Управління ризиками реалізації інвестиційного проекту (за матеріалами ЗАТ "Київміськбуд-5")

Підготовка рекламних матеріалів до друку.

Підготовка та організація презентацій.

Розміщення реклами в засобах масової інформації.

Реклама в Internet.

7. Розробка та підтримка фірмового стилю підприємства і його іміджу. Виробничий блок розбитий на три ділянки: сектор продаж, сектор підготовки виробництва, сектор виробництва.

Функції сектора продаж:

Робота з клієнтами

Робота з агентствами по нерухомості

Проведення презентацій

Підписання угод

Функції сектора підготовки виробництва:

Створення ескізних архітектурних проектів.

Робоче проектування.

Перевірка проектів, розроблених замовниками.

Коректування та узгодження з замовниками архітектурних і робочих

проектів.

Інженерні розрахунки: конструктивні, теплотехнічні, інші.

Функції сектора виробництва:

Пошук підрядників

Підписання угод з підрядниками

Робота з підрядниками.

Контроль рівня якості роботи підрядників.

5. Регулювання виробничого процесу. Контроль за строками провадження робіт.

Оскільки кадрові питання дуже важливі для виробництва, варто виділити функції менеджера по персоналу:

Підбір кадрів.

Передача документів у бухгалтерію, видача перепусток на будмайданчик.

Організація щоденного обліку виконаних робіт.

Організація побутових умов роботи.

Облік лікарняних.

Офіс-менеджер, що не входить ні в один управлінський блок, виконує функції секретаря директора, і менеджера по персоналу: організує роботу офісу, закупівлю канцелярських товарів, відповідає за ремонт офісної техніки, відповідає за підтримку в офісі чистоти та порядку, виконує функції диспетчера для організації роботи водія; здійснює роботу з кадровою документацією.

Посада юриста відсутня в штатному розкладі, тому, що підприємство користується послугами юридичної компанії «Вега-консалтинг». В табл. 2.9 наведений штатний розклад управлінського апарату проекту.

Таблиця 2.9 Штатний розклад управлінського апарату інвестиційного проекту будівництво котеджного містечка «Затишне місто»

Найменування посади	Штатних одиниць	Посадові оклади
Директор	1	2000
Комерційний директор	1	1500
Юрист	В era	600
Головний бухгалтер	1	1000
Бухгалтер-касир	1	500
Начальник відділу маркетингу	1	800
Фахівець з реклами та PR	1	500
Дизайнер, системний адміністратор-фахівець з Web	позаштатний
Архітектор	позаштатний
Інженер-проектувальник	позаштатний
Керівник будівництва	1	800
Заступник директора по збуту	1	1000
Старший менеджер по продажам	1	500
Менеджер по продажам	1	500
Офіс-менеджер	1	300
Разом	11	10000

На початковому етапі, з метою економії передбачене сполучення посад. Загальна сума на ремонт, підготовку офісу (у т.ч. придбання оргтехніки та меблів) склала 4715 ум. од.

Щомісячні витрати на утримання офісу становлять 1700 ум. од.

Вихідні дані для економічного та фінансового планування (цитата із бізнес-плану):

1. Прогнозування доходної частини фінансового плану.

Всяке фінансове планування ведеться в умовах невизначеності. В даному фінансовому плані основним фактором невизначеності є об'єм замовлень у відповідь на рекламу. Прогнозований об'єм замовлень у відповідь на PR, розглядався з погляду максимального річного об'єму будівництва, що повинен бути виконаний підприємством а також з погляду темпів нарощування потенціалу. Отриманий прогноз будувався на підставі рекламної діяльності конкурентів і загальних закономірностях реакції споживачів на PR, тому ці показники не далекі від істини. Однак прогноз завжди носить ймовірнісний характер, і визначити ймовірність його виконання далеко не завжди представляється можливим. Для побудови фінансового плану розглянемо 75% ймовірного об'єму замовлень, заклавши тим самим певний ступінь ризику скорочення об'єму замовлень безпосередньо у фінансовий план.

Другий фактор невизначеності рівномірність надходження замовлень. Особливо важливим є цей фактор у перші два місяці. Дискретність об'ємів однієї угоди викликає ймовірність збільшення потреби у власних або отриманих в кредит оборотних коштах підприємства. Однак покрити цю потребу можливо із внутрішніх резервів (зменшення накладних витрат, пролонгація робіт із забезпечення об'єкта комунікаціями та збільшення строку платежів підрядникам). На етапі роботи з великою кількістю замовлень цей фактор практично перестає створювати фінансові ризики.

Наступний ряд факторів невизначеності створює фінансові ризики в значно меншому ступені:

Структура замовлень.

Зміна ціни замовлень убік зменшення.

Зміна курсу валют.

Зміна вартості сировини та робочої сили.

Зміни в законодавстві.

Інше.

Такі фактори, як різка зміна попиту в результаті криз фінансового ринку, а так само форс-мажорних обставин прогнозу практично не піддаються і у фінансовому плані не враховуються.

Інтервал планування у фінансовому плані дорівнює одному календарному місяцю. Період, розглянутий у фінансовому плані, прийнятий рівним 12 інтервалам планування. Це дозволяє:

Оцінити прибутковість й ефективність проекту.

Показати строк окупності проекту.

3. Довести ефективність проекту на тому його етапі, де перестає відчуватися вплив первісних витрат.

2. Прогнозування витратної частини фінансового плану

Як вихідний варіант для розрахунків у фінансовому плані ми розглядаємо варіант «безпроблемної» земельної ділянки із природним ґрунтом, без огородження, з частково підведеними необхідними комунікаціями (електрика та газ), з доступністю для вантажного й легкового транспорту. Передбачається, що на ділянці немає будинків, придатних для використання під відпочинок, обігрів і перевдягання робочих та складських приміщень.

Всі необхідні будівельні роботи виконує, відповідно до договору підрядна організація. Об'єкт здається «під ключ», в результаті чого капітальні вкладення зводяться до мінімуму.

Проведення електропостачання та освітлення будмайданчику виконує наше підприємство, що включено в первісні витрати.

Планується оренда офісного приміщення.

В передінвестиційні витрати включена вартість реєстрації юридичних осіб, проектних робіт та одержання необхідних дозвільних документів.

Вартість придбання землі прийнята точно, вартість витрат на оформлення дозвільної документації, ТЕО, а так само підведення додаткових комунікацій, прийнята орієнтовно, з урахуванням попереднього досвіду. Вона може виявитися як вище, так і нижче наведеної цифри залежно від лояльності тих або інших чиновників і рівня забезпеченості комунікаціями ділянки. Так само приблизно визначені витрати на рекламу.

Витрати на охорону будмайданчику несе підрядник.

Охорона офісу входить у орендну плату.

Оплата праці визначена на підставі чисельності й кваліфікації персоналу, згідно з штатним розписом.

Непередбачені та інші витрати - невеликий резерв, що може бути використаний по обставинах.

Податкові платежі розглядаються у фінансовому плані умовно. Докладний розгляд значно ускладнив би розрахунок та зробив би план менш наочним та переконливим. Орієнтовний об'єм податкових платежів буде становити від 1000-5000 ум. од., що відбито в бюджеті коштів та у балансі.

Розрахунок фінансового плану з метою його аналізу був зроблений на підставі прогнозного балансу, прогнозу прибутку, прогнозу руху грошових потоків. Оскільки мова йде про фінансове планування, а не про ведення бухгалтерського обліку з метою оподатковування, деякі показники були узагальнені. Однак це дозволяє одержати економічно обґрунтовану та наочну картину, тому деякими правилами ми навмисно зневажили.

В табл. 2.10, 2.11, наведені відповідно прогнозний баланс проекту та прогноз прибутку.

Таблиця 2.10 Прогнозний баланс (з 1-го по 6 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто» Ум. од.

БАЛАНС	1	2	3	4	5	6
Грошові кошти	55000	20344	191 895	294 673	536302	767 130
Дебіторська заборгованість	0	221 200	683 200	1 082 000	1 633 200	2 121 200
Запаси
Інші оборотні активи	275 000	577 500	522 500	467 500	385000	302 500
Збитки звітного періоду
Сумарні оборотні активи	330 000	819 044	1 397 595	1 844 173	2 554 502	3 190 830
Сумарні необоротні активи	0	0	0	0	0	0
РАЗОМ АКТИВІВ	330 000	819 044	1 397 595	1 844 173	2 554 502	3 190 830
ПАСИВИ
Акціонерний капітал
Резерви
Прибуток звітного періоду		177744	335433	335 460	410401	411 401
Нерозподілений прибуток			420 862	559413	1 294 800	1 722 129
Сумарний капітал	0	177 744	756 295	894 873	1 705 201	2 133 530
Кредит 1	330000	330 000	330000	330 000	230 000	130000
Кредит 2	0	165000	165000	165000	165000	165000
Сумарні довгострокові зобов'язання	330 000	495 000	495 000	495 000	395 000	295 000
Кредиторська заборгованість	0	146300	146300	454300	454300	762 300
Сумарні короткострокові зобов'язання	0	146 300	146 300	454 300	454 300	762 300
РАЗОМ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ І КАПІТАЛ	330 000	819 044	1 397 595	1 844 173	2 554 501	3 190 830

Прогнозний баланс (продовження з 7-го по 12 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто»:

БАЛАНС	7	8	9	10	11	12
Грошові кошти	1 162958	1 378687	1 920 020	2 276 920	2 686 720	3 119020
Дебіторська заборгованість	2 477 200	2 770 000	2437200	2 070 000	1 791 200	1 721 600
Запаси
Інші оборотні активи	220 000	137500	110000	82500	55000	0
Збитки звітного періоду	3 860 158	4 286 187	4 467 220	4 429 420	4 532 920	4 840 620
Сумарні оборотні активи	0	0	0	0	0	0
РАЗОМ АКТИВІВ	3 860 158	4 286 187	4 467 220	4 429 420	4 532 920	4 840 620
ПАСИВИ
Акціонерний капітал
Резерви
Прибуток звітного періоду	412401	413401	65724	154891	171 891	363 082
Нерозподілений прибуток	2 490 457	2 699 785	3 323 496	3 504 529	3 136729	3 561 238
Сумарний капітал	2 902 858	3 113 186	3 389 220	3 659 420	3 308 620	3 924 320
Кредит 1	30000	30000	0	0	0	0
Кредит 2	165000	65000	0	0	0	0
Сумарні довгострокові зобов'язання	195 000	95000	0	0	0	0
Кредиторська заборгованість	762 300	1 078 000	1 078 000	770 000	1 224 300	916300
Сумарні короткострокові зобов'язання	762 300	1 078 000	1 078 000	770 000	1 224 300	916300
РАЗОМ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ І КАПІТАЛ	3 860 158	4 286 186	4 467 220	4 429 420	4 532 920	4 840 620

Таблиця 2.11 Прогноз прибутку (з 1-го по 6 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто»

ЗВІТ ПРО ПРИБУТКИ І ЗБИТКИ	1	2	3	4	5	6
Доход (без ПДВ)	0	316 000	660 000	660 000	976 000	976 000
Собівартість продукції	0	170 309	296 618	296 618	439 427	439 427
ВАЛОВИЙ ПРИБУТОК	0	145 691	363 382	363 382	536 573	536 573
Загальні та адміністративні витрати	17300	17300	17300	17300	17300	17300
Виплата кредиту	-1 833	164500	-2750	-2750	-100000	-100000
ОПЕРАЦІЙНИЙ ПРИБУТОК	-19133	292 891	343 332	343 332	419 273	419273
Витрати по відсоткам	3300	4927	4899	4872	3 872	2872
ПРИБУТОК ДО ОПОДАТКОВУВАННЯ	-22433	287 964	338 433	338 460	415401	416401
Податки		0	3000	3000	5000	5000
ЧИСТИЙ ПРИБУТОК	-22433	287 964	335 433	335 460	410 401	411 401

Прогноз прибутку (продовження з 7-го по 12 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто»:

ЗВІТ ПРО ПРИБУТКИ І ЗБИТКИ	7	8	9	10	11	12
Доход (без ПДВ)	976 000	976 000	316 000	316000	344 000	688 000
Собівартість продукції	439 427	439 427	142809	142 809	153 809	307 618
ВАЛОВИЙ ПРИБУТОК	536 573	536 573	173 191	173191	190 191	380 382
Загальні та адміністративні витрати	17300	17300	17300	17300	17300	17300
Виплата кредиту	-100000	-100000	-87 167	0	0	0
ОПЕРАЦІЙНИЙ ПРИБУТОК	419 273	419 273	68724	155 891	172891	363 082
Витрати по відсотках	1 872	872	0	0	0	0
ПРИБУТОК ДО ОПОДАТКОВУВАННЯ	417401	418401	68724	155891	172891	363 082
Податки	5000	5000	3000	0	0	0
ЧИСТИЙ ПРИБУТОК	412 401	413401	65724	155 891	172 891	363 082

Рис. 2.2. Динаміка прибутку інвестиційного проекту котеджного містечка «Затишне місто»

Аналіз прибутковості

Даний проект планується завершити протягом року, і, отже, судити про валовий прибуток можна спираючись на розглянутий період планування. Фінансовий план складений оптимально - навіть на початку періоду планування, коли витрати великі в порівнянні з об'ємом виконуваних робіт, підприємство не накопичує збитки. На другому інтервалі планування, після першого проданого котеджу виробництво стає прибутковим і відбувається погашення збитків першого місяця.

На жаль, при фінансовому плануванні практично неможливо оцінити як пряме так і непряме скорочення витрат. Цей трудомісткий розрахунок не виправдує себе через ймовірнісний характер планових показників. Крім цього, витрати в плані розраховані обережно, з урахуванням резервів і фактично можуть виявитися значно нижче, чим заплановано. Тому, говорячи про рентабельність виробництва, ми маємо на увазі мінімальну його рентабельність.

Проект демонструє дуже високу рентабельність. Співвідношення такої рентабельності виробництва та високої прибутковості інвестицій пов'язано з невеликою фондо- та капіталомісткістю проекту. Річний оборот більше ніж у шість разів перевищує об'єм капіталовкладень, що характерно для підприємств будівельної галузі, які ведуть роботи на кошти замовника.

В таблицях 2.12, 2.13 наведені прогнозний план руху грошових потоків, та інтегральні фінансові показники ефективності проекту.

Таблиця 2.12 Прогнозний план руху грошових коштів (з 1-го по 6 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто»

	1	2	3	4	5	6
Грошові кошти на початок періоду	430 000	54937	20344	191 895	294 673	536302
Народження грошових коштів
від споживачів	-	94800	198000	261 200	424 800	488 000
Грошові кошти в розпорядженні	430 000	149 737	218344	453 095	719473	1 024 302
Витрати грошових коштів
На /оплату підрядникам		62700		132000		132000
Організаційні витрати	74330	45 466			57000
Витрати на збут та управління	20600	15 800	15 800	15800	17300	17300
Акціонерний капітал
інші витрати
податки та платежі		-	3000	3000	5000	5000
покупка землі	275 000	165000	-	-	-	-
дивіденди	-	-	-	-	-	-
Всього	369930	288 966	18800	150800	79 300	154300
Залишок (дефіцит) грошових коштів	60 070	(139 229)	199 544	302 295	640 173	870 002
Виплата кредиту	(1 833)	164500	(2 750)	(2 750)	(100000)	(100000)
Виплата відсотків по кредиту	(3 300)	(4 927)	(4 899)	(4 872)	(3 872)	(2 872)
Кредит до погашення	328 167	492 667	489917	487 167	387 167	287 167
Разом	(5 1 33)	159573	(7 649)	(7 622)	(103 872)	(102872)
Грошові кошти на кінець періоду	54937	20344	191 895	294 673	536302	767 130
Максимально взятий кредит	$330 000	$165000
Процентна ставка по кредитній лінії	12%

Рух грошових коштів (продовження з 7-го по 12 місяць реалізації проекту) котеджного містечка «Затишне місто»:

	7	8	9	10	11	12	Всього	Деб/кред заборг.
Грошові кошти на початок періоду	767 130	1 162958	1 378 687	1 920 020	2 276 920	2686720
Надходження грошових коштів
Від споживачів	620 000	683 200	648 800	683 200	622 800	757 600	5482400	1721 600
Грошові кошти в розпорядженні	1387130	1 846 158	2 027 487	2 603 220	2 899 720	3 444 320	5 482 400
Витрата грошових коштів
На оплату підряднику		344 300		308 000	194700	308 000	1 481 700	(916300)
Організаційні витрати							176796
Витрати на збут та управління	17300	17300	17300	17300	17300	17300	206 400
Акціонерний капітал	100 000						100000
інші витрати							-
податки та платежі	5 000	5000	3000	1 000	1 000	.	31 000
покупка землі	.	.	.	.	.	.	440 000
дивіденди					.		.
Всього	122300	366 600	20300	326300	213000	325 300	2 435 896
Залишок (дефіцит)	1264830	1 479 558	2 007 187	2 276 920	2 686 720	3119020
Виплата кредиту	(100000)	(100000)	(87 167)
Виплата відсотків кредиту	(1 872)	(872)	0	0	0	0	(27 484)
Остача кредиту до погашення	187 167	87 167	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Разом	(101872)	(100872)	(87 167)	0	0	0
Кінець періоду	1162958	1 378 687	1 920 020	2 276 920	2 686 720	3 119020	3924 320

Таблиця 2.13

Інтегральні показники проекту При розрахунках була використана методика розроблена кандидатом технічних наук, доцентом М.Н. Дорошенко. «Методичні рекомендації до вивчення курсу управління проектами розвитку» КНТЕУ, Київ-2006 котеджного містечка «Затишне місто»

Місяць проекту (t)	7	8	9	10	11	12	Всього
Витрати Cash Out ($)	224 172	467472	107467	326 300	213 000	325 300	2 793 380
Надходження Cash In(Ct), (S)	620 000	683200	648 800	683 200	622 800	757 600	5 482 400
Cash Flow ($)	395 828	215728	541 333	356 900	409 800	432 300	2 689 020
Чиста приведена теперішня вартість (NPV)	2258123,96
Норма окупності (ARR), %	96,26
Внутрішня норма прибутковості (IRR)	106,65%
Коефіцієнт прибутковості (РІ)	7,56
Індекс рентабельності (IP)	5,01
Період окупності, мес. (РР)	3-6
*Ставка дисконтування	12%

Інтегральні показники демонструють дуже високу інвестиційну привабливість проекту.

Аналіз чутливості проекту

Основним ризиком проекту є зниження об'єму продажу у порівнянні із запланованим рівнем. На об'єм продажу впливає більшість ринкових факторів - зміни курсів валют, рівень доходів населення, зовнішньоекономічна ситуація, зміна цін, зміна переваг замовників і т.д. Інші фактори, не пов'язані з об'ємом продажу, впливають на показники проекту побічно, так що неможливо відстежити їх вплив на планові показники, або так, що це приводить до пропорційної зміни всіх показників плану. Так наприклад збільшення ціни на сировину спричинить збільшення цін на всьому ринку, отже, ринок збільшить ціни на продукцію. При незначному підвищенні цін це просто збільшить витрати та прибуток одночасно, а у випадку високого підвищення - приведе до скорочення попиту й, відповідно, скороченню числа продажу. Тому як параметр при аналізу чутливості проекту використовувався саме об'єм продажу.

Зміна об'єму продажу убік збільшення розглядалася для оцінки можливого погіршення показників проекту. Аналіз показав, що при збільшенні об'єму продажу показники проекту не погіршуються, додаткових вкладень в оборотні кошти при цьому не потрібно.

При зменшенні об'єму продажу у першу чергу визначався його критичний рівень - перевищення витрат над доходами від реалізації. Для нашого проекту цей рівень становить 15% від запланованого об'єму продажу. З огляду на, те що у фінансовому плані розглядався обсяг робіт на 25% нижче ймовірного, а витрати скоріше завищені в порівнянні з очікуваними, можна говорити про те, що наш проект окупиться навіть у випадку, якщо об'єм замовлень складе менш 1/4 прогнозованого в плані рівня потужності.

Ризики проекту

Для оцінки ризиків проекту використовувалася методика, запропонована И.В. Липсицом і В.В. Коссовым, відома як методика постадійної оцінки ризику. У застосованій методиці під ризиком розуміється небезпека того, що мети, поставлені в проекті, можуть бути частково або повністю не досягнуті.

В інвестиційному проекті можна виділити наступні стадії:

Підготовча: виконання всього комплексу робіт, необхідних для початку реалізації проекту.

Будівництво котеджного містечка, організація продажу будинків, одержання прибутку.

Постадійна оцінка ризиків заснована на тому, що ризики визначаються для кожної стадії проекту окремо, а потім перебуває сумарний ризик по всьому проекту.

Досліджуваний інвестиційний проект є індивідуально розробленим, що, власне кажучи, залишає єдину можливість для оцінки значень ризиків -експертну оцінку.

Для оцінки ймовірності реалізації простих ризиків враховувалися думки фахівців, що працюють в області будівництва, а також експертні оцінки ріелтерів.

За результатами цих оцінок ризик інвестиційного проекту становить 12,6%.

До числа найнебезпечніших для реалізації проекту факторів відносяться:

неправильний вибір сегментів споживачів продукції, невірне визначення стратегії продажу, неточний розрахунок місткості ринку, неправильне визначення об'ємів продажу (0,89%);

негативна зміна економічної й політичної ситуації в країні (0,72%);

нестача оборотних коштів (0,71%);

підвищення витрат будівництва (0,59%);

великі аварії, пожежі (0,47%);

істотні недоліки проектно-дослідницьких робіт (0,36%).

Аналіз стійкості проекту

Для проведення дослідження стійкості інвестиційного проекту в умовах, коли вхідні параметри носять випадковий, невизначений характер, найбільш прийнятним є метод статистичних випробувань - метод Монте-Карло, що дозволяє аналізувати багатопараметричні задачі з випадковими параметрами.

Аналіз стійкості даного проекту проводився за допомогою модуля статистичного аналізу програмного продукту Project Expert версії 7.01.

Аналіз стійкості інвестиційного проекту проводився при випадковій зміні параметрів, представлених у табл. 2.14.

Таблиця 2.14 Вихідні дані для розрахунку стійкості проекту котеджне містечко «Затишне місто»

Назва параметру	-%	+ %
Інвестиційні витрати	-5	2,5
Об'єми продажу котеджів	-5	0
Об'єми продажу таунхаусів	-5	0
Ціна продажу котеджів	0	25
Ціна продажу таунхаусов	0	25
Послуги ріелторів і рекламних агентств	-5	0
Відсотки по кредиту	-30О	0

У цій таблиці наведено отримані по оцінках фахівців межі зміни параметрів у відсотках, щільність розподілу випадкових величин передбачалася однорідною.

Оцінка стійкості проекту становить 88,0%.

З метою визначення ступеня впливу різних факторів на стійкість проекту була проведена серія розрахунків при фіксованому значенні одного параметра та при збереженні невизначеності інших параметрів.

Аналіз результатів розрахунків показує, що невизначеність значень таких факторів, як ціна продажу, істотно впливає на стійкість проекту.

Треба, однак, підкреслити, що отримана залежність стійкості проекту від невизначеності даних справедлива тільки для наведених у таблиці інтервалів зміни випадкових параметрів і може змінитися для інших значень границь цих інтервалів.

Таким чином, при підготовці проекту особливу увагу варто приділяти насамперед прогнозу та обґрунтуванню ціни продажу. Саме ці параметри із числа розглянутих є найбільш значимими для успішної реалізації проекту.

При закладеному в розрахунках рівні доходів та витрат проект є ефективним, фінансове стійким з припустимим рівнем ризиків.

Проект демонструє досить високу інвестиційну привабливість, що підтверджується наведеним нижче прикладом інтегральних показників.

Можливість успішної реалізації проекту підтверджується як існуючими тенденціями розвитку ринку київської приміської нерухомості, так і позитивним досвідом реалізації ряду аналогічних проектів.

Отриманий прибуток планується реінвестувати в розвиток компанії -покупку землі та будівництво нових котеджних містечок.

2.2. Аналіз ефективності реалізації проекту котеджне містечко «Затишне місто»

Для оцінки проекту перш за все зробимо аналіз балансу (табл. 2.15), аналіз доходів та витрат (табл. 2.16) та комплексний аналіз фінансових показників (табл. 2.17-2.18).

Таблиця 2.15

Аналіз балансу проекту котеджне містечко «Затишне місто»

	Приріст за 6 місяців	Приріст за рік
БАЛАНС	Абс., у.о.	%	Абс., у. о.	%
Грошові кошти	712 130	1 295	3064019,7	5 570,9
Дебіторська заборгованість	2 121 200	959	1 721 600,0	778,3
Запаси	0		0,0
Інші оборотні активи	27500	10	-275 000,0	-100,0
Оборотні активи	2 860 830	867	4510619,7	1 366,9
Необоротні активи	0		0,0
РАЗОМ АКТИВІВ	2 860 830	867	4510619,7	1 366,9
ПАСИВИ	0		0,0
Акціонерний капітал	0		0,0
Резерви	0		0,0
Прибуток звітного періоду	411 401	231	363 082,0	204,3
Нерозподілений прибуток	1 722 129	409	3 561 238,0	846,2
Капітал	2 333 530	1 200	3 924 320,0	2 207,8
Кредит 1	-200 000	-61	-330000,0	-100,0
Кредит 2	165000	100	0,0	0,0
Довгострокові зобов'язання	-35 000	-11	-330000,0	-100,0
Кредиторська заборгованість	762 300	521	916300,0	626,3
Короткострокові зобов'язання	762 300	521	916300,0	626,3
РАЗОМ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ ТА КАПІТАЛ	2 860 830	867	4510620,0	1 366.9

Таблиця 2.16

Аналіз доходів та витрат проекту котеджне містечко «Затишне місто»

	Приріст за 6 місяців	Приріст за рік
	Абс., у. о.	%	Абс., у. о.	%
Доход	976000,00	308,86	688000,00	217,72
Собівартість продукції	439426,93	258,02	307617,95	180,62
Валовий прибуток	536573,07	368,30	380382,05	261,09
Загальні витрати	0,00	0,00	0,00	0,00
Виплата кредиту	-98166,67	-59,68	1833,33	1,И
ОПЕРАЦІЙНИЙ ПРИБУТОК	438406,40	149,68	382215,38	130,50
Витрати по відсотках	-428,33	-8,69	-3300,00	-66,98
ПРИБУТОК ДО ОПОДАТКОВУВАННЯ	438834,73	152,39	385515,38	133,88
Податки
ЧИСТИЙ ПРИБУТОК	433834,73	150,66	385515,38	133,88

Таблиця 2.17 Аналіз основних фінансових показників (з 1-6 місяць проекту) котеджне містечко «Затишне місто»

ФІНАНСОВІ ПОКАЗНИКИ	1	2	3	4	5	6
Коефіцієнти ліквідності
Коефіцієнт абсолютної ліквідності		0,14	1,31	0,65	1,18	1,01
Коефіцієнт швидкої ліквідності		1,65	5,98	3,03	4,78	3,79
Коефіцієнт поточної ліквідності		5,60	9,55	4,06	5,62	4,19
Чистий оборотний капітал	330000	672 744	1 251295	1 389 873	2 100202	2428530
Показники структури капіталу
Коефіцієнт автономії	0,00	0,22	0,54	0,49	0,67	0,67
Відношення короткострокових зобов'язань до активів	1,00	0,78	0,46	0,51	0,33	0,33
Відношення довгострокових зобов'язань до активів	1,00	0,60	0,35	0,27	0,15	0,09
Відношення зобов'язань до власного, капіталу	0	3,61	0,85	1,06	0,50	0,50
Коефіцієнт покриття відсотків	-5,80	59,45	70,08	70,48	108,29	146,00
Рентабельність продажу	-	106,1%	50,8%	62,2%	42,2%	42,3%
Рентабельність власного капіталу		2264,6%	532,3%	550,3%	289,5%	232,0%
Рентабельність оборотних активів		491,5%	288,0%	267,0%	193,3%	155,1%
Рентабельність необоротних активів
Рентабельність інвестицій		598,3%	321,7%	354,3%	235,1%	203,8%
Коефіцієнти ділової активності
Оборотність робочого капіталу	0,00	5,64	6,33	5,70	5,58	4,82
Оборотність основних засобів	-	-	-	-	-	-
Оборотність активів	0,00	0,39	0,47	0,36	0,38	0,31
Оборотність запасів	-	-	-	-	-	-
Оборотність дебіторської заборгованості (дн.)	-	255,50	377,83	598,38	610,78	793,28

Аналіз основних фінансових показників (продовження з 7-12 місяць проекту) котеджне містечко «Затишне місто»

ФІНАНСОВІ ПОКАЗНИКИ	7	8	9	10	11	12
Коефіцієнти ліквідності
Коефіцієнт абсолютної ліквідності	1,53	1,28	1,78	2,96	2,19	3,40
Коефіцієнт швидкої ліквідності	4,78	3,85	4,04	5,65	3,66	5,28
Коефіцієнт поточної ліквідності	5,06	3,98	4,14	5,75	3,70	5,28
Чистий оборотний капітал	3 097 858	3 208 187	3 389 220	3659420	3 308 620	3 924 320
Показники структури капіталу
Коефіцієнт автономії	0,75	0,73	0,76	0,83	0,73	0,81
Відношення короткострокових зобов'язань до активів	0,25	0,27	0,24	0,17	0,27	0,19
Відношення довгострокових зобов'язань до активів	0,05	0,02	0,00	0,00	0,00	0,00
Відношення зобов'язань до власного, капіталу	0,33	0,38	0,32	0,21	0,37	0,23
Коефіцієнт покриття відсотків	224,01	481,00	-	-	-	-
Коефіцієнти рентабельності
Рентабельність продажу	42,4%	6,7%	20,8%	49,3%	50,3%	52,8%
Рентабельність власного капіталу	170,9%	25,3%	23,3%	51,1%	62,7%	1 1 1 ,0%
Рентабельність оборотних активів	128,5%	18,4%	17,7%	42,2%	45,8%	90,0%
Рентабельність необоротних активів
Рентабельність інвестицій	160,1%	24,6%	23,3%	51,1%	62,7%	111,0%
Коефіцієнти ділової активності
Оборотність робочого капіталу	* 3,78	3.65	1,22	1,04	1,25	2,10
Оборотність основних засобів	-	-	-	-	-	-
Оборотність активів	0,25	0,23	0,07	0,07	0,08	0,14
Оборотність запасів	-	-	-	-	-	-
Оборотність дебіторської заборгованості (дн.)	926,41	1035,91	2815,12	2390.98	1900,55	913,35

Таблиця 2.18 Динаміка змін фінансових показників проекту котеджне містечко«Затшне місто»

	Зміни за 6 місяців, (+г)	Зміни за рік, (+,-)
Коефіцієнти ліквідності
Коефіцієнт абсолютної ліквідності	0,87	3,26
Коефіцієнт швидкої ліквідності	2,14	3,63
Коефіцієнт поточної ліквідності	-1,41	-0,32
Чистий оборотний капітал	1755785,83	3251575,51
Показники структури капіталу
Коефіцієнт автономії	0,45	0,59
Відношення короткострокових зобов'язань до активів	-0,67	-0,81
Відношення довгострокових зобов'язань до активів	-0,91	-1,00
Відношення зобов'язань до власного, капіталу	-3,11	-3.37
Коефіцієнт покриття відсотків	86,55	0,00
Коефіцієнти рентабельності
Рентабельність продажу	-0,64	-0,53
Рентабельність власного капіталу	-20,33	-21,54
Рентабельність оборотних активів	-3,36	-4,01
Рентабельність необоротних активів
Рентабельність інвестицій	-3,95	-4,87
Коефіцієнти ділової активності
Оборотність робочого капіталу	-0,81	-3,53
Оборотність основних засобів	0,00	0,00
Оборотність активів	-0,08	-0,24
Оборотність запасів
Оборотність дебіторської заборгованості (дн.)	537,78	657,85

Розглянутий у п. 2.1. проект демонструє досить високу інвестиційну привабливість, що підтверджується наведеними розрахунками.

На перший погляд, показники ефективності бізнес-плану проекту здаються досить переконливими. Але, при більш детальному аналізі не можна не помітити наступне:

- розробники бізнес-плану формально підійшли як до аналізу чутливості, так і до аналізу стійкості, а про аналіз ризиків взагалі краще не говорити, тому що в цьому аналізі навіть на перший погляд «випливають» дуже грубі помилки. Наприклад, у розділі «Ризики» перераховані системні ризики без вказівки їх ймовірності та ступеня впливу на результати проекту. Необхідність такого «аналізу» викликає серйозні сумніви. Про кількісний аналіз ризиків і формалізовану оцінку витрат на управління ризиком і говорити не доводиться, вони відсутні. Максимум, що було зроблено розробниками для оцінки ризиків цього проекту - це експертна оцінка ймовірності ризиків за методикою И.В. Липсица та В.В. Коссова, відому як методика постадійної оцінки ризику.

Однак якість цієї «експертної оцінки», якщо придивитися уважно, залишає бажати кращого. Так, наприклад, вагомість для проекту ймовірності негативної зміни економічної та політичної ситуації в країні була оцінена як 0,72, при цьому значимість для проекту ймовірності перевищення витрат на будівництво 0,59, що приводить до питання: чи не працювали ці «експерти» в Еліта-центрі, тому що (і це добре відомо всім, хто хоч раз працював в будівельному проекті) тільки на «заморожених» об'єктах не перевищуються витрати будівництва. Відкрите питання щодо ціни цього перевищення та «з якої сторони» виникне фактор, який буде сприяти перевищенню цих витрат. 1 таких «недомовленостей» відносно оцінки ризиків проекту, та інших грубих помилок в розробці цього бізнес-плану, можна знайти чимало. А між тим, ці «матеріали» виявився настільки переконливими для інвесторів, що вони не побоялися вкласти свої кошти у цей проект. Це говорить про те, що на сьогоднішній день ще існують консалтингові компанії, які не мають уяви про управління ризиком та методологію його кількісного аналізу, а також про те, що чомусь дуже велика кількість особливо приватних інвесторів занадто індеферентні до ризиків взагалі.. Напевно це є слідством вітчизняного бізнес-менталітету, коли пріоритет віддається, тільки одержанню прибутку, з надією на «либонь». З таким підходом поява «Еліта-центрів» закономірне явище, особливо в будівельній галузі, де спектр ризиків нехай навіть досить добре вивчений, але досить широкий та непередбачуваний.

Іншою особливістю аналізованого бізнесу-проекту є бажання реципієнтів профінансувати проект повністю за рахунок чужих коштів, не ризикуючи власними. Може в проекті у відповідних розділах бізнес-плану мова йшла про вкладення реципієнтом у проект частини власних коштів. Але, на жаль, це не знайшло відбиття в балансі. При аналізі балансу ми бачимо, що частка власних коштів, вкладених у проект реципієнтом, становить 0,0% від суми первісних витрат. Якщо інвестор на це погодився, добре, суть не в тому. Напрошується питання - на підставі якої методики при подібному (0% до 100%) співвідношенні власних та позикових коштів у загальній структурі капіталу, ризики проекту були оцінені в 12,6%??!.... Тоді не ясно про який ризик йде річ, якщо реципієнти взагалі не ризикують власними коштами, для них ризик проекту може й становить 12,6% (якщо вони розраховують вчасно втекти у випадку несприятливого результату проекту), але для інвестора цей ризик, на мій погляд, у кілька разів перевищує 12,6% і цю, точну цифру необхідно прорахувати!!

Особливих коментарів заслуговує прогноз потенційного попиту на продукт, а точніше - повна відсутність такого. Прогноз прибутку, з усіма коефіцієнтами, що випливають із нього, рентабельності та ін., проводився з розрахунку 100% збуту продукції. Правда в текстовій частині бізнес-плану було заявлено, що нібито розрахунок буде проводитися виходячи з 75%-ий реалізації, але далі декларацій справа не пішла (див. розрахункову частину). Про кількісну оцінку еластичності та конкурентноздатності говорити не доводиться.

В оцінці конкурентів розробники цього проекту, на мій погляд, теж занадто оптимістичні. Гарантом конкурентноздатності проекту на думку розробників є «ексклюзивність проекту», а запорукою успіху на їх думку є цінова конкуренція. Яким чином підприємство, яке ще не вийшло на ринок, буде вести цінову війну з підприємствами, що вже утримують сектора цього ринку, розробники пояснили тільки на словах, не підкріпивши свої райдужні прогнози жодним розрахунком.

Відповідно до вищевикладеного можна з великою ймовірністю допустити, що втрати від ризику в даному проекті апріорі припустимі.

Обґрунтуємо все вищевикладене розрахунками. Класифікуємо оборотні активи за категоріями ризику (табл. 2.19), прийняв за базовий не перший а 2-й місяць реалізації проекту, коли вже почався рух грошових коштів.

При аналізі структури оборотних активів по категоріям ризику слід зазначити, що на 8% відбулося збільшення частки активів, «високої» групи ризиків. Зменшилася на 100 % частка активів з малим ступенем ризику, що пов'язано із зниженням розміру дебіторської заборгованості, платежі по який очікуються протягом 12 місяців після звітної дати. Збільшилася на 64, 43% група оборотних активів з мінімальним ступенем ризику за рахунок зростання частки коштів у структурі поточних активів. Активи із середнім ступенем ризику відсутні.

Таблиця 2.19 Класифікація оборотних активів проекту котеджного містечка «Затишне місто» по категоріях ризику

Ступінь ризику	Група оборотних (поточних) активів	Абсолютне значення	Частка групи в загальному обсязі оборотних активів	Зміни
		Базиснийперіод, у. е.	Звітний період, у. од.	Базисний період, %	Звітний період, %	Абсолютних значень, у. од.	У структурі оборотних коштів, %
Мінімальна	ДЗ + короткострокові фінансові вкладення	20344	3 119020	2,48	64,43	3064020	61,95
Мала	ДЗ протягом 12 мес.) підприємств із норм. фин. полож. + запаси (крім залежаного) +ГП і товари, що користуються попитом	577500	0	70,5	0	-577500	-70,52
Середня	ДЗ (більш ніж через 12 мес.) + витрати в незав. произв. + витрати майбутніх періодів +
Висока	інші оборотні активи ДЗ наход. у тяж. фін. полож. + ГП і товари, не польз. попитом + залежані запаси	221 200	1 721 600	27	35,57	1506400	8,57

У цілому зростання величини активів не могло не викликати збільшення частки ризикових вкладень. Позитивним є те, що більше 64% становлять активи з малим ступенем ризику, але вкрай негативним моментом є те, що майже 36% становлять активи з високим ступенем ризику. Проаналізуємо динаміку джерел коштів підприємства (табл. 2.20).

Таблиця 2.20 Динаміка джерел коштів підприємства 2-12 місяці реалізації проекту котеджного містечка «Затишне місто»

№ пор.	Показники	Базисний період	Звітний період	Зміни питома вага, %	Абсол. відхил, ум. од.	Відхилення, %
		Сума, ум. од.°	В % до ст. них	Сума, ум. од.	В % до ст. них
1.	Власний капітал та резерви, Всього У т.ч.	177744	21,73	3924 320	81	+59,27	3746576	2107,8
		Сума, ум. од.°	В % до ст. них	Сума, ум. од.	В % до ст. них
1.1.	нерозподілений прибуток минулих періодів	177744	0 21,73	3561328 363082	73,5 7,5	+ 73,5 + 14,23	3561328 185338	100 104,2
1.2.	Нерозподілений прибуток звітного періоду
2.	Позик. Кап. Всього У т.ч.:	641300	78,27	916300	19	59,27	275000	42,88
2.1.	довгострокові пасиви короткострокові	495 000	60,41	0	0	-60,41	495000	100
2.2.	кредити й позикові кошти кред. заборг.	-	-	-	-	-	-
2.3.		146300	17,86	916300	19	+59,27	275000	187,96

За досліджуваний період ми спостерігаємо наступні зміни в структурі пасивів. Загальний обсяг капіталу збільшився на 491%. Частка власного капіталу збільшилася на кінець досліджуваного періоду з 21,73% до 81%. У відносному вираженні власний капітал виріс на 2107,8% і склав 3746576 у. од. З погляду фінансової незалежності ця тенденція є позитивною. При цьому варто звернути увагу на деякі дуже суперечні моменти. Так, наприклад, активи складаються з нерозподіленого прибутку.

Однак, не будемо зупинятися на поточних помилках у цьому фінансовому плані. На мій погляд у цьому проекті існує одна, основна помилка, що неминуче сприяє появі всіх інших. Це - абсолютна необґрунтованість всіх прогнозних показників.

Наприклад, при аналізі балансу ми спиралися на ймовірність того, що в другому місяці реалізації проекту ЖБК «Власне місто» отримає прибуток у сумі 177744 у.о. Джерело інформації - прогнозний баланс бізнес-плану. Але у розробників проекту відсутній прогноз ймовірності того, що підприємство цей прибуток отримає. З таким же успіхом, ми можемо припустити, що прибутку не буде взагалі, і тоді розрахунки будуть мати такий вигляд (табл. 2.20-2.21). Наголосимо, розрахунки проводилися коректно - виходячи з базових параметрів проекту тобто виходячи з наступної умови: якщо не буде реалізації перших двох будинків, не буде будівництва наступних, в такому випадку не буде накопичуватися заборгованість підрядній організації, але будуть накопичуватися відсотки по кредиту.

Таблиця 2.21 Прогноз руху грошових потоків при несприятливому результаті (7-12 місяці проекту) котеджного містечка «Затишне місто»

	7	8	9	10	11	12	Всього
Грошові кошти на початок періоду	(566 596)	(587 196)	(853 146)	(876 746)	(1206346)	(1353346)
Надходження грошових коштів
Грошові кошти в розпорядженні	(566 596)	(587196)	(853146)	(876 746)	(1206346)	(1353346)
Витрати грошових коштів
На оплату підрядникам		240 350		308 000	125400	146300	1 077450
Операційні витрати							176796
Виграти на збут та управління	17300	17300	17300	17300	17300	17300	206 400
податки та платежі		5000	3000	1 000	1 000		10 000
Покупка землі							440 000
Всього	17300	262 650	20300	326 300	143 700	163 600	1 910646
Залишок (дефіцит)	(583 896)	(849 846)	(873 446)	(1 203 046)	(1 50046)	(1516946)
Виплата кредиту	0	0	0	0	0
Виплата відсотків за кредит	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(39 600)
Залишок кредиту до погашення	330000	330000	330000	330000	330000	330000	330000
Разом	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)	(3 300)
Всього на кінець періоду	(587 196)	(853 146)	(876 746)	(1 206 346)	(1 353 346)	(1 520 246)	(2032296)

Таблиця 2.22 Динаміка джерел коштів підприємства 2-12 місяці реалізації проекту при несприятливому результаті проекту котеджного містечка «Затишне місто»

№ пор.	Показники	Базисний період	Звітний період	Зміни питом вага, %	Абсол. відхил, ум. од.	Відх., %
		Сума, ум. од.	В % до заг.	Сума, ум. од.	В % до заг.
1.	Власний капітал і резерви , Всього	0	0	0	0	0	0	0
1.1.	У т.ч. нерозподілений прибуток минулих		0	0	0	0	0	0
1.2.	Періодів нерозподілений прибуток звітного періоду		0	0	0	0	0	0
2.	Заемп. Кап. Всього	819044	100	2032296	100	0	0	0
2.1.	У т.ч.:
	довгострокові пасиви
2.2.	короткострокові	495 000	60,41	534600	26,31	-34,1	+39600	8
	кредити й позикові	177744	21,73	0	0	-21,73	-177744	100
	кошти
2.3.	Кредиторська заборгованість	146300	17,86	1497696	73,69	+55,83	1351396	923,71

Ясно, що при такому, м'яко скажемо, не самому успішному результаті господарської діяльності, зміниться відповідно і структура активів - будуть накопичуватися витрати, виплати відсотків, збитки минулих періодів, до яких щомісяця буде додаватися збиток поточного періоду. Загальний збиток може скласти 2032296 ум. од. Безумовно, це найпесимістичніший прогноз, але він має теж саме право на існування, як і той, необґрунтований райдужний прогноз, що був представлений у бізнес-плані.

До речі, якщо скористатися підходом Альтмана (форм. 1.31) та провести кількісну оцінку ризику користуючись «оптимістичними» коефіцієнтами досліджуваного проекту, для ЖБК «Власне місто» ймовірність банкрутства (Z) буде відсутня (табл. 2.22):

Таблиця 2.23 Дослідження ймовірності банкрутства котеджного містечка «Затишне місто» за методикою Альтмана

	1	2	3	4	5	6
ДО1	0,00	0,22	0,54	0,49	0,67	0,67
ДО2	0,00	0,00	0,30	0,30	0,51	0,54
ДО3	-0,06	0.36	0.25	0,19	0,16	одз
ДО4	0,00	0,28	1Д8	0,94	2,01	2,02
ДО5	0,00	0,39	0.47	0,36	0,38	0,31
0,717К1	0,00	0,16	0,39	0,35	0,48	0,48
0,847К2	0,00	0,00	255,06	256,93	429,32	457,14
ЗД07КЗ	-0,18	ЇДІ	0,76	0,58	0,51	0,41
0,42К4	0,00	0,12	0,50	0,40	0,84	0,85
0,995К5	0,00	0,38	0,47	0,36	0,38	0,30
Z	-0,18	1,77	257,18	258,61	431,53	459,18
	7	8	9	10	11	12
ДО1	0,75	0,73	0.76	0,83	0,73	0,81
ДО2	0,65	0,63	0,74	0,79	0,69	0,74
ДО3	ОДІ	ОДО	0,02	0,04	0,04	0,08
ДО4	3,03	2,65	ЗД4	4,75	2,70	4,28
ДО5	0,25	0,23	0,07	0,07	0,08	0,14
0,717К1	0,54	0,52	0,54	0,59	0,52	0,58
0,847К2	546,46	533,51	630,15	670,14	586Д1	623,14
ЗД07КЗ	0,34	0,30	0,05	0,11	ОД2	0,23
0,42К4	1,27	їді	1,32	2,00	1Д4	1,80
0,995К5	0,25	0.23	0,07	0,07	0,08	0,14
Z	548,86	535,67	632,13	672,91	587,97	625,89

При Z<1.23 Альтман діагностує високу ймовірність банкрутства.

Ось чому, підхід Альтмана, та запропонований їм метод визначення ймовірності банкрутства не є репрезентативним, коли ми маємо справу з інвестиційними проектами в умовах невизначеності.

Вищеописаний приклад ще раз підтверджує, що шестизначні цифри в підсумковому стовпці «чистий прибуток» та високі коефіцієнти, які базуються на необґрунтованих дослідженнями прогнозах, це ще не показник того, що інвестиційний проект виживе у ворожому бізнесі-середовищі, і значення фінансових коефіцієнтів, коли ми говоримо про інвестиційний проект, можна сприймати тільки з погрішністю на коефіцієнти ризику.

Щоб проілюструвати вищесказане, застосуємо до проекту один з методів аналізу ризиків - метод варіації параметрів (аналіз чутливості). Цей метод дозволяє одержати відповіді на питання: що буде з результуючою величиною якщо зміниться значення деякої вихідної величини? Звідси його друга назва - аналіз «що буде якщо» («what if»analysis). Центральним питанням будь-якого інвестиційного проекту є прогнозування обсягу продажу, оскільки фінансовий план, на основі показників якого визначається ефективність проекту, розраховується виходячи із прогнозу обсягу реалізації. Тому за змінювану величину візьмемо обсяг продажу. Але по-перше розрахуємо ймовірність досягнення запланованих обсягів продажу, а вже потім відхилення чистої поточної вартості NPV, під впливом фактору зміни обсягу продажу.

Розрахунок ймовірності досягнення потрібних обсягів продажу зробимо, за допомогою дуже зручної леми Маркова, використовуючи формулу (1.26).

Для розрахунку ймовірності скористаємося статистичними даними з розділу «маркетингові дослідження» бізнес-плану щодо обсягів продажу котеджів підприємствами-конкурентами (табл. 2.24).

Таблиця 2.24 Інформація про обсяги продажу котеджних містечок Київської області

	Петрушки	Заповідний	Паритет	М(х)	Затишне місто
Щомісячні продажі					Не менше
Котеджів деякими	1,33	0,25	1,19	0,93	2
підприємствами

Р (X > 2) < 0,93/2 = 0,465, тобто менше ніж 46,5%.

Тобто, ймовірність обсягу продажу 2 котеджів щомісячно у «Власного міста» дорівнює всього 46,5%, а ймовірність обсягів продажу по 1 котеджу за місяць - дорівнює 93%. Таким чином, будемо виходити з того, що існує ймовірність продати за рік близько 9 котеджів. Прогін сценаріїв, почнемо базового варіанта - 8 котеджів на рік та будемо збільшувати кількість проданих котеджів на 1. Перерахувавши проект, виходячи з нових, відкоректованих даних, ми бачимо наступні зміни інтегральних показників проекту (табл. 2.25):

Таблиця 2.25 Зміни інтегральних показників проекту в залежності від зміни обсягів продажу варіант А

Коефіцієнт варіації, NPV	0,41
Середньоквадратичне відхилення, NPV, тис. ум. од.
	124,40
Вірогідність
реалізації (Рі)	0,60	0,20	0,20
Кількість проданих будинків
	8,00	9,00	L 10,00
Чиста приведена теперішня вартість (NPV), тис. ум. од.	155,53	364,45	391,62
Норма окупності
(ARR), %	16,49	27,07	27,33
Внутрішня норма
прибутковості
(IRR)	0,17	0,38	0,39
Коефіцієнт
прибутковості (РІ)	3,31	3,63	3,82
Індекс
рентабельності (IP)	1,34	1,62	1,87
Період окупності,
мес. (РР)	3,32	3,03	2,88
*Ставка
дисконтування	0,12	0,12	0,12

А тепер, зробимо порівняння рівня ризику альтернатив цих інвестиційних проектів. За Б приймемо варіант, який ми побачили в бізнес-плані, за А, вищеперерахований варіант (табл. 2.26).

Таблиця 2.26

Порівняння рівня ризику альтернатив інвестиційних проектів

	А	Б
Коефіцієнт варіації, NPV	0,41	0,97
Середньоквадратичне відхилення, NPV, дол.	124,40	1754,61
Середній очікуваний результат	303,087±124,4	3078,656±1754,61

Таким чином, виходячи з порівняння розрахованих коефіцієнтів варіацій фінансових результатів, більш ризикованим є проект Б, не зважаючи на більший середній очікуваний результат. Враховуючи фактор ризику доцільніше реалізувати проет А, який є менш ризикованим.

Проведена оцінка ризику виконання необхідних обсягів реалізації свідчить про те, що обсяг реалізації - базовий показник проекту, на який спиралися всі подальші розрахунки, виявився значно завищеним, проект з такими показниками - є дуже ризиковим (в першу чергу він має дуже високу ймовірність не досягти запланованих обсягів продажу). Тому сенсу в подальших розрахунках з наведеними в бізнес-плані показниками - немає, З огляду на те що всі показники проекту тісно скорельовані між собою, можна з великою впевненістю сказати, що Інші показники проекту теж мають потребу в коректуванні. Таким чином, керівництву варто поки не пізно провести комплексний аналіз проекту, відкоригувати фінансовий план проекту з урахуванням показників, більш наближених до реальності. І вже після цього, провести комплексну оцінку ризиків проекту з метою розробки комплексної програми управління ризиком.

Для оцінки ризиків можна запропонувати наступну методику, розроблену С.А. Кошечкиним:

1. Визначаються ключові фактори ІП для цього пропонується скористатися методом аналізу чутливості по всіх факторах (ціна реалізації, рекламний бюджет, обсяг продажу, собівартість продукції й т.д.). В якості ключових вибираються ті фактори, зміни яких приводять до найбільших відхилень NPV.

Таблиця 2.27

Вибір ключових факторів Ш на основі аналізу чутливості

Фактори	-20%	-10%	0	10%	20%	Дисперсія NPV
F1	npv11	npV,2	npv13	npv14	npvl5	Var (npv1 )
F2	npv21	npv22	npv23	npv24	npv25	Var (npv2 )
F3	npv31,	npv32	npv33	npv34	npv35	Var (npv3 )
F4	npv41	npv42	npv43	npv44	npv45	Var (npv4 )
F5	npv51	npv52	npv53	npv54	npv55	Var (npv5 )
…
Fn	npvn1,	npvn2	npvn3	npvn4	npVn5	Var (npvn )

Визначаються максимальне та мінімальне значення ключових факторів, та задається характер розподілу ймовірностей. У загальному випадку рекомендується використати нормальний розподіл.

На основі обраного розподілу проводиться імітація ключових факторів, з урахуванням отриманих значень розраховуються значення NPV.

4. На основі отриманих в результаті імітації даних розраховуються критерії, що кількісно характеризують ризик ІП (матоочікування NPV, дисперсія, середньоквадратичне відхилення тощо).

Для проведення сценарного аналізу С.А. Кошечкин запропонував методику, що дозволяє враховувати всі можливі сценарії розвитку, а не три варіанти (оптимістичний, песимістичний, реалістичний), як це пропонується в літературі. Пропонується наступний алгоритм сценарного аналізу:

1. Використовуючи аналіз чутливості, визначаються ключові фактори ІП (див. вище).

2. Розглядаються можливі ситуації та сполучення ситуацій, обумовлені коливаннями цих факторів. Для цього рекомендується будувати «дерево сценаріїв».

3. Методом експертних оцінок визначаються ймовірності кожного сценарію.

4. По кожному сценарію з урахуванням його ймовірності розраховується NPV проекту, в результаті чого виходить масив значень NPV (табл. 2.28).

Таблиця 2.28 Масив значень NPV

Сценарій	1	2	3	4	5	…	n
Ймовірність	Р1	Р2	Р3	Р4	Р5	…	Рn
NPV	npv1	npv2	npv3	npv4	npv5	…	npvn

5. На основі даних масиву розраховуються критерії ризику ІП На жаль, обсяг даної роботи не дозволяє провести комплексну оцінку ризиків проекту, і тим більше розробку програми управління ризиками цього проекту. Доречи, це зараз і неможливо, тому що починати в цьому проекті потрібно просто з «О» - тобто з розробки нового фінансового плану, і можливо всього бізнес-плану взагалі.

2.3 Характеристика ризиків проекту котеджне містечко «Затишне місто» та методів їх зниження

Для реалізації даного проекту, окрім ризику недосягнення потрібних обсягів реалізації характерна чутливість до наступних видів втрат:

1. Зрив намічених строків будівництва та реалізації котеджів внаслідок проблем з підрядниками, відсутності необхідної кількості будматеріалів, виробничому браку, особливо ще стосується закритих робіт, затримки з оформленням необхідних документів.

Ймовірні втрати UD у цьому випадку у вартісному вираженні визначаються по формулі

QD-ПОхЦ (2.30)

де ПО - ймовірне сумарне зменшення обсягу випуску продукції;

Ц - ціна реалізації одиниці продукції (1 м2).

2. Зниження цін, по яких планується реалізувати продукцію, у зв'язку з недостатньою якістю, несприятливою зміною ринкової кон'юнктури, падінням попиту, ціновою інфляцією може привести до вірогідних втрат, які ми можемо визначити по формулі

__D=__ЦхО (2.31)

де __Ц - ймовірне зменшення ціни одиниці продукції;

О - загальний обсяг запланованої до випуску та реалізації продукції.

3. Підвищені матеріальні витрати, обумовлені перевитратою матеріалів, палива, енергії, внаслідок недостатніх досліджень ґрунту (наприклад, ґрунтові води, лінзи тощо) ведуть до втрат, які ми можемо визначити залежністю:

__D=__М1хЦ1+_М2хЦ2+... (2.32)

__М - ймовірна перевитрата матеріального ресурсу;

Ц - ціна одиниці ресурсу.

4. Інші підвищені витрати, які можуть бути внаслідок високих транспортних витрат, витрат на одержання та оформлення дозвільних документів, проведенням комунікацій, здачею об'єкта в експлуатацію, витрат на реалізацію, накладних й інших побічних витрат.

5. Сплата підвищених відрахувань і податків, якщо в процесі здійснення бізнес-плану ставки відрахувань та податків зміняться в несприятливу для підприємства сторону.

Діяльність проекту «Затишне місто», так як діяльність будь-якого підприємства заснована на угодах, своєчасне виконання яких контрагентами є однією з найважливіших умов стабільності та прогнозованої роботи підприємства. Тому ризики, пов'язані з невиконанням господарських угод, виділяються фахівцями в окрему групу. Серед таких можна відзначити ризик відмови партнера від укладання договору після переговорів, ризик виникнення дебіторської заборгованості, ризик укладання договору з неплатоспроможним партнером, ризик укладання договору на умовах, що відрізняються від звичайних.

Персонал, особливо ключовий персонал «зі сторони», запрошений в проект на термін реалізації»! проекту, є джерелом серйозних ризиків. Часто мова йде про появу додаткових вимог по оплаті праці запрошених фахівців, необґрунтованій зміні умов. Як відомо, на Україні дуже велике значення має урахування таких факторів, як непомірні амбіції учасників проекту, переоцінка власних можливостей, перебільшення ролі технологічної сторони на шкоду менеджменту. В ряді випадків серйозним джерелом проблем можуть стати конфлікти між учасниками проекту. З цих позицій необхідно розглядати переваги та недоліки організаційних схем і методів управління проектом

До незалежних від проекту причин виникнення ризиків варто віднести, в першу чергу, непрогнозовану неплатоспроможність господарюючих партнерів, тому що неспроможність одного підприємства відображається на фінансовому стані його партнерів, і т.д. по ланцюжку аж до неплатоспроможності рядових покупців, що не одержують зарплату на підприємстві.

Для будівельного проекту котеджного містечка «Затишне місто» дуже актуальним є ризик розкрадання будматеріалів - тому що будмайданчик, віддалений від населеного пункту та міліції - є дуже привабливим та зручним для крадіїв.

Крім того, ризикоутворюючими факторами можуть стати неправильна організація робіт по проекту, зневажливе відношення до досягнутих домовленостей, дуже розповсюджене в Україні, помилки в керуванні фінансами та використання їх для інших цілей, орієнтація розробників на процес роботи, а не на досягнення результату.

Крім того, підприємство незахищене від таких видів ризиків як майнові ризики, інфляційні ризики, ризики зміни кон'юнктури ринку. Недостатньо приділена увага ризикам невиконання угод, виникнення дебіторської заборгованості, виникнення непередбачених втрат і т.д.

Список ризиків, характерних для цього проекту можна продовжити такими ризиками, як відсутність необхідних фахівців, подальші помилки в проекті, знову нереальність планів, перерви у фінансуванні, перевищення витрат, зміна технологій, невідповідність технічним вимогам, недостатня надійність виконавців, та ін.

Тому, на мій погляд, першим і найважливішим кроком на шляху управління ризиками досліджуваного проекту є створення спеціальної підсистеми в системі управління підприємством, яка буде реалізовувати на і підприємстві функцію управління ризиком.

Цим спеціалізованим підрозділом повинен стати відділ управління ризиком, що був би логічним доповненням до традиційно самостійних функціональних підсистем підприємства.

Розглядаючи побудову системи управління ризиками, що могла би бути реалізована в проекті, варто виділити такі методи зниження ризику як методи диссипації та самострахування.

«Затишне місто» вже зараз має в планах розподіл загального ризику шляхом об'єднання з іншими учасниками, зацікавленими в успіху спільної справи, наприклад з членами ЖБК, які окрім платежів за житло кожен місяць повинні будуть платити внески у резервний фонд.