Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

В.А. Белов, конструирует свою точку зрения относительно правовой природы предприятия. Так, с сугубо теоретической стороны, он видит предприятие как имущественный комплекс в виде особого гражданско-правового режима субстанций, входящих в состав предприятия, образующих единое целое: «Право охватывает собой совокупность элементов общей оболочкой, именуемой «имущественный комплекс (предприятие)», ради того, чтобы, установив для этой последней определенный правовой режим, избежать необходимости в урегулировании юридической судьбы каждого, отдельно взятого элемента. Иными словами, имущественный комплекс - это юридическая оболочка, служащая внешнему обособлению совокупности вещей, прав и нематериальных (но, при этом, имущественных) благ используемых для достижения определенной цели»./42/ И далее, «Смысл конструкции имущественного комплекса (в нашем случае, применительно к предприятию) состоит в подчинении нескольких разнородных объектов гражданских правоотношений единому гражданско-правовому режиму, единой юридической судьбе. Право не вымышляет особого объекта, но, объединив некоторые из них, обозначает их особой категорией и подводит под специфический режим»./42/

Но далее, В.А. Белов подчеркивает, что подобная постановка вопроса (имеется ввиду то, что предприятие не объект, а режим и только) может быть лишь политико-правовой, но никак не догматической (не соответствующей современной российской правовой действительности). Содержание российского законодательства не оставляет сомнения: оно «воспринимает» имущественные комплексы как объекты гражданских правоотношений, хотя бы и правоотношений особого рода./42/

Таким образом, в данном случае мнения В.А. Белова и С.А. Степанова совпадают.

Хотелось бы заметить, что как кажется автору данной работы, В.А. Белов раскрывая правовой режим имущественного комплекса в своей монографии, полностью раскрыл и правовой режим предприятия, который естественно с режимом недвижимости ни как не совместим. Это подтверждается следующей посылкой Белова: «Гражданско - правовой режим имущественного комплекса (предприятия) распространяется на все его составляющие. Общность этого режима (применительно к элементам предприятия) выражается не только в подчинении комплекса разнородных объектов гражданских правоотношений единой динамике (сделкам), но и в единстве содержательных особенностей (ограничений, изъятий, условий и т.п.)»./42/

Теперь необходимо ответить на вопрос, почему же предприятие в нашем законодательстве относится к недвижимости, которая, как известно, относится к индивидуально - определенным вещам. В раскрытии данного вопроса нам помогут теоретические наработки наших ученых.

В.А Белов особо подчеркивает, при этом ссылаясь на В.А. Дозорцева что, предприятие, прежде всего, приравнено к недвижимости по решению законодателя, а не в силу его неразрывной связанности с землей. В отношении предприятия, как объекта частноправовых отношений разрешены сделки подпадающие в рамки правового режима недвижимого имущества. Интересно, однако, то, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим. В частности, особый гражданско - правовой режим, во многом отличный от режима недвижимости./42/

Теперь вернемся к вопросу, является ли предприятие вещью? Как нам известно, вещь - это объект материального внешнего мира, находящийся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Таким образом, для того, чтобы объект обладал свойствами вещи, он должен быть целостным. Именно это обстоятельство и является проблемным при квалификации предприятия в качестве вещи.

Предприятие - это неделимый объект, созданный путем умозрительного заключения (искусственно обособленный комплекс имущества, предназначенный для обслуживания одной цели)./42/ Понятно, что с точки зрения физики любая вещь делима вплоть до атомных частиц. Гражданское же право ведет речь не о физической делимости, а сугубо юридической. Предприятие - это синтез вещей и нематериальных объектов, образуемый единое целое, и только в качестве целого оно выступает как особый объект гражданского права и гражданских правоотношений. Таким образом, целостность в данном случае - это невозможность отделения каких-либо составляющих его суть элементов./86/

Следовательно, только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов./ / Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности./ /

Но из содержания ст.132 ГК РФ ясно, что в состав предприятия входят не только вещи, но и нематериальные объекты гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т.д.), которые, как известно, вещами не являются. Что позволяет предполагать, и доказывает тезис о том, что предприятие, как имущественный комплекс не относится к вещам вообще./87/ Это более сложный объект гражданских прав.

Остается непонятным, почему предприятие приравнено к недвижимости? В свете всего вышесказанного напрашивается логический вывод: предприятие не является объектом ни вещных, ни обязательственных прав в силу его неделимости. Т.е. с точки зрения классической теории объектов гражданского права, предприятие является чуждым объектом гражданских правоотношений. Более того, теоретически, предприятие вообще не может выступать объектом каких - либо сделок.

Подтверждает указанную посылку следующее теоретическое положение. Как известно, закон признает предприятие объектом вещных прав, следовательно, его можно продать, обменять сдать в аренду и т.д. подобно вещи. Но в состав предприятия входят также права и долги, которые нельзя продать и т.д., а можно лишь уступить либо перевести. Предприятие - это объект неделимый. Следовательно, его нельзя продать по частям. В противном случае, предметом сделки будет не предприятие, а входящие в его состав элементы (другие объекты гражданского права).

Обратили внимание на подобные метаморфозы и судьи, и предложили

следующее (как ниже будет показано, основываясь на вполне логичном посыле). Президиум ВАС РФ указал на то, что законодатель, регламентируя возможность передачи прав (требований) по сделке, не определил вида договора, по которому эта передача происходит. Поэтому договор купли - продажи (в том числе, иные договора направленные на распоряжение объектом вещного права) может служить основанием передачи обязательственных прав./75/ Таким образом, суд легализовал практическую возможность выступления предприятия в качестве объекта сделки.

В.А. Белов в этой ситуации также предложил решение. К тому же достаточно меткое, и пояснил следующее:

«Судьба компонентов имущественного комплекса предопределяется судьбой комплекса»./42/ В данном случае имеется в виду то, что переход права на предприятие в целом влечет и переход всех составляющих вещных и обязательственных прав и обязанностей автоматически, независимо от способа оформления этого перехода.

Данное обстоятельство, подчеркивает также еще один представитель цивилистической науки, Л.А. Чеговадзе, указывая, что «Предприятие как объект вещных прав может быть реализовано только в целом, притом, что отдельные его элементы будут передаваться путем цессии или перевода долга»./92/

Но как кажется автору данной работы, тезис о том, что оборот вещей возможен только при применении конструкции для оборота вещей (купля-продажа, дарение и т.д.), а оборот прав - посредством конструкций, предусмотренных для оборота прав (уступка права и перевод долга) является несостоятельным, по некоторым нижеизложенным обстоятельствам:

1) В конце концов, задайте себе вопрос: «Чем я распоряжаюсь, - вещью или правом на вещь?». Да обыкновенно говорится о распоряжении вещью, а не о распоряжении правом. Но при этом, надо понимать, что распоряжение вещью (например, через договорную конструкцию купли-продажи) имеет опосредованный характер, т.к. в действительности происходит распоряжение не вещью, а правом на нее (вещное, обязательственное). Ибо, не имея права на вещь, я не могу определить судьбу этой самой вещи, через совершение какой-либо сделки.

2) Ни в одной стране мира, имеются в виду близкие к континентальному праву, нет ни одного ГК, который включил бы договор цессии, но есть договора купли-продажи и т.д., распространяющиеся и на права. Т.е. еще раз повторюсь, и сразу уточню, что в странах имеющих пандектный кодекс, цессия иначе как в общей части не содержится. Во всех странах (ну или практически всех) движение прав оформляется посредством конструкций купли-продажи, мены, дарения и т.д. (в нашей стране, предусмотренных только для перехода вещей).

3) Более того, нет никакого законодательного запрета для того, чтобы передать права и долги, используя модель обычную, которую употребляют и для вещей; т.е. в договоре можно написать примерно следующее - «я Вам передаю право, а Вы мне платите за это, я передаю право, а Вы мне отдаете другое право».

Проще говоря, любой договор, предусмотренный для передачи вещей можно использовать и для перехода прав.

Что значит переход прав через ту же конструкцию купли-продажи, наверное спросите Вы? Так дело то в том, что, совершая сделку по распоряжению вещью или правом, мы всегда первично распоряжаемся лишь правом (вещным, обязательственным, корпоративным). Распоряжение же вещью, а не правом, происходит лишь через применение так называемых распорядительных сделок, где происходит (но после или параллельно с движением прав), передача вещи (традиция (как правило, оформляется актом приема-передачи), индоссамент, передаточное распоряжение и т.д.). Следовательно, распоряжение вещью в приведенном случае, является ни чем иным, как моментом исполнения договора одной из сторон (или моментом исполнения одного из его условий), посредством совершения распорядительной сделки.

Дело, конечно же, не ограничивается теоретической стороной вопроса о сделках с предприятиями, и связанными с этим проблемами докринального характера. Что касается реализации данных норм, то и в данном случае существуют не меньшие проблемы. Так, ряд ученых, в частности В.В. Ярков, указывают на следующие практические причины «проблемности» сделок с предприятиями: «Учитывая, что для сделок с предприятиями необходимо подготовить значительный и довольно дорогой пакет документов, можно констатировать, что нормы о сделках с предприятиями в настоящее время практически бездействуют. Намного проще включить нового учредителя в состав того же общества (товарищества), а прежнему, выйти из него с последующей перерегистрацией соответствующих учредительных документов»./59/

Вывод: в гражданском праве возникает параллелизм правового регулирования, когда объекты формально разделяются, но для регулирования отношений по поводу новых объектов используются те же средства, что и для уже существующих./75/

Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Е.М. Тужилова-Орданская считает, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством»./55/

Но как кажется автору, публичность - это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой говорится, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

И еще одно замечание, вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).

Что же такое «публичность», что это за признак? Термин «публичность» не всегда напрямую связан с публичным правом. О публичности можно говорить в смысле открытости, гласности, обращении к неопределенному кругу лиц./43/

В смысле этой работы, публичность - это и гласность, и открытость и необходимая составляющая недвижимости. В общем, это частица публичного права, необходимая для обеспечения интересов, прежде всего сторон сделки и всех третьих лиц с ней связанных.

Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации./77/ Еще, великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости»./97/

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122 - ФЗ.

А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры (не в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Признак публичности - это акт государственной регистрации (особый

юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско - правовые отношения./77/

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/

Государственной регистрации присущ ряд признаков:

государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Законодательство содержит условно - исчерпывающий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это - право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами;

государственная регистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт. Установление права на недвижимое имущество связывается с моментом государственной регистрации;

регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права./77/

Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных прав владельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.

На данном этапе в рассмотрении признаков недвижимости мы остановимся.

Итак, отобразим в завершении раскрытия признаков недвижимости общие выводы:

недвижимость не всегда индивидуально - определенная вещь (наглядный пример, предприятие);

недвижимость признается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и в силу закона;

прочная связанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объект недвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.

В завершении хотелось бы отметить, что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, как земельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственно существующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака: признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, что он в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерий законодательный - признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется это будет вещь) недвижимостью.

Теперь необходимо остановимся для полноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.

Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству, суммативной совокупности. Недвижимость - это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система»./87/

Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно - физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени - в частном.

Суммативная система недвижимости характеризуется и строится по следующим критериям:

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом «выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестояшую» совокупность имущества - систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д.).

В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сферах как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, в земельном праве и т.д./87/

К недвижимому имуществу действующее российское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, общее имущество многоквартирного дома).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующими повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Таким образом, состав недвижимости формируется и изменяется при применении двух единственно возможных путей: а) оценочно - явочного (связь с землей и неперемещаемость) и, б) законодательного.

Следовательно, в настоящее время состав недвижимости можно разделить на группы:

А. Недвижимость «по природе»:

участки земли;

участки недр;

обособленные водные объекты.

Б. Объекты прочно связанные с землей:

здания;

сооружения;

леса;

многолетние насаждения;

нежилые и жилые помещения;

объекты незавершенного строительства;

иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В. Объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

воздушные и морские суда;

суда внутреннего плавания;

космические объекты;

общее имущество многоквартирного дома;

предприятия как имущественные комплексы.

Ниже, хотелось бы обратить внимание читателя на два объекта недвижимого имущества, которые в силу их специфики представляют особый интерес. Это общее имущество многоквартирного дома и объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников жилья - это комплекс имущества, состоящий как из недвижимых (земельный участок, помещения не являющиеся частями квартир и т.д.), так и из движимых вещей (оборудование и т.д.), предназначенный для выполнения целей эксплуатации многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект

недвижимого имущества, существующего в виде имущественного комплекса,

складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением./60/ Это имущество обособлено во имя рассмотрения ее как единого объекта одного субъективного права, - права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома./42/

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

1) во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не имеет самостоятельного обращения как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ, сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выдела его в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае права на общее имущество многоквартирного дома следуют за правами на жилое помещение.

Данное право следования предусмотрено в законодательстве с целью исключения разнообразных негативных последствий. Для примера, автор обратился к судебной практике.

«25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц Екатеринбурга. Всего согласно выписке из плана здания помещений было пять: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в это помещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО «Микрополис». Поскольку ЗАО «Микрополис» установило между лестничной и коридором металлические двери с видеонаблюдением, и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, и для посетителей, но и сотрудников В., последний обратился в суд с иском к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО «Микрополис» о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий ничтожной сделки.

Суд иск удовлетворил. При вынесении решения, арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ)»./96/

Но справедливости ради хотелось бы отметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведенной ситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращения к норме ст. 304 ГК РФ, которая закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Это положение также подтверждает судебная практика:

«В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской

Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью»./34/

2) во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт режима преимущественной покупки другими сособственниками.

Так спрашивается, зачем же нужно было вводить данный институт «общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома на общее имущество данного дома»?

А ответ достаточно прост. Он заключается в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не вдаваясь в детали политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ответим с правовой точки зрения на данный вопрос, именно в контексте рассмотрения особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома.

3) в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении таких помещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённые сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе с тем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, фактически общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома является ни чем иным, как бременем для собственников жилых помещений в данном доме, и в сущности, не сулит для большинства сособственников никаких преимуществ в силу объективных причин. В данном случае вопрос касается не конкретных многоквартирных домов, а государства в целом, так как введение данного института позволит на всех уровнях, снизить бюджетные расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, и сформировать достаточно масштабный рынок предоставления услуг по обслуживанию многоквартирных домов, причем услуги эти будут оказываться по рыночным ценам.

В настоящее время в существующих экономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства наших граждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.

Что касается объектов незавершенного строительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретают статус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется к такому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенного строительства в качестве такового, и отличить его от завершенного - это отсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Т.е. под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке./98/

Из этого следует, что юридически объект незавершенного строительства и созданный посредством его достраивания завершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию) - это два разных индивидуально - определенных объекта.

Итак, выделим признаки объекта незавершенного строительства:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закрепленный в ст. 130 ГК РФ);

б) отсутствие акта о приемке строящегося объекта в эксплуатацию.

Но для того, чтобы объект был признан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и в качестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 - ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы он не являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/

По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/

По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик - это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик - лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику»./93/

Другое дело, если обязательство, по каким - либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/

При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/

Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;

в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;

г) предоставление необходимых документов.

Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.

1.5 Особенности совершения сделок с недвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала

Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?».

Понятие сделки - одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата).

В.А. Белов указывает, что в наиболее систематизированном виде основные вопросы учения о сделках нашли отражение в фундаментальном исследовании Д.Д. Гримма.

В своем определении сделки автор отталкивается не от понятия «действие», а от цели, которой призвано, по общему мнению, служить понятие «сделка». Если мы признаем, что сделка - это нечто, что заставляет правоотношения «двигаться», то вопрос о понятии сделки сведется к следующему: «… каковы суть те фактические обстоятельства, которые приводят наше правосознание к суждению, что кто-либо обязан исполнить что-либо в пользу другого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо к исполнению чего-либо в пользу другого?»./41/ Предполагая, что законодатель, создававший нормативные конструкции, руководствовался соображениями «общественного благополучия», мы должны будем сделать вывод о том, что облечение того или иного фактического жизненного отношения в юридическую форму обуславливается его общественной полезностью (тогда эти отношения облекаются в форму сделок) или вредностью (форма деликтов). Следовательно, и сами фактические обстоятельства могут тогда получить статус юридически значимых, когда они несут в себе пользу или вред данному социальному строю.

Таким образом, существуют единственное требование к обстоятельствам, претендующим на роль факторов, благодаря которым правоотношения возникают, изменяются и прекращаются - социальное «неравнодушие» к ним. Такие обстоятельства получили в науке наименование юридических фактов.

Таким образом, всякий юридический факт связывает определенное фактическое обстоятельство с нормой объективного права и приводит к порождению для конкретного единичного субъекта субъективных прав и юридических обязанностей. Традиционная их классификация строится на основе волевого критерия и позволяет выделить фактические обстоятельства, порождаемые волей людей, и обстоятельства, порождаемые силами, независимыми от чьей-либо воли. Первую группу обстоятельств обыкновенно именуют действиями, вторую - событиями.

Понятие «действие» и становится камнем преткновения для учения о сделках.

Действия должны осуществляться на основе свободной воли - это один из основных принципов гражданского права (п.2 ст.1 ГК РФ).

В силу вышеизложенного необходимо четко разграничивать не только волю и действие, ее выражающие (волевыражение), но и результат выражения воли при помощи данных действий, достигнутый при данных конкретных обстоятельствах (волеизъявление). Только собственное волеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов (в том числе, государства, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов) определенные юридические последствия для лица, изъявившего свою волю (при определенных обстоятельствах - может и не породить).

Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение: сделка - это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско - правовой, административно - правовой, уголовно - правовой и т.д.

При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно - это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка).

Следует понимать, что одни и те же действия при совершении сделки, могут иметь различные правовые последствия (т.е. не каждое действие, как волеизъявление достигнет желаемого правового результата).

Самый яркий пример - совершение одних и тех же действий лицом дееспособным и, например, несовершеннолетним. Следовательно, только лишь совершить действия мало. Действия подвергаются влиянию определенных факторов, которые в каждом конкретном случае могут быть различными. Отсюда различная правовая оценка этих действий, а значит различные правовые последствия. Соответствуют эти последствия намечавшемся - сделка

действительная; не соответствуют - наоборот./41/

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Нам необходимо выявить особенности с точки зрения частноправовой и публично - правовой составляющей. Сначала рассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности - это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты.

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки./51/ Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц - чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки - письменная);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона - односторонняя сделка (дарение, завещание).

Теперь немного остановимся на специальных условиях действительности сделок с недвижимостью: форма сделки и государственная регистрация (прав по сделке или самой сделки или и то и другое вместе).

Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров.

Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора./47/

Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность.

Как автор указал выше, письменная форма сделки в данном случае выступает как общее правило, но из этого правила есть исключения. Имеется в виду обязательная нотариальная форма сделки.

К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст. 584 ГК РФ); составление завещания (ст. 1124 ГК РФ), и некоторые другие сделки.

Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст. 165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Стороны также могут удостоверить сделку в нотариальном порядке по желанию, в тех случаях, когда это не обязательно (ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если же стороны предусмотрят в самом договоре нотариальную форму, а сами это условие не выполнят, то такая сделка будет считаться оспоримой.

Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора).

Вообще же говоря, предназначение государственной регистрации состоит в том, что она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами

обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота./32/ Государственная регистрация, является единственным доказательством существования зарегистрированного права

(абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ).

Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажа предприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.

Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке.

Для физических лиц:

а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки;

б) дееспособность;

в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо:

г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства;

Для юридических лиц:

а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;

б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности;

в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);

г) и другие условия в зависимости от конкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий сделка будет признана действительной.

Если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет признана недействительной, - как не обладающая качествами юридического факта, способного породить те гражданско - правовые последствия, наступление которых желали субъекты./51/

Сделка может быть признана недействительной, либо в силу несоответствия закону или иному правовому акту (ничтожная сделка ст. 168 ГК РФ - она недействительна с момента заключения, независимо от чьего бы то ни было признания); либо может быть признана по решению суда, недействительной (оспоримая сделка).

Итак, мы выяснили условия действительности сделки. Но необходимо еще помнить, что существуют условия действительности договора (содержания).

Это в частности, условия о предмете (чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характер индивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер; о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенных условий, необходимых для его заключения, то договор будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которых заключался договор (ст. 432, 168 и другие статьи ГК РФ).

Договор вступает в силу, по общему правилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе или договоре не указано иное.

Договор, требующий государственной регистрации, вступает в силу с момента момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ).

К частноправовым особенностям обеспечения сделок относятся также

средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция.

Виндикация - это истребование собственником или иным титульным владельцем своего имущества из чужого незаконного владения (например, когда не правомочное лицо по безвозмездной сделке передало это имущество

добросовестному приобретателю) посредством обращения в суд.

Кондикция - это требование о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества. В широком смысле, неосновательное обогащение лица представляет собой произвольное увеличение его имущества, явившееся результатом присоединения к нему новых ценностей при отсутствии какого-либо встречного предоставления со стороны обогатившегося./81/ Кондикция применяется, например, одной из сторон сделки не получившей встречного удовлетворения (не оплатил, переданную по договору купли-продажи, вещь; либо напротив, продавец не передал купленную вещь и т.д.).

К отличительным признакам виндикационного и кондикционного притязаний, относятся:

Во-первых, кондикционный иск может быть предъявлен любому лицу, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело либо сберегло имущество за счет другого лица (ст.1102 ГК РФ). Кроме того, в отличие от виндикации, здесь тот факт, что правонарушитель фактически владеет вещью, существенного значения не имеет.

Во-вторых, при возвращении неосновательного обогащения в натуре отсуженное имущество не обязательно должно являться тем самым, которое было утрачено собственником, - вполне достаточно того, чтобы оно отвечало основным характеристикам последнего: качество, ассортимент, количество и т.д. Отметим, что в данном обстоятельстве можно усмотреть личную, а не вещную направленность кондикционного иска.