Анализ основных направлений национального проекта "Жилье" в Сахалинской области и разработка мероприятий по совершенствованию его реализации

В настоящее время на различных уровнях рассматривается возможность восприятия американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг.

По поводу указанной модели необходимо заметить, что при всех положительных качествах эта модель рассчитана на англо-американскую систему права и может использоваться при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования только частично, с определенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков.

Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно. Поэтому при выработке модели вторичного ипотечного рынка России и разработке соответствующих механизмов его функционирования особо тщательно следует подбирать правовые конструкции. Для России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии. Она построена как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги очень хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

Одновременно с рефинансированием необходимо развивать страхование ипотечных кредитов, направленное на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.

Чтобы сделать ипотечный кредит доступным для большинства населения, необходимо увеличивать его срок и поэтапно снижать процентную ставку. Для этих целей необходимо формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Наиболее важным мероприятием в этой области являются:

- разработка и принятие нормативных правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств пенсионных фондов и страхование компаний на рынок ипотечных ценных бумаг;

- страхование ипотечных кредитов;

- совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- защита прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной

системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения:

1) разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8 %) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46 %), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

2) возникновение среднего класса (около 16 % населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

3) изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

4) повышение подвижности населения в пределах территории страны;
рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

1) разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;
острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

2) стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

3) понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

4) возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и финансовых инвесторов:

1) укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

2) выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

3) активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

4) сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

5) повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
создание инфраструктуры рынка недвижимости;

6) рост конкуренции;

7) создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство

по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для органов государственной и местной власти:

1) появление новой возможности решения жилищной проблемы;

2) укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

3) рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
выполнение градостроительных планов.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

- совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

- регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

В связи с развитием долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а именно увеличения срока погашения ипотечных кредитов и уменьшения процентной ставки у жителей Сахалинской области появится возможность приобретения жилья по ипотечному кредиту, следовательно количество желающих приобрести новое жилье возрастет и объемы строительство также увеличатся.

Заключение

Ожидания россиян, связанные с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», можно назвать сдержанно оптимистичными. Только каждый шестой из опрошенных россиян рассчитывает, что национальный проект поможет улучшить жилищные условия лично ему. Особенно много надеющихся среди молодых респондентов (до 35 лет) и жителей областных центров с населением меньше миллиона.

При этом втрое чаще участники опроса говорили, что не рассчитывают улучшить жилищные условия благодаря проекту «Жилье» и это более 50 %.

В принципе, данные опроса вполне сопоставимы с планами Правительства РФ, связанными с Федеральной целевой программой «Жилище», которая является инструментом реализации национального проекта.

ФЦП тоже не предполагает решения жилищной проблемы для абсолютного большинства, но предусматривает увеличение доли семей, имеющих реальную возможность приобретения нового жилья (с помощью собственных средств и ипотеки), до 30 %.

Все это множество факторов прямо или косвенно влияет на рынки недвижимости, влияет на платежеспособный спрос и предложение жилья населению. В ответ на возрастающую сложность стоящих задач приходится принимать во внимание все больше различных обстоятельств, привлекать к решению, казалось бы, специальных, узкоотраслевых проблем строительства и коммунального хозяйства все более широкие круги представителей бизнеса, общества, экспертных и научных организаций. Только через совместное и максимально широкое обсуждение проблем, поиск путей их решения можно достичь качественных изменений в области жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, как в законотворческой сфере, так и в области практических действий по реализации действенных механизмов, способствующих повышению доступности жилья для населения.

Ели говорить непосредственно о реализации национального проекта «Жилье» в Сахалинской области, то исходя из анализа можно сделать выводы, что с каждым годом число желающих участвовать в программе «Обеспечение жильем молодых семей» значительно растет, соответственно, и финансирование из федерального, областного и местного бюджетов увеличивается. Также увеличиваются и объемы строительства на территории Сахалинской области.

Но и в Сахалинской области реализация национального проекта «Жилье» сталкивается с рядом проблем, таких как:

- низкий платежеспособный спрос на жилье со стороны населения из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления, а также высокая цена квадратного метра жилой площади, предлагаемой участникам программ;

- отсутствие кредитных механизмов строительства и приобретения жилья;

- низкая активность населения и муниципальных образований области в реализации жилищных программ, в частности ввиду несоответствия предлагаемых программами жилых домов потребностям современного человека.

Одним из путей решения этой проблемы является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней.

Еще один предлагаемый путь решения проблем - использовать услуги ОАО «Волгодонский комбинат древесных плит», с помощью которого появится возможность уменьшить цену квадратного метра до 30 тысяч рублей.

Для решения проблемы участия муниципальных образований и населения необходимо предоставить возможность жителям сельского населения создавать жилищно-строительные кооперативы для строительства малоэтажных одноквартирных домов, что является более востребовано, станет развитием для сельского хозяйства.

На приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» возлагаются большие надежды при улучшении жилищного фонда, жилищной сферы в целом. Для реализации данного проекта в полной мере, достигая все поставленные задачи, необходимо улучшить механизм обратной связи проекта, внести изменения в реализации, в соответствии с потребностями населения.

Список литературы

Нормативные правовые акты

1. Бюджетный Кодекс Российской Федерации. - М.: Гросс-Медиа, 2008;

2. Долгосрочная целевая программа «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы», утвержденная постановлением Правительства Сахалинской области от 03.09.2010 года № 423;

3. Конституция Российской Федерации - М.:Юрайт-Издат,2006 г.;

4. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы : постановление Правительства РФ от 17 дек. 2010г. № 1050 // Рос. газ. - 2011. - 28 февр. - Ст. 27;

5. Паспорт Федеральной целевой программы «Жилище», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года, № 1050;

6. Положение «О Министерстве строительства Сахалинской области», утвержденное Постановление Правительства Сахалинской области от 03.09.2010 № 423;

7. «Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Россия», утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 года № 594;

9. Постановление администрации Сахалинской области от 31.12.2008 года № 423-па «Об областной целевой программе «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Сахалинской области на 2009-2013 годы и на период до 2017 года»;

10. Постановление Правительства Сахалинской области от 14.02.2011 № 35 «О долгосрочной целевой программе Сахалинской области «Обеспечение доступности дошкольного образования в Сахалинской области на 2011-2015 годы»;

11. Распоряжение Администрации Сахалинской области от 30 декабря 2005 года № 702-ра «О реализации в Сахалинской области национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

12. Распоряжение Правительства Сахалинской области от 9 февраля 2012 года № 75-р «Об итогах реализации целевой программы Сахалинской области «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы» в 2011 году и задачах на 2012 год»;

13. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»;

14. Федеральный закон от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации»;

15. Целевая программа Сахалинской области «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006 - 2010 годы и на период до 2015 года», утвержденная законом Сахалинской области от 11.07.2008 № 73-30;

Монографии, исследования

16. Борисова, Л.Ф. Гоннова С.М., «Федеральные целевые программы как инструмент государственного управления инновациями», 2009 год, I международная научно-практическая конференция «Роль и значение интеллектуальной собственности в в инновационном развитии экономики», г. Хмельницкий, Украина. - 215 с.;

17. Бушев, А.Ю. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2008. - 341с.;

18. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юристъ, 2007. - 233 с.;

19. Кошман, Н.П. Пономарев, В.Н. и др. Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации. - М.: Граница, 2007. - 186 с.;

20. Ливонская, Е.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2007. - 222 с.;

21. Литвиненко, В.В. Формирование современной жилищной сферы. - М.: Издательство СИП РИА, 2007. - 119 с.;

22. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2008. - 218 с.;

23. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2008. - 142 с.;

24. Разумова ,И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2009;

25. Трушин, Е.В. Макаров Г.П. Жилищные проблемы граждан и их законодательное разрешение в новом Жилищном Кодексе Российской Федерации. - М.: «Научный центр профсоюзов», 2006. - 203 с.;

Статьи

26. Афанасьев, А.Н. Проблемы правового регулирования формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Российский военно-правовой сборник: Актуальные проблемы правового обеспечения прохождения военной службы в Российской Федерации. Вып. 62. - М.: За права военнослужащих, 2008. - С. 37-50;

27. Басаргин, В.Ф. Вступительное слово на совещании по развитию ипотечного жилищного кредитования в 2009 г. (Москва, 04.02.2009)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№1(38). - С. 21-32;

28. Дадалко, В.А., Михалко, Е.Р., Савчук Э.А. «Экономико-математическая модель оценки эффективности управления комплексом федеральных целевых программ в сферах обеспечения безопасности и научно-технического развития России» // «Математические и инструментальные методы экономики»//2010, 6(67). - С. 15-21;

29. Дружинин, Д.Н. К вопросу о реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Юридический вестник РГЭУ. № 4. 2008. - С.14-18;

30. Зимин, В. «Программно-целевой принцип в GR: методические и организационные механизмы формирования и реализации федеральных, региональных, ведомственных целевых программ»//Пресс-служба//№7, 2010;

31. Исеев, Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе// Рынок ценных бумаг, 2007, № 10. - С. 11-35;

32. Исеев, Р. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки//Рынок ценных бумаг, 2007, № 12. - С. 23-28;

33. Касаева, В.В., Марголин, А.М. «Современные тенденции развития рынка жилья в Российской Федерации»// Банки и деловой мир. 2006, № 12. - С. 13-20;

34. Кошман, Н. П. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2006.-№1-2 (26-27). - С. 22-25;

35. Крысин, А. Ипотека - решить проблемы можно только сообща//Банковское дело в Москве, 2008, № 3. - С. 23-31;

36. Николаев, А.И. Государственно-частное партнерство в РФ: экономическое содержание и правовое обеспечение // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007.-№1-2 (30-31). - С. 17-23;

37. «О жилье начистоту» Газета «Солидарность» № 03, 2009 г. - С. 8-10;

38. Пастухова, Н. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов// Недвижимость и ипотека, 2006, №12. - С. 7-9;

39. Полтерович, В.М. Старков О.Ю. Целесообразно доработать и принять закон о строительных сберегательных кассах//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№2(39). - С. 4-11;

40. Пузанов, А. Жилищная политика в России - мифы, заблуждения и реальность//Имущественные отношения в России. - 2006.-№10. - С. 13-21;

41. Раптовский, А. Национальный проект и проблемы его реализации Журнал «Экономика России: ХХI век» № 22, 2007 г. - С. 19-23;

42. Рыжань, Н. «Из доступного в комфортное - реализация сразу нескольких целевых программ обеспечивает темпы роста жилищного строительства в Сахалинской области»// «Губернские ведомости», - 10.04.2012 год. - С. 23-29

43. Старовойтов, А.С. Важнейшим направлением деятельности органов местного самоуправления является формирование политики в жилищной сфере // Местное самоуправление в Российской Федерации. - №5. - 2008 г. - С. 11-21;

44. Тарасюк, В.М. Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№2(39). - С. 41-45;

45. Филиппова, Е.С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Законодательство и экономика. № 8. 2008. - С. 11-19;

46. Хазиев, Р.М. Региональные особенности государственной жилищной политики.//Регионология. - №2. - 2008. - С. 11-21;

Учебники и учебные пособия

47. Глазунов, В., Самошин, В. Доступное жилье. Люди и национальный проект / под ред. В.Л. Глазычева. - М.: Европа, 2006. - 161 с.;

48. Меерович, М. Г. Наказание жилищем: жилищная политика в СССР как средство управления людьми (1917 - 1937 годы) / М. Г. Меерович - М. : Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2008. - 303 с.;

49. Седугин, П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2007 год. - 201 с.;

50. Титов, А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Изда т, 2008 г. - 197 с.;

51. Шешко, Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»:ИНФРА-М, 2008 г. - 214 с.;

Электронные ресурсы

52. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, URL: http://www.ahml.ru/;

53. В 2010 году на Сахалине и Курилах построено около 3000 квартир: Новости. Сахалин Инфо URL: http://ys.russiaregionpress.ru/archives/7491;

54. Долевое строительство Южно-Сахалинска, URL: http://construction.ndnsakh.ru/front;

55. Ивашова, Е.П., «О реализации жилищной политики и повышения уровня жизни качества жизни в Сахалинской области», URL: http://www.dvforum.ru/doklads/s5_Ivashova.pdf;

56. ОАО «Волгодонский комбинат древесных плит». URL: http://vkdp.ru/.

57. Орешков А.А., «Механизмы реализации жилищной политики в современной России, тенденции и проблемы развития»//Электронный журнал «Управление экономическими системами»//31.12.2010, URL: http://www.uecs.ru/logistika/item/223-2011-03-24-09-57-20;

58. Средняя заработная плата на Сахалине повысилась. - URL: http://sakhalinmedia.ru/news/08.05.2012/204772/;

59. Структура Министерства строительства Сахалинской области. URL: http://minstroy.admsakhalin.ru/about/struct.php;

60. Федеральные целевые программы URL: http://www.programs-gov.ru/;

Приложение А

Источники и объемы финансирования подпрограммы «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы»

жилье национальный проект

Т а б л и ц а А.1 - Объем финансирования подпрограммы «Обеспечение жильем жителей Сахалинской области» долгосрочной целевой программы Сахалинской области «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы»

В миллионах рублей

Приложение Б

Показатели оценки выполнения долгосрочной целевой программы

Т а б л и ц а Б.1 - Показатели оценки выполнения долгосрочной целевой программы Сахалинской области «Строительство жилья в Сахалинской области на 2010-2015 годы»

Размещено на Allbest.ru