Комплексный финансовый анализ

постоянные эксплуатационные издержки одинаковы для любого объема производства в данном релевантном периоде;

переменные издержки изменяются пропорционально объему производства, поэтому аналогично колеблются и полные (общие) издержки;

продажные цены на товар или группу товаров для всех уровней выпуска стабильны во времени, поэтому общая стоимость продаж является минималь-ной функцией от продажных цен и количества реализованных товаров;

уровень продажных цен на единицу продукции, постоянные и переменные издержки остаются неизменными, т. е. эластичность спроса по цене для на-чальных ресурсов равна нулю;

величину безубыточности определяют для одного изделия, в случае разно-образия номенклатуры товаров ее структура должна оставаться постоян-ной.

Следует отметить, что приведенные выше ограничения не всегда соблюдают на практике. Точка безубыточности является предметом анализа чувствительно-сти при различных значениях постоянных и переменных издержек, а также про-дажных цен. График безубыточности инвестиционного проекта представлен на рис. 10.2.

Классификация затрат на переменные и постоянные имеет теоретическое и практическое значение только по отношению к заданному объему производства в конкретном релевантном периоде.

Из графика на рис. 10.2 можно сделать следующие выводы:

предприятие получит прибыль, если продаст на товарном рынке продукции больше критического количества;

точку пересечения прямой выручки от реализации и прямой общих издер-жек принято называть точкой безубыточности (точкой перелома), пройдя которую, предприятие станет прибыльным; нижний левый треугольник ха-рактеризует зону убытков, а верхний правый -- зону прибыли;

* прямая линия, параллельная оси абсцисс, показывает постоянные издерж-ки, а линия, параллельная прямой общих издержек, -- переменные издержки.

Одним из важных аспектов управления производством является оценка по-следствий повышения (снижения) цены изделия. Например, насколько больше потребуется реализовать единиц продукции, чтобы увеличить или сохранить при-быль при падении цены на 100 руб.?

Используя этот простой параметр, можно быстро получить ответ на постав-ленный вопрос. В приведенном выше примере новое значение точки безубыточ-ности в случае снижения цены продукта на 100 руб. будет равно:

На графике снижение цены продукта повлечет за собой колебание угла накло-на объема прямой выручки от реализации, и можно проследить, как эти измене-ния скажутся на величине прибыли (она снизится). С помощью анализа безубы-точности можно рассчитать уровень диапазона безопасности, который является одним из параметров измерения предпринимательского риска. Чем меньше зна-чение резерва безопасности (запаса финансовой прочности), тем выше риск по-падания в зону убытков.

Пример

Планируемый объем продаж составляет 24 000 тыс. руб. (2000 изделий х 12 тыс. руб.). Критический объем производства определен на уровне 1500 изделий в год, а объем продаж 18 000 тыс. руб. (1500 изд. х 12 тыс. руб.). Тогда запас финансовой прочно-сти (ЗФП) предприятия составит:

ЗФП= 24 000 - 18 000/24 000 х 100 = 25% (при рекомендуемом значении пока-зателя в 10%).

При производстве и реализации ряда изделий необходимо учитывать, что они имеют неодинаковые цены и переменные издержки и, следовательно, различаются по доле взносов в покрытие общих затрат. В данном случае точка безубыточности зависит от удельного веса каждого изделия в общем объеме продаж.

Последовательность расчета такова:

Определяют долю каждого товара в объеме продаж.

Устанавливают суммарный взвешенный доход.

Ограничение: доля продуктов в объеме продаж в расчетном периоде постоянна. Пример

Пример

Предприятие производит три изделия (№ 1-3), данные по которым представлены в табл. 10.11.

Таблица 10.11

Расчет маржинального дохода по трем изделиям

Показатели	Изделия	Всего
	№1	№2	№3
1. Объем продаж, тыс. руб.	8000	14000	6000	28000
2. Удельный вес в объеме продаж каждого изделия, %	35	40	25	100
3. Переменные издержки, тыс. руб.	3200	7000	1600	11800
4. Маржинальный доход (стр. 1 - стр. 3), тыс. руб.	4800	7000	4400	16200
5. Доля маржинального дохода в объеме продаж, %	60,0	50,0	73,3	57,9
6. Постоянные издержки на три изделия, тыс. руб.	-	-	-	6000
7. Прибыль на три изделия, тыс. руб.	-	-	-	5800

Пороговое значение объема продаж для всех изделий:

6000/0,579 = 10 363 тыс. руб.

Пороговое значение объема продаж для каждого изделия:

№1 = 10 363 х 0,35 = 3627,0 тыс. руб.;

№2 = 10 363 х 0,4 = 4145,2 тыс. руб.;

№ 3 = 10 363 х 0,25 = 2590,8 тыс. руб.

Таким образом, анализ безубыточности позволяет инициатору проекта опреде-лить следующие параметры:

зависимость прибыли от изменения продажной цены, постоянных и пере-менных издержек;

значимость каждого изделия в доле покрытия общих затрат.

Анализ безубыточности полезен при внедрении на рынок нового продукта, модернизации производственных мощностей, создании нового предприятия (филиа-ла), изменении профиля его деятельности и в других случаях. Информация о без-убыточности содержится в бизнес-плане инвестиционного проекта.

10.12. Анализ и оценка проектных рисков

Инвестиционная деятельность во всех ее формах сопряжена со значительным риском, что характерно для рыночной экономики. Под инвестиционным риском понимают вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь (сни-жение прибыли, дохода, потеря капитала инвестора).

Виды инвестиционных рисков многообразны и классифицируются по следую-щим признакам (рис. 10.3).

Поясним понятия систематического и несистематического рисков. Первый из них характерен для всех участников инвестиционного процесса и определяется объективными факторами:

сменой стадий экономического цикла развития страны;

изменением ситуации на рынке инвестиционных товаров;

новациями налогового законодательства в сфере инвестирования;

амортизационной политикой органов государственной власти;

денежно-кредитной политикой государства (повышением или понижением
учетной ставки банковского процента);

изменением таможенной политики (правил ввоза в Россию машин и обору-дования по импорту) и др.

Систематический риск является не диверсифицируемым для каждого конкрет-ного инвестора. Он может возникнуть неожиданно, и его последствия трудно спрогнозировать. Несистематический (специфический) риск характерен для кон-кретного проекта или инвестора. Негативные последствия данного риска можно предотвратить или значительно снизить за счет более рационального управления инвестиционным портфелем.

Отдельные авторы предлагают систематизировать риски по критериям инве-стиций. Внутри этих категорий уровни риска близки между собой (табл. 10.12) Холт Р. Я., Барнес С. Б. Планирование инвестиций / Пер. с англ. -- М.: Дело ЛТД, 1994. С. 15..

Таблица 10.12

Классификация рисков по видам инвестиций

Категории инвестиций	Уровень риска в сравнении с общим риском компании
1. Обязательные инвестиции	Не применяется
2. Проекты снижения себестоимости товара	Ниже среднего
3. Проекты расширения предприятия	Средний
4. Новые товары или рынки	Выше среднего
5. Исследования и разработки (инновации)	Наивысший

Зарубежные авторы предложили также систематизацию инвестиций не только по уровню риска, но и с учетом нормы прибыли на инвестированный капитал. Она получила название «барьерной ставки» (табл. 10.13).

Таблица 10.13

Классификация рисков по видам инвестиций с учетом барьерных ставок

Виды инвестиций	Уровень риска	Величина стоимости (цены) капитала (барьерная ставка), %	Интерпретация показателя
1. Обязательные инвестиции	Нулевой	Не применяется	Не применяется
2. Проекты снижения себестоимости товара	Ниже среднего	12	Ниже стоимости капитала
3. Проекты расширения предприятия	Средний	15	Равна стоимости капитала
4. Новые товары или рынки	Выше среднего	20	Выше стоимости капитала
5. Исследования и разра-ботки (инновации)	Наивысший	25	Выше стоимости капитала

На практике допускается некоторая корректировка барьерных ставок для ин-вестиций внутри каждой группы для получения единых для каждой группы про-центных ставок.

Реализация инвестиций по снижению текущих издержек является мероприя-тием, последствия которого предсказуемы с невысокой долей риска. Основные риски, связанные с планом снижения себестоимости товаров, состоят в том, что изделие, на выпуск которого были снижены затраты, может преждевременно уста-реть, или в том, что ожидаемая экономия от снижения издержек не будет получена. Однако при надлежащем планировании и организации производства эти риски минимальны.

Общий риск выражается стоимостью капитала компании. Риск, связанный с проектами снижения себестоимости изделия, обычно меньше общего риска ком-пании. Общий риск компании соответствует, как правило, крупным долгосроч-ным инвестициям, связанным с расширением предприятия. Поскольку инвестиции в новый товар являются чаще всего для компании самым рискованным ви-дом инвестиций, то барьерная ставка, принимаемая к такому виду инвестиций, должна быть больше стоимости (цены) капитала компании. Самыми рисковыми видами возможных инвестиций являются вложения в научные исследования и разработки, риск по которым выше, чем риск на разработку новых товаров, что находит отражение в барьерной ставке.

В процессе оценки возможных потерь от инвестиционной деятельности исполь-зуют абсолютные и относительные показатели.

Абсолютный объем финансовых потерь, связанный с реальным инвестировани-ем, представляет собой сумму убытка (ущерба), причиненного инвестору в связи с наступлением неблагоприятных событий. Относительный размер финансовых потерь (убытка), связанных с инвестиционным риском, выражают отношением суммы возможного убытка к избранному базовому показателю (к величине ожи-даемого дохода от инвестиций или к сумме вложенного капитала в данный про-ект):

(149)

где К_ир -- коэффициент инвестиционного риска, %.

Подобные финансовые потери можно считать низкими, если их уровень к объ-ему инвестиций по проекту не превышает 5%; средними, если данный показатель колеблется в пределах свыше 5 до 10%; высокими -- свыше 10 и до 20%; очень высокими, если их уровень превышает 20%.

Наиболее распространенными методами анализа и оценки проектных рисков являются:

статистический;

анализ целесообразности затрат;

экспертных оценок;

использование аналогов.

Содержание статистического метода заключается в изучении доходов и потерь от вложений капитала и определении частоты их возникновения. На основе по-лученных данных составляют прогноз на будущее. В процессе применения этого метода осуществляют расчет среднеквадратического отклонения, дисперсии и коэф-фициента вариации. Показатель среднеквадратического отклонения (5) по реаль-ному проекту рассчитывают по формуле:

(150)

где t -- число периодов (месяцев, лет); п -- число наблюдений; Д_р -- расчетный доход по конкретному инвестиционному проекту при различных значениях конъюнктуры на рынке инвестиционных товаров; -- средний ожидаемый до-ход (чистые денежные поступления, NPV) по проекту; Р_i -- значение вероятности, которое соответствует расчетному доходу (общая величина Р = 1), доли единицы.

Вариация выражает изменения количественной оценки признака при перехо-де от одного случая (варианта) к другому. Например, изменение рентабельности активов (собственного капитала, инвестиций и др.) можно определить, суммируя произведение фактических значений экономической рентабельности активов (ЭР,) на соответствующие вероятности (Р):

(151)

Средневзвешенную дисперсию по правилам математической статистики уста-навливают по формуле:

(152)

где -- параметр средневзвешенной дисперсии; ЭР_i -- экономическая рентабель-ность актива i-го вида, %; ЭР -- среднее значение экономической рентабельности

(153)

где ЭР_а -- экономическая рентабельность активов, %; БП (ЧП) -- бухгалтерская или чистая прибыль в расчетном периоде; -- средняя стоимость активов в рас-четном периоде (квартал, год).

Стандартное отклонение вычисляют как квадратный корень из средневзве-шенной дисперсии. Чем выше будет полученный результат, тем более рис-ковым является соответствующий актив (проект).

Коэффициент вариации (К_в) позволяет оценить уровень риска, если показате-ли средних ожидаемых доходов по активу (проекту) различаются между собой:

(154)

где -- показатель среднеквадратического отклонения; -- средний ожидаемый доход (чистые денежные поступления, NPV) по активу (проекту).

При сравнении активов (реальных или финансовых) по уровню риска пред-почтение отдают тому из них, по которому значение К_в самое минимальное, что свидетельствует о наиболее благоприятном соотношении риска и дохода.

В качестве примера приведем имитационную модель оценки риска проекта. На основе экспертной оценки по каждому виду риска выбирают три возможных ва-рианта развития событий:

пессимистический;

наиболее вероятный;

оптимистический.

Для каждого варианта выбирают только характерный для него параметр NPV, т. е. получают три его значения:

NPV₁ -- для пессимистического варианта;

NPV₂ -- для наиболее вероятного сценария;

NPV₃ -- для оптимистического варианта.

Для каждого варианта устанавливают размах вариации {Р ) по критерию чис-того приведенного эффекта (NPV), используя формулу:

(155)

Пример

Рассмотрим два альтернативных инвестиционных проекта (А и В) со сроком реа-лизации три года. Оба проекта характеризуют одинаковыми размерами инвести-ций и ценой (стоимостью) капитала, равной 10%. Исходные данные и результаты расчета представлены в табл. 10.14.

Таблица 10.14

Расчет размаха вариации по двум альтернативным проектам

Показатели	Проекты
	А	В
1. Объем долгосрочных инвестиций (капитало-вложений), млн. руб.	120,0	120,0
2. Ожидаемое среднегодовое поступление денежных средств для сценариев:
пессимистического	42,0	22,0
наиболее вероятного	50,0	62,8
оптимистического	56,8	69,6
3. Прогноз NPV для сценариев:
пессимистического	-5,6	-8,0
наиболее вероятного	8,4	40,8
оптимистического	26,8	53,6
4. Размах вариации	32,4	61,6

Как следует из табл. 10.14, проект В имеет более высокое значение NPV. Однако он является более рискованным, так как имеет более высокий размах вариации. Обоснуем данный вывод с помощью расчета среднеквадратического отклонения для двух проектов. Последовательность действий аналитика следующая.

1. Экспертным путем установим вероятность значений NPV для каждого про-екта (табл. 10.15).

Таблица10.15

Расчет вероятности значений NPV

Проект А	Проект В
NPV	Экспертная оценка вероятности	NPV	Экспертная оценка вероятности
-5,6	0,2	-8,0	0,1
8,4	0,5	40,8	0,6
26,8	0,3	53,6	0,3
Итого	1,0	-	1,0

2. Вычислим среднее значение NPV для каждого проекта:

NPV_A = -5,6 х 0,2 + 8,4 х 0,5 + 26,8 х 0,3 = 11,12 млн. руб.

NPV_B - -8,0 х ОД +40,8 х 0,6 + 53,6 х 0,3 = 39,76 млн. руб.

3. Рассчитаем среднеквадратическое (стандартное) отклонение () для каждо-го проекта:

Расчет среднеквадратических отклонений показывает, что проект В более рискованный, чем проект А. Поэтому необходимо тщательно аргументировать возмож-ность его реализации на данном предприятии.

Статистический метод расчета уровня риска требует наличия большого объ-ема информации, которая не всегда имеется у инвестора (инициатора проекта).

Анализ целесообразности затрат ориентирован на выявление потенциальных зон риска. Перерасход инвестиционных затрат по сравнению с параметрами про-екта может быть вызван следующими причинами:

изменением границ проектирования;

возникновением дополнительных затрат у подрядчика в ходе строительства объекта;

различием в эффективности проектов (доходности, безопасности, окупа-емости капиталовложений);

первоначальной недооценкой стоимости проекта и т. д.

Эти ключевые факторы могут быть детализированы с целью определения уров-ня риска осуществляемых капиталовложений.

Метод экспертных оценок основан на анкетировании выводов специалистов-экспертов. Полученные статистические результаты обрабатывают в соответствии с поставленной аналитической задачей. Для получения более представительной информации к участию в экспертизе привлекают специалистов, имеющих высо-кий профессиональный уровень и большой практический опыт работы в области реального инвестирования.

Анализ применения аналогов заключается в использовании сходства, подобия явлений (проектов) и сопоставлении их с другими аналогичными объектами. Для данного метода (как и для метода экспертных оценок) характерен определенный субъективизм, поскольку решающее значение при оценке проектов имеют интуи-ция, опыт и знания экспертов и аналитиков.

На основе рассмотрения методов анализа проектных рисков можно сделать следующие выводы:

На случай наступления неблагоприятных обстоятельств должны быть при-няты меры по снижению проектных рисков за счет создания резервов мате-риальных и финансовых ресурсов, а также производственных мощностей (в случае переориентации деятельности предприятия).

Значительно понизить инвестиционные риски возможно путем обоснован-ного прогнозирования, самострахования инвестиций, передачи части проект-ных рисков сторонним юридическим и физическим лицам (развитие про-ектного финансирования, выдача заемщикам консорциальных кредитов сообществом крупных банков и др.).

Самострахование связано с формированием из чистой прибыли резервных фондов и покрытием за счет них возможных рисков. Самострахование име-ет смысл, когда вероятность рисков невелика или когда предприятие рас-полагает большим количеством однотипного оборудования и транспорт-ных средств.

Лимитирование концентрации проектных рисков допускают по тем видам, которые выходят за рамки допустимого уровня (по проектам, осуществля-емым в условиях критического и катастрофического рисков). Подобное ли-митирование проводит само предприятие путем установления внутренних нормативов в процессе разработки инвестиционной политики.

В мировой практике применяют и другие способы защиты от инвестицион-ных рисков. Так, при реализации дорогостоящих наукоемких проектов прак-тикуют перевод части рисков на венчурные (рисковые) компании (фонды). В случае неудачи всего проекта последние примут на себя часть возможных потерь инициатора проекта.

Самый верный способ снижения проектных рисков -- обоснованный выбор
инвестиционных решений, что находит отражение в технико-экономиче-ском обосновании и бизнес-плане инвестиционного проекта.

Глава 11

ИНВЕСТИЦИОННО-ИПОТЕЧНЫЙ АНАЛИЗ

11.1. Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита

Взаимное кредитование партнерами друг друга -- характерная черта рыночных отношений.

В условиях сохраняющейся в экономике России нестабильности первостепен-ное значение имеют изучение причин и снижение предпринимательского (дело-вого) и финансового рисков. Неопределенность последних находит отражение в структуре кредитов, выдаваемых коммерческими банками своим клиентам, где преобладают краткосрочные ссуды на срок до одного года.

Фактор риска учитывают как банки, так и их клиенты, стремящиеся расши-рить свою производственно-торговую деятельность за счет заемных средств. Да-же в условиях нестабильной экономической среды потребность в кредитах не снижается, поэтому необходимы твердые гарантии заемщиков в их погашении.

Одним из надежных способов обеспечения кредита, который широко исполь-зуют на Западе, является ипотека.

Ипотека -- залог недвижимого имущества (земли, строения и др.) для получе-ния кредита в банке.

Ипотечная ссуда -- кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости заем-щика. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, дач и другого недвижимого имущества может возникнуть в случаях, когда их оборот разрешен российским законодательством. Ипотечный банк -- кредитное учреж-дение, представляющее долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающее долговые ценные бумаги (облигации), обеспе-ченные заложенным имуществом.

Ипотечный кредит позволяет предпринимателям увеличить размер произво-дительного капитала, а землепользователям -- финансировать приобретение до-полнительных участков земли для расширения масштабов сельскохозяйственно-го производства. При условии, что земельные участки не являются объектом спекулятивных сделок, а используются по прямому назначению.

Ипотечному кредиту кроме долгосрочного характера свойственно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуати-ровать.

По договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) залогодержатель, выступающий как кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя-зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя в первоочередном порядке по сравнению с другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспе-ченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). К залогу недвижимого имущества, осуществляемому на основании действующего законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, применяют правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке. Общие правила о за-логе, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, используют также применитель-но к отношениям по договору об ипотеке. См. ГК РФ (ч. 1) гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» параграф 3 «Залог»; Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 г. № Ю2-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ).

Обязательства, обеспеченные ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету как кредитором, так и должником, если они являются юридическими лицами в по-рядке, определяемом законодательством РФ о бухгалтерском учете. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному до-говору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в час-ти, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспече-ние исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, ему причитающихся:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вслед-ствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего ис-полнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными сред-ствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает тре-бования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовле-творения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке приведена общая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязатель-ства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не счи-таются обеспеченными ипотекой.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной ре-гистрации прав на недвижимость, включая:

земельные участки (за исключением земель, находящихся в государствен-ной и муниципальной собственности, и сельхозугодий);

предприятия, а также здания и сооружения, используемые в предпринима-тельской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского характера;

воздушные и морские суда внутреннего пользования и космические объекты.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяют на все входящее в его состав имущество. Передачу предприятия в ипо-теку допускают с согласия его собственника или уполномоченного им органа. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оцен-ку его стоимости определяют на основе полной инвентаризации этого имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обяза-тельными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным зало-гом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей за-кладываемый объект. Возможна также ипотека принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части. На принадлежа-щее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на кото-ром находится предприятие, здание или сооружение, условия залога не распростра-няют. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижи-мости. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма ко-торого составляет не менее 50% стоимости имущества, относящегося к предприя-тию. Ипотекой предприятия обеспечивают денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивают обязатель-ство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыска-ния на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залого-держателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Право об ипотеке недвижимого имущества применяют к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), так как иное не преду-смотрено федеральным законодательством России и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения. Договор об ипо-теке заключают с соблюдением общих правил, действующих в РФ, о заключении договоров. В этом договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, техническая характеристика, размер и сроки исполнения обязательства, обеспе-чиваемого ипотекой. Оценку предмета ипотеки осуществляют по соглашению между залогодателем и залогополучателем (кредитором). В процессе оценки ис-пользуют доходный, затратный или рыночный (сравнительный) подходы. Сто-роны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независи-мой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с ука-занием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспе-чиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) платежей и их размеры либо усло-вия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удосто-веряют закладной, то на это указывают в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит госуда-рственной регистрации. Несоблюдение данных условий делает его недействитель-ным. Договор об ипотеке считают заключенным и вступившим в силу с момента его государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удовлетво-ряют закладной. Она является именной ценной бумагой, которая подтверждает права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченно-му ипотекой имущества, указанного в договоре, без представления других доказательств существования такого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипо-текой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допус-кается, если:

* предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

лесные массивы;

право аренды указанной недвижимости;

* ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не установлена и которое не содержит усло-вий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Закладная должна содержать следующие реквизиты:

слово «закладная», внесенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель -- юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства ли-бо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель -- юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, испол-нение которого обеспечивают ипотекой, с указанием даты и места его заклю-чения или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязатель-ства;

данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному
ипотекой обязательству;

указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подле-жащих уплате процентов;

указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

название и достаточное для идентификации описание имущества, на кото-рое установлена ипотека, и его местонахождение;

денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю;

другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипо-теке.

Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могут быть приложены доку-менты, определяющие условия ипотеки или необходимые залогодержателю для осуществления своих прав по закладной.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуще-ствившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Еди-ном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залого-держателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации послед-него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от данного или иного законного владельца закладной об уступке по ней прав.

Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в тече-ние одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государ-ственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:

совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залого-держателем, на имя которого была совершена специальная залоговая пере-даточная надпись;

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследова-ния;

решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Ипотечный кредит предоставляют банки, которые специализируются на выда-че долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и сельскохозяйствен-ные банки, выдающие ссуды под залог земельных участков).

Ресурсами ипотечных банков являются взносы учредителей в уставный капи-тал, собственные накопления (прибыль) и привлеченные средства (выпуск акций и ипотечных облигаций), а также доходы от оказания различных услуг клиентам.

Для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности банков, предо-ставляющих долгосрочные кредиты своим клиентам, используют систему анали-тических показателей. Рассмотрим некоторые из них:

(156)

Он указывает на степень достаточности капитала банка:

(157)

Он характеризует способность банка заставить работать свои активы с наи-большей отдачей, т. е. с прибылью. Однако это зависит от способности самих активов приносить прибыль, минимизации затрат на обслуживание кредитных, фондовых, доверительных и других операций, что позволяет максимизировать долю прибыли в доходах банка. Приведенный показатель является более част-ным и отражает внутреннюю политику банка.

Обобщающим показателем деятельности банка следует считать норму прибы-ли на капитал:

(158)

В состав капитала включают собственный капитал банка. Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает степень надежности банка для его кредиторов и вкладчиков:

(159)

Данный показатель характеризует степень покрытия привлеченных средств собственным капиталом банка. Надежность банка выражает также и другой ко-эффициент:

(160)

Направления использования привлеченных средств характеризуют отдельным показателем:

(161)

Выбранную руководством банка стратегию по мобилизации средств выражают коэффициентом привлечения ресурсов:

(162)

Он характеризует долю межбанковских кредитов в общем объеме привлечен-ных средств. Все показатели тесно связаны между собой и «работают» на пара-метр доходности (рентабельности) банка:

(163)

Перечисленные показатели необходимы клиентам и акционерам банка, степень открытости которого внушает к нему больше доверия со стороны партнеров.

Приведенные финансовые коэффициенты можно использовать с учетом спе-цифики деятельности ипотечных банков. Для них характерны повышенный уро-вень кредитного и процентного рисков, дефицит ликвидных средств.

Ипотечные банки осуществляют следующие операции:

кредитование населения под залог (заклад) земельных участков, квартир, дач, гаражей, находящихся в личной собственности;

строительные кредиты подрядчикам и застройщикам на срок от одного до пяти лет;

совместное участие в хозяйственной деятельности, включая строительство и реконструкцию жилых домов (в порядке долевого участия);

прием временно свободных средств на депозиты, открываемые юридиче-ским и физическим лицам (для накопления средств на приобретение жи-лья);

прием гарантий предприятий и организаций по погашению долгосрочных
кредитов, выдаваемых их сотрудникам на приобретение потребительской недвижимости;

юридическое консультирование по ипотечному кредиту и сделкам с ипотеч-ными ценными бумагами.

Ипотечные ценные бумаги -- облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием -- долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивают залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия -- ценная бумага, которая удовлетво-ряет требование ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покры-тие. Данная ценная бумага предоставляет также право требовать от выдававшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, поступивших во исполнение обязательства, тре-бования по которому составляют ипотечное покрытие. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ.

Ипотечный агент -- специализированная коммерческая организация, исключи-тельным предметом деятельности которой является приобретение прав требова-ния по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных. Ипотечному агенту предоставлено также право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечным агентом может быть только акционерное общество.

В состав ипотечного покрытия включают обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, включая:

удостоверенные закладными требования;

ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

денежные средства в валюте РФ и иностранной валюте;

государственные ценные бумаги;

недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия, если они соответствуют следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не может превышать 70% рыночной стоимости (де-нежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

договор об ипотеке не должен включать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответ-ствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия. Страховая сумма должна быть не ниже,чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физи-ческое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица;

предметом договора займа могут являться только денежные средства.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, включаемое в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сде-лок с ней;

договором об ипотеке, на котором содержится специальная регистрацион-ная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, или его нотариально удостоверенной копией;

кредитным договором или договором займа, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

закладной со всеми приложениями к ней или ее нотариально удостоверенной копией;

документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязатель-ству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись в слу-чае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляют путем ведения реестра ипотечного покрытия с использованием электронной базы данных.

Информацию о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносят в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждо-го из них:

суммы (размера) требования (включая суммы основного долга и процентов) или стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества;

названия и описания имущества, на которое установлена ипотека, а также его местонахождения;

рыночной стоимости имущества, на которое установлена ипотека;

срока уплаты суммы требования;

степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипо-течное покрытие;

иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной вла-сти по фондовому рынку.

Наиболее значимые параметры эмиссии и обращения ипотечных облигаций следующие:

Их номинальная стоимость в национальной валюте, которую устанавливают
при их выпуске.

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием. Данными эмитентами могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации (банки).

Ипотечные агенты приобретают требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладные, на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении имущества, в том числе связан-ной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять требования Центрального банка РФ по соблюде-нию обязательных экономических нормативов (соотношению определенных ак-тивов и пассивов):

минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным
покрытием и собственным капиталом;

минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии ипотечных облигаций;

максимальное соотношение совокупной суммы обязательств банка перед
кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований, перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и соб-ственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осу-ществляющих выпуск облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов:

норматив достаточности собственных средств (капитала);

нормативы ликвидности;

размер процентного и валютного риска.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотеч-ным покрытием, если она не выполняет требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных нормативов.

Формы выпуска облигаций -- документарная или бездокументарная (элект-ронная) в виде записей на машинных носителях. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода вла-дельцам таких облигаций, а также о порядке и об условиях их погашения.

Порядок выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Такие облигации закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплату процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляют не реже чем раз в год.

Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покры-тием. Такие облигации обеспечивают залогом ипотечного покрытия с мо-мента возникновения прав на ипотечные облигации у первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием обеспечивает ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облига-цию к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возника-ющие из залога ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие может быть за-ложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков.

Требования к ипотечному покрытию облигаций. Ипотечное покрытие обли-гаций могут составлять недвижимое имущество, государственные ценные бумаги, а также денежные средства. Сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% об-щей номинальной стоимости этих долговых ценных бумаг. Размер ипотечно-го покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны отражать полноту и своевремен-ность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. На момент представления документов для государственной регистрации вы-пуска облигаций с ипотечным покрытием сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должна быть не ниже, чем их общая номинальная стоимость и величина процентов по ним. Для обеспечения полноты исполнения обязательств по данным об-лигациям размер их ипотечного покрытия на любую дату до их погашения должен быть не меньше размера обязательств по этим облигациям. Для обес-печения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипо-течным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей (которые должны поступить не позднее даты испол-нения обязательств по облигациям) по требованиям, обеспечивающим ипо-течное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не ниже суммы обязательств (предстоящих платежей) по этим облигациям. Годовая сумма платежей по ипотечным облигациям не должна превышать годовую сумму платежей, которые должны поступить в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие об-лигаций.

Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций. В случае неис-полнения обязательств по ипотечным облигациям обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облига-ций, осуществляют по решению суда. Владельцы ипотечных облигаций впра-ве заявить их эмитенту требования о получении денежных средств, выру-ченных от продажи ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от продажи ипотечного покрытия облигаций, направляют ли-цам, которые являются их владельцами и заявили свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано ипотечное по-крытие. Если сумма выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций больше размера требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, то разницу (за вычетом удержаний на покрытие расходов, связанных с обра-щением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацию) возвращают эмитенту. Сумму выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций, оставшуюся после удовлетворения требований владельцев ипотечных обли-гаций (не превышающую размера требований по таким облигациям), зачис-ляют в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации их ипотечного покрытия и не получившие денежных средств от его продажи, вправе полу-чить эти средства через депозит нотариуса в установленном законодатель-ством порядке.

8. Процедура погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе потре-бовать от эмитента досрочного их погашения. Такое право наступает в сле-дующих случаях:

если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям пре-высит величину их ипотечного покрытия;

если нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;

если не соблюдены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием;

если эмитент облигаций с ипотечным покрытием совершает не разрешен-ные ему сделки.

Эмитент ипотечных облигаций обязан информировать их владельцев о нали-чии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке проведения такого погашения. Он уве-домляет их в письменной форме или публикует информацию (сообщения) в пе-чатных периодических изданиях тиражом не менее чем десять тысяч экземпля-ров не позднее чем через пять дней со дня наступления события.

Для формирования цивилизованного рынка недвижимости в РФ недостает:

специального федерального закона об ипотечных банках и механизме их функционирования;

реально работающих инструментов залога имущества;

единой компьютерной сети регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

налоговых льгот для субъектов рынка недвижимости;

формирования положительного имиджа ипотеки;

эффективных схем ипотечного кредитования жилищного строительства (хотя такие попытки предпринимаются в отдельных субъектах РФ);

реальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости по установленным мировым стандартам;

государственной поддержки программы строительства и приобретения жилья малообеспеченными гражданами;

действенной системы страхования риска непогашения ипотечных кредитов;

развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Необходимо отметить, что ипотека в целом повышает стабильность и надеж-ность банковской системы страны в силу следующих обстоятельств:

особенностей недвижимого имущества как объекта залога, что улучшает ка-чество обеспечения кредита;

высокой стоимости объектов недвижимости и риска их потери, что побуж-дает должников своевременно и в полном объеме выполнять свои обязатель-ства перед кредиторами;

целевого характера кредита при ипотечных сделках, что способствует сни-жению риска его непогашения;

при нормальном функционировании вторичного рынка закладных ипотеч-ные банки могут лучше маневрировать своими активами, постоянно укреп-лять платежеспособность и получать дополнительные средства для после-дующего кредитования клиентов.

Для снижения кредитного риска необходимо наличие достоверных данных о доходах заемщиков, чтобы правильно оценить их платежеспособность, а также о кредитных историях наиболее крупных ссудополучателей на уровне городов и субъектов РФ.

В силу особенностей ипотечного кредитования ипотечный банк должен иметь собственную инфраструктуру, которая обеспечивает выполнение следующих функций:

экспертные оценки прогноза роста стоимости недвижимости и строитель-ства объектов, а также земельных участков, предназначенных под застройку;

проверка прав собственности при покупке готового жилья;

контроль за юридическим оформлением сделок с недвижимостью;

использование различных схем ипотечного кредитования и страхования риска непогашения кредита;

привлечение средств местных и государственных денежных фондов по программам жилищного строительства.

Относительная экономическая стабильность России позволяет прогнозиро-вать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возмож-ность снизить кредитное бремя каждого конкретного ссудозаемщика посред-ством уменьшения процентных ставок.

11.2. Виды ипотечных кредитов

Ссуды под залог недвижимости получили распространение в странах развитой рыночной экономики как один из основных источников долгосрочного финанси-рования инвестиций.

При ипотечной сделке владелец имущества (залогодатель) получает ссуду у кредитора (залогодержателя). Недвижимое имущество служит обеспечением возвра-та долга. Одновременно заемщик передает заимодавцу право на преимущественное удовлетворение требований последнего из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного возврата суммы задолженности. Сумма кредита, как правило, несколько ниже оценочной стоимости закладывае-мого имущества. Например, в США не допускается выдача ипотечных кредитов, превышающих 80% оценочной стоимости объектов недвижимости. Наиболее важ-ными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля и другие виды не-движимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам.

Ипотечные ссуды предоставляют специальные ипотечные банки (земельные банки), ссудно-сберегательные ассоциации и др.

Систематизация видов ипотечных кредитов представлена на рис. 11.1.

Наиболее распространенными являются условия стандартной (типовой) ипо-теки. В самом начале операции заемщик получает от кредитора некоторую сумму на строительство или покупку индивидуального жилого дома. Далее он погашает задолженность равными (ежемесячными) платежами, которые направляют на покрытие основного долга. К концу срока долг погашают полностью. Срок ипотеки большой -- 25-30 лет. Платежи по обслуживанию долга (проценты за кредит) вносят в конце периода или в его начале. Годовую амортизацию (А) выплачивают с учетом процентов, приносимых текущими выплатами, до конца срока кредита. Величину годовой амортизации (погашения долга) рассчитывают по формуле:

(164)

где А -- ежегодная амортизация долга, доли единицы; t -- длительность пользова-ния кредитом, лет; i -- ставка процента кредита, сложившаяся на рынке капитала, доли единицы.

Пример

Семья получила в банке кредит на покупку дома $960 тыс. сроком на 20 лет под 10% годовых. Она ежемесячно выплачивает $4000 долга, или $48 000 в год, и при-мерно $700 процентов за кредит по ставке 10% годовых (г = 0, 1), или $8400 в год ($700х12мес).