Совершенствование управления земельными ресурсами в условиях мегаполиса: на примере города Москвы

Однако до 2007 года городские власти не допускали или явно тормозили выкуп земли, так что он практически не шел или имелись лишь его единичные случаи. Процесс приобретения земли в частную собственность, начавшийся в 2007 году, с течением времени активно так и не заработал.

На 01.01.2011 года в собственности юридических лиц и граждан находилось 3,5% земель города Москвы. Для сравнения, в Санкт-Петербурге доля земель, находящихся в частной собственности, составляет 17,7%. В среднем по городским населенным пунктам России этот показатель составляет 11,7%. То есть, применительно к городу Москве можно считать, что в городе почти вся земля принадлежит государству и даже не разграничена между уровнями власти.

Таким образом, продажа земли в частную собственность городскими властями не рассматривается в качестве приоритетной задачи, поскольку в этом случае городской бюджет лишается солидных денежных поступлений, а необходимые для города средства администрация в этих условиях вынуждена будет получать за счет повышения квартплаты и цен на коммунальные услуги. Кроме того, частная собственность на землю существенно затрудняет и целенаправленную реализацию генерального плана строительства города, реконструкцию ее жилищно-коммунального хозяйства, прокладку коммуникаций, т. е. все планомерные градостроительные преобразования.

При введении частной собственности на городские земли формирование эффективного оборота прав на земельные участки станет не возможным, так как частная собственность не предполагает экономического развития и социального прогресса, а выполняет лишь функцию «закрепления» имущества.

В приложении 18 приведены данные о сделках, совершенных на городском земельном рынке в период 2007 - 2010 гг.

Из указанных выше данных следует, что до 2007 года продажа государственных земель в частную собственность не производилась. Соответственно не было и сделок с землей в частной собственности.

Большая часть всех сделок совершается с государственными городскими землями - это аренда, и в меньшей степени - продажа прав аренды.

В целом в 2010 году в Москве сделок по продаже государственных земель было 357. В сравнении с 2009 годом количество проданных земельных участков осталось на прежнем уровне (352 сделки).

Сделки, совершенные с землей, находящейся в частной собственности граждан и юридических лиц составили в 2010 году - 1445, то свидетельствует о начатом процессе вовлечения, хоть и небольшого количества частных земель, в гражданский оборот.

В целом, указанные выше показатели о сделках с землей, отражают основные данные развития городского земельного рынка.

Даже с учетом того, что не все земли государственной собственности, в соответствии с земельным законодательством, могут участвовать в обороте, общее количество земель вовлеченных в гражданский оборот все ещё невелико. Оборот земель в целом осложняется неразграниченностью государственных земель, а значит невозможностью совершения каких-либо сделок с ними.

Для исправления данной ситуации необходимо размежевать земельный фонд города, занести данные в единый земельный кадастр и разграничить государственные земли на федеральную собственность и собственность города Москвы. Когда земельный фонд будет представлять собой совокупность зарегистрированных в кадастре участков, а у каждого участка будет конкретный собственник - это послужит мощным стимулом для развития земельного рынка.

Проведенный анализ практической и теоретической информации по городскому земельному рынку позволяет сделать следующие выводы.

Государство обладает наилучшими возможностями регулировать функционирование земельного рынка с помощью административных и экономических методов.

В настоящее время развиваются механизмы, институциональная структура и нормативное регулирование земельного рынка. Для развития земельного рынка главным фактором является количество земель в хозяйственном обороте. На сегодняшний день, когда предметом сделок может быть лишь незначительная часть городских земель, функционирование земельного рынка крайне ограничено из-за искусственного дефицита земель.

Анализ современного состояния законодательной базы и уровня развития рынка недвижимости показывает, что земельный рынок может существовать в достаточно концентрированной форме, осуществляя простые сделки (купля-продажа, дарение, наследование, аренда), не сопряженные со сложными схемами залоговых и кредитно-финансовых операций, требующих наличия развитой инфраструктуры.

Исходя из того, что в городе преобладает социальный мотив экономической деятельности и общественный критерий эффективности, частная собственность на землю не является необходимостью и обязательным условием дальнейшего развития земельного рынка.

Из всего многообразия земельных отношений городские власти выбрали аренду городских земель как основную форму земельно-правовых отношений. Такой выбор обусловлен исключительным для города значением потенциала земли, в том числе - как источника дохода.

Аренда наиболее полно отвечает требованиям учета разносторонних интересов субъектов земельных отношений, способствует саморазвитию государственной земельной собственности, способствует более эффективному использованию всех факторов производства. Важно, чтобы плата за пользование городской земли была сохранена как источник дохода, за счет которого город финансирует социальные программы, способствует эффективному распределению ресурсов.

3.2 Проблемы и факторы развития земельных отношений в городе

Достаточно подробное рассмотрение в предыдущей части работы ситуации в сфере земельных отношений позволяет охарактеризовать сложившиеся на данном этапе земельные отношения в городе следующими положениями:

Развитие земельных отношений активизировало изменение пространственной структуры города.

Законодательство, необходимое для эффективной реализации городских земельных реформ формируется в острой политической борьбе и характеризуется как рядом противоречий, так и отсутствием ряда основополагающих законов, что позволяет административной власти создавать удобные ей процедуры и правила.

Различие понятий земли и недвижимости (под которой понимались исключительно улучшения земельного участка, но не сам участок) привело к усложнению бюрократических процедур, так как для земли были созданы свои институты, а для остальной недвижимости - свои.

Отсутствие ясной политики и законов в сфере земельных отношений дает властям большие возможности в предоставлении льгот, целевом выделении земельных участков и т.д. При этом не только не достигается цель реформы - улучшение системы землепользования, но и происходит ухудшение ситуации, так как блокируется процесс инвестиций в недвижимость со стороны частного сектора.

На современном этапе реформ город получил право самостоятельно издавать нормативные акты и документы для регламентации градорегулирования и землепользования в интересах своего населения.

Характерными противоречиями интересов участников земельных отношений являются следующие:

- государство выполняет ряд функций рыночных институтов: например, участвует в корпоративном управлении, реализует функции финансовых структур, инициируя банкротство, ведет активную экономическую деятельность;

- противоречие между институтами рынка и земельной инфраструктурой, которая сложилась за годы плановой экономики;

- несоответствие между формальными и неформальными институтами;

- несоответствие старых институтов, продолжающих свое действие в настоящее время, новым институтам, зачастую взятым из практики институционального регулирования зарубежных стран.

Следствием структурной организации существующей системы земельных отношений является возникновение транзакционных издержек, которые трактуются в данном контексте как издержки неопределенности поведения экономических агентов, связанной с поиском цены, переговорами и заключением контрактов в результате попыток ее минимизировать

Учитывая все вышеприведенные особенности, можно сказать, что функционирование эффективного оборота городских земельных участков невозможно без формирования институтов, которые обеспечат снижение транзакционных издержек в долговременном периоде, то есть, это должны быть экономически и политически гибкие институты, способные адаптироваться к новым условиям и новым возможностям, стимулирующие экономических субъектов к обучению, инновациям, поощрять их предпринимательские способности. В числе адаптивных институтов должны быть не только формальные правила, но и дополнительные нормы, которые будут поддерживать эти правила, а также механизмы управления и контроля.

Анализ процесса трансформации собственности в России показал, что ничего из этого не существовало на начальном этапе проведения реформ, что привело к высоким транзакционным издержкам, неполной спецификации прав собственности и регулированию экономического процесса субъектами «теневой экономики». Под теневой экономикой в данном исследовании понимается экономическая деятельность, не регистрируемая государством, факторами формирования которой являются именно институциональные условия переходных экономик, обуславливающие результативность предпринимательской деятельности умением манипулировать налагаемыми законом издержками и характеризующиеся размытостью прав собственности и ослаблением государственных институтов, что способствует возможности незаконного использования чужой собственности и вовлечению в предпринимательскую деятельность лиц из криминальной среды. Все перечисленные признаки так же присущи и сложившимся отношениям земельной собственности в городе.

Образование транзакционных издержек обусловливается стремлением каждого субъекта собственности максимизировать собственную выгоду и их ограниченными способностями в принятии наиболее рациональных решений, именно поэтому учет данных издержек оказывает влияние на разрешение противоречий в отношениях собственности.

Сложившаяся в России экономическая, ситуация особенно способствует реализации собственности на земли городов и иных поселений через процесс «теневого распределения». Для чего с большой долей эффективности внедряется процесс, противоположный спецификации прав собственности, их размывание, то есть сознательное введение неопределенности и нечеткости в те или иные компоненты специфицированного права собственности.

Далее необходимо определить, какие виды транзакционных издержек образуются при наличии противоречий между субъектами земельных отношений в городе:

1. Издержки непосредственной координации, мотивационные издержки (связанные с процессом выбора), включают:

Издержки, связанные с неполнотой информации, так как ограниченность информации, уровень неопределенности приводят к отказу от совершения транзакции.

Издержки, связанные с оппортунизмом, при этом можно выделить две формы оппортунистического поведения: моральный риск и вымогательство.

2. Издержки определения партнеров, в некоторых аспектах аналогичны информационным издержкам, но имеют иной смысл: поиск информации о возможных партнерах по исполнению проекта (структура, компания, история, управление и менеджмент, репутация на рынке, реализованные проекты, финансовые и технологические возможности и т.д.), оценка возможностей партнеров и эффективности сотрудничества.

Издержки на защиту прав собственности. В эту категорию входят расходы на содержание судов, арбитража, государственных органов, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных прав, а также потери от плохой спецификации и ненадежной защиты.

Издержки масштаба. Чем больше масштабы рынка, тем больше требуется институтов и тем больше требуется затрат на их функционирование.

Издержки, связанные с обременениями городских землепользователей: содержание коммуникаций, строительство инфраструктуры, отчуждение доли города, возмещение экологического ущерба и т.д.).

В приложении 19 в качестве примера приведены исследования международной консалтинговой компании Global Property Guide, показавшие, в каких странах Европы транзакционные издержки рынка недвижимости самые высокие и самые низкие целом (учитывались официальные расходы по оплате юридических и риэлторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов, в том числе налогов).

В связи с особой спецификой рынка городской земли, которая исключает возможность статистического учета транзакционных издержек (которые, в основном, лежат в области «теневого» оборота) произвести подсчет издержек сложно. В этом случае ориентиром могут служить неофициальные данные специалистов, работающих в сфере городской недвижимости, согласно которым доля транзакционных издержек в общих расходах по сделкам весьма существенна. Таким образом, очевидно, что в городе землепользование характеризуется большими издержками.

В числе факторов, приводящих к образованию транзакционных издержек, следует отнести наличие административных барьеров в сфере землепользования.

В контексте данного исследования выделим проблему, с которой приходиться сталкиваться юридическим лицам и гражданам в процессе оформления земельно-правовых отношений с государственными органами, ведающими управлением городскими землями.

В этой связи автором настоящего исследования в ходе прохождения практики, на основе экспертного метода и данных, предоставленных учреждением, проведен анализ процедур и административных барьеров в отношениях юридического лица с Департаментом земельных ресурсов города Москвы и другими государственными органами в процессе оформления прав на используемые земельные участки.

Действующий порядок оформления прав на используемые земельные участки прописан в постановлении Правительства Москвы от 30.06.2009 № 643-ПП. Этим постановлением утвержден регламент подготовки документов по заявкам в режиме «одного окна», по которому срок оформления прав на земельные участки установлен до 60 рабочих дней.

Анализ показал, что порядок предоставления самых востребованных услуг, таких как оформления прав на земельные участки далек от совершенства. На практике декларируемое властями сокращение количества предоставляемых документов и сокращение сроков предоставления услуг не ощущается. Реально процесс оформления прав на земельные участки может занимать до одного года и больше. А в случае необходимости уточнения границ земельного участка, процесс может идти бесконечно долго.

В качестве иллюстрации существующих серьезных административных барьеров в сфере землепользования ниже приводится реальная хронология действий юридического лица по оформлению права на используемый им земельный участок. Следует пояснить, что процесс оформление происходил в Департаменте земельных ресурсов города Москвы и касался земельного участка, занятого зданием кинотеатра «Художественный», закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением. Таким образом, прикладной целью исследования была оценка административных барьеров при прохождении процедур, связанных с оформлением земельных отношений по конкретному земельному участку. Проведение исследования предусматривало анализ переписки, изучение применяемых организационно-правовых действий, связанных с прохождением процедур оформления прав на используемые земельные участки.

Хронология оформления права на используемый земельный участок.

31.05.2010 - обращение государственного учреждения (далее - Учреждение) в Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР) с просьбой оформить земельные отношения на участок, занятый зданием кинотеатра «Художественный».

02.07.2010 - получение отказа ДЗР в связи с отсутствием кадастрового плана земельного участка.

09.08.2010 - получение письма ДЗР о необходимости обращения Учреждения в Москомархитектуру по вопросу корректировки линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети.

13.08.2010 - обращение Департамента культуры города Москвы - по просьбе Учреждения - в Москомархитектуру по вопросу корректировки линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети.

28.09.2010 - получение письма ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы о выполнении корректировки границ земельных участков, прилегающих к земельному участку, занятому зданием кинотеатра.

29.09.2010 - обращение Учреждения в ДЗР с просьбой о выпуске распоряжения об уточнении границ земельного участка, занятого зданием кинотеатра.

19.10.2010 - получение письма ДЗР о необходимости представления комплекта документов для выпуска распоряжения об уточнении границ земельного участка, занятого зданием кинотеатра.

20.10.2010 - 20.12.2010 - подготовка документов в соответствии с требованиями Департамента земельных ресурсов, в том числе документов БТИ.

21.12.2010 - обращение Учреждения в ДЗР с просьбой о выпуске распоряжения об уточнении границ земельного участка, занятого зданием кинотеатра с предоставлением всех необходимых документов.

31.01.2011 - предоставление в ДЗР дополнительных затребованных им документов.

16.02.2011 - предоставление в ДЗР дополнительных затребованных им документов, и получение отказа от приема дополнительных документов в связи с отсутствием кадастрового паспорта земельного участка.

10.03.2011 - обращение Департамента культуры города Москвы - по просьбе Учреждения - в Департамент земельных ресурсов с просьбой о принятии решения по обращению Учреждения.

22.03.2011 - получение отказа ДЗР в выпуске распоряжения об уточнении границ земельного участка, занятого зданием кинотеатра, в связи с необходимостью корректировки линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети.

26.04.2011 - обращение Учреждения в ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы с запросом о выполнении корректировки линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети и в ДЗР с сообщением о ранее произведенной корректировке линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети.

30.06.2011 - обращение Учреждения в Правительство Москвы с просьбой о содействии в оформлении документов в ДЗР.

05.07.2011 - получение ответа ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы с подтверждением выполнения корректировки линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети и сообщением о необходимости обращения в ДЗР.

13.07.2011 - ДЗР выпускает распоряжение об уточнении границ земельного участка, занятого зданием кинотеатра.

01.08.2011 - ДЗР во исполнение распоряжения заключает контракт со специализированной организацией на проведение кадастровых работ по земельному участку, занятому зданием кинотеатра.

03.08.2011 - получение Учреждением распоряжения ДЗР об уточнении границ земельного участка, а также письма о включении земельного участка, занятого зданием кинотеатра, в перечень участков, финансирование кадастровых работ по которым осуществляется за счет бюджетных средств в 2011 году.

19.08.2011 - передача Учреждением документов специализированной организации, необходимых последней для выполнения кадастровых работ.

13.09.2011 - выявление пересечения границ смежного земельного участка с оформляемым участком и обращение специализированной организации в ДЗР за необходимыми разъяснениями и запросом на корректировку распоряжения ДЗР.

30.12.2011 - ДЗР заключает контракт на проведение кадастровых работ с новой специализированной организацией.

26.04.2011 - ДЗР расторгает контракт со специализированной организацией в связи с нарушением последней сроков по контракту.

Приведенные факты свидетельствуют, что административные барьеры не сокращаются и процедура оформления прав землепользования не упростилась. Более того, приведенная выше хронология иллюстрирует беспомощность самой власти повлиять на процесс. В решение простой сделки - оформление учреждению права безвозмездного пользования на используемый земельный участок - вовлечены городские органы исполнительной власти, тем не менее, по прошествии двух лет процесс оформления не завершен.

Наличие административных барьеров в сфере городского землепользования создает впечатление, что городские власти, будучи монополистами на рынке управления земельными ресурсами, создают правила, удобные им одним. При такой ситуации, когда созданы условия не для обеспечения динамичного вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот, а для решения вопросов в индивидуальном порядке, через административный ресурс, цель эффективного использования городских земель не только не достигается, но просто профанируется.

3.3 Тенденции и перспективы развития земельного рынка города

Из предыдущих параграфов можно сделать вывод, что трансформация государственной экономики, возникновение института прав собственности и развитие рыночных процессов обусловили изменения и в городских земельных отношениях. Необходимо рассмотреть существующие современные тенденции развития земельного рынка города, которые не противоречат историческим российским традициям, а также сложившимся в настоящее время предпосылкам:

1. Земельная собственность ориентирована на достижение собственных целей экономических субъектов и не обеспечивает их соответствие и согласование с долгосрочными (стратегическими) целями, а также с интересами иных экономических субъектов.

2. В экономически наиболее развитых странах в настоящее время проводится стратегия по выкупу земель в государственную и муниципальную собственность с целью получения более устойчивого дохода от использования земель и концентрации национального богатства у государства, а также внедрение аренды земли, как вторичной формы земельного права, что позволит получить еще один рычаг государственного регулирования земельных отношений.

3. Общемировая тенденция «арендизации» городских земельных отношений в городах-мегаполисах реализуется, в основном, через коллективную аренду земли, поэтому при наличии множества собственников строения, находящегося на участке и при многоцелевом использовании земельного, участка решающее значение принадлежит спецификации прав собственности.

4. Наиболее существенным критерием эффективности городского землепользования в соответствии с общемировыми тенденциями является соответствие системы, земельных отношений общественным потребностям. Поэтому при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом оценки городской недвижимости «принципом общественной полезности», а для оценки эффективности использования городских земельных участков необходимо руководствоваться критериями общей «социальной» выгоды.

5. В экономически развитых странах все большее распространение получила теория отрицания приоритета частной собственности на землю, основанная на понимании категории «земельные ресурсы» как продукте природы и общественном характере ее использования.

В России в результате рыночных преобразований государственная собственность на городские земли трансформировалась в государственную, муниципальную, коллективную, частную и корпоративную собственность с множеством субъектов землепользования. Так как на данном этапе созданы институты, составляющие основу функционирования городских земельных отношений через оборот прав аренды на земельные участки, дальнейшим направлением их развития должно стать укрепление главного института, функцией которого станет координация и регулирование институциональных норм и соглашений, а также формирование и развитие институтов, дополняющих уже сложившиеся. Учитывая общественный характер городского землепользования основным регулирующим и контролирующим институтом городских земельных отношений должно быть государство.

Институты, участвующие в формировании и регулировании земельного рынка города:

1. Институты государственного регулирования (законодательная деятельность, исполнительная власть, контролирующие органы, судебные институты, государственные программы развития региона). Система государственного регулирования городского землепользования должна включать следующие подсистемы и регуляторы: правовое регулирование: индикативное планирование (прогнозирование) социально-экономического развития; бюджетно-налоговую подсистему; ценовое регулирование. Вышеназванные подсистемы и регуляторы, относящиеся к макроэкономическому регулированию, должны трансформироваться и получать дальнейшее развитие на уровне межотраслевых комплексов и основных видов экономической деятельности.

2. Институты местного самоуправления.

Учитывая важную роль местных органов в реализации функций государственного управления и самоуправления должна формироваться развитая система местных органов управления и самоуправления, действующая на достаточно разработанной законодательной основе. Для современного опыта российского местного самоуправления характерна низкая доходная самодостаточность бюджетов муниципальных образований. Поэтому, как было сказано выше, важную роль играют собственные доходы муниципального образования, которые возможно определить как финансовые средства, получаемые местными властями в результате принятия ими самостоятельных решений. Система местного регулирования городского землепользования должна включать следующие подсистемы и регуляторы: финансовая помощь; развитие производственной инфраструктуры; политика в области недвижимого имущества.

3. Институт аренды.

Суть арендных - отношений заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и использование, (за определенную плату) земельный участок, который остается собственностью арендодателя как на протяжении всего срока действия договора аренды, так и его окончания. При этом, «плоды продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью». Арендная плата за имущество включает в себя сумму амортизационных отчислений на полное восстановление, затраты на ремонт и поддержание переданного в аренду имущества в работоспособном состоянии, а также проценты от прибыли.

Таким образом, рыночный оборот прав аренды земли является целесообразным и эффективным явлением, создающим для всех приемлемые и равные условия.

На рынке аренды земли могут действовать следующие экономические субъекты: - арендодатели - собственники, доверительные управляющие; арендаторы - юридические и физические лица, предприятия и организации, инвесторы, иностранные лица и т.д.; - кредиторы и заемщики: юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и т.д.; - операторы рынка ипотечных кредитов: земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные фонды, специализированные организации, осуществляющие рефинансирование; - государственные органы: бюро технической инвентаризации, служба земельного кадастра, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, налоговые инспекции, суды, учреждения, Минюста, органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы; - профессиональные участники (посредники): агентства оценщиков, риэлторы, юридические фирмы, биржа, банки, страховые компании, рекламные агентства и т.д.

Таким образом, рынок аренды земли должен включать в себя следующие полноценные инфраструктуры: консалтинговую, юридическую, нотариат, паспортные службы, риэлторскую (риэлтерские организации, независимые риэлтеры и их объединения), оценочную (организации-оценщики, независимые оценщики и их объединения), рекламную, рекламные и информационные агентства, страховую, методическую, кредитную (ипотечную), девелоперскую, управляющие и эксплуатирующие компании; финансово-кредитные институты, аукционные организации, тендерные комитеты, комитеты (комиссии) по приватизации, конкурсные комиссии и т.п.

Указанные выше инфраструктуры в полной мере относятся и к следующим институтам (4-7) упомянутым в данном параграфе.

4. Институты земельной ипотеки.

В экономическом отношении земельная ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов для развития производства (строительство) и воспроизводства имеющихся объектов городской инфраструктуры, обеспечивающий хозяйственный оборот прав собственности на земельные участки, когда иные формы отчуждения экономически или юридически нецелесообразны. В силу особенностей городских земельных ресурсов земельное ипотечное кредитование имеет ряд следующих характеристик: -необходимость жесткого контроля со стороны государства; - специфический характер оборота земли через оборот прав на нее, необходимость доказательства прав на приобретаемый объект через государственную регистрацию сделок; - высокий уровень трансакционных издержек; -потребность в профессиональном управлении землей и высоких затрат по ее обслуживанию; - относительно меньший инвестиционный риск и большая доходность по сравнению с другими рынками; - невысокая ликвидность предмета залога; - законодательные ограничения, связанные с залогом участков: строения на участке, долевая собственность на участок, иные обременения и т.д.; - необходимость титульного страхования заемщиком объекта залога в интересах кредитора; - необходимость при реализации прав кредитора на заложенный объект (права на него) учитывать общественные интересы.

5 Институты права застройки.

Экономический смысл права застройки сводится к предоставлению собственником земельного участка на определенный срок на возмездной основе застройщику для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта.

В земельные отношения при реализации права застройки могут быть вовлечены, следующие экономические субъекты: -собственники, доверительные управляющие: комитеты по управлению имуществом; юридические и физические лица, общественные организации, владельцы земельных участков и землепользователи; - застройщики: юридические и физические лица, предприятия и организации, уполномоченные местной властью органы, инвесторы, иностранные лица и т.д.; - кредиторы и заемщики: юридические и физические лица; инвесторы, иностранные: лица и т.д.; - операторы рынка ипотечных кредитов: земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные фонды; -государственные органы: бюро технической инвентаризации,- служба земельного кадастра; комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, налоговые инспекции; суды, учреждениям Минюста, органы государственной власти субъектов РФ; муниципальные органы; -профессиональные участники (посредники):, агентства: оценщиков; риэлторы, юридические фирмы, биржа, банки, страховые компании, рекламные агентства и т.д.

6. Институты земельной собственности.

Специфические особенности земельной собственности обусловлены свойствами самой земли и спецификой ее экономического оборота, основными из них можно назвать:

A) вертикальное разделение и интеграцию прав собственности на земельные ресурсы:- титульные собственники - муниципальные образования, государство (через уполномоченные органы); - юридические собственники - муниципальные образования, государство, предприятия, организации, физические лица; - коллективные собственники и владельцы (собственники строений) -- предприятия (корпоративные собственники), предприниматели, организации, физические лица, инвесторы, застройщики; - владельцы (частичные юридические собственники) - предприятия, предприниматели, организации, физические лица; инвесторы, застройщики;

Б) потребность в профессиональном управлении землей и высоких затрат по ее обслуживанию;

B) высокий уровень транзакционных издержек;

Г) специфический характер оборота земли через оборот прав на нее, необходимость доказательства прав на приобретаемый объект через государственную регистрацию сделок;

Д) особый контроль со стороны государства за экономико-правовым оборотом и использованием земельных участков.

Субъектами института земельной собственности могут являться: -землепользователи: юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и т.д.; - собственники: фонды имущества, уполномоченные местной и федеральной властью органы, конкурсные управляющие, юридические и физические лица; - доверительные управляющие; - кредиторы и заемщики: юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и т.д.; - операторы рынка ипотечных кредитов: земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные фонды, специализированные организации, осуществляющие рефинансирование; - государственные органы бюро технической инвентаризации, служба земельного кадастра, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, налоговые инспекции, суды, учреждения Минюста, органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы; профессиональные участники (посредники): агентства оценщиков, риэлторы, юридические фирмы, биржа, банки, страховые компании, рекламные агентства и т.д.

7. Инвестиционная деятельность.

Инвестиции (вложение капитала, обеспечивающие его сохранение и приумножение) в земельные участки - это всегда вложения в реальные активы. Существует две формы инвестиций в- земельные активы: прямые инвестиции (вложения в строительство зданий, сооружений, инфраструктуры) и портфельные (опосредованное вложение средств с теми же целями, но через финансовые инструменты.

Инвестиционная деятельность выполняет следующие функции:

Экономическая: доходность инвестиций, прибыль, финансовые показатели; Бюджетная: рост поступлений (налогов, пошлины, выручки), рост расходов на социальные цели; Народохозяйственная: экономический рост, повышение занятости, рост уровня жизни; Экологическая: восстановление и улучшение природной среды, экономное использование природных ресурсов.

В процессе инвестиционной деятельности функционируют множество хозяйствующих субъектов, например: - инвесторы: юридические и физические лица, государство, муниципальные образования, иностранные лица и т.д.; - собственники и владельцы участков: фонды имущества, уполномоченные местной властью органы, конкурсные управляющие, юридические и физические лица; - застройщики и девелоперы: юридические лица, объединения, государственные и муниципальные организации; кредиторы и заемщики: юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и т.д.; операторы рынка ипотечных кредитов: земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные фонды, специализированные организации; осуществляющие рефинансирование; государственные органы: бюро технической инвентаризации; служба земельного кадастра, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, налоговые инспекции, суды, учреждения Минюста, органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы; профессиональные участники (посредники): агентства оценщиков, риэлторы, юридические фирмы, биржа, банки, страховые компании; рекламные агентства и т.д.

Таким образом, из рассмотренного в данном параграфе следует: земельные отношения определяют актуальность и значимость земельных реформ для экономики страны в целом и экономического роста и структурной перестройки города. В целом анализ еще раз подтвердил значимость экономической, земельной, структурной политики на территории города. Одним из способов разрешения возникающих противоречий является разработка земельного законодательства и механизмов землепользования с учетом новых тенденций и особенностей. Происходит эволюционный процесс формирования эффективных земельных отношений.

Поэтому, переход к экономической системе с рыночными механизмами в сфере земельных отношений обуславливает доминирование государственного регулирования и введения определенных ограничений. Весь исторический опыт не только России, но и других стран мира, свидетельствует, что участие государства в функционировании экономических земельных институтов должно стать преобладающим: именно его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, предоставлении льготных кредитов, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельные ресурсы и интересов всего населения страны может обеспечить экономически эффективную и безопасную систему городского землепользования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. В диссертации проанализированы особенности земли как природного ресурса и объекта рыночного оборота и обосновано стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России. В рыночных отношениях земля как специфичный природный ресурс имеет ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества, сочетая в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком: экологическую, социальную, политическую, экономическую.

2. В Москве, являющимся важнейшим экономическим, индустриальным и культурным центром России, складывались особые формы земельных отношений. При этом городское законодательство часто изменялось как вследствие изменений федеральных законов, так и в ходе проведения реформ на региональном уровне по результатам анализа собственной и зарубежной практик управления земельными ресурсами в крупных городах. Анализ правового механизма формирования системы землепользования в г. Москве выявил два периода нормотворчества. С 1990 по 2000г. правовое регулирование было направлено на формирование многообразия форм собственности на землю, перераспределение земель к эффективно работающим субъектам прав, формирование рынка прав аренды на земельные участки. С 2000г. по настоящее время формирование реестров федеральной собственности и собственности субъекта Федерации, разграничение и координация полномочий властных структур в сфере управления земельными ресурсами, формирование механизма рыночной оценки объектов земельно-имущественного комплекса.

3. Проведенный анализ земельных ресурсов города Москвы выявил экстенсивный характер их использования, с существенной долей промышленных зон. Аренда земель является преобладающей формой прав на участки. Доля земель в частной собственности составляет 1,4%, т.е. фактически почти вся земля принадлежит государству. Фундаментальной проблемой является отсутствие разграничения земель по уровням собственности. Именно это обстоятельство, вследствие которого в настоящее время четко не определены и не разграничены полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области управления земельными ресурсами, порядок их взаимодействия, существенно снижает эффективность управления. Низок уровень информационного обеспечения управления; недостаточность полной и достоверной информации о землях, составляющих территорию города, отсутствие в системе управления земельными ресурсами интегрированного информационного ресурса, аккумулирующего сведения об использовании территории города.

4. Исследование позволило определить социальный и экономический аспекты особенностей управления земельными ресурсами города. Эти особенности необходимо учитывать в связи с постоянно увеличивающейся численностью городского населения, территориальной ограниченностью и, как следствие, высокой плотностью населения, ростом дефицита земли и её стоимости. Особенности социального характера проявляются как следствие все большей урбанизации и необходимости усиления охраны природы, нейтрализации последствий активизации хозяйственно- экономической деятельности человека, укрепления биоклиматического равновесия среды жизни человека. Земельные участки в городах расположены на разных физических уровнях; ценность земли создается не трудом отдельно взятого землепользователя, а формируется, главным образом, общими усилиями сообщества: городские власти создают необходимую инфраструктуру, предприниматели развивают экономику, граждане покупают жилье, создавая спрос на землю.

5. Особая роль земли в социально-экономическом развитии территорий обуславливает необходимость государственного регулирования земельно-имущественных отношений и применения, специальных организационно-экономических методов управления земельными ресурсами. Проведенный анализ системы управления земельными ресурсами и экономических механизмов землепользования, применяемых как в России, так и зарубежом, позволяет утверждать, что у органов власти городов имеется достаточно инструментов для проведения самостоятельной земельно-имущественной политики, направленной на эффективное социально ориентированное использование земли.

6. В результате анализа рынка городских земель были раскрыты основные тенденции его развития: увеличение спроса и рост цен на городскую землю, увеличение доли частной собственности в структуре земельного фонда города, приоритетность арендных отношений при использовании городских земель, увеличение транзакционных издержек.

7. Определены приоритетные направления в развитии государственного регулирования земельных отношений в городе. К ним относятся:

• совершенствование и развитие нормативно-правовой базы города в сфере землепользования;

• скорейшее разграничение государственной собственности на землю;

• совершенствование ценообразования земельных участков и порядка установления налоговых и арендных платежей за землю;

• развитие информационной инфраструктуры земельного рынка;

• создание благоприятного инвестиционного климата в городе, снижение административных барьеров в сфере землепользования;

• повышение эффективности использования городских земель, в том числе за счет вовлечения дополнительных земельных участков в оборот, выявления неиспользованных городских земель и сокращения числа земельных участков, используемых без оформленных правоотношений.

8. Реализуемая городскими властями земельная политика должна строиться на приоритете общественных интересов над частными. Повышение экономического потенциала земли и увеличение поступлений в бюджет от использования городских земель должно происходить в той степени, при которой не нарушается экологическое равновесие и не ухудшается среда для жизни людей. Существующие механизмы государственного регулирования рыночного оборота земли позволяют обеспечить целевое использование земли, решить вопросы социальной защиты граждан при реализации ими права собственности на земельные участки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. от 21.07.2011 №257-ФЗ).

2. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 № 101-ФЗ.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.

4. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

5. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-Ф3.

6. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

7. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.1995 № 154-ФЗ.

8. Закон г. Москвы от 21.03.2007 №8 "О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы".

9. Закон города Москвы от 19.12.2007 №48 "О землепользовании в городе Москве" (в ред. Законов г. Москвы от 03.02.2010 №3, от 23.03.2011 №10, от 13.04.2011 №13).

10. Закон города Москвы от 05.05.2010 № 17 «О генеральном плане города Москвы»

11. Закон города Москвы от 07.12.2011 N62 "О бюджете города Москвы на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов".

12. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

13. Гражданский кодекс Российской Федерации.

14. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ

15. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ

16. Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

17. Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 №415-ПП "О создании Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы" (в ред. постановлений Правительства Москвы от 17.11.2009 №1273-ПП, от 20.04.2010 №318-ПП).

18. Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 №431-ПП "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность".

19. Постановление Правительства Москвы от 13.03.2007 №168-ПП "О порядке работы в режиме "oдного окна" Департамента земельных ресурсов города Москвы".

20. Постановление Правительства Москвы от 10.04.2007 №257-ПП "О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков".

21. Постановление Правительства Москвы от 06.06.2007 №460-ПП "Об утверждении регламента подготовки информации о состоянии расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы".

22. Постановление Правительства Москвы от 31.07.2007 №653-ПП "О среднесрочной городской целевой программе "Развитие земельной реформы в городе Москве на 2007-2009 годы".

23. Постановление Правительства Москвы от 04.12.2007 №1046-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" (в ред. постановлений Правительства Москвы от 16.12.2008 №1155-ПП, от 27.10.2009 №1170-ПП, от 12.10.2010 №933-ПП).

24. Постановление Правительства Москвы от 24.06.2008 №532-ПП "Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2007 г. и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2008 г."

25. Постановление Правительства Москвы от 28.10.2008 №1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 №273-ПП (в ред. постановлений Правительства Москвы от 16.12.2008 №1155-ПП, от 24.03.2009 №222-ПП, от 14.04.2009 №298-ПП, от 27.10.2009 №1170-ПП, от 12.10.2010 №933-ПП).

26. Постановление Правительства Москвы от 27.01.2009 №46-ПП «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю».

27. Постановление Правительства Москвы от 30.06.2009 №643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» (в ред. постановлений Правительства Москвы от 25.08.2009 N 806-ПП, от 22.12.2009 N 1415-ПП, от 26.01.2010 N 53-ПП, от 19.10.2010 N 943-ПП).

28. Постановление Правительства Москвы от 26.01.2010 №53-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы, регламентирующие работу Департамента земельных ресурсов города Москвы в режиме "одного окна".

29. Постановление Правительства Москвы от 01.06.2010 №452-ПП «Об утверждении отчетного баланса использования земель города Москвы за 2009 год».

30. Постановление Правительства Москвы от 22.06.2010 №503-ПП "Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2009 году и о городской целевой программе "Развитие земельной реформы в городе Москве на 2010-2012 гг."

31. Постановление Правительства Москвы от 19.10.2010 №943-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства от 24.06.2008 №554-ПП, от 28.04.2009 №363-ПП, от 30.06.2009 №643-ПП, от 08.06.2010 №472-ПП", регламентирующее работу Департамента земельных ресурсов города Москвы в режиме "одного окна".

32. Постановление Правительства Москвы от 11.03.2011 №65-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы".

33. Постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 №119-ПП "О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов".

34. Постановление Правительства Москвы от 11.05.2011 №190-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом земельных ресурсов города Москвы".

35. Постановление Правительства Москвы от 20.09.2011 №430-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг."

36. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

37. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок».

38. Государственный национальный доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 г.» Министерство экономического развития РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. - М., 2011. http://www.rosreestr.ru

39. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости -СПб.:-Питер, 2002.

40. Белихин В.Г. Реформирование земельных отношений в России 19-20 веках.-М: 2000.

41. Большой экономический словарь. Под. ред. А.Н. Азрилияна, - М.: Дело, 1994.

42. Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России: Концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. - М.: Былина, 2000.

43. Варламов A.A. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. А.А.Варламов, С.А. Гальченко - М.: ГУЗ, 2003.

44. Виноградов Е.А. Земельная собственность и проблемы ренты при социализме (историко-теоретический очерк) -Л.: изд-во ЛГУ, 1978.

45. Волков С.Н. Землеустройство: учеб. для вузов в 9 т. М.. Колос.- 2009.

46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2003.

47. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России. Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2005.

48. Государственное регулирование земельных отношений. А.А.Варламов, Н.В.Комов, В.С.Шаманаев, В.Н. Хлыстун. Под.ред. А.А.Варламова и В.С.Шаманаева. - М:, Колос, 2000.

49. Ерофееев Б.В. Земельное право России. М.: ООО «АНТЭЛ», 2000.

50. Земельное право России. Жариков Ю.Г. и др. - М.: Былина, 1997.

51. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах// под ред. Залесского В.В. -М: изд. Тихомирова М.Ю. - 2006.

52. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. Ин-т законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ; Рук. автор. коллект. и отв. ред. С.А.Боголюбов. - М.НОРМА: ИНФРА-М, 1998.

53. Зотов В.Б.., Козлов А.А. Управление землепользованием в крупном городе.-М., 1998.

54. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. - М.: Институт государства и права РАН, 1999.

55. Киселев М.В., Логунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогооблажение и учет. - М.: Издательство «А и Н», 2000.

56. Комов Н.В., Родин А., Алакоз В. Земельные отношения и землеустройство в России. - М.: РУССЛИТ, 1995.

57. Комов Н. В., Аратский Д. Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. - Н. Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2000.

58. Комов Н. В. Российская модель землепользования и землеустройства.- М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2001.

59. Конституция Российской Федерации.

60. Кухтин П.B., Левов A.A., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. СПб.: - Питер 2005.