Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)./20/

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем) и заказчиком.

Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.

На основании закона устанавливаются случаи обязательности привлечения независимого оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» закрепляет правило, согласно которому, независимый оценщик обязательно привлекается в случае, например, определения стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду и т.д.). По соглашению сторон, независимый оценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о цене сделки.

Необходимо отметить, что не установлены последствия такого не привлечения, в том числе, в случаях предусматривающих обязательное привлечение независимого оценщика./57/

Значение отчета об оценке определяется в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности», где говорится, что это документ, содержащий сведения доказательственного характера, и устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Субъекты гражданских правоотношений связаны величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если в соответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон.

Если же законом не предусмотрено обязательное участие оценщика, но стороны, воспользовались его услугами, то цена объекта оценки является рекомендательной для сторон.

Закон, к сожалению не определяет, какие правовые последствия влечет не привлечение независимого оценщика.

Автор убежден, что обязательная оценка имущества, предусмотренная

законом, представляет собой одно из условий совершения сделки (причем одно из условий законности сделки), при невыполнении которого сделка признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ), или договор признается незаключенным, если условие о цене является существенным условием (ст.432 ГК РФ).

Следовательно, оценочная деятельность - это деятельность по определению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки), так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, в то же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность.

Профессиональные оценщики осуществляют предварительный контроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.

6) Опека и попечительство регулируется множеством нормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительства относятся к вопросам местного значения. Следовательно, органы опеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. В каждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основании правовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительства делегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения и защиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей, душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющих алкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособными по решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).

Так, п.4 ст. 292 ГК РФ выделяет особую категорию членов семьи собственника (пользователей) на которую распространяются специальные правила при отчуждении недвижимого имущества - жилого помещения. К ним относятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные.

Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества, где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае - это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другому лицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства./72/

Как следует из практики, это разрешение дается с условием предоставить иное жилое помещение указанным лицам. Необходимость предоставления отчуждателем гарантии предоставления иного жилого помещения была введена письмом Минобразования от 09.06.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».

На это И.Н. Кузьмина, как представитель гражданско-правовой науки ответила таким образом: «Приобретение взамен отчуждаемого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, т.к. договорные условия фиксируют права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем. Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным»./72/ И далее, «последующее приобретение жилого помещения находится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности»./72/

В компетенцию органов опеки и попечительства входят также и иные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных

Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

Очевидно, что функции по сохранению закрепленного жилого помещения, за гражданами данной категории, осуществляют органы опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства осуществляют и иные функции, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.

Таким образом, органы опеки и попечительства осуществляют предварительный (например, при даче согласия собственнику жилого помещения на отчуждение данного объекта недвижимости, где проживают несовершеннолетние, недееспособные) и текущий, в предусмотренных случаях, контроль.

б) Теперь, необходимо рассмотреть вторую группу - органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.

К ним в частности относятся:

1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательно деятельности налоговых органов, включает в себя следующие основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение о Федеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное постановлением Правительства РФ.

Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» - налоговые органы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдением налогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и других обязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами, установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдением валютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределах компетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному в п.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит в том, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль и надзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции).

Главными задачами налоговых органов являются контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации (ст.6 Закона).

Так, в чем же связь между данной темой и сферой налоговых органов?

Ст. 40 НК РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогооблажения» наделяет налоговые органы правом при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.

Настоящая статья устанавливает порядок специального расчета налогооблагаемой базы. Этот расчет применяется при реализации по ценам, отклоняющимся от рыночной цены. В данной статье закреплен принцип - фактическая цена сделки (то есть цена, указанная сторонами сделки по своему усмотрению) является рыночной ценой, пока не доказано иное./69/

Перечень оснований (указанный выше) по которым налоговый орган может применять специальный расчет является исчерпывающим.

Единственным последствием специального расчета, при выявлении отклонения от рыночной цены, является для налогоплательщика начисление пени./69/

Следует указать, что положения данной статьи НК РФ не распространяются на те случаи, где объектом сделок являются жилые помещения, а в роли субъектов выступают физические лица. Т.к. ст. 3 Закона «О налогах на имущество физических лиц», устанавливает, что «ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости». Обратите внимание, что речь идет в статье, не о рыночной стоимости объекта сделки, а инвентаризационной его стоимости. Следовательно, уже только поэтому (хотя конечно, и не только поэтому) компетенция налоговых органов при контроле за ценами (на основе которых исчисляются и уплачиваются налоги) в данном случае, не распространяется./21/

В целом же, суть данного положения (компетенция налоговых органов по контролю за ценами на объекты налогооблажения), применительно к рассматриваемой теме, заключается в том, чтобы предупредить и в необходимых случаях пресечь незаконную деятельность. При использовании данного права налоговые органы могут выявить мнимые и притворные сделки, сделки с заниженными ценами (например, когда одна сторона договаривается с оценщиком о занижении цены объекта оценки для последующего приобретения данного объекта по указанной цене) и т.д.

Таким образом, налоговый орган не участвует прямо в обеспечении законности сделки, в тоже время, выполняет охранительную функцию права путем выявления явлений противоправного характера.

Следует напомнить, что имущество (в том числе недвижимость) относится к объектам налогооблажения, и прежде чем совершить сделку в отношении данного объекта вещного права необходимо уплатить налог на него (в этом тезисе не имеется в виду налог из сделки, о котором говорилось выше).

2) Суды судебной системы РФ (арбитражные суды, суды общей юрисдикции, мировые судьи). Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность судей, являются четыре группы актов: а) закрепляющие правовое положение судебной власти, как ветви власти: Конституция РФ; ФКЗ «О судебной системе» от 31.12.1996 г. № 1 -ФКЗ; ФКЗ «Об арбитражных судах» от 28.04.1995 г. № 1 - ФКЗ, и т.д.; б) закрепляющие правовой статус судей и профессиональных объединений судей: Закон «О статусе судей в РФ» от 26.06.1992 г. № 3132-1; ФЗ «Об органах судейского сообщества» от 14.03.2002 г. № 30 - ФЗ и др.; в) закрепляющие процессуальный статус судей: Уголовно - процессуальнй кодекс РФ; Гражданский процессуальный кодекс РФ; Арбитражный процессуальный кодекс РФ и т.д.; г) закрепляющие обеспечительную основу деятельности судей и судов в РФ: ФЗ «О государственной защите судей, должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов» от 20.04.1995 г. № 45-ФЗ; ФЗ «О финансировании судов РФ» от 10.02.1999 г. № 30 - ФЗ; ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов РФ» от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ; ФЗ «О судебном департаменте при Верховном суде РФ» от 08.01.1998 г. № 7-ФЗ и т.д.

Судебная власть - это самостоятельная и независимая ветвь власти, представляющая собой: а) совокупность полномочий по рассмотрению и разрешению уголовных, гражданских, административных и конституционных дел (споров) в порядке, установленном процессуальным законодательством, а также иных полномочий; б) систему государственных органов, осуществляющих перечисленные полномочия./85/

Согласно Конституции РФ, правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст.118)./1/ Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч.2 ст. 118 Конституции РФ, п.3 ст.3 ФЗ «О судебной системе РФ»)./1,16/

Дела, в сфере сделок с недвижимостью, рассматриваются в зависимости от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного состава сторон спора и т.д., судами общей юрисдикции, арбитражными судами и мировыми судьями.

Гражданский процессуальный кодекс РФ определяет подведомственность дел судам общей юрисдикции), это - исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений (п.1 ст.22)./15/

Таким образом, учитывая, что согласно нашей теме, сделка может быть оспорена (в том числе ничтожная, если это необходимо) в судебном порядке, то данная категория дел (споров) разрешается посредством гражданского судопроизводства в судах общей юрисдикции. Дела об административных правонарушениях рассматриваются судами общей юрисдикции или мировыми судьями посредством административного судопроизводства (ст. 23.1 КоАП РФ)./12/

Суд общей юрисдикции рассматривает также дела из публичных правоотношений, в случаях оспаривания актов правоприменения (учитывая тему данной работы), где любое лицо может в порядке искового производства оспорить, например, решение об отказе в предоставлении земельного участка, или отказе в государственной регистрации вещного права на недвижимость органами государственной регистрации (ст.245, 246 ГПК РФ). В общем, данная категория дел предполагает, оспаривание акта (либо, нормативно-правового либо, индивидуально-правового), изданного государственными и муниципальными органами и их должностными лицами, с целью защиты и восстановления нарушенных прав физических и юридических лиц.

Суды общей юрисдикции и мировые судьи, рассматривают также уголовные дела о преступлениях (ст. 30 УПК РФ), как наиболее опасных нарушениях прав физических и юридических лиц (применительно к рассматриваемой теме, это могут быть любые преступления, конечной целью которых является присвоение прав на недвижимое имущество).

Что касается арбитражных судов, то они тоже рассматривают споры, вытекающие из сферы «сделок с недвижимостью». Разница в разрешении споров, между арбитражным судом и судом общей юрисдикции состоит в содержании правового статуса сторон и характера спора. Так, в ст.27 АПК РФ сказано, что «арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности».

Таким образом, спор должен быть между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, и публично-правовыми образованиями, и требование должно вытекать из предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды тоже (наряду с судами общей юрисдикции) рассматривают дела из публичных правоотношений и из административных правонарушений (Раздел ІІІ АПК РФ). Но следует помнить, что ни при каких условиях, уголовные дела не подведомственны арбитражным судам.

Таким образом, судебные органы в России представляют собой специальную систему защиты и восстановления прав физических лиц, юридических лиц, и публично-правовых образований, реализующую охранительную функцию права. Как верно подметил профессор С.С. Алексеев, при этом ссылаясь на Б.В. Кистяковского, «суд есть прежде всего хранитель действующего права».

Суды осуществляют, как правило, последующий контроль за законностью и правомерностью в правоотношениях (на стадии, например, правовых последствий совершенных сделок), иногда, предварительный контроль (например, преддоговорной спор) и т.д.

3) Основным нормативным актом, регулирующим деятельность органов прокуратуры, является ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 г. № 2202-1.

Законодатель дает определение прокуратуры, следующим образом, «Прокуратура - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации» (ст.1 ФЗ «О прокуратуре»)./25/

Систему прокуратуры Российской Федерации составляют Генеральная прокуратура Российской Федерации, прокуратуры субъектов Российской Федерации, приравненные к ним военные и другие специализированные прокуратуры, а также прокуратуры городов и районов, другие территориальные, военные и иные специализированные прокуратуры.

Суммируя функциональную составляющую органов прокуратуры можно дать единственно верный ответ. Главной задачей и, в тоже время функцией, прокуратуры, является надзор за исполнением и соблюдением законодательства, всеми субъектами права (физическими лицами, юридическими лицами, публично-правовыми образованиями, государственными и муниципальными органами и их должностными лицами).

В содержание деятельности органов прокуратуры входит: а) выявление фактов несоблюдения Конституции РФ и нарушения требований законов; б) установление виновных в правонарушениях; в) принятие мер к устранению правонарушений и их предупреждению.

При нарушении или угрозе нарушения закона, прокурор, выносит один из следующих актов:

а) протест - прокурор или его заместитель приносит протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством Российской Федерации (ст.23 ФЗ «О прокуратуре»)./25/

б) представление - представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению (ст.24 ФЗ «О прокуратуре»)./25/

в) постановление - прокурор, исходя из характера нарушения закона должностным лицом, выносит мотивированное постановление о возбуждении уголовного дела или производства об административном правонарушении (ст.25 ФЗ «О прокуратуре»)./25/

г) предостережение - в целях предупреждения правонарушений и при наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях прокурор или его заместитель направляет в письменной форме должностным лицам, а при наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях, содержащих признаки экстремистской деятельности, руководителям общественных (религиозных) объединений и иным лицам предостережение о недопустимости нарушения закона (ст.25.1 ФЗ «О прокуратуре»)./25/

Вышеперечисленные акты, представляют собой формы публично-правовой реакции как результаты общей деятельности прокуроров (например, в результате прокурорской проверки). Данные «реакции» действуют в силу возникновения конкретных юридических фактов - нарушениях (либо угрозе нарушения) законности. Этот набор прокурорских актов, является исчерпывающим.

К основным полномочиям прокуроров относятся: прокурор участвуя в уголовном процессе выступает в роли государственного обвинителя; органы прокуратуры (прокуроры, следователи прокуратуры) осуществляют предварительное следствие по подведомственности, указанной в УПК РФ; в тоже время, прокурор вправе принять к своему производству или поручить подчиненному ему прокурору или следователю расследование любого преступления; прокуроры координируют деятельность правоохранительных органов; в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.

Т.е. применительно к исследуемой теме, органы прокуратуры могут в любой момент (например, от стадии подыскания контрагента по сделке, и до стадии правовых последствий сделки) вмешаться, если произойдет нарушение закона или прав и свобод человека и гражданина. Причем, это вмешательство будет происходить, как по инициативе сторон сделки, так и по инициативе третьих лиц, в том числе, и прокурора.

Таким образом, прокуратура является важнейшим органом государственной власти, непосредственно и оперативно защищающая права всех субъектов права с помощью возложенных на нее полномочий. Органы прокуратуры осуществляют надзор за законностью, как автор выше указал, на всех стадиях правоотношений (если они есть) между любыми субъектами.

Учитывая, что прокуратура «показывает свое лицо» только в случае нарушения (или угрозы нарушения) законности, то она безусловно относится к органам, реализующим охранительную функцию права.

4) Органы внутренних дел. Деятельность органов внутренних дел регулируется Законом «О милиции» от 18.04.1991 г. № 1026-1./17/

Согласно ст.1 данного Закона, милиция в Российской Федерации - это система государственных органов исполнительной власти, призванных защищать жизнь, здоровье, права и свободы граждан, собственность, интересы общества и государства от преступных и иных противоправных посягательств и наделенных правом применения мер принуждения в пределах, установленных настоящим Законом и другими федеральными законами.

Задачами милиции являются: обеспечение безопасности личности; предупреждение и пресечение преступлений и административных правонарушений; выявление и раскрытие преступлений; защита частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; оказание помощи физическим и юридическим лицам в защите их прав и законных интересов./17/

Учитывая обширность и широту деятельности органов милиции, автор решил не останавливаться подробно на раскрытии специфики данного вида органов.

Единственное пожалуй, что выделяет милицию в реализации охранительной функции права, так это то, что она имеет право помимо всего прочего, применять физическую силу, специальные средства и огнестрельное оружие.

Милиция является, таким образом, органом исполнительной власти наделенная не только правовыми формами и методами реагирования на нарушения законности, но и обладающая набором специфических мер принуждения, так называемого «силового» характера.

Пожалуй, на данном этапе, рассмотрение органов, входящих в механизм обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью можно и прекратить. Главное, что удалось сделать, так это классифицировать их, в зависимости от того, какую функцию права они реализуют, и как участвуют в Механизме (прямо или косвенно).

Как видно из показанной совокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляет определенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все это указывает на системный подход к формированию субъектного состава в данном Механизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи: обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.

Теперь необходимо отразить, сущность взаимодействия данных органов, через отражение принципов их взаимодействия, для того чтобы, уяснить содержание реализации механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.

Принципы представляют собой основные идеи, исходные положения или ведущие начала, в соответствии с которыми, строится вся система субъектов Механизма, в том числе, механизма их деятельности и взаимодействия.

Учитывая, что в структуру субъектов Механизма входят помимо органов государственной власти, еще и субъекты, не обладающие публично-правовой компетенцией, в частности, субъекты оценочной деятельности и фонды имущества, то этот Механизм в полной мере нельзя назвать государственным, где субъекты публичной власти взаимодействуют путем обмена информацией на основании не только закона, но и межведомственных номативно-правовых актов, имеющих, в том числе, и секретный характер. Эти субъекты входят в структуру субъектов Механизма скорее содержательно, нежели системно, в качестве элемента системы органов (т.е. условно, применительно к общей системе компетентных органов, наделенных публично - правовой составляющей в правовом статусе). Поэтому, говоря о принципах взаимодействия субъектов Механизма, автор далее будет иметь в виду не только и не столько структуру субъектов Механизма, сколько структуру и систему органов государственной власти, входящих в Механизм.

Здесь необходимо раскрыть содержание принципов, которые делятся на две группы: общие принципы, относящиеся к системно-структурному построению органов государственной власти; и, правовые и организационные принципы взаимодействия субъектов Механизма.

Итак, вся система органов государственной власти действует на основании следующих общих принципов:

а) Принцип законности. Представляет собой один из ведущих принципов организации и функционирования органов государственной власти. Сущность этого принципа заключается в том, что все государственные органы должны в своей деятельности руководствоваться законом и подзаконными актами не нарушая, и в необходимых случаях, соблюдая, обеспечивая и защищая права физических и юридических лиц.

б) Принцип самостоятельности и независимости органов государственной власти. Главное и принципиальное в содержании данного принципа состоит в том, что в России действует правило о разделении властей, а в каждой ветви власти (кроме законодательной) действует система органов, самостоятельных и независимых друг от друга. Причем, эта самостоятельность и независимость выражается в их собственном функционально - компетенционном выражении, что позволяет им действовать в рамках их собственной компетенции, сфера которой не выходит дальше сферы компетенции других органов (за исключением случаев например, альтернативной подведомственности, или смежных полномочий, принадлежащих разным государственным органам).

в) Принцип федерализма. Этот принцип основан на том, что федеративное устройство основано на ее государственной целостности, единстве системы государственной власти, разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти.

г) Принцип сочетания централизации и децентрализации. Этот принцип закрепляет правила о том, что органы государственной власти с одной стороны, состоят в вертикальной субординации и координации, а с другой - в горизонтальной координации.

К правовым и организационным принципам взаимодействия, субъектов механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, относятся:

а) Принцип координации. Суть этого принципа заключается в том, что все органы государственной власти, как на основании законодательных актов, так и на основании подзаконных актов, в том числе, межведомственных правовых актов, осуществляют координацию в своей деятельности, посредством, как правило, обмена или передачи информации. Этот принцип обеспечивает эффективность государственного механизма, и объективность в его действиях.

б) Принцип оперативности. Этот принцип, органически вытекает из первого, заключая в себе правило, согласно которому, взаимодействие (например, путем предоставления информации) должно быть своевременным с соблюдением предусмотренных сроков получения, а в необходимых случаях передача должна быть немедленной.

Приведенный перечень, безусловно, не является исчерпывающим, но представлен основными и необходимы принципами, благодаря которым и осуществляется наиболее эффективное взаимодействие органов Механизма, и достигаются тем самым, поставленные цели.

Взаимодействие может происходить, как внутри органов, отнесенной к первой группе Механизма, так и внутри второй группы. В том числе, между органами из разных групп («регулятивная» и «охранительная» группы).

Целью настоящего исследования автор, не ставил отразить все особенности взаимодействия данного субъектного состава из-за невозможности этого, т.к. было уже отмечено, многие формы подобной деятельности носят закрытый характер. Но все же несколько примеров привести необходимо, для целостности картины.

Так, согласно п.1 ст.16 и п.3 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ареста недвижимого имущества проводится на основании соответствующего решения суда. При этом, это решение должно быть в трехдневный срок направлено в органы государственной регистрации, самим судебным органом.

Или, согласно абзацу 2 п.4 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.

И далее, абзац 1 того же пункта той же статьи, указывает, что судебные органы в трехдневный срок направляют судебное решение, в органы государственной регистрации, о признании гражданина недееспособным.

И подобных примеров взаимодействия можно привести множество. Так, например, по запросу правоохранительных органов (отнесенной ко второй группе Механизма), все, в том числе государственные органы, обязаны предоставлять запрашиваемую информацию.

2.4 Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью

Понятие «средство» в юриспруденции употребляется в самых разных значениях: его используют и в отношении права в целом, и применительно к многообразным режимам правового регулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в свою очередь тоже имеет известную неопределенность. Рядом с ним вполне можно поставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы», «правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться взаимозаменяемыми.

Поэтому автор данной работы не будет рассматривать правовую природу этого явления, а воспользуется определением, данным ранее.

Как уже выше говорилось, правовые средства - это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей./76/

К общим признакам правовых средств, относятся:

а) они выражают собой все обобщающие юридические способы обеспечения интересов субъектов права, достижения поставленных целей (в этом проявляется социальная ценность данных образований и в целом права);

б) отражают информационно-энергетические качества и ресурсы права, что придает им особую юридическую силу, направленную на преодоление препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов участников правоотношений;

в) сочетаясь определенным образом, выступают основными работающими частями (элементами) действия права, механизма правового регулирования, правовых режимов (т.е. функциональной стороны права);

г) приводят к юридическим последствиям, конкретным результатам, той или иной степени эффективности либо дефектности правового регулирования;

д) обеспечиваются государством./76/

Как уже, читатель должен был обратить внимание, правовые средства делятся на две основные группы: это, средства-установления и средства-деяния.

При этом, под средствами-установлениями понимается юридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативно-правовых актов; а под средствами-деяниями - реализация средств-установлений.

Для того, чтобы понять как взаимодействуют между собой средства-установления и средства-деяния, необходимо воспользоваться аргументацией профессора М.Н. Марченко по этому вопросу: «Правовые средства, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального - инструменты (средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особые свойства - свойства явлений, действующих в связке «цель - средство - результат»»./76/ Иначе говоря, средство-установление - это закрепленная в законе и ином правовом акте возможность, а средство-деяние - это реализация возможности.

Обратите внимание, что правовые средства представляют собой ни что иное, как элементы механизма правового регулирования: средство-установление (норма права, как первичный элемент), и средство-деяние (как, акт реализации или применения права). При этом, правоотношение в данном случае, как один из элементов, значения не имеет. Через категорию правовых средств и целей в праве, выявляется социальное назначение не только права, но назначение правового регулирования в конкретной сфере. Норма права и акт ее реализации - это две составляющие единого целого (правового регулирования), где можно определить эффективность данного регулирования, посредством изучения как норм права (выявить, например, пробельность или излишне затруднительные для реализации положения), так и актов реализации (их адекватность, своевременность и т.д.).

Но средство, как известно, это способ достижения цели. Какая же цель лежит в рамках исследуемой области? В контексте данной работы, целью является правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами - все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели.

Итак, теперь необходимо рассмотреть конкретные правовые средства в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.

Исследуя, субъектный состав Механизма, автор пришел к выводу, что ему свойственен набор юридических средств подразделяемый на две группы, в зависимости от функций права, лежащих в основе деятельности субъектов Механизма: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовые средства: меры юридической ответственности.

Из приведенной классификации видно, что в состав правовых средств, входят субъективные права сторон сделки и третьих лиц (не органов публичной власти), причем в состав субъектов Механизма они не входят. Как это объяснить? Да очень просто. Дело в том, что Механизм в большинстве случаев «начинает работать» вследствие волеизъявления лица, обратившегося в компетентные органы, и в данном случае очень важно знать характер правомочий лиц данной категории. Значит, и рассмотрим эту категорию правовых средств, в первую очередь.

Так, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. А ст.45 Конституции РФ непосредственно закрепляет, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Эти конституционные нормы, закрепляют права всех лиц на защиту своих прав, в том числе государственную, т.е. посредством обращения за защитой в соответствующие органы публичной власти.

Что касается смысла обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица, вправе обратиться в государственные органы за обеспечением и защитой своих прав. Так, ст.12 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов защиты гражданских прав, а ст.11 ГК РФ указывает на возможность судебной и административной защиты своих прав. Причем, конкретные способы защиты гражданских прав по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом.

Таким образом, закон предусматривает, для сторон сделки, если она не затрагивает права третьих лиц следующий набор правовых средств защиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы): виндикационный и негаторный иск, расторжение договора в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защиты осуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способ защиты может осуществляться как в судебном так и в административном порядке) и иные способы защиты.

Правовыми средствами обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью в усеченном виде, можно назвать права сторон на обращение к нотариусу, когда это по закону не обязательно, для придания сделке, помимо всего прочего, еще и нотариальной формы.

Для того, чтобы Механизм в лице его уполномоченных органов начал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицо обратившееся за защитой имело на это право (при виндикации например, субъектом обращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно быть соблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д.

Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кроме случаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такого обращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовой активности публичных органов) служит основанием применения специфических юридических средств - мер защиты нарушенного права, которые и выступают формами реализации процесса Механизма.

При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита, а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, также начинается с момента обращения физических и юридических лиц (например, заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности; заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имущества в соответствующий фонд имущества, и т.д.).

Следовательно, в любом случае, какую бы функциональную направленность не выполняли те или иные органы государственной власти (регулятивную или охранительную), практически во всех случаях, субъекты Механизма применяют те или иные правовые средства после волеизъявления и согласия лица, обратившегося в эти органы.

Итак, теперь необходимо рассмотреть, правовые средства применяемые государственными органами, как непосредственными субъектами Механизма.

Выше говорилось, что правовые средства делятся на средства-установления и средства-деяния. Средства-установления рассмотрены в первой главе данной работы в пункте о регулятивной и охранительной функции права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, поэтому рассматриваться здесь они не будут. Тем не менее, именно на основе средств-установлений осуществляется деятельность государственных органов в форме средств-деяний. Данные средства-деяния делятся в свою очередь, в зависимости от выполняемой функции права государственными органами, на: а) регулятивные, и, б) охранительные.

А) Регулятивные средства-деяния реализуются органами государственной власти специальной компетенции, прямо участвующими в Механизме обеспечения. Выше уже давался краткий перечень органов и их компетенции, в том числе их основных прав. Исходя из этого, можно предположить, что все регулятивные средства-деяния выполняют единую по своей сущности функцию, в частности контрольную.

Это подтверждается тем, например, что органы государственной регистрации осуществляют правовую экспертизу документов, поданных заявителем (контроль формы документов, правомочности сторон, выполнения иных специальных условий), фонды имущества и соответствующие органы по управлению государственным и муниципальным имуществом осуществляют также проверку поданных документов претендентами на приобретение в собственность или в иное вещное или обязательственное право соответствующего имущества и т.д., перечень можно продолжать до бесконечности.

К основным регулятивным правовым средствам-деяниям, таким образом, относятся: акт (например, акт государственной регистрации), решение (например, решение о предоставлении земельного участка в пользование), разрешение (например, лицензия на право осуществления разработкой недр) и т.д. Все эти акты можно объединить в один - решение государственного органа, который представляет собой акт правоприменения и соответственно является правовым средством-деянием. Следовательно, средство-деяние в регулятивной сфере представляет собой правоприменительный акт, выполняющий одновременно контрольную функцию.

Следует заметить, что вышеуказанные правовые средства в теории административного права именуются правовыми формами осуществления государственной деятельности./54/ Но т.к. данная работа посвящена в первую очередь обеспечению сделок с недвижимым имуществом, то и категория правовых форм, как статичная категория, заменена здесь категорией «правовые средства» как юридических актов, направленных на достижение цели правового регулирования в сфере оборота недвижимости.

Б) Охранительные правовые средства-деяния реализуются органами государственной власти, осуществляемыми правоохранительную деятельность, и представляют собой меры юридической ответственности.

Юридической ответственностью называется применение к лицу, совершившему правонарушение, мер государственного принуждения, предусмотренных санкцией нарушенной нормы, в установленном для этого процессуальном порядке./76/ Обратите внимание, что правовым средством в данном случае, не является сама правовая ответственность как таковая, потому, что она представляет собой не средство, а санкцию как элемент нормы права, или еще точнее - юридическую конструкцию. В данном случае, имеется в виду не сама ответственность, а правовое средство к ее привлечению.

К правовым средствам правоохранительных органов, участвующих в

Механизме, можно отнести: юридические правоприменительные акты, закрепляющие процесс и стадии привлечения виновных к ответственности. Это, в частности: постановления (о возбуждении уголовного дела, о привлечении к административной ответственности и т.д.), решения судов (постановления, решения, приказы и т.д.) и т.д.

Охранительные правовые средства применяются двояко: как в форме внутриведомственной ответственности, при привлечении должностных лиц, как из первой так и из второй группы органов к юридической ответственности (дисциплинарной, административной и уголовной), так и привлечение виновных лиц из внешней, по отношению к системе органов, среды (гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности).

В качестве завершения, хотелось бы дать определение правовым средствам, которыми наделены субъекты Механизма.

Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью - это правоприменительные акты, носящие инструментальный характер и выступающие в качестве методов правовой деятельности, специально уполномоченных на то субъектов права, и направленные на достижение конкретных целей.

2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчасти советского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «… всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности», но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как она есть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/

Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа до этого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть» (должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а в социальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени не прекращается никогда, и достижение баланса этих интересов - процесс постоянного приближения, - тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего, исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почему сущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве, которое пытался заложить законодатель.

Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы в данной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («как оно должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правового регулирования, через призму ее достижения или нет.

Процесс правового воздействия начинается с постановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенного результата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали в соответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессы протекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако цели могут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может быть эффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает, степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее, ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективность правовой нормы (в рассматриваемой работе - правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/

Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/

В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.

Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов.

Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.