Комплексный финансовый анализ

За 20 лет семья выплатит стоимость дома $960 тыс. ($48 000 х 20 лет) и $168 тыс. процентов за кредит ($8400 х 20 лет) или почти в 6 раз меньше взятой в ссуду суммы.

Поскольку постоянно выплачиваемые заемщиком денежные средства находятся в обороте кредитора (банка), принося ему доход (в форме процента), то к концу 20-летнего срока он будет иметь те же $960 тыс. В конце срока после указанных выплат закладная утрачивает силу и дом переходит в постоянную собственность се-мьи. Если она не выполнит денежные обязательства перед банком, то по решению суда дом продают с аукциона с соответствующим перерасчетом выплаченных сумм и оставшегося долга. Такая ситуация может иметь место в период экономическо-го спада.

Рынок залоговых кредитов является самым емким. Так, в США общая сумма закладных приближается к величине внутреннего государственного долга. При-мерно 60% закладных относится к залоговым кредитам на приобретение жилых домов, а остальные 40% -- кредиты банков бизнесу на приобретение иной недви-жимости. Инвесторами по ипотечному кредиту выступают банки, страховые ком-пании, инвестиционные фонды и другие финансовые посредники. Существуют также частные кредитно-залоговые компании, предоставляющие кредиты насе-лению, а затем продающие закладные страховым фирмам и взаимным фондам.

Для активизации жилищного строительства федеральное правительство США образовало ряд государственных компаний залогового кредитования. Их назна-чение -- кредитование семейных хозяйств, особенно в период высоких процент-ных ставок на финансовом рынке. Они представляют альтернативу частным кредитно-залоговым компаниям.

В 80-е гг. XX в. появились новые варианты залоговых кредитов -- с возраста-ющими выплатами. По условиям такого кредита выплаты процентов и основной суммы долга начинают с малых сумм, которые значительно возрастают к концу срока. Этот вид кредита удобен для семей со средними доходами, так как приспо-сабливает выплаты к темпам роста доходов семейных хозяйств.

На практике применяют и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отне-сти основную нагрузку по погашению долга на более поздние сроки. Подобные модификации ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста дохо-дов в будущем (например, начинающих предпринимателей, фермеров и др.). При-влекательна такая ипотека для молодых семей при строительстве или покупке жилья.

Рассмотрим нетрадиционные виды ипотеки.

Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расхо-дов должника в первые 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде пользо-вания кредитом постоянны. Такая схема погашения задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых эта-пах сделки. Долг полностью возмещают последним взносом.

Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выплачивает только проценты. Подобный спо-соб распределения долговой нагрузки дает преимущества заемщику, так как основная финансовая нагрузка приходится на более поздний период.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов по согласованному
графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей по долгу.

Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника). В данном случае заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачи-вает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредита с рос-том платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеме платежей. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности по кредиту. На первых этапах срока сделки при небольшом уровне взносов общий размер задолженности возрастает, а затем понижается.

Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США при продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) привлекает покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности (при продаже дома в рассрочку). На практи-ке подобную сделку оформляют следующим образом. Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет некоторую сумму денежных средств. Списание с этого счета дополняет пониженные взносы покупателя. В опре-деленных условиях такой способ расчетов для покупателя и продавца оказы-вается более выгодным, чем непосредственное снижение цены долга. Ипотеч-ные кредиты выдают на длительные сроки. Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынке ссудного капитала.

Некоторую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с перио-дическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования пред-полагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на условиях пе-ресмотренной процентной ставки. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

В результате кредитную сделку адаптируют к изменяющимся условиям фи-нансового рынка. Такой вид кредита получил широкое распространение в Ве-ликобритании и Канаде.

Аналогичную цель -- учет колебаний на кредитном рынке -- преследует ипо-тека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируют в кредит- ном договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента. Он привязан к какому-либо финансовому показателю или индексу инфля-ции. Пересмотр ставки происходит один раз в полугодие. Чтобы ее колеба-ния не были слишком значительными, предусматривают предельную норму ее корректировки (например, не более 2%). Указывают и минимальную ве-личину подобной корректировки.

Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечного кредита можно решить с помощью его предоставления с дележом прироста стоимости имущества (применяют в США). Стороны при заключении контракта договариваются о том, что банк предоставляет кредит по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стои-мости имущества к концу срока кредитной сделки. Обычно процентную ставку по сравнению с рыночной величиной снижают на 30-35%. Такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде ком-пенсации.

Для заклада жилья пожилыми домовладельцами в США используют осо-бый вид закладной с обратным аннуитетом.

Аннуитет -- ежегодный платеж или периодически уплачиваемая сумма для погашения обязательств одного партнера по сделке перед другим. Такой платеж бывает в пользу кредитора (при погашении займа), включая ссудный процент. Таким образом, аннуитет -- как получение какой-либо суммы, так и ее выплата. Авансовый аннуитет предполагает платежи в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты осуществляют в конце каждого периода.

Отсрочный аннуитет -- серия периодических платежей или поступлений, ко-торая начинается с некоторого момента в будущем. Ипотека с обратным аннуите-том выражает финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При данной ипотеке остаток основной суммы кредита повышается на величину периодических выплат и всю сумму накаплива-емых процентов. Подобная ипотека направлена на получение определенного до-хода (от кредитора) от заклада дома его владельцем. Операция напоминает про-дажу недвижимого имущества с погашением его стоимости в рассрочку.

11.3. Расчеты по ипотечным кредитам

Расчетно-аналитическую работу по ипотечному кредиту осуществляет кредитор (банк). Однако и заемщику необходимо знать направления и размеры денежных потоков, возникающих при ипотечной сделке.

Операции по стандартному (типовому) ипотечному кредиту показаны на рис. 11.2.

Из рис. 11.2 следует, что продавец получает от покупателя за некоторое иму-щество назначенную цену ($240 тыс.). Покупатель берет для оплаты имущества кредит в банке ($200 тыс.) под залог этого имущества ($200 тыс.) и добавляет собственные средства ($40 тыс.). Погашение кредита происходит ежемесячными платежами (в конце месяца) в сумме $2,86942 тыс. Выплачивается также процент за кредит по ставке 12% годовых, начисляемый ежемесячно.

Динамика остатка задолженности по стандартной ипотечной ссуде представ-лена в табл. 11.1. В первом месяце: проценты $2000 ($240 000/12 мес), погашение долга $870 (2870 - 2000) и т. д.

Таблица 11.1

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	2870	2000	870
2	199130	2870	1992	878
3	198252	2870	1982	886
37	162548	2870	1626	1244
38	161304	2870	1614	1256
39	160034	2870	1600	1268
118	8438	2870	84	2786
119	5654	2870	56	2814
120	2842	2870	28	2842

Схема ипотеки с ростом платежей в основном не отличается от традиционной. Расхождение только в том, что в течение некоторого начального интервала вре-мени (на протяжении 20 месяцев) взносы повышают с определенным постоян-ным темпом (допустим 4%). Остальные взносы уплачивают постоянными сумма-ми (табл. 11.2). В первом месяце: погашение долга -- $522 (1478 -- 2000).

Таблица 11.2

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту

с ростом платежей, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	1478	2000	-522
2	200522	1536	2004	^68
3	200990	1598	2010	-412
9	202498	2022	2024	-2
10	202502	2104	2026	78
20	197356	3114	1974	1140
21	191416	3114	1962	1152
119	6134	3114	62	3052
120	3082	3114	30	3084

Из табл. 11.2 следует, что увеличение долга происходит до девятого месяца включительно, а начиная с десятого месяца долг понижается, т. е. взносы на его погашение превышают процентные платежи.

Ипотека с залоговым счетом имеет свои особенности. Для заемщика этот вид ипотеки в отношении способа погашения долга ничем не отличается от кредита с ростом платежей. Для заимодавца (банка) -- это традиционная ипотека. Такое совмещение двух схем достигается открытием специального залогового счета, на который должник вносит некоторую сумму. Залоговый счет в какой-то мере обес-печивает заем в начале сделки. Данный счет предназначен для компенсации на-растающих на первых этапах сделки взносов должника (рис. 11.3).

Продавец получает от покупателя денежную компенсацию стоимости объекта недвижимости. Она состоит из кредита ($230 тыс.), полученного под 12% годовых, суммы погашения $3,3 тыс. (2,3 тыс. проценты + 1,1 тыс. долг) и $10 тыс. соб-ственных средств. В то же время покупатель открывает залоговый счет на $30 тыс. На сумму счета начисляют проценты по ставке 10% годовых. Если в течение первых двадцати месяцев уменьшение списания со счета определено на уровне 2% в месяц, то сумма первого списания равна $1956. Таким образом, сумма списания со счета составляет: $1956, 1918,1878,..., 1306. В свою очередь должник увеличи-вает взносы в размерах:

3300 - 1956 = $1344.

3300-1918 = $1382.

3300 - 1226 = $2074 (сумма взноса в двадцатом месяце).

В этот момент счет оказывается полностью исчерпанным. Дальнейшие взносы равны $3300. Если сумма первого взноса задана в размере $2000, а остальные условия неизменны, то сумма залогового счета должна составить $39 130. Залог со сниженной ставкой аналогичен схеме ипотеки с залоговым счетом. В этом слу-чае также открывают отдельный счет, с которого компенсируется недостаток средств у должника в первый период погашения задолженности. Однако счет от-крывает не должник (покупатель), а продавец имущества. Для продавца откры-тие счета -- своеобразная уступка в цене, которая в определенных условиях для покупателя более привлекательна, чем простое снижение цены приобретаемого объекта (рис. 11.4).

При использовании данной схемы продавец частично финансирует покупателя за счет своих средств, чтобы стимулировать успешное завершение торговой сделки. Впоследствии покупатель полностью погашает стоимость приобретенного им объ-екта недвижимости за счет полученного в банке кредита и собственных средств.

11.4. Условия предоставления и погашения ипотечных кредитов

11.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимо-сти, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозиро-вать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо

темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на ак-ции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.

В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает осно-ву для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая пе-риодические равновеликие платежи.

При этом кредитор устанавливает:

максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имуще-ства (часто 75-80%);

предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полез-ной жизни объекта;

предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложив-шейся на кредитном рынке.

Только после этого рассчитывают периодические (обычно -- ежемесячные) пла-тежи по ипотеке исходя из:

основной суммы долга;

срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);

ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:

основная сумма кредита -- $800 тыс.;

срок, на который его предоставляют, -- 25 лет (300 мес.);

ставка процента -- 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен со-ставлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).

Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основ-ной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим пла-тежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая -- на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:

процента -- отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кре-дита;

возмещения капитала -- возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.

Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Еже-месячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, об-щие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.

Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит -- $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации). Здесь и далее в §11.4 приведен сквозной цифровой пример.

Далее определим константу по ипотечному кредиту (К_ик):

(165)

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101 110 (8425,8 х 12).

К_ик= 101 110/800 000 - 0,126387, или 12,6387%.

Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы дол-га. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятив-ного процента. См. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 1995. С. 216, 378.

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя ме-сячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструмен-том для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и про-центными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязатель-ному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умно-жить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления соб-ственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и еже-месячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения:

остаточный срок -- 25 лет (300 мес.);

годовая ставка процента - 12%;

месячный платеж -- $8425,8.

Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить вели-чину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с еже-месячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы дол-га: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.

Как уже отмечалось, аннуитет -- периодический платеж (ежегодный или еже-месячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Анало-гичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.

Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного пла-тежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предостав-ления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).

Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы по-казаны в табл. 11.3.

Таблица 11,3

Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)

Возраст кредита, лет	Время до истечения срока кредита, лет	Множитель аннуитета (коэффициент)	Сумма месячного платежа, $	Остаток основной суммы долга (гр. 3 х гр. 4), $
1	25 - 1 = 24	94,305647	8425,8	794600
2	25-2 = 23	93,583461	8425,8	788516
3	25 - 3 = 22	92,769683	8425,8	781660
4	25-4 = 21	91,852697	8425,8	773932
5	25 - 5 = 20	90,819416	8425,8	765226
10	25-10=15	83,321664	8425,8	702052
15	25-15 = 10	69,700522	8425,8	587284
20	25-20 = 5	44,955038	8425,8	378782
25	25-25=0	0	8425,8	0

Как следует из табл. 11.3, платежи в счет основной суммы кредита в конечном итоге сравняются с остатком основной суммы долга. Соответствующий период является сроком, оставшимся до истечения кредита.

Для расчета срока кредита необходимы три составляющих:

остаток основной суммы долга -- $800 000;

ставка процента -- 12% в год (1% в месяц);

месячный платеж -- $8425,8.

Для определения срока кредита необходимо разделить сумму месячного пла-тежа на остаток основной суммы долга:

8425,8/800 000 = 0,0105322.

Далее находим в соответствующей колонке таблицы кумулятивного процента (ставка 12%) число, наиболее близкое к вычисленной величине (0,0105322). Это число соответствует сроку кредита в 25 лет.

Аналогичным способом можно найти временной период, остающийся до исте-чения ранее предоставленного кредита.

Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга и процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности со-ставляет $702 052. Результат деления следующий:

8425,8/702 052 = 0,012200168.

По кумулятивной таблице (со ставкой 12%) полученная величина соответствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще 15 лет.

График погашения кредита тесно связан с амортизацией долга.

Амортизация -- процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график пока-зывает ежемесячные или ежегодные остатки основной суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 11.4).

Таблица 11.4

График выплаты долга по ипотечному кредиту, $

Месяц	Сумма месячного платежа	Выплаты процента (ставка 1% в месяц)	Выплаты основной суммы долга	Остаток долга на конец месяца
0	-	-	-	800000,0
1	8425,8	8000	425,8	799574,2
2	8425,8	7996	430,06	799144,14
3	8425,8	7992	434,36	798689,78
298	8425,8	248	8178,0	16602,14
299	8425,8	166	8259,76	8342,38
300	8425,8	84	8342,38	0
Всего	-	-	800000	-

Часть суммы месячного платежа, которая превышает процент, направляют на понижение основной части долга предыдущего месяца. Чем больше времени про-ходит с момента предоставления кредита, тем большую часть суммарного плате-жа направляют на погашение основной суммы долга. Со временем задолженность полностью погашают. Изучая динамику остатка основной суммы долга, можно вычислить размер выплат основной суммы кредита в течение выбранного вре-менного периода (как разницу между остатками на начало и конец периода) и тем самым определить сумму уже произведенных процентных платежей. В течение второго года в счет погашения основной части кредита было выплачено $430,06 (799574,2 - 799144,14). Общие платежи за этот год составили: $8425,8 х 12 мес. = = $101 НО.

На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дис-контом, а ипотечные обязательства продают инвесторам со скидкой. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительным коэффициентом до-ходности (конечной отдачи) на дисконтированную основную сумму кредита.

Дисконты (скидки) по кредитам оценивают в пунктах. Каждый пункт равен одному проценту. Например, кредит в $800 000 с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы кредита, т. е. $776 000 (800 000 х 0,97). Однако заемщик должен выпла-тить полностью $800 000 плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, дис-контируя ссуду, кредитор увеличивает свой доход от кредитных вложений.

11.4.2. Ипотечный кредит с переменными платежами

Не все ипотечные кредиты погашают на условиях фиксированного уровня плате-жей.

К ипотечным обязательствам с переменными платежами относят:

кредит с «шаровым» сроком;

фиксированные платежи в счет основной суммы долга;

совместное участие;

кредит с нарастающими платежами;

обратный аннуитет;

кредит с переменной ставкой;

завершающую ипотеку;

добавленный кредит;

участие кредитора в приросте стоимости недвижимого имущества.

При любом виде ипотечного кредита банки стремятся получить доход на свои вложения и вернуть денежные средства, которые они предоставили в ссуду.

Кредиты с «шаровым» сроком предусматривают крупный итоговый платеж по долгу («шаровой» платеж). В течение первых нескольких месяцев (лет) основ-ную сумму кредита не погашают либо выплачивают малую его часть. Затем на-ступает срок выплаты всего остатка долга.

Владельцы недвижимости стремятся заранее договориться с банком о новом финансировании, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять имущество вследствие несоблюдения договоренных обязательств. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут иметь следующие разновидности:

приостановка выплат процента вплоть до истечения срока кредита;

выплаты одного процента -- после чего наступает «шаровой» платеж;

частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Приостановка процентных платежей предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплачивают всю сумму долга и банковский процент.

Заемщику предоставлен «замороженный» ипотечный кредит в $800 000 под 12% годовых со сроком погашения через два года. При этих условиях «шаровой» платеж составит $ 1 003 520, что следует из приводимого расчета:

Сумма кредита - $800 000.

Процент в первый год - $96 000 ($800 000 х 12%).

Остаток долга на конец первого года -- $896 000.

Процент во второй год - $107 520 ($896 000 х 12%).

Остаток долга на конец второго года -- $ 1 003 520.

Чтобы минимизировать свои текущие расходы, заемщики часто стремятся по-лучить кредит с низким процентом и итоговым внесением «шарового» платежа. Однако проценты уплачивают регулярно в течение всего срока пользования кре-дитом.

Сумма ежегодного платежа по кредиту в $800 000, предоставленному под 12% годовых, составляет $96 000 ($800 000 х 12%), вносимых в конце каждого года ($8000 -- в конце каждого месяца).

По истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в $800 000 как «шаровой» платеж.

Разновидностью «шарового» кредита являются обязательства, предусматрива-ющие частичную амортизацию (погашение) долга до истечения их окончательно-го срока. Они получили название «пружинных» кредитов, сумма которых явля-ется переменной величиной. Подобный вид кредита часто используют продавцы земельных участков, так как началу погашения основной суммы долга предшест-вует несколько лет одних процентных платежей. Цену подобного кредита (с уче-том задаваемого уровня отдачи на капитал) можно определить на основе каждого платежа в отдельности.

Рассмотрим кредит в $800 000, взятый в банке по ставке 12% годовых. Он пред-усматривает пятилетний период одних лишь процентных выплат с последующим, в течение четырех лет, погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 25%-ной отдаче) необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (табл. 11.5).

Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выпла-ты по ипотечному кредиту. При анализе данного кредита платежи можно сгруп-пировать по времени их осуществления. После этого для определения их теку-щей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи. Данную модель используют главным образом домовладельцы, которые рассчитывают на получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду щем. В течение первых лет платежи по основной сумме долга остаются низкими, однако впоследствии они достигают уровня, позволяющего погасить ипотечный кредит.

Таблица 11.5

График погашения «пружинного» ипотечного кредита (с выплатами только одних процентов), $

Годы	Состав платежей	Основная сумма платежа	Фактор реверсии (фактор текущей стоимости денежной единицы, используемой для оценки выручки от перепродажи имущества)	Текущая стоимость потока платежей (гр. 4 х гр. 5)
1	96000	0	96000	0,8	76800
2	96000	0	96000	0,64(0,8)2	61440
3	96000	0	96000	0,512(0,8)3	49152
4	96000	0	96000	0,4096	39322
5	96000	0	96000	0,32768	31458
6	96000	200000	296000	0,262144	77594
7	72000	200000	272000	0,209715	57042
8	48000	200000	248000	0,167772	41608
9	24000	200000	224000	0,134218	30064
Всего	-	-	-	-	464480

Закладная с изменяющимся процентом имеет процентную ставку, которая ко-леблется по индексу, определяемому ситуацией на кредитном рынке. Данная за-кладная позволяет заемщику и кредитору избежать фиксированной на длитель-ный срок процентной ставки. Максимальный уровень годовой ставки процента может быть ограничен определенным лимитом. Аналогично устанавливают предел для минимального уровня наивысшей и низшей процентной ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации долга или размерах ежемесячных платежей. Рост ставки процента требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. При сниже-нии ставки произойдет обратный процесс.

Недостаток ипотечного кредита с изменяющимся процентом -- невозможность точно предсказать будущий уровень процентных ставок.

Выводы.

Математические операции с коэффициентом отдачи и ценами (ставками) на ипотечные кредиты создают основу для проведения оценки любого потока доходов.

Во многих ипотечных схемах размер периодических выплат основной суммы долга и процента является фиксированной величиной. В случае соблюдения обязательств по кредиту это обеспечивает стабильный приток доходов. Ис-ходя из данного потока выплат по кредиту можно оценить стоимость про-гнозируемого дохода, которая зависит от времени осуществления платежей, срока кредита, суммы амортизации долга, заданной ставки процента и иных факторов.

Применяют множество различных типов ипотеки, в частности с равномер-ными выплатами и переменными платежами. Сумма залога по ним будет различна, поэтому следует проявлять осторожность при определении сум-мы и времени платежей при оценке риска и ожидаемой нормы конечной от-дачи от кредита.

Если соблюдать эти условия, то оценка стоимости для определения скидки или оценки кредита с дисконтом при расчете нормы отдачи становится чисто механи-ческим (упрощенным) процессом.

11.5.Влияние ипотечного кредита на цену недвижимости

11.5.1. Способы финансирования недвижимости

Большинство сделок по приобретению недвижимости в США, Великобритании, Канаде и других индустриально развитых странах совершают с помощью ипотеч-ного кредита. Если для завершения инвестиционной сделки используют заемные средства, то возникает финансовый леверидж, или рычаг {financial leverage), т. е. до-полнительная прибыль на вложенные средства. Он возникает из-за изменения нор-мы доходности собственного капитала вследствие повышения в структуре ка-питала доли заемных средств и связанных с этим выплат по обслуживанию долга.

За счет дополнительной прибыли на вложенный капитал заемщик надеется погасить стоимость кредита и проценты по нему. Нередко имущество рефинанси-рует его новый владелец. Это означает, что покупатель недвижимости получает новый кредит с основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет погасить прежние обязательства и понизить необходимый де-нежный платеж самого покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других сделках имеющиеся долги переходят вместе с продавае-мой недвижимостью и принимаются покупателями, которые оплачивают денеж-ной наличностью капитал собственника. Отдельные продавцы принимают от по-купателей вторые закладные и закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну и более ипотек. Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под закладные более низкого порядка (младшие закладные).

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к по-лучению ипотечного кредита по ряду причин:

только немногие из них способны оплатить наличностью капитал собствен-ника, т. е. всю цену объекта;

даже те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта, стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить деловой и финансовый риски;

почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают из облагаемого налогом дохода (прибыли);

привлечение кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы собственности на рынке недвижимости.

Для заемщика кредиты имеют два негативных момента:

по ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки по обслуживанию долга;

необходимость возврата основной суммы долга создает для заемщика дополнительные финансовые проблемы.

Несоблюдение долговых обязательств перед кредитором может привести к по-тере права выкупа заложенного имущества, утрате капитала и предъявлению иска к должнику (если выручка от реализации заложенного имущества не покрывает неоплаченный остаток долга).

Целесообразно проанализировать такие аспекты кредитного финансирования, как:

влияние финансирования на стоимость имущества;

виды финансовых институтов (посредников), оперирующих на рынке не-
движимости;

эффект финансового левериджа (рычага);

финансирование недвижимости продавцом;

эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах.

11.5.2. Влияние финансирования на стоимость имущества

Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее сто-имость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке

Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в резуль-тате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Полу-чается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость про-дают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недви-жимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличи-вает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.

Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, пре-доставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стои-мость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финан-сирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инве-стиционный риск.

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имуще-ства. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной -- кредитором плюс взимаемый при этом про-цент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предостав-ленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства по-следнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более вы-сокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирова-ние не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.

11.5.3. Виды финансовых институтов (посредников)

Наиболее важную роль на рынке недвижимости США выполняют следующие финансовые посредники:

компании по страхованию жизни;

сберегательные и кредитные ассоциации (СКА), взаимосберегательные банки;

коммерческие (ипотечные) банки;

трасты по инвестициям в недвижимость;

пенсионные фонды.

Дадим им краткую характеристику.

Крупные компании по страхованию жизни заинтересованы только в крупных кредитах бизнесу на сумму свыше $1 млн. Они не располагают возможностями для обслуживания множества мелких ссуд. Обладая активами в миллиарды дол-ларов, некоторые страховые компании способны достичь высокого уровня дивер-сификации операционной деятельности. Они предпочитают вложить в один проект $10 млн. и более, чем предоставлять ссуды на строительство жилых домов множеству мелких застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уров-ню отдачи и защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные заклад-ные на законченные строительством объекты.

Сберегательные и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог жилых домов. Это дома на одну-четыре семьи. Только наиболее круп-ные СКА выдают кредиты на сумму свыше $ 1 млн. на единичный проект. Многие СКА активно кредитуют многосемейные дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн. Такие ссуды покрывают до 80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачи-вают наличными индивидуальные застройщики.

Коммерческие банки активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости. Последние предлагают только при условии предоставле-ния постоянными кредиторами «обязательства о выкупе». После завершения проекта строительный кредит рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.

Трасты по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные ипотечные ссуды, собственный капитал и лизинговые соглашения. Они специализируются на инвестициях одного или двух типов.

Пенсионные фонды приобретают постоянные закладные на приносящую до-ход недвижимость. За последние годы многие из них вложили свой капитал или приобрели имущество без использования залогового финансирования.

11.5.4. Эффект финансового левериджа (рычага)

Под финансовым левериджем подразумевают использование заемных средств для завершения сделки по приобретению недвижимости или других активов. На практике возможны три случая:

Если финансовая отдача от активов, приобретенных на заемные средства, превышает ставку банковского процента, то леверидж имеет положительное значение. Инвестор получает прибавку к рентабельности собственного ка-питала.

Если стоимость купленных в кредит активов не повышается или отдача от них ниже процентной ставки за кредит, то леверидж имеет отрицательное значение.

Леверидж остается нейтральным, если недвижимость приносит норму до-ходности, равную проценту по привлеченному кредиту.

Пример

Чтобы проиллюстрировать воздействие эффекта финансового рычага (ЭФР) на до-ходность компании, рассмотрим свободное от задолженности имущество, цена ко-торого равна $1000 тыс. Баланс имущества фирмы и операционный доход, кото-рый оно приносит, представлены в табл. 11.6, 11.7.

Покупатель, выкупивший объект за $1000 тыс. наличными денежными средст-вами, получит чистый операционный доход в сумме $130 тыс. Таким образом, об-щий коэффициент доходности имущества составит 13% (130/1000 х 100).

Конечная отдача будет выше, если повысится чистый операционный доход или возрастет стоимость имущества и оно будет продано по более высокой цене, чем первоначальные затраты на его приобретение. С другой стороны, потеря при про-даже или снижение чистого операционного дохода приведет к падению конечной отдачи, и она будет ниже общего коэффициента доходности (13%). Во многих слу-чаях кредиты на приобретение приносящей доход недвижимости предоставляет третья сторона, поэтому продавец получает всю оплату в денежной наличности.

Таблица 11.6

Баланс при первой закладной на недвижимость

Показатели	Величина показателя, $тыс.
Активы
Основные средства	900
Земельный участок	100
Активы -- всего	1000
Пассивы
Ипотечный кредит	-
Капитал (платеж наличными)	1000
Пассивы -- всего	1000

Таблица 11.7

Отчет о движении денежных средств (наличности)

Показатели	Величина показателя, $тыс.
1. Потенциальный валовой доход	200,0
2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей	-20,0
3. Прочие доходы	16,0
4. Действительный валовой доход (200 - 10 + 6)	196,0
5. Операционные расходы	-66,0
6. Чистый операционный доход (196 - 66)	130,0
7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.)	-101,11
8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11)	28,89

Пример

Используя данные предыдущего примера, предположим, что вместо оплаты наличны-ми в сумме $1000 тыс. покупатель привлекает первый ипотечный кредит на $800 тыс., который погашается в течение 25 лет. Ежемесячные выплаты при годовой ставке в 12% равны 1%.

Баланс имущества и операционный доход, который оно генерирует, приведены в табл. 11.8,11.9.

За счет получения первого ипотечного кредита на $800 тыс. платеж наличными деньгами снижен до 20% от цены (200/1000 х 100) вместо прежних 100%. Однако собственник по-прежнему контролирует недвижимость.

Если повысится стоимость объекта или вырастет чистый операционный доход, то собственник (но не держатель закладной) получит дополнительное вознаграж-дение. Если же имущество обесценится на 20% или на эту величину снизится полу-чаемый от него действительный валовой доход, то стоимость капитала станет отри-цательной. В том случае, если ипотечная задолженность превысит стоимость объекта, образуется дефицит денежных средств. Если допустить, что указанный в данном примере уровень притока наличности останется постоянным, то собственник капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (130/1000 х 100) до 14,44% (28,89/200 х 100), т. е. появится задолженность по ипотечному кредиту. Эти дан-ные свидетельствуют о положительном финансовом рычаге. При отсутствии дол-гового финансирования уровень текущей задолженности останется неизменным (13%). Поскольку финансирование осуществляют за счет ипотечного кредита с константой ниже 13% (101,11/800,0 - 0,126387 или 12,64%), то финансовый ры-чаг увеличивает текущий наличный доход владельца объекта.

Таблица 11.8

Баланс при первой закладной на имущество

Показатели	Величина показателя, $тыс.
Активы
Основные средства	900
Земельный участок	100
Активы -- всего	1000
Пассивы
Ипотечный кредит	800
Капитал (платеж наличными)	200
Пассивы -- всего	1000

Таблица 11.9

Отчет о движении денежных средств (наличности)

Показатели	Величина показателя, $тыс.
1. Потенциальный валовой доход	200,0
2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей	-15,0
3. Прочие доходы	11,0
4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6)	196,0
5. Операционные расходы	-66,0
6. Чистый операционный доход (196 - 66)	130,0
7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.)	-101,11
8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11)	28,89

Наряду с получением более высокого текущего дохода владелец может добить-ся положительных результатов в трех сферах:

В части снижения подоходного налога. Как правило, суммарные затраты на усовершенствования ($900 тыс. без стоимости земельного участка) могут быть начислены как износ для налогообложения. Величина износа основ-ных средств вычитается из налогооблагаемой базы.

Собственник получит весь доход от прироста стоимости активов, а не только от вложения собственных средств. Данная форма дохода носит отложенный характер. Подобный отложенный доход реализуется при перепродаже объ-екта. Часто подобный доход принимает форму поступлений от прироста ка-питала.

Снижение ипотечной задолженности происходит за счет выплат по ипотеке. Данный вид дохода вплоть до продажи объекта недвижимости также носит отложенный характер.

Многие инвесторы стремятся использовать финансовый рычаг в максимально возможной степени. Однако до тех пор, пока доходы от недвижимости не превы-сят расходов по ссуде, финансовый рычаг всегда будет отрицательным.

Пример

Максимальная величина финансового рычага приведена в предыдущем примере. Предположим, что собственник капитала способен привлечь второй ипотечный кредит в $200 тыс. дополнительно к первому кредиту в $800 тыс. Вторая закладная предусматривает выплаты только процента по ставке 14% годовых и «шаровой» платеж по истечении трех лет.

Если собственник имущества привлекает кредит на всю стоимость недвижимо-сти, то данную процедуру определяют как полный залог имущества. Соответству-ющие этой операции баланс и отчет о движении денежных средств представлены в табл. 11.10, 11.11. Из табл. 11.11 следует, что владелец не вкладывает в имущество собственные наличные средства. Поэтому поступления в размере $0,89 тыс. определяют норму доходности на заемный капитал, величина которой незначительна и составляет 0,89% (0,89/1000x100).

Таблица 11.10

Баланс при первом и втором ипотечном финансировании недвижимости

Показатели	Величина показателя, $тыс.
Активы
Основные средства	900
Земельный участок	100
Активы -- всего	1000
Пассивы
Первый ипотечный кредит	800
Второй ипотечный кредит	200
Собственный капитал	0
Пассивы -- всего	1000

Таблица 11.11

Отчет о движении денежных средств при получении первого и второго ипотечного кредита на финансирование недвижимости

Показатели	Величина показателя, $тыс.
1. Потенциальный валовой доход	200,0
2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей	-15,0
3. Прочие доходы	11,0
4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6)	196,0
5. Операционные расходы	-66,0
6. Чистый операционный доход (196 - 66)	130,0
7. Обслуживание задолженности по первому ипотечному кредиту	-101,11
8. Проценты по второму ипотечному кредиту	-28,0
9. Поступление наличности до уплаты налога (130,0-101,11-28,0)	0,89

Кроме того, собственник имущества может получить экономию на подоходном налоге (из налогооблагаемой суммы вычитают процент за кредит и сумму износа основных средств), а также доход от повышения стоимости имущества. Далее владелец имущества выигрывает от постепенного снижения задолженности по первому ипотечному кредиту с амортизацией последнего. Однако существует и ряд негативных моментов.

Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте операционных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрица-тельным. Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покры-тия ее дефицита или он утратит имущество.

Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шаро-вого» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.

Возможные варианты решения данной проблемы:

предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кре-дита;

привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды;

рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или млад-шего кредита;

мобилизация $200 тыс. наличности из источников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.

В случае неудачи этих попыток собственник потеряет имущество, т. е. лишит-ся права выкупа закладной. Ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручки от продажи заложенного имуще-ства.

Сумма иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полу-ченного под него ипотечного кредита.

При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его усло-вия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). От-каз от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только на заложенное имущество, не предъявляя иных тре-бований к заемщику.

При включении данного положения в условия ипотечного кредита более при-влекательным становится имущество с высоким левериджем (рычагом). Заем-щик может потерять лишь те собственные средства, которые были вложены в дан-ный объект. Однако он не несет ответственности за долг.

11.5.5. Финансирование недвижимости продавцом

По некоторым объектам финансирование осуществляет сам продавец под низкий процент. Так часто случается при спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такое имущество. Они предпочитают предоставлять кредиты под имущество, которое приносит поток дохода, а не под неосвоенные земельные участки. Финансовые институты полагают, что поток дохода даст наличность, необходимую для обслуживания долга. Они не желают предоставлять кредиты под неосвоенные земельные участки, так как в случае по-тери заемщиком права на выкуп имущества финансовые посредники могут стать собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы вы-нуждены финансировать реализуемую или земельную собственность. В данном случае продавец может предложить покупателю недвижимость по двум различ-ным ценам:

по низкой цене, которая целиком оплачивается денежной наличностью;

по более высокой цене, если он предоставляет покупателю финансирование под низкий процент.

Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше платежи наличными деньгами.

Для выравнивания цен со стоимостью объектов в наличных деньгах необходи-мо провести «анализ наличного эквивалента». Его цель -- сравнение различных цен и сроков, чтобы достичь одинаковой стоимости в наличных деньгах.

Пример

Предположим, что по ряду сделок по продаже сопоставимых объектов стоимость 100-акрового участка земли в наличных деньгах оценена в $10 тыс. за акр. Его пол-ная стоимость в денежном измерении $1000 тыс. (100 акров х $10 тыс.). Продавец предлагает участок земли за $1200 тыс. Эта цена включает платеж наличными $100 тыс. и ипотечный кредит на приобретение участка ($1100 тыс.), подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых с ежемесячными выплатами $7718,16. По данной ситуации возникают два вопроса:

Имеет ли покупатель основание платить $ 1200 тыс., поскольку наличная цена превышена на $200 тыс. (1200 - 1000)?

Насколько обоснованно со стороны продавца запрашивать такую цену?

В данной сделке целесообразно учесть следующие обстоятельства. Если бы по-купатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в $800 тыс. по рыночной ставке 12% и заплатить наличными собственные $200 тыс., то смог бы выплатить продавцу $1000 тыс. (800 + 200). Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в $800 тыс. составили бы $8425,8.

Вместо того чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу $1200 тыс. ($200 тыс. наличными плюс $1000 тыс. де-нежный кредит по ставке 8% годовых). Такие условия для покупателя более при-емлемы, поскольку позволяют ему ежемесячно выплачивать на $707,64 (8425,8 -- 7718,16) меньше. При этом покупатель может заплатить на $200 тыс. больше за недвижимость, финансируемую продавцом под низкий процент, за счет предостав-ления продавцом дешевого ипотечного кредита.

11.5.6. Эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах

Для определения наличного эквивалента рыночной стоимости объекта недвижи-мости, проданного на благоприятных условиях, необходимо рыночную стоимость закладной, акцептованной продавцом, прибавить к сумме платежа наличными, полученного продавцом.

Рыночная стоимость закладной будет ниже ее номинала. Определение рыноч-ной стоимости закладной, взятой продавцом, часто представляет большую слож-ность, так как торговая сделка с ней может носить разовый характер. С учетом преобладающей на рынке ставки в 12%, следует оценить сумму выплат по ней, используя фактор аннуитета: $7718,16 х 94,94655 = $732 812,68. Эквивалент стоимости объекта в наличных с учетом закладной под 8% годовых составляет: $732 812,68 + 200 000 = $932 812,68.

В ходе обсуждения сделки стороны (продавец и покупатель) должны сделать выбор между более высокой ценой и благоприятным финансированием или меж-ду более низкой ценой и более высокой ставкой процента, а также меньшим леве-риджем (рычагом) и менее продолжительными сроками кредитования. Перевод финансовых условий сделки в наличный эквивалент является более благоприят-ным вариантом, чем чисто «интуитивный» подход.

Выводы.

Финансирование недвижимости, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказать существенное влияние на цену недвижимости. Од-нако оно не оказывает существенного влияния на стоимость недвижимости, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с целью получения благоприят-ного финансирования, не является составляющей самого объекта.