Деятельность органов местного самоуправления по управлению муниципальной собственностью (на примере Чугуевского муниципального района Приморского края)

В муниципальной собственности Чугуевского муниципального района находится 11 муниципальных предприятий и 47 муниципальных учреждений, из них 42 образовательных учреждения. Муниципальное имущество закрепляется за предприятиями в хозяйственное ведение, за учреждениями на праве оперативного управления.

В 1998 - 2002 годах на территории муниципального образования «Чугуевский район» были созданы муниципальные унитарные предприятия лесозаготовительной отрасли с целью обеспечения топливом бюджетных организаций и льготных категорий населения (учителя, медицинские работники) с общим уставным фондом 240,8 тыс. рублей, такие как, МУП «Ясное», МУП «Ритм», МУП «Кокшаровка», МУ ТЗП. Реестр муниципальной собственности МО «Чугуевский район» по состоянию на 01.01.2002г.// Текущее делопроизводство комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Чугуевский район» за 2002 год. На баланс предприятий передано муниципальное имущество балансовой стоимостью 323,1 тыс. рублей, в основном это машины и оборудование, эксплуатируемое с 80-х годов.

2.3 Структура выявления проблем по управлению муниципальной собственностью

местное самоуправление муниципальная собственность

В существующей системе управления недвижимостью в Чугуевском муниципальном районе имеется ряд нерешенных проблем:

- не сформирован полный Реестр муниципальной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и, как следствие, влечет невозможность контроля реальных денежных потоков, проведения достоверного анализа эффективности использования недвижимости, прогноза поступления средств в районный бюджет;

- отсутствует система рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, не дополучению рентных платежей;

- полномочия муниципального образования как собственника недвижимости осуществляются различными органами государственной и муниципальной власти, деятельность которых часто не взаимоувязана едиными принципами и установленным порядком;

- права муниципального образования на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;

- слабо используется многовариантный (фактически применяется только аренда) и индивидуальный подходы к использованию недвижимости;

- огромное количество объектов незавершенного строительства не вовлечены в оборот и утрачивают инвестиционную привлекательность, отсутствует информация об их количестве, стоимости, возможности реализации, продолжения строительства.

Существующая система управления муниципальными предприятиями неэффективна и требует кардинального реформирования. Деятельность юридических лиц, созданных в форме муниципальных предприятий, как правило, неэффективна. Отсутствуют четкие критерии необходимости создания и функционирования организации в форме муниципальных предприятий, низкая эффективность деятельности муниципальных предприятий приводит к недополучению доходов в местный бюджет. Как правило, нельзя разрешать учреждениям осуществлять предпринимательскую деятельность, а при наличии таковой требуется более детальная нормативно-правовая регламентация и контроль со стороны комитета по управлению муниципальным имуществом и отраслевых органов управления администрации муниципального образования.

3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

3.1 Цели и задачи

Политика администрации Чугуевского муниципального района в сфере управления муниципальной собственностью должна преследовать следующие цели:

- Увеличение доходов и сокращение расходов бюджета Чугуевского муниципального района - за счет повышения эффективности управления муниципальными предприятиями (учреждениями), имущественными правами в коммерческих организациях, недвижимым и движимым имуществом, земельными ресурсами, вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенных строительством.

- Оптимизация структуры собственности для более полной реализации функций муниципальной власти, стимулирования экономического и социального развития муниципального района, роста уровня и качества жизни населения - за счет реструктуризации муниципального сектора экономики, создания, реорганизации, ликвидации и приватизации предприятий и учреждений, приобретения или продажи муниципальных долей в уставных (акционерных) капиталах коммерческих организаций, приобретения или продажи недвижимого имущества, формирования фондов отчуждаемой и не подлежащей отчуждению земли (земельных участков).

- Обеспечение расширенного воспроизводства муниципального имущества для развития муниципального сектора и расширения возможностей выполнения администрацией района своих функций в будущем, в первую очередь, повышения уровня жизни и расширения социальной поддержки малоимущей части населения - за счет введения планов (программ) развития муниципальной собственности и усиления контроля и стимулов к эффективному использованию муниципального имущества для его пользователей (управляющих, арендаторов).

- Развитие предпринимательства в районе, снижение монополизации и повышение конкуренции - за счет введения в хозяйственный оборот неиспользуемой муниципальной собственности, обеспечения равноправного доступа, основанного на принципах конкуренции и состязательности, к реализуемой (приватизируемой) и сдаваемой в аренду муниципальной собственности.

Реализация указанных целей требует от муниципальных органов управления решения следующих задач:

- полной инвентаризации объектов муниципальной собственности, находящихся в хозяйственном ведении и оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений, долей в уставных капиталах коммерческих организаций; сдаваемого в аренду и неиспользуемого недвижимого имущества, земельных участков, принадлежащих Чугуевскому муниципальному району;

- повышения прозрачности управления через совершенствование системы учета объектов муниципальной собственности и создание открытых для служебного пользования информационных баз данных, автоматизацию и ускорение аналитических процедур, типизацию и повышение прозрачности уставов, договоров и других документов, определяющих права администрации и руководителей муниципальных предприятий (учреждений), арендаторов в отношении муниципального имущества;

- обеспечения контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества, повышения ответственности арендаторов и подотчетности руководителей муниципальных предприятий и учреждений перед администрацией города как собственником муниципального имущества (земли);

- введения обязательного среднесрочного планирования финансовой и хозяйственной деятельности муниципальных предприятий и учреждений, контроля и ответственности управляющих (руководителей) за результаты работы;

- полного и своевременного участия администрации района (через представителей) в управлении коммерческими организациями, в уставных (акционерных) капиталах которых имеется доля района;

- оптимизации количества и размеров объектов управления (муниципальных предприятий и учреждений, долей в уставных капиталах коммерческих организаций, прав, вытекающих из участия в некоммерческих организациях, недвижимого имущества, земельных участков) с учетом их экономической эффективности и выполняемых социальных функций, определения целей управления по каждому объекту (предприятию, учреждению) муниципального имущества;

- совершенствования нормативно-правовой базы управления муниципальным имуществом как через принятие необходимых нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, так и через внесение в качестве законодательной инициативы в органы государственной власти законопроектов и предложений в отношении отмены, изменения, дополнения существующих нормативно-правовых актов регионального и федерального уровня.

Основным принципом управления муниципальным имуществом является формирование целостной системы управления, представляющей собой неразрывное единство следующих элементов:

- регламентированный и прозрачный порядок принятия управленческих решений администрацией района в отношении объектов управления муниципальной собственности;

- контроль за объектами управления и деятельностью управляющих (руководителей муниципальных предприятий и учреждений, представителей интересов района в коммерческих организациях, арендаторов);

- полное и оперативное информационное обеспечение процесса управления (сбор необходимой информации о работе управляющих и объектов управления, ее обработка и анализ).

Другими принципами управления муниципальным имуществом района являются следующие.

- Принцип эффективности управления, заключающийся в достижении цели управления при максимальной экономии ресурсов.

- Принцип безусловного приоритета возмездного вида пользования и четкое определение исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе.

- Принцип профессионализма, подразумевающий конкурсный отбор по профессиональному признаку как управляющих муниципальных предприятий и учреждений, так и кадров муниципальных служащих, участвующих в управлении муниципальной собственностью.

- Принцип соотнесения затрат и результатов, подразумевающий учет и максимизацию экономической отдачи и социальной полезности муниципальной собственности одновременно.

Последний принцип подразумевает использование критериев экономической (бюджетной) и социальной эффективности, которые подлежат разработке.

Функционирование системы управления муниципальной собственностью должно быть детально регламентировано соответствующими нормативными и распорядительными актами органов местного самоуправления в соответствии с целями, принципами и механизмами управления.

Достижение целей и задач управления муниципальным имуществом требует использования механизмов, связанных, во-первых, с системой взаимоотношений с пользователями муниципального имущества (руководителями муниципальных предприятий и учреждений, представителями интересов города в коммерческих и некоммерческих организациях, арендаторов), стимулирующей деятельность последних в интересах собственника, и, во-вторых, с непосредственным управлением органами местного самоуправления муниципальным имуществом.

Основными механизмами управления муниципальной собственностью являются:

- создание (реорганизация, ликвидация, приватизация) муниципальных предприятий и учреждений;

- приобретение (продажа) имущественных прав (долей, акций) в коммерческих организациях;

- проведение конкурсов на замещение должностей муниципальных служащих, руководителей муниципальных предприятий и учреждений, а также представителей в коммерческих и некоммерческих организациях и принятие по их результатам решения о назначении на должность;

- контроль выполнения руководителями муниципальных предприятий и учреждений планов финансово-хозяйственной деятельности;

- контроль за использованием по назначению муниципального имущества;

- контроль соблюдения законодательства Российской Федерации, Приморского края и Чугуевского муниципального района муниципальными предприятиями и учреждениями, муниципальными служащими, проведение проверок деятельности, контроль соблюдения законодательства Российской Федерации, Приморского края и муниципального района;

- сдача в аренду или аннулирование аренды муниципального имущества (недвижимого и движимого);

- строительство, реализация или приватизация муниципального имущества (недвижимого и движимого) на конкурсной основе;

- приобретение имущества (недвижимого и движимого) в собственность района;

- продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях по рыночной стоимости или представление в безвозмездное пользование под соответствующие муниципальным интересам инвестиционные проекты;

- оформление муниципальной собственности на землю, покупка, аренда и продажа земли (земельных участков), находящейся в муниципальной собственности;

- прием в муниципальную собственность государственного имущества (федерального и регионального) или передача муниципального имущества в государственную собственность;

- разработка и реализация планов, программ развития муниципального сектора экономики;

- создание управленческих структур (комиссий, советов) для повышения эффективности, контроля и прозрачности управления муниципальной собственностью, решения определенных задач, связанных с ее управлением;

- издание в соответствии с законодательством Российской Федерации нормативных и правовых актов органов местного самоуправления;

- другие механизмы, не противоречащие законодательству Российской Федерации и обеспечивающие повышение эффективности управления муниципальной собственностью.

Реализация мероприятий предполагает создание Муниципального административно-хозяйственного совета при главе Чугуевского муниципального района (далее - Муниципальный совет), основной целью работы которого является коллегиальное и взвешенное рассмотрение вопросов, касающихся создания, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений, назначения управляющих и освобождения их от должности, приобретения или продажи имущественных прав администрации района в хозяйственных обществах, расторжения договоров аренды, приватизации муниципального имущества, в том числе продажи земли.

Создание Муниципального совета связано с необходимостью:

- снижения риска непродуманных индивидуальных решений муниципальных служащих, руководителей муниципальных предприятий и учреждений, арендаторов в условиях неполной или скрываемой информации;

- выявления недобросовестной или некомпетентной работы органов муниципальной власти, управляющих муниципальных предприятий и учреждений, представителей администрации района в коммерческих организациях, в которых район имеет имущественные права, арендаторов муниципальной собственности (недвижимого имущества и земли);

- предотвращения создания или ликвидации муниципальных предприятий и учреждений в личных целях руководителей этих предприятий, или в целях решения интересов отдельных структурных подразделений администрации или служащих администрации района;

- недопущения использования бюджетных средств для приобретения долей (акций) коммерческих предприятий под давлением заинтересованных групп, в личных или узкогрупповых интересах;

- контроля соблюдения принципа открытости и состязательности (конкуренции) при сдаче в аренду муниципального имущества и земли или при продаже (приватизации) муниципального имущества;

- введения практики глубокого научного анализа складывающейся конъюнктуры в экономике района с целью обоснования устанавливаемых цен, тарифов, ставок, и т.п. при продаже, приватизации, сдаче в аренду или передаче в хозяйственное ведение муниципального имущества (в том числе с учетом доходов третьих лиц от использования муниципального имущества), обусловливающих эффективность использования (продажи, приватизации) муниципального имущества и увеличения доходов бюджета района;

- контроля и объективной оценки деятельности структурных подразделений в сфере управления муниципальными предприятиями (учреждениями), долями (акциями) коммерческих организаций, аренды муниципальной собственности (в том числе земли), приватизации имущества и продажи земли и соответствующего повышения эффективности муниципального хозяйственного комплекса;

- развития инфраструктуры управления (в том числе единой и открытой для служебного пользования базы данных муниципальной собственности), интеграции структурных подразделений администрации района в единую систему управления и введения практики коллегиального принятия решений, касающихся управления муниципальной собственностью.

3.2 Основные мероприятия, направленные на повышение эффективности в области управления муниципальной собственностью

Создание организаций в форме муниципального унитарного предприятия (учреждения) осуществляется в случаях, когда цели и задачи, ради которых оно создается, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных организационно-правовых форм собственности.

Унитарные предприятия создаются для следующих целей:

- решения социальных задач, связанных с осуществлением отдельных дотируемых видов деятельности, реализации продукции (работ, услуг) по минимальным ценам, подразумевающих ограничение доходности или ведение убыточных производств;

- обеспечения стабильного функционирования районной инфраструктуры, а также рынка основных потребительских товаров и услуг;

- производства отдельных видов продукции, изъятых или ограниченных в гражданском обороте или обеспечивающих безопасность района, а также производств, связанных с использованием имущества, запрещенного к приватизации;

- использования имущества, необходимого для обеспечения техногенной, экологической или иной безопасности города, обеспечения функционирования транспорта, реализации иных стратегических интересов;

- производства отдельных высокоприбыльных видов продукции (изъятие ренты);

- иных целей, определенных законодательством Российской Федерации.

Учреждения создаются для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Интересы района и способы его влияния на хозяйственную деятельность муниципального предприятия (учреждения) отражаются в уставе (положении), договоре хозяйственного ведения (оперативного управления) и контракте с руководителем.

Управление муниципальными предприятиями (учреждениями) предполагает решение следующих задач:

- оптимизации количества и структуры муниципальных предприятий и учреждений;

- ежегодной разработке прогнозных показателей развития муниципальных предприятий и учреждений и хозяйственного комплекса в целом;

- мониторинга результатов финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий и учреждений;

- оценки деятельности руководителей на базе показателей выполнения установленных планов финансово-хозяйственной деятельности;

- проведения сравнительного анализа и оценки эффективности деятельности (функционирования) муниципальных предприятий (учреждений) в отраслевом и территориальном разрезе;

- контроля целевого использования, сохранности и восстановления (реновации) имущества, переданного муниципальным предприятиям (учреждениям) в хозяйственное ведение (оперативное управление).

В сфере управления муниципальными учреждениями определяются возможности ведения учреждениями предпринимательской деятельности. Критерии и процедуры (порядок) осуществления предпринимательской деятельности учреждениями подлежат разработке.

Для повышения эффективности использования имущества существующими муниципальными предприятиями и учреждениями субъектами управления реализуются следующие мероприятия:

- устанавливаются и в дальнейшем пересматриваются и корректируются цели и задачи их деятельности, вносятся необходимые изменения в учредительные документы;

- анализируется необходимое количество, состав и структура муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении, оперативном управлении и безвозмездном пользовании, и принимаются необходимые меры по приведению их в соответствие с реальной необходимостью;

- ведется консолидированный баланс муниципального хозяйственного комплекса;

- анализируется финансовое состояние муниципальных предприятий и учреждений и предпринимаются необходимые меры по его стабилизации и улучшению, проводятся необходимые мероприятия для сохранения муниципального имущества;

- разрабатываются и утверждаются общегородской, отраслевые и индивидуальные планы финансово-хозяйственной деятельности предприятий и учреждений;

- анализируются отчеты руководителей и перезаключаются (расторгаются) контракты с руководителями муниципальных предприятий и учреждений.

В случае необходимости принимается решение о реорганизации (реструктуризации имущества) или ликвидации муниципального предприятия (учреждения).

Для целей управления вся информация о муниципальных предприятиях и учреждениях подлежит систематизации и хранению в виде реестра - информационной базы данных, доступной для структурных подразделений, советов, комиссий администрации города и других муниципальных органов власти Чугуевского муниципального района, участвующих в управлении муниципальным имуществом.

Управление пакетами акций и долями, принадлежащими Чугуевскому муниципальному району, предполагает использование прав учредителя (акционера) в качестве инструмента управления для достижения целей и решения задач, определяемых администрацией района в качестве приоритетных.

Имущественные права района в виде долей в уставном (акционерном) капитале коммерческих организаций выступают самостоятельным объектом управления, обеспечивающим получение доходов непосредственно от ценной бумаги (акции), доли, пая или решение определенных социальных задач.

По каждому пакету акций (доле, паю) определяются:

- цели владения данными имущественными паями;

- задачи управления и критерии его эффективности;

- целевой уровень отдачи (объем дивидендов, норма доходности) от вложенных муниципальных средств.

При принятии решения о приобретении имущественных прав в хозяйственных обществах осуществляется анализ деятельности и их классификация по следующим количественным и качественным показателям:

- стратегическому значению для обеспечения городских программ развития и реализации инвестиционных проектов общегородского значения в области инфраструктуры, экологической безопасности, социальной среды, транспорта, туризма;

- отраслевой принадлежности и вхождения в естественные монополии;

- степени влияния на деятельность хозяйственных обществ и возможности последующей оптимизации размеров пакетов акций, находящихся в собственности района;

- финансовому состоянию коммерческой организации, в которой участвует Чугуевский муниципальный район, и возможности получения дохода (дивидендов);

- степени ликвидности акций (доли, пая).

В отношении организаций, кроме вышеперечисленных, которые не могут полностью контролироваться районом, определяется соотношение потенциальной доходности компании и возможности ее участия в решении общерайонных задач.

Для целей управления вся информация об имущественных правах города в виде акций, долей, паев в коммерческих организациях и участия в некоммерческих организациях подлежит систематизации и хранению в виде реестра - информационной базы данных, доступной для структурных подразделений, советов, комиссий администрации Чугуевского муниципального района.

Земельные ресурсы рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность районного сообщества. Земельные ресурсы для целей управления учитываются как обособленные земельные участки - части территории муниципального района, имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Земельные участки подлежат обязательному межеванию и регистрации прав на них.

Управление земельными ресурсами связано с вовлечением земельных участков в гражданский оборот и нацелено на повышение эффективности использования земельных ресурсов физическими и юридическими лицами для социального и экономического развития района на основе:

- проведения сплошной инвентаризации земельных участков муниципального района, четкого разграничения принадлежности земель к федеральному, региональному и муниципальному фондам;

- разработки полного земельного реестра (информационной базы данных), основанной на данных Государственного земельного кадастра, правового статуса земельных участков;

- разработки и утверждения системы нормативно-правовых актов об установлении (определении) сервитутов, ограничений и обременений, целевого назначения для земельного участка и ответственности за их нарушение;

- участия в создании и развитии инфраструктуры рынка оборота земельных участков и прав на земельные участки, включающего специализированные кредитные учреждения, риэлтеров, институт оценки и др.;

- реализации принципа "предприятие - имущественный комплекс" через стимулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями, на них находящимися, а также при приватизации муниципальных предприятий;

- проведения массовой оценки муниципальных земельных участков и регулирования ценообразования на земельные участки (права на них), передаваемые в гражданский оборот;

- использование аукционного и конкурсного принципа отчуждения (продажи) свободных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;

- определения нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под коммерческие, социальные и другие объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и т.п.);

- контроля целевого использования отдельных земельных участков.

Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в районе, предусматривает учет особенностей существования районной среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах района по инициативе уполномоченного органа.

Для целей управления вся информация о земельных ресурсах, являющихся муниципальной собственностью, подлежит систематизации и хранению в виде информационной базы данных, доступной для структурных подразделений, советов, комиссий администрации района и других муниципальных органов, участвующих в управлении муниципальным имуществом.

Управление объектами недвижимости, принадлежащими Чугуевскому муниципальному району, предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу (приватизацию), в том числе с рассрочкой платежа и т.п. Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части, инженерные сети, движимое имущество, зеленые насаждения и прочее, составные части которого могут принадлежать разным владельцам. Комплекс представляет собой самостоятельный объект учета.

Для каждого объекта управления устанавливаются границы земельного участка, формируется перечень отнесенных к нему объектов недвижимости с их кадастровыми характеристиками, обременения и сервитуты, наложенные на объект в целом и его составные части, определяется целевое назначение (разрешенное пользование) объекта в целом и его составных частей (в том числе земельного участка), определяется управляющий.

Основными направлениями в области управления в сфере недвижимого имущества являются:

- организационное и информационное единство системы управления муниципальной недвижимостью;

- минимизация бюджетных затрат на построение и поддержание эффективной системы управления им;

- гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования;

- пообъектное управление недвижимостью и инвестиционными процессами в данной сфере, включающее пообъектное формирование и учет недвижимости, пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, пообъектную оценку недвижимости;

- хозяйственный оборот объектов недвижимости должен происходить вместе с соответствующим земельным участком.

Муниципальное недвижимое имущество может использоваться как для получения дохода, так и для решения социальных задач.

Для целей управления вся информация об объектах недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участках под ними подлежит систематизации и хранению в виде информационной базы данных, доступной для структурных подразделений, советов, комиссий администрации района и других муниципальных органов, участвующих в управлении муниципальным имуществом.

Отдельные части объекта управления могут использоваться различными пользователями. Эта особенность ставит специфическую задачу - организацию целевого использования, технической эксплуатации, своевременного восстановления и реновации составляющего объект имущества как целого. Для целей эффективного использования общего объекта, восстановления и развития недвижимого имущества, земельного участка под ним пользователи объекта управления рассматриваются как индивидуально, так и консолидировано.

Основным направлением в управлении недвижимостью в жилищной сфере является обеспечение жильем населения Чугуевского муниципального района, не имеющих такового или нуждающихся в улучшении жилищных условий. Повышение уровня жизни и улучшение социальной среды района невозможно без решения жилищной проблемы, однако, учитывая ограниченность финансовых ресурсов бюджета района, приоритетным направлением является использование рыночных механизмов рынка жилья, в первую очередь, института ипотеки и привлечения личных накоплений для жилищного строительства.

Основными принципами управления муниципальным жилищным фондом являются обеспечение эксплуатации, восстановления и реновации жилищного фонда за счет увеличения доходов (снижения расходов) от данного вида муниципального имущества; снижение расходов бюджета района на содержание муниципального жилищного фонда через оптимизацию его структуры, контроль расходов жилищно-эксплуатационных предприятий, поощрение развития кондоминиумов, приватизации.

Для реализации цели используется коммерческое использование недвижимости в жилищной сфере, принадлежащей району на правах собственника, что предполагает передачу муниципального жилья по договорам найма, аренды, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа.

Органы власти района осуществляют правомочия собственника в отношении муниципального жилищного фонда, контролируют его целевое использование. Они же инициируют организацию сообществ собственников (кондоминиумов, домовладений) и до формирования соответствующей организации выступают в роли представителя домовладения.

Для целей управления вся информация об объектах муниципального жилищного фонда, а также земельных участках под ним подлежит систематизации и хранению в виде информационной базы данных, доступной для структурных подразделений, советов, комиссий администрации и других муниципальных органов власти, участвующих в управлении муниципальным имуществом.

Средства местного бюджета, имущественные права в коммерческих организациях, недвижимое имущество муниципального района (в том числе земля), движимое имущество муниципального района, не закрепленное за муниципальными предприятиями или учреждениями, а также не сдаваемое в аренду составляют муниципальную казну Чугуевского муниципального района. Имущество казны может служить средством обеспечения обязательств муниципального района, в том числе по внешним заимствованиям, для реализации целей экономической и социальной политики.

Порядок формирования и функционирования казны подлежит разработке.

Управление казной осуществляется по отдельным составляющим казны - управление бюджетом, управление недвижимым имуществом, управление движимым имуществом, управление земельными ресурсами, управление пакетами акций и долями муниципального района - и основывается на критериях экономической (бюджетной) и социальной эффективности.

Право распоряжения собственностью, учтенной в казне, принадлежит администрации Чугуевского муниципального района и осуществляется структурными подразделениями и должностными лицами, уполномоченными распоряжаться соответствующим имуществом.

Передача имущества казны муниципальным учреждениям и предприятиям, а также внесение имущества в уставные капиталы хозяйственных обществ, сдача в аренду, предоставление в обеспечение обязательств осуществляется в соответствии с целями и задачами, на основе принципов управления имуществом муниципальными органами власти в соответствии с их компетенцией, закрепленной в нормативно-правовых актах главы Чугуевского муниципального района и Думы Чугуевского муниципального района.

Основой эффективного управления муниципальной собственностью является своевременное и полное обеспечение информацией процесса управления.

В отношении недвижимости формируется реестр муниципальной собственности - муниципальная информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведений о них.

Формирование реестра муниципальной собственности основывается на результатах технической инвентаризации объектов муниципальной собственности, данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, а также информации из других достоверных источников. Для данных целей в администрации муниципального района должна быть создана единая информационная база данных, содержащая полную и оперативную информацию об объектах управления. Положение, определяющее структуру, порядок внесения данных и доступа структурных подразделений к информации подлежат разработке.

Контроль и надзор в сфере управления муниципальной собственностью сосредоточиваются на следующих направлениях:

- проверке целевого и эффективного использования имущества Чугуевского муниципального района, включая его финансовые ресурсы и земельные ресурсы, а также контроле за его сохранностью, восстановлением и приращением;

- деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих (руководителей), выполнения ими утвержденных планов (финансово-хозяйственной деятельности), нормативов, поставленных перед ними задач;

- достижении нормативов эффективности использования муниципального имущества, устанавливаемых администрацией Чугуевского муниципального района;

- методическом обеспечении контроля, в том числе путем выработки критериев оценки эффективности использования (бюджетной и социальной) муниципальной собственности;

- обеспечении неотвратимости и соразмерности санкций за нарушения законодательства Российской Федерации, Приморского края, нормативных актов Чугуевского муниципального района;

- разграничении регулирующих, разрешительных и контрольных функций;

- обеспечении эффективного взаимодействия органов власти различного уровня;

- обеспечении общественного контроля.

В отношении муниципальной собственности следует выделить специфический вид контроля - использование муниципальной собственности в целях ненарушения прав других собственников (обеспечения доступа, проезда и т.д.).

Для всех видов объектов управления вводятся нормативные параметры функционирования объекта. Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных (плановых) требований.

Каждый объект управления проверяется на необходимость его сохранения в муниципальной собственности. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Бюджетная (экономическая) эффективность организаций, использующих муниципальное имущество, а также организаций, в уставном (акционерном) капитале которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды района за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости муниципального имущества.

Целесообразной является разработка нормативов бюджетной эффективности для различных видов объектов собственности и нормативов затрат на содержание имущества.

Критерии и нормативы социальной эффективности подлежат разработке. На начальном этапе используется метод экспертных оценок, основанный на сравнении социальных эффектов от использования собственности и расходов (неполученной прибыли) на обеспечение функционирования объекта.

Оценка эффективности объектов муниципальной собственности, расположенных вне территории Чугуевского муниципального района, проводится с учетом территориальных, экономических и правовых особенностей местонахождения объекта.

Одним из способов эффективного и гибкого управления муниципальной собственностью выступают ликвидация и реорганизация муниципальных предприятий и учреждений, а также реструктуризация их имущественных комплексов.

Основаниями для ликвидации, реорганизации или реструктуризации муниципального предприятия (учреждения) являются следующие:

- достижение целей, для решения которых создавалось предприятие (учреждение);

- несоответствие уставных целей, видов выпускаемой продукции (оказываемых услуг) или технологических процессов изменившимся социально-экономическим условиям или экологическим требованиям;

- снижение эффективности функционирования предприятия (учреждения);

- изменение приоритетов в социально-экономическом развитии Чугуевского муниципального района.

Оценка целесообразности реорганизации или ликвидации муниципальных предприятий (учреждений) проводится в рамках Муниципального совета.

Ликвидация осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Реорганизация может проводиться как в порядке, установленном гражданским законодательством и законодательством о приватизации, так и путем внутренней реструктуризации имущественного комплекса или организационной структуры предприятия (учреждения).

Администрация Чугуевского муниципального района имеет право приобретать доли (паи, акции) в уставном (акционерном) капитале коммерческих организаций и участвовать в некоммерческих организациях.

Целесообразность приобретения определяется:

- целями социально-экономического развития района и необходимостью стимулировать приоритетные направления коммерческой и некоммерческой деятельности;

- доходностью участия в уставном (акционерном) капитале коммерческой организации с точки зрения бюджетной (экономической) эффективности.

Оценка целесообразности приобретения имущественных долей в хозяйственных обществах должна проводиться в рамках Муниципального совета, а окончательное решение о приобретении либо о продаже должно учитывать выработанные рекомендации.

Управляющий (руководитель) рассматривается как физическое или юридическое лицо, обладающее полномочиями по распоряжению объектами муниципальной собственности, и может выступать в роли:

- руководителя предприятия или учреждения - на постоянной, закрепленной договором основе;

- представителя интересов города в органах управления коммерческой организации, в уставном капитале которой есть доля (пакет акций), принадлежащая району.

Назначение руководителей муниципальных предприятий и учреждений осуществляется на конкурсной основе с оформлением трудового договора (контракта). Назначение представителей муниципального района в органы управления коммерческой организации производится коллегиально и открыто, из числа сотрудников администрации муниципального района, имеющих необходимую квалификацию и являющихся признанными специалистами в данной области управления. В отдельных случаях может использоваться трастовое управление, при этом назначение управляющего (физического или юридического лица) производится на конкурсной основе.

В условия конкурсного отбора включаются квалификационные требования к управляющему, программа достижения экономических и социальных целей муниципального предприятия (учреждения) или управления пакетом акций.

Договор об управлении муниципальным учреждением или предприятием заключается между управляющим (руководителем) и администрацией Чугуевского муниципального района после рассмотрения вопроса на Муниципальном совете, утверждения целей, показателей и плана финансово-хозяйственной деятельности. Форма типового договора (контракта) на управление, а также форма плана финансово-хозяйственной деятельности и порядок его утверждения, порядок отчетности руководителя муниципального предприятия (учреждения) об исполнении плана подлежит разработке.

По решению администрации Чугуевского муниципального района может производиться финансовое оздоровление значимых для Чугуевского муниципального района хозяйствующих субъектов, которое может включать следующие направления:

- предоставление субъекту финансовой, технической или интеллектуальной помощи за счет ресурсов муниципального района;

- предоставление субъекту различных льгот;

- изменение имущественных прав на используемое муниципальное имущество;

- предоставление налогового и других кредитов;

- поручительство (гарантия) муниципального района по кредитам третьего лица.

Материальная помощь хозяйствующим субъектам, занимающимся коммерческой деятельностью может производиться только на возмездной основе, в соответствии с Бюджетным кодексом и другим законодательством Российской Федерации.

Возмездное оказание помощи может предусматривать увеличение доли муниципального района в уставном капитале коммерческой организации.

Одним из основных способов восстановления и пополнения муниципальной собственности является накопление и использование амортизационных отчислений.

В целях эффективного управления муниципальной собственностью предусматривается:

- совершенствование методик, нормативов и системы контроля начисления и использования амортизации;

- создание консолидированных амортизационных фондов с установлением порядка распределения их средств;

- определение формы и содержания примерного договора на совместное использование амортизационных отчислений.

Порядок и программа восстановления и развития муниципального имущества, в том числе за счет амортизационных отчислений, подлежат разработке.

Муниципальное имущество, а также муниципальный жилищный фонд должны быть обязательно застрахованы от основных рисков утраты и ущерба, в том числе от стихийных бедствий.

Степень участия администрации Чугуевского муниципального района в расходах на страхование и в риске случайной гибели объекта управления определяются условиями договора передачи в пользование.

Администрация Чугуевского муниципального района для среднесрочных и долгосрочных договоров может перекладывать обязанность страхования на пользователя муниципального имущества.

Аренда представляет собой один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для собственника возобновляемым источником поступлений.

Аренда позволяет муниципальному району решить следующие задачи:

- включить в сферу аренды все виды объектов муниципальной собственности, в том числе объектов со сложной структурой - садово-парковых и имущественных комплексов, жилых и нежилых помещений и иных движимых и недвижимых объектов, и за счет этого увеличить поступления в бюджет;

- юридически закрепить права и обязанности, которыми обладают арендодатель и арендатор, а также их ответственность за нарушение обязательств при заключении договора аренды;

- усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора; включить в расчет арендной платы за нежилые помещения арендную плату за пользование соответствующей долей земельного участка;

- расширить сферу использования видов и объектов аренды: для размещения рекламы, сезонного использования земли общего пользования, находящейся в муниципальной собственности, муниципальной недвижимости в жилищной сфере, в том числе земельных участков для парковки и временных стоянок, объектов, расположенных на воде, и участков земли, обеспечивающих возможность коммерческого использования объектов на воде, а также других объектов.

Конкретные особенности прав арендатора по владению, пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются видом договора аренды, особенностями вида арендованных объектов и фиксируются индивидуально в каждом договоре аренды.

Приватизация выступает в качестве средства изменения формы собственности и формирования эффективного хозяйствующего субъекта.

Принятие решений о приватизации муниципальных предприятий производится по индивидуальным схемам, предусматривающим стимулирующее воздействие на экономику района через развитие предпринимательства и снижение монополизации.

В отношении муниципальных предприятий указанная задача решается путем реорганизации предприятия, формирования объекта приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Основными целями использования механизма приватизации и изменения формы собственности и организационно-правовой формы предприятий являются:

- ликвидация убыточных муниципальных предприятий, не соответствующих целям и задачам социального развития района;

- освобождение от чрезмерной бюджетной нагрузки и формирования рыночных отношений в приоритетных сферах экономики, в соответствии с государственной политикой;

- отчуждение неэффективно использующихся имущественных объектов;

- стимулирование модернизации и наукоемкости производств, привлечения долгосрочных инвестиций (в том числе иностранных);

- оптимизация размеров и сроков закрепления пакетов акций в собственности района.

Решение о приватизации включает в себя анализ финансово-экономического и фактического состояния объекта приватизации, четкое видение его будущего места в хозяйственной жизни с учетом стратегии развития муниципального района. Первичная приватизация объектов жилищного фонда производится в соответствии с законодательством Российской Федерации и носит внеэкономический, социальный характер.

3.3 Этапы реализации мероприятий, направленных на повышение эффективности управления муниципальной собственностью

Первый этап - повышение эффективности и прозрачности управления муниципальной собственностью и повышение эффективности хозяйственной и финансовой деятельности муниципальных предприятий и учреждений, увеличение бюджетной эффективности имущественных прав в коммерческих организациях, приватизируемого и сдаваемого в аренду имущества и земли через создание Муниципального совета. На первом этапе необходимо провести работу по формированию инфраструктуры управления, в частности, создать Муниципальный совет, разработать единые, доступные для служебного пользования информационные базы данных по муниципальной собственности (в том числе земле), создать необходимое для эффективного управления муниципальным имуществом законодательное поле, усилить координацию работы структурных подразделений администрации района.

На втором и третьем этапе подразумевается разработка долгосрочной программы развития муниципального имущества, с подробным рассмотрением мер по преодолению кризиса и повышению рентабельности муниципальных предприятий, снижению издержек и повышению качества управления муниципальными учреждениями, росту бюджетной и социальной эффективности аренды муниципального имущества, участия администрации в уставных капиталах коммерческих организаций.

Второй этап - обеспечение расширенного воспроизводства муниципальной собственности, реструктуризация и оптимизация существующей отраслевой структуры предприятий (учреждений), имущественных прав в хозяйственных обществах, аренды.

Третий этап - стабилизация и оптимизация развития муниципального сектора экономики, техническое переоснащение, повышение производительности и наукоемкости производства муниципальных предприятий, качества и конкурентоспособности производимых ими товаров и услуг, повышение эффективности аренды и продажи (приватизации) муниципальной собственности (в том числе земли).

В основе реализации указанных мероприятий лежит идея о достаточности существующих (в явной и скрытой форме) ресурсов органов местного самоуправления района - как финансовых, так и кадровых - для реализации первого этапа. Второй и третий этапы подразумевают использование части возросших доходов бюджета, а также внебюджетных (частных) средств (в том числе зарубежных инвестиций) для достижения экономических и социальных целей развития района в целом и муниципального сектора в частности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Совершенствование системы управления муниципальным имуществом является основой для эффективной работы органов местного самоуправления и улучшения в целом благосостояния его населения.

Для повышения эффективности управления муниципальной собственностью необходимо:

а) сформировать полный Реестр недвижимости Чугуевского муниципального района, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий Реестр объектов незавершенного строительства;

б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех муниципальных органов, участвующих в процессе управления недвижимостью;

в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

г) максимально вовлечь пользователей земельных участков в оформление правоустанавливающих документов на землю;

д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости;

е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать при распоряжении муниципальным имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае;

ж) создать условия привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставление на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

и) урегулировать вопросы приобретения муниципалитетом недвижимости, в том числе четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия;

к) обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих управление муниципальной недвижимостью;

л) установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Провести изъятие указанного имущества. Определить правовые возможности изъятия имущества у унитарных предприятий, например, в случае неправомерного распоряжения недвижимым имуществом.

Использовать механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку муниципалитет при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками, а не как властный субъект. Должна быть определена фиксированная пропорция средств, остающихся для осуществления эффективного управления недвижимостью.

Также с целью сохранения зданий муниципальной собственности следует создать ремонтный фонд, источником которого будут являться арендные платежи.

В части сдачи в аренду недвижимого имущества на конкурсной основе, организовать работу с руководителями муниципальных унитарных предприятий по проведению конкурсов на право аренды объектов недвижимости, находящихся в хозяйственном ведении.