказываемой социальной выплаты либо приобретают его на вторичном рынке, что противоречит основной цели областной целевой программы «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года», направленной на развитие в Сахалинской области строительства нового жилья.

Таким образом, для улучшения ситуации требуется продуманная и реалистичная государственная политика по оказанию поддержки сахалинским семьям в строительстве жилья, что позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи, создать механизм закрепления молодых специалистов и молодых ученых на территории Сахалинской области, обеспечить приемлемую цену строительства 1 кв. м. жилья для всех категорий граждан.

3 Мероприятия и рекомендации по совершенствованию реализации национального проекта «Жилье» в Сахалинской области

3.1 Пути снижения стоимости жилья для участников областных целевых программ

По долгосрочной целевой программе «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года», утвержденная законом Сахалинской области от 11.07.2008 года № 73-30, стоимость квадратного метра жилой площади составляла 54 тысячи рублей. Преследовалась цель снизить указанную стоимость, но в рамках реализации данной программы, этого достичь не удалось.

По данным Министерства регионального развития Российской Федерации на первое полугодие 2012 года средняя стоимость квадратного метра жилой площади составляет 45 400 рублей, являясь самой дорогой на Дальнем Востоке.

Планируемым результатом долгосрочной целевой программы «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы», утвержденной постановлением Правительства Сахалинской области от 03.09.2010 года № 423, по вопросу стимулирования развития жилищного строительства и совершенствования механизмов поддержки проектов комплексного освоения территорий - является снижение средней цены на жилье в областном центре ориентировочно до 30 - 40 тыс. р. за кв. метр за счет исключения из его цены затрат на строительство инфраструктуры и предоставления права на участие в Программе лишь застройщикам, готовым осуществлять строительство жилых помещений в установленных ценовых пределах.

Для более ясного представления возможностей среднего жителя Сахалинской области, необходимо провести параллель между средним заработком, затратами и стоимостью жилья.

Средняя заработная плата в Сахалинской области по последним данным

Росстата за февраль 2012 года составляет - 39977,3 рублей, что больше на пять тысяч рублей, чем в 2011 году - 33341,7 рублей. Сахалинскую область по данному показателю превосходят только Магаданская область - 43978,4 рублей в месяц, и Чукотский автономный округ - 53751,8 рублей. Как известно, данный показатель есть отношение суммы доходов всего работающего населения к количеству данной категории граждан.

Поэтому следует помнить, что больший доход в Сахалинской области имеют граждане, работающие на нефтегазовых проектах, рыбодобывающих организациях.

Велика доля бюджетных работников в области, а также высокий процент населения, занимающегося сельским хозяйством. Следовательно, этот показатель не может с точностью отражать настоящий уровень заработной платы в области. Для сравнения, средняя заработная плата специалиста в бюджетных организациях - 24 тысячи рублей, менеджер в сфере услуг - 20 тысяч рублей.

В январе 2012 года индекс потребительских цен по Сахалинской области составил 100,7 %. Индекс потребительских цен на продовольственные товары составил 100,5 %, на непродовольственные товары - 100,8 %, на услуги - 100,8 %.

Стоимость минимального набора продуктов питания по Сахалинской области в январе 2012 года составила 4023,79 рубля. По сравнению с предыдущим месяцем стоимость набора увеличилась на 2,0 %, сообщает пресс-служба Сахалинстата.

В расчет данного показателя не входят затраты сахалинцев на непотребительские товары, на которые цены возрастают стремительнее, чем на продовольственные.

Особенно дорожает бытовая техника, автомобили, бензин и другое топливо. Резко повышаются цены на санаторно-оздоровительные услуги, ремонт и обслуживания технических средств, услуги ремонта и пошива одежды, услуги воздушного транспорта, услуги связи, а также дошкольного воспитания.

Необходимые расходы жителей Сахалинской области не позволяют скапливать денежные средства большими суммами, существует только возможность откладывать по небольшим частям.

Возвращаясь к вопросу о приобретении жилья, можно с уверенностью сказать, что житель Сахалинской области, получающий среднюю заработную плату, не может приобрести жилье в момент острой необходимости в нем, только скапливая денежные средства в какой либо период времени. Чтобы участвовать в долевом строительстве или жилищно-строительных кооперативах также нужны большие суммы для первоначального взноса.

Для семьи, состоящей из трех человек, для нормального проживания считается необходимым жилье площадью не менее 54 кв. м. Если говорить о плохой демографической ситуации в стране и в частности в области, то жилая площадь следовательно становиться приемлемой для создания благоприятных условий к этому. Квартира со стоимостью 45 400 рублей за квадратный метр обойдется средней по численности семье в 2742000 рублей.

Такая внушительная сумма может стать барьером к благоприятным условиям проживания даже для семей с хорошим достатком.

Таким образом, снижение цены, как гласит долгосрочная целевая программа «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы», предоставления права участвовать в программе лишь застройщикам, готовым осуществлять строительство жилых помещений в установленных ценовых пределах, не способствует достижению поставленной цели, а также ведет к риску строительства некачественного жилья. В настоящее время застройщики используют при строительстве модульные технологии сборки жилья. Некоторые компании предлагают услуги строительства каркасных сборно-щитовых домов.

В качестве решения данной проблемы на первые несколько лет может послужить возможность использования услуг при строительстве или продукции открытого акционерного общества «Волгодонский комбинат древесных плит» (ОАО «ВКДП»).

ОАО «ВКДП» с момента своего основания в 1952 году прошло путь от лесоперевалочной базы до крупнейшего предприятия на юге России. Продукцию этого предприятия хорошо знают более чем в 50 регионах России и ближнего зарубежья, это широкий ассортимент мебели, мебельные детали, плитная продукция, облицовочные материалы.

В 2001 году совет директоров комбината принял решение о начале строительства по производству важнейшего компонента новой строительной технологии - стружечно-цементной плиты. В начале августа 2003 года получена первая продукция высокого качества, что подтверждено соответствующими сертификатами.

Строительная технология монолитно-каркасного бетонирования в несъёмной опалубке разработана более 50 лет назад, для быстрого возведения теплого и экологически чистого жилья.

Технология широко применяется в странах Европы и вне её пределов благодаря особым свойствам конструкции. Опалубка в сочетании с прочностными, теплоизолирующими и звукоизолирующими характеристиками бетонного ядра образует идеальную многослойную конструкцию и обладает высокими противопожарными свойствами. Качество жизни в доме, построенном методом несъёмной опалубки из стружечно-цементных плит (СЦП), сравнимо с проживанием в деревянном доме.

Также стружечно-цементную плиту (СЦП) можно использовать в качестве ограждающей конструкции стены в каркасном домостроении. В 2010 году ОАО «ВКДП» запустил производственную линию по изготовлению панельно-каркасных домов.

Оборудование лучших Европейских компаний позволяет с высоким качеством и компьютерной точностью производить домокомплекты заводской готовностью. Стружечно-цементную плиту используют как при строительстве коттеджей, так и в строительстве многоэтажных конструкций. Ограничения по этажности нет. Стружечно-цементные плиты (СЦП) применяются для создания несъемной опалубки под тяжелые и легкие бетоны, что с одной стороны не требует работ по демонтажу опалубки, а с другой - они служат дополнительным элементом утепления и звукоизоляции в конструкции здания. Свойства материала позволяют значительно облегчить последующую отделку как с фасадной так и внутренней сторон, начиная от штукатурных смесей, до любых навесных плитных материалов.

Каркасом могут служить различные материалы (армированный тяжелый бетон, металлический профиль, дерево и другие), в зависимости от этажности и проекта.

Межкаркасное заполнение производится легкими ячеистыми бетонами (пенобетон, пенофибробетон, пенополистиролбетон и другие). Такая конструкция стены, при толщине 300 мм обладает сопротивлением теплопроводности сравнимым со стеной из пустотелого кирпича, толщиной в 1500 мм, что в дальнейшей эксплуатации здания дает возможность экономии на энергоносителях при отоплении зимой и кондиционировании летом.

Легкость в монтаже и возможность резки и другой обработки материала позволяет использовать его для создания практически любых архитектурных форм. Широко применять плиты СЦП для ремонта или реконструкции уже возведенных зданий [56].

Ценовая политика ОАО «ВКДП» не может поразить обычного сахалинского жителя, так как если, например, рассматривать панельно-каркасное строительство коттеджей, кв. м домокомплекта без учета работы оценивается от 6 до 8 тысяч рублей.

Если заказывать только стружечно-цементную плиту, а в рамках своих проектов использовать ее при строительстве монолитно-каркасных многоквартирных домов или коттеджей, то процесс увеличится во времени, но выиграет по цене.

Цены стружечно-цементной плиты представлены в таблице 2. Учитывая представленную ценовую политику можно утверждать о резком отличие от Сахалинских.

Таблица 2 - Цены на стружечно-цементную плиту производственно-технического назначения

В рублях

Наименование продукции	Скидки, предоставляемые по объему	Отпускная цена
		Толщина СЦП 25 мм	Толщина СЦП 35 мм
Стружечно-цементные плиты (2 000 мм*550 мм, 2 000 мм*1 100мм)		С НДС	С НДС
- объем продаж до 6 000 кв. м	базовая	235,00	265,00
- объем продаж свыше 6 000 кв. м	7,6 %	217,00	245,00
- объем продаж свыше 12 000 кв. м	13,2 %	204,00	230,00

Снижение затрат на материалы, используемые в строительстве, верный шаг на пути снижения стоимости жилья. Снижение стоимости квадратного метра жилой площади на территории Сахалинской области является первоочередной задачей. Снижение стоимости жилья не означает уступать в качестве, экологическим требованиям, сейсмоустойчивости, временному периоду эксплуатации постройки, как это доказывает ОАО «ВКДП» в период своей деятельности.

Сахалинская область богата лесными запасами, что может поспособствовать, используя опыт рассматриваемой организации, наладить производство стружечно-цементных плит на месте строительства, что позволит избежать затрат на перевозку материалов.

С учетом мер, принимаемых Министерством строительства Сахалинской области в рамках долгосрочных целевых программ, по снижению стоимости квадратного метра жилого строительства, а также использования стружечно-цементных плит в строительстве позволит достигнуть эту задачу. К 2015 году с использованием описанных мер существует возможность достигнуть стоимости квадратного метра жилья в 30 тысяч рублей.

3.2 Малоэтажное индивидуальное строительство - необходимое условие развития Сахалинской области

В процессе реализации долгосрочной целевой программы «Строительство жилья в Сахалинской области на 2011-2015 годы» ведется работа по выполнению задач по трем направлениям:

- «Развитие системы градостроительного планирования»;

- «Строительство инженерной и транспортной инфраструктуры»;

- «Обеспечение жильем жителей Сахалинской области».

Каждая подпрограмма имеет свой механизм реализации, что касается третьего направления, «Обеспечение жильем жителей Сахалинской области», воплощения в действие данного направления осуществляется с помощью таких мероприятий по строительству жилья:

а) муниципального для переселения из ветхого и аварийного, в основном для депрессивных муниципальных образований области;

б) с привлечением средств инвесторов, застройщиков, физических и юридических лиц на земельных участках, расположенных на территориях муниципальных образований: городской округ «Долинский», «Корсаковский городской округ», «Холмский городской округ», «Анивский городской округ», городской округ «Город Южно-Сахалинск» и др.;

в) с выделением государственной соцподдержки для: граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий; молодых семей; молодых семей и молодых ученых.

Организационным элементом механизма, отвечающим принципам реализации направления подпрограммы с привлечением средств граждан, должны стать жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК), созданные при участии органов местного самоуправления и осуществляющие свою деятельность под непосредственным контролем органов местного самоуправления.

Основной целью подпрограммы является создание для граждан возможности активного участия в решении своих жилищных проблем путем строительства собственного жилья в составе ЖСК, осуществляемого при поддержке муниципального образования с привлечением средств областного бюджета.

Организация деятельности ЖСК основывается на следующих положениях:

а) сфера деятельности ЖСК ограничивается исключительно строительством доступного жилья и только для участников подпрограммы;

б) финансово-хозяйственная деятельность ЖСК подконтрольна муниципальным органам власти путем включения представителей данных органов в руководящие структуры ЖСК;

в) вариативность накопления паевого взноса членами ЖСК по индивидуально избранным планам внесения паевого взноса;

г) возможность участия коллективных членов - юридических лиц/субъектов предпринимательской деятельности, представляющих интересы граждан - участников подпрограммы, которые состоят с ними в трудовых и иных отношениях.

Основными видами деятельности ЖСК являются:

- аккумулирование финансовых средств и материальных ресурсов членов ЖСК;

- участие в строительстве жилых домов (комплексов жилых домов) за счет целевых паевых взносов своих членов, в том числе путем инвестирования и участия в долевом строительстве;

- строительство инженерных сетей и необходимой инфраструктуры с соблюдением градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных требований;

- содержание, ремонт, обслуживание и эксплуатация имущества ЖСК,

помещений приобретенных и/или построенных Кооперативом для его членов, благоустройство прилегающей территории;

- иные виды деятельности, которые ЖСК вправе осуществлять в соответствии с действующим законодательством.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется при согласовании с администрацией муниципального образования, ЖСК может заниматься только на условиях, отвечающих требованиям действующего законодательства.

Государственная поддержка гражданам в рамках реализации подпрограммы оказывается по нескольким направлениям:

- организационно-правовая;

- материально-финансовая;

- контрольно-надзорная.

Организационно-правовая поддержка ориентирована на:

а) оказание содействия гражданам в создании Кооперативов;

б) юридическое сопровождение финансово-хозяйственной деятельности ЖСК;

в) защита законных прав и интересов граждан, участвующих в ЖСК.

Материально-финансовая поддержка включает:

- предоставление участникам подпрограммы социальной выплаты в процентном отношении от стоимости строящегося жилья (с учетом численности семьи, наличия детей несовершеннолетнего возраста, места работы членов семьи - бюджетная или небюджетная организация) за счет областного и местного бюджетов;

- предоставление информационных и иных ресурсов на льготных условиях;

- обеспечение взаимосвязи в реализации подпрограмм, входящих в состав долгосрочной целевой программы.

Контрольно-надзорная поддержка заключается в следующем:

а) контроль за формированием очереди участников подпрограммы в соответствии с установленным порядком;

б) обеспечение прозрачности при проведении процедур определения стоимости 1 кв. метра жилья и подрядной организации;

в) надзорные проверки соблюдения строительных норм и правил на строящихся в рамках подпрограммы объектах;

г) контроль за целевым и эффективным использованием средств подрядчиком и руководством ЖСК.

Таким образом, реализация существующей программы происходит только путем создания ЖСК, а также долевого строительства в Сахалинской области. В настоящий момент созданы только 5 ЖСК: два в г. Южно-Сахалинске, по одному в г. Холмск, г. Корсаков, г. Анива - в районах очень медленно идет работа по созданию жилищно-строительных кооперативов.

В городах основная деятельность направлена на долевое строительство, которое представляет собой работу различных компаний, юридических лиц, которые привлекают инвесторов делать финансовые вложения в процесс создания недвижимости. В результате, после постройки недвижимость становится собственностью тех, кто, вложил нее деньги, в размере, пропорциональном вкладу. Особенно активно набирает обороты долевое строительство в г. Южно-Сахалинск.

Однако введенный механизм реализации с помощью ЖСК не достигает поставленных целей, не набирает достаточное количество граждан. Земельные участки под строительство кооперативы получают безвозмездно. Таким образом, в программе могут участвовать все категории граждан, но это не поспособствовало притока к кооперативам, на этот результат влияет несколько факторов.

Участвовать в ЖСК могут следующие категории граждан: молодые семьи, молодые ученые, работники бюджетной сферы, а также граждане, вставшие на учет по улучшению жилищных условий до 2005 года. Данные категории получают компенсацию в размере 30-50 % от общей стоимости жилья, которую они вправе внести как первоначальный взнос за ипотечный кредит, цена квадратного метра жилой площади для этих категорий снижается путем не включения в нее стоимости инженерной инфраструктуры.

В ЖСК также могут принять участие и граждане, не входящие ни в какие категории, но цена квадратного метра увеличивается до 70 рублей за 1 кв. м, государственные компенсации не предусматриваются.

Следовательно, данная программа ориентирована на отдельные категории граждан, а другое население, желающее улучшить свои жилищные условия, имеют расходы выше, чем приобретение квартиры по рыночным ценам.

Высокий отток населения с Сахалинской области напрямую связан с жилищной проблемой, если программы, решающие ее будут направлены только на социально-защищенные слои населения, то данный миграционный отток приобретет качественную окраску, то есть покидает Сахалинскую область класс предпринимателей, лиц, относящихся к другим сферам развития региона.

Необходимо создать условия для участия в долгосрочных программах мягче существующих для всех граждан Сахалинской области, чтобы закрепить на территории области, а не только нуждающихся в социальной поддержке групп населения, способствуя развитию региона.

Еще одной причиной малой активности населения в реализации долгосрочных целевых программ по пути ЖСК является несоответствие предложенных строений спросу населения. По программе осуществляется строительство жилья эконом-класса, отличающегося от предложений советского строительства только соответствием требованиям по экологичности и энергоэффективности.

В современном мире стереотипы советской жилищной политики, где государство обеспечивало граждан квартирами и их содержанием в процессе эксплуатации, уходят в прошлое. Современный российский житель способен сам обустраивать свою жизнь, выбирать лучший вариант жительства, которым чаще является загородный дом или коттедж. Данный новый стереотип качественного проживания сложился не без участия опыта других стран, например, коттеджи по американскому типу, дачные домики по финскому.

Проводя анализ по семьям, состоящим на учете на получение жилья, выяснился немаловажный факт, что 51,35 % таких граждан относится к сельской местности, что говорит о потребности данного населения в частных домах.

Исходя из этих данных, становится ясным малая активность населения в строительстве оп методу ЖСК, которые производят строительство только многоэтажных многоквартирных домов.

Чтобы все районы Сахалинской области были заинтересованы в создании ЖСК, необходимо внести изменения в содержание долгосрочной целевой программы, где в механизме реализации ЖСК смогут также производить строительство одноквартирных частных домов.

Городское население, которое согласно на условие проживание в многоквартирном доме, также нуждается в выборе планировки будущей квартиры, материалов, из которых будет выполнено строительство. Для решения данной проблемы, граждане, вступающие в ЖСК, должны иметь возможность до начала строительства отразить свои предпочтения по данным критериям. Если будут возникать большие разногласия в этом выборе, то по разным направлениям данных предпочтений будут образовываться ЖСК по видам строительства.

Таким образом, для увеличения активности населения, а также для вовлечения всех муниципальных образований Сахалинской области в участие в существующей долгосрочной целевой программе «Строительство жилья в Сахалинской области на 2011-2015 годы», которая избрала как основной механизм создание ЖСК, необходимы следующие мероприятия:

1) создать более благоприятные условия для участия граждан, не относящихся ни к какой категории по программе, что должно отразиться изменениями в тексте самой программы;

2) в рамках программы производить строительство также одноквартирных частных домов, что является более привычным и удобным для жителей сельской местности;

3) создать возможность для граждан, вступающих в ЖСК, указать свои предпочтения в планировке будущей квартиры, используемых материалов, при необходимости создавать отдельные ЖСК по данным предпочтениям.

Выполнение предложенных мероприятий увеличит количество желающих участвовать в программе, качество и темпы строительства, снизится миграционный отток населения, улучшатся условия для благоприятного развития сельского хозяйства и региона в целом.

3.3 Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Россия значительно отстает от большинства европейских стран в ипотечном кредитовании. По итогам 2010 года ипотечные и жилищные кредиты российских банков составляли всего 2,9 % ВВП по сравнению с более чем 20 % ВВП во многих странах Центральной и Восточной Европы.

Ипотечное кредитование еще в 1996-1997 гг. было признано основной формой обеспечения жильем граждан со средними доходами, и, соответственно, объектом государственной поддержки. В 1998 г. был принят федеральный закон об ипотеке. Однако до 2001 г. ипотечное кредитование осуществляли исключительно коммерческие банки за счет привлеченных средств.

Начало участию государства в ипотечном кредитовании было положено созданием в октябре 1997 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уставный капитал которого в размере 80 млн. полностью находится в федеральной собственности. Но активную работу агентство начало после смены руководства в 2001 г. и принятия «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» с налаживания связей с аналогичными региональными структурами и заключения договора со Сбербанком о выделении средств агентству на ипотечное кредитование под сравнительно небольшой процент. За основу в России принята американская многоуровневая модель ипотечного кредитования. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты банки продают Региональным агентствам ипотечного кредитования.

В мировой экономической практике сложились две основных формы финансирования для приобретения жилой недвижимости - американская и европейская.

Американская модель ставит во главу угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков и сложно структурированной системы распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке.

Следует подчеркнуть, что эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала главного риска - риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество. Недостоверная во многих случаях оценка заемщиков, направленная, в первую очередь, только на увеличение объемов ипотечного кредитования, привела к лавинообразному росту банкротств.

Череда банкротств заемщиков - физических лиц привела в свою очередь к взысканию и реализации жилой недвижимости как залога. Массированная реализация залога привела к снижению цен на недвижимость, а это, в свою очередь, как бумерангом ударило по тем заемщикам, которые уже выплачивали кредиты, выданные им, исходя из прежних завышенных цен на недвижимость. Этот клубок проблем показал порочность американской модели финансирования платежеспособного спроса.

Здесь на первое место были в который раз поставлены интересы американского финансового сообщества, стремившегося расширить рынок кредитования. Привлекая потребителей возможностью «практически завтра» въехать в собственную квартиру, кредиторы фактически завлекали заемщиков в некий «финансовый мешок», выход из которого был только один - банкротство.

В противоположность американской модели, соответствующей обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая понятию «общества разумного накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Но их сближает одно. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость.

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья Российской Федерации оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек.

Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Обычно ипотечные кредиты выдаются либо в долларах США, либо в рублях. При этом всегда рублевые кредитные ставки на 3-4 % выше долларовых. Сегодня в разных банках действуют различные ипотечные программы с различными процентными ставками. Средняя процентная ставка, предлагаемая сегодня, это 11 % в долларах США и 15 % в рублях. При этом банки требуют подтверждение платежеспособности клиента с помощью справки о доходах.

Сроки выдачи ипотечных кредитов 5-20 лет, с возможностью досрочного погашения долга. Для получения кредита необходимо самостоятельно подобрать приобретаемую квартиру и внести от 10 до 30 % ее стоимости в качестве первоначального взноса. Суммы кредитов варьируются от 1000 до 200000 долларов США. При оформлении кредита банки взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, комиссии риэлторов, банка, оценщиков - в итоге до 3,5 % от суммы кредита. Кроме того, клиент обязан застраховать свою жизнь, недвижимость и титул (страхование потери права собственности), что в сумме составляет еще 1,5-2 % годовых.

К сожалению, ипотека пока по всей России является очень нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию. Активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.

Не так давно в нашей стране был принят ряд законопроектов, призванный простимулировать развитие ипотеки. В течение последних лет государство предпринимало ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается законодательной базы. В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования.

Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья. Безусловно, данный шаг благоприятно отразился на данной системе, и в работе ипотечного кредитования действительно произошел некоторый сдвиг, но этим были решены не все проблемы.

Учитывая, что размер ежемесячных выплат заемщика не может превышать 30-40 % от его дохода (это правило действует во всем мире), можно подсчитать, что позволить себе подобный кредит человек может, только если его доход не опускается ниже 800-1000 долларов в месяц.

К тому же банки не учитывают «серую» зарплату, а граждан, официально получающих такие суммы, фактически не наберется 50 % от всего населения.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:

- устранение имеющихся недостатков в законодательстве, слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

- слабое развитие оценочного и страхового дела, недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков;

- отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);

- высокие ставки рефинансирования, отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

- отсутствие ипотечных банков, высокая стоимость кредитов для

заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

- недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

- несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье, проблема «теневых» заработных плат.

Предполагаются следующие основные направления решения указанных проблем:

а) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

б) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

в) налоговое стимулирование как граждан, получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков;

г) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

д) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

е) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирование;

ж) формирование нормативно-законодательных основ для исполнения новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

По данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения, покупка недвижимости по-прежнему представляется россиянам самым надежным видом инвестиции. Число сторонников такой позиции выросло с 43 % в июле 2011 года до 49 % в марте 2012 года.

Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность.

Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов.

Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Так же для развития ипотечного жилищного кредитования необходимо привлечь в эту сферу долгосрочные кредитные средства.

Сегодня у банков не хватает долгосрочных ресурсов, для того чтобы выдавать ипотечные долгосрочные кредиты на срок больше 15 лет. Добиться увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению, можно развивая федеральную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Как видно из таблицы 3, использование схемы долгосрочного жилищного кредитования поможет увеличить срок погашения жилищного ипотечного кредита и уменьшение процентной ставки. Если срок погашения кредита по первичному рынку жилья увеличится от 7-15 лет до 20 лет, то процентная ставка уменьшится до 13,5 %, что очень приглядно для жителя Сахалинской области со средним и низким заработком. А по вторичному рынку жилья - до 12 %, еще более удобно для населения.

Таблица 3 - Схемы ипотечного кредитования

Схема ипотечного кредитования	Вторичный рынок (первоначальный взнос 10 %)	Первичный рынок (первоначальный взнос 20 %)
	срок погашения	процентная ставка	срок погашения	процентная ставка
Стандартная схема	От 7 до 15 лет	От 10 % до 14 %	От 5 до 25 лет	От 16,6 % до 14,1 %
Долгосрочное жилищное ипотечное кредитование	До 20 лет	До 12 %	До 30 лет	До 13,5 %

Система рефинансирования основана на привлечении средств инвесторов, которые хотят надежно вложить свои деньги на длительный срок. Чем больше средств смогут привлечь банки на рынке ценных бумаг тем больше они смогут выдать ипотечных кредитов гражданам и под более низкие процентные ставки. Все это должно привести к развитию рынка ипотеки в целом, снижению процентной ставки по ипотечному кредиту и повышению доступности кредитов для населения.